Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа Кемеровской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, встречному иску ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа о признании недействительным (ничтожным) пункта договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа Кемеровской области (КУМИ Ленинск-Кузнецкого городского округа) обратился в суд с иском к ФИО1 (до смены фамилии ФИО2) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

Требования мотивированы тем, что на основании протокола о признании аукциона несостоявшимся от 27.08.2009 между КУМИ г.Ленинска-Кузнецкого (арендодатель) и ФИО2 (после смены фамилии ФИО1) (арендатор) 03.09.2009 был заключен договор аренды земельного участка <номер> в соответствии с которым ответчику был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 0,1000 га, разрешенное использование - под индивидуальное жилищное строительство. Договор заключен на срок с 03.09.2009 по 01.08.2019, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области 18.06.2010, регистрационная запись <номер>.

Ответчик нарушала условия договора в связи с чем, решением мирового судьи судебного участка № 2 от 08.10.2014 дело № 2-715/2014, решением Ленинск-Кузнецкого городского суда от 29.03.2013 дело № 2-678/2012 с ФИО1 была взыскана задолженность по арендной плате и пени за период до 01.08.2014. Добровольно решения суда ответчик не исполняет.

В соответствии с п.3.1 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца путем перечисления на расчетный счет. В нарушение условий договора ответчик платежи в счет погашения арендной платы не вносит, в результате чего образовалась задолженность за период с 01.08.2014 по 30.04.2018 в сумме 90 000,00 рублей. Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор выплачивает арендодателю пеню за каждый календарный день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы долга. За нарушение условий договора по внесению арендной платы ответчику начислена пеня за период с 11.08.2014 по 30.04.2018 в сумме 18 990,85 рублей. Общая сумма задолженности составила 108 990,85 рублей. Истец извещал должника об образовавшейся задолженности, 13.04.2018 почтой направлял претензию на указанный в договоре адрес, поскольку арендатор в нарушение п. 4.4.8 договора аренды не уведомила арендодателя об изменении своих реквизитов.

Истец просит суд взыскать с ФИО1 в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа задолженность по договору аренды земельного участка <номер> от 03.09.2009 за период с 01.08.2014 по 30.04.2018 в сумме 90 000,00 рублей, пени за период с 11.08.2014 по 30.04.2018 в сумме 18 990,85 рублей, всего 108 990,85 рублей.

ФИО1 обратилась в суд со встречным иском к КУМИ Ленинск-Кузнецкого городского округа о признании недействительным (ничтожным) пункта договора аренды земельного участка. Встречные исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент заключения. Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства на дату заключения договора был установлен статьей 38.1 Земельного кодекса РФ. Пунктом 7 указанной статьи было предусмотрено, что продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды; начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" размер арендной платы по договору должен был определяться на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком, составленным оценщиком во исполнение договора на проведение оценки, заключенного между КУМИ и оценщиком (или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор). Доказательства проведения оценки рыночной стоимости размера арендной платы по договору и, соответственно, определения размера арендной платы в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, отсутствуют, что, по мнению ФИО1, свидетельствует о несоответствии указанного условия договора (условия о размере арендной платы) требованиям закона, т.е. условие договора о размере арендной платы является ничтожным с момента заключения. ФИО1 просит суд признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка <номер> от 03.09.2009 в части пункта 3.3., взыскать с КУМИ Ленинск-Кузнецкого городского округа в её пользу расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

В судебном заседании представитель истца-ответчика КУМИ Ленинск-Кузнецкого городского округа ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования КУМИ Ленинск-Кузнецкого городского округа поддержала в полном объеме. Встречные исковые требования ФИО1 не признала, заявила ходатайство о применении срока исковой давности, пояснила, что истец с момента заключения договора аренды от 03.09.2009 и начала его исполнения знала о том, что ежемесячный платеж арендной платы по договору составляет 2 000,00 рублей, лично подписала договор на указанных условиях. Однако с исковым заявлением о признании договора в указанной части ничтожным обратилась только 18.10.2018, то есть за пределами срока исковой давности. КУМИ Ленинск-Кузнецкого городского округа просит суд применить срок исковой давности, в удовлетворении встречных исковых требований отказать в полном объеме.

Ответчик-истец ФИО1 и её представитель ФИО4, действующая по устному ходатайству, исковые требования КУМИ Ленинск-Кузнецкого городского округа не признали в полном объеме по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление (л.д. 72 том 1), дополнительных возражениях (л.д. 107, 212 том 1), письменных пояснениях по делу от 20.11.2018 (л.д. 17 том 2), заявили ходатайство о применении срока исковой давности. Встречные исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика-истца ФИО4 пояснила, что в соответствии с п.1 ст. 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права. Положение п. 1 ст. 204 ГК РФ не применяется, если судом отказано в принятии заявления или заявление возвращено. Заявление КУМИ о выдаче судебного приказа определением от 04.05.2018 мировым судьей было возвращено. 22.05.2018 Комитет вновь обратился с заявлением о выдаче судебного приказа, по которому мировым судьей <дата> был вынесен судебный приказ, отмененный 27.07.2018. С иском Комитет обратился 07.09.2018. Следовательно, к этой дате не истек срок исковой давности по требованиям о взыскании платежей только за период с 07.09.2015, а с учетом приостановления срока исковой давности в связи с подачей комитетом заявления о выдаче судебного приказа 22.05.2018 – за период с 03.07.2015. Просят суд применить срок исковой давности по платежам до 03.07.2015.

Кроме того, полагает, что арендная плата за пользование спорным земельным участком является регулируемой, то есть определяется в порядке, установленном органами власти Кемеровской области. В соответствии с п. 2.12 Порядка № 47, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», п.1 ст. 449 ГК РФ договор считается заключенным на торгах только в случае, если такие торги состоялись, договор заключается с победителем торгов. В данном случае торги на право заключения договора аренды спорного земельного участка, проведенные Комитетом 27.08.2009, не состоялись, следовательно право на заключение договора не считается приобретенным на торгах, в связи с чем считает, что арендная плата по договору аренды должна определяться в соответствии с пунктом 2.5 Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области № 47 от 05.02.2010 года «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области».

Заключая спорный договор аренды, стороны согласились, что целью договора является жилищное строительство. 14.08.2013 зарегистрировано право собственности ФИО1 на жилой дом по адресу: <адрес>. При этом, в соответствии с п.11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Изменение регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений; арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном в соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункты 16 и 19 Постановления ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). В связи с чем считает, что поскольку после завершения строительства жилого дома на земельном участке, переданном в аренду по договору, изменился один из компонентов, на основании расчета арендной платы – вид использования земельного участка (для размещения жилого дома), арендную плату по договору с момента государственной регистрации права собственности ответчика на объект строительства необходимо рассчитывать в соответствии с Порядком № 47, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с расчетом, составленным ответчиком-истцом ФИО1 и её представителем, задолженность ФИО1 по договору аренды за период с 03.07.2015 по 30.04.2018 с учетом применения срока исковой давности и в соответствии с п. 2.5 Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области № 47 от 05.02.2010 года «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области» составит 4 574,83 рубля.

Также полагает, что при расчете неустойки за просрочку внесения арендной платы должна применятся ключевая ставка, действующая на день вынесения решения суда, а не в соответствующие периоды, поскольку об этом указано в Обзоре судебной практики Верховного суда РФ № 3 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016, ответ на вопрос 3 раздела «Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике».

Встречные исковые требования поддерживают в полном объеме. Истец и её представитель считают, что отчет об определении стоимости начального размера арендной платы <номер> от 18.06.2009 не соответствует законодательству РФ об оценочной деятельности. Следовательно, данный отчет не мог быть использован в целях определения начального размера арендной платы при проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка, и, соответственно, при установлении размера арендной платы по договору, что свидетельствует о ничтожности указанного условия договора аренды. Вследствие ничтожности условия договора о размере арендной платы размер арендной платы должен определяться в соответствии с п. 2.5 Порядка № 47 на основании кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, денежные средства в счет арендной платы по договору аренды земельного участка от 03.09.2009 ФИО1 не вносились, т.е. договор в данной части ФИО1 не исполнялся, что исключает применение к заявленному встречному исковому заявлению срока исковой давности, предусмотренного п.1 ст.181 ГК РФ.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, сроки и условия внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях - по ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ч.2 ст.11 Земельного кодекса РФ органами местного самоуправления осуществляется управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации - ЗК РФ).

Размер арендной платы определяется договором аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

Процедура предоставления земельного участка для целей, связанных со строительством, была определена положениями статей 30, 30.1, 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 30.1 ЗК РФ продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Судом установлено, что на основании постановления администрации города Ленинска-Кузнецкого № 1058 от 20.07.2009 и протокола заседания комиссии по организации и проведению торгов от 27.08.2009 о признании аукциона несостоявшимся ФИО2 (после смены фамилии ФИО1) в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером <номер>, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 0,1000 га, на срок десять лет.

03.09.2009 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Ленинска-Кузнецкого (КУМИ) и ФИО2 (после смены фамилии ФИО1) был заключен договор аренды земельного участка <номер> с протоколом разногласий (л.д. 27, 36, 111 том 1).

Согласно п.2.1 договора, договор заключен с момента государственной регистрации на срок 10 лет. 18.06.2010 договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области, что следует из копии уведомления от 18.06.2010 <номер> (л.д. 35 том 1).

В соответствии с п.3.3 договора аренды, ежемесячный размер арендной платы за земельный участок составляет 2 000,00 рублей, арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет КУМИ (п. 3.1), за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 3.5). Основанием для установления вышеуказанного размера арендной платы является протокол о признании аукциона несостоявшимся от 27.08.2009 (л.д. 27 том 1).

Указанный участок принят ФИО1 по акту приема-передачи от 03.09.2009 (л.д. 29 том 1).

В нарушение условий договора арендатор ФИО1 не вносила платежи по договору аренды земельного участка, в результате чего образовалась задолженность за период с 01.08.2014 по 30.04.2018 в размере 90 000,00 рублей, за период с 11.10.2014 по 30.04.2018 ответчику начислены пени в соответствии с договором в размере 18 990,85 рублей.

Кроме того, решением мирового судьи судебного участка № 2 от 08.10.2014 дело № 2-715/2014, решением Ленинск-Кузнецкого городского суда от 29.03.2013 дело № 2-678/2012 с ФИО1 была взыскана задолженность по арендной плате и пени за период до 01.08.2014.

Из копий свидетельства о государственной регистрации права и технического паспорта следует, что на спорном земельном участке ФИО1 в 2012 году был выстроен жилой дом общей площадью 129 кв.м, право собственности на который 14.08.2013 зарегистрировано в ЕГРН (том 1 л.д. 223, том 2 л.д. 19).

Доводы ответчика-истца ФИО1 и её представителя о том, что после достижения цели договора аренды, строительства жилого дома и регистрации права собственности на него, плата за пользование землей не может исчисляться в том размере, который был определен договором аренды, а должен исчисляться в соответствии с Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области № 47 от 05.02.2010 года «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области», суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Согласно п. 4 ст. 447 ГК РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (в редакции, действовавшей до 01.06.2015).

Согласно п. 7 ст. 38.1 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) начальная цена предмета аукциона определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости подготавливает независимый оценщик в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их передачи в аренду.

Из смысла статей 447 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 2, 3, 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что правовые последствия торгов, заключение договора в порядке пункта 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации исключают возможность рассмотрения каких-либо разногласий относительно условий договора.

Договор аренды земельного участка от 03.09.2009 между сторонами заключен по результатам проведения торгов о признании аукциона несостоявшимся по основаниям, установленным пп. 1 п. 26 ст. 38.1 ЗК РФ (аукцион признается не состоявшимся в случае, если в аукционе участвовали менее двух участников, ст. 38.1 ЗК РФ в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 настоящей статьи, единственный участник аукциона не позднее чем через двадцать дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона (п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ - утратила силу с 01.03.2015).

Перед проведением аукциона проводилась оценка земельного участка, выставляемого на торги в форме аукциона. Отчетом об оценке <номер> от 18.06.2009, составленным Кузбасской торгово-промышленной палатой, рыночная стоимость арендной платы за земельный участок общей площадью 1 000 кв.м, с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес>, установлена в размере 24 000,00 рублей в год, т.е. 2 000 рублей в месяц (том 1 л.д. 163-207).

ФИО1 принимала участие в аукционе (том 1 л.д. 156-160), и на момент заключения договора аренды ей была известна стоимость арендной платы, рассчитанная на основании рыночной стоимости земельного участка (отчет об оценке от <номер> от 18.06.2009), ФИО1 не обращалась в КУМИ с заявлением о внесении изменений в договор аренды относительно расчета арендной платы.

В соответствии с п. 6.1 договора аренды все предложения какой-либо из сторон об изменении или расторжении договора (за исключением п. 3.3) рассматриваются сторонами в течение 30 дней и оформляются дополнительными соглашениями.

Спорный договор аренды не содержит условий об изменении размера арендных платежей после регистрации за арендатором права собственности на жилой дом, построенный на предоставленном земельным участке.

Договор аренды, заключенный 03.09.2009, ответчиком-истцом ФИО1 не оспорен, не признан недействительным. На основании данного договора ей был предоставлен земельный участок, который осваивается.

Доказательств оспаривания результатов проведенных торгов по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка и признания торгов недействительными, суду также не представлено.

Согласно пункту 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05 февраля 2010 года N 47 утвержден Порядок определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области.

Указанный нормативный правовой акт устанавливает порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, передаваемых в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, и предоставленных в аренду без торгов.

В данном случае договор аренды земельного участка от 03.09.2009 между сторонами заключен по результатам проведения торгов.

В соответствии с постановлением администрации г.Ленинска-Кузнецкого <номер> от 20.07.2009, решением КУМИ г.Ленинск-Кузнецкого <номер> от 16.07.2009 о проведении торгов в отношении спорного земельного участка, извещением о проведении торгов, по результатам торгов устанавливается ставка арендных платежей в твердой денежной сумме, уплачиваемых периодически, с учетом предложенной наибольшей суммы победителем торгов, величина повышения начального размера арендной платы (шаг аукциона) установлена в размере 1 200 рублей (л.д. 133 том 1).

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

По правилам статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено что, по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В силу указанной правовой позиции, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.

Следовательно, приняв участие в конкурсе, подписав договор аренды в качестве единственного участника, арендатор ФИО1 приняла на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере (статьи 309 и 421 ГК РФ).

Поскольку протокол об итогах торгов от 27.08.20019 и договор аренды 03.09.2009 не содержат положений, позволяющих определить, какие именно элементы платы за земельный участок могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке, а какие не подлежат изменению в период действия договора, принимая во внимание, что из договора аренды не следует возможность перехода от установленного на торгах размера арендной платы к денежному обязательству, регулируемому нормативными актами уполномоченного органа, то предусмотренная договором сумма вопреки утверждению ответчика-истца ФИО1 не является регулируемой.

Поскольку судом установлено, что между сторонами в установленной законом форме заключен договор аренды спорного земельного участка, который прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию, недействительным указанный договор не признан, сторонами до настоящего времени расторгнут не был, срок его действия не истек, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика образовавшейся задолженности по арендной плате.

Разрешая ходатайство ответчика-истца ФИО1 о применении срока исковой давности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

В соответствии с пунктом 25 данного Постановления, срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

При этом, в силу пункта 1 статьи 204 ГК РФ срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в абзаце 2 пункта 18 Постановления Пленума от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" в случае отмены судебного приказа, если неистекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев.

Судом установлено, что КУМИ Ленинск-Кузнецкого городского округа 22.05.2018 обратилось к мировому судье судебного участка № 1 Ленинск-Кузнецкого городского судебного района с заявлением о выдаче судебного приказа о взыскании с ФИО1 задолженности по договору аренды земельного участка от 03.09.2009 за период с 11.08.2014 по 30.04.2018 (л.д. 83 том 1).

Определением мирового судьи судебного участка № 1 Ленинск-Кузнецкого городского судебного района от 27.07.2018 судебный приказ № 2-1182/2018 от 25.05.2018 о взыскании с ФИО1 задолженности по договору аренды земельного участка отменен (л.д. 62 том 1).

Учитывая, что настоящий иск был предъявлен КУМИ Ленинск-Кузнецкого городского округа в течение шести месяцев после отмены судебного приказа (07.09.2018), то срок исковой давности необходимо исчислять с даты первичного обращения к мировому судье 22.05.2015, то есть срок исковой давности по периодическим платежам до 22.05.2015 по договору аренды земельного участка истцом КУМИ Ленинск-Кузнецкого городского округа пропущен.

Из представленного расчета следует, что задолженность по договору аренды земельного участка за период с 22.05.2015 по 30.04.2018 составляет 70 645,16 рублей, размер неустойки за просрочку внесения платежей по договору аренды за период с 11.06.2015 по 30.04.2018 составляет 11 755,66 рублей (л.д. 2 том 2). Судом расчет проверен и признан верным.

Оснований для снижения неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усматривает.

Доводы ответчика-истца ФИО1 и её представителя о том, что в данном случае при расчете неустойки за просрочку внесения платежей арендной платы по договору аренды земельного участка должна применяться ключевая ставка, действующая на день вынесения решения (7,5% годовых), поскольку об этом указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016 (раздел "Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике", ответ на вопрос N 3), суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016 (раздел "Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике", ответ на вопрос N 3), даны разъяснения о том, каким образом следует исчислять законную неустойку в ситуации, когда прямое применение нормы статьи 26 Закона об электроэнергетике не позволяет это сделать.

В данном случае в договоре аренды земельного участка <номер> от 03.09.2009 стороны согласовали, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор выплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,3% от суммы, подлежащей оплате за истекший расчетный период (п.3.1).

Таким образом, в данном случае предусмотрена договорная неустойка (определенная договором), оснований применения разъяснений о том, каким образом следует исчислять законную неустойку (определенная законом) в ситуации, когда прямое применение нормы статьи 26 Закона об электроэнергетике не позволяет это сделать, у суда не имеется.

С учетом изложенного с ФИО1 в пользу КУМИ Ленинск-Кузнецкого городского округа подлежит взысканию задолженность по договору аренды земельного участка <номер> от 03.09.2009 за период с 22.05.2015 по 30.04.2018 в сумме 70 645,16 рублей, неустойка за просрочку внесения платежей за период с 11.06.2015 по 30.04.2018 в сумме 11 755,66 рублей, а всего 82 400,82 рублей.

Согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В соответствии с п.19 ч.1 ст.333.36 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Таким образом, согласно удовлетворенным требованиям истца-ответчика, с ФИО1 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 672,00 рубля (800,00 рублей + ((82 400,82 руб. – 20 000,00 руб.) ? 3%)).

Разрешая встречные исковые требования ФИО1 к КУМИ Ленинск-Кузнецкого городского округа о признании недействительным в силу ничтожности пункта 3.3 договора аренды земельного участка от 03.09.2009 <номер> (в части установления размера арендной платы в сумме 2 000 рублей ежемесячно), суд приходит к следующему.

На основании ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Пунктом 1 ст. 197 ГК РФ предусмотрено, что для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Согласно ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При предъявлении исков о признании недействительной ничтожной сделки законом предусмотрена норма, устанавливающая специальное правило о начале течения срока исковой давности, исключающее применение общих положений статьи 200 Кодекса.

1 сентября 2013 года вступили в силу поправки в подразделы 4 и 5 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ (далее - Закон N 100-ФЗ)), затрагивающие, среди прочего, порядок исчисления сроков исковой давности по требованиям о признании ничтожных сделок недействительными и применении последствий их недействительности (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 9 статьи 3 Закона N 100-ФЗ установленные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции данного Федерального закона) сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ, действующей на момент заключения договора аренды) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В спорный период указанные положения распространялись также и на требования о признании ничтожной сделки недействительной (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Судом установлено, что на основании постановления администрации города Ленинска-Кузнецкого <номер> от 20.07.2009 и протокола заседания комиссии по организации и проведению торгов от 27.08.2009 о признании аукциона несостоявшимся 03.09.2009 года между КУМИ г.Ленинска-Кузнецкого и ФИО2 (ФИО1) был заключен договор аренды земельного участка, с кадастровым номером <номер>, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 0,1000 га, на срок десять лет. 18.06.2010 договор аренды <номер> (с протоколом разногласий) от 27.08.2009 был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области.

Истцом-ответчиком КУМИ Ленинск-Кузнецкого городского округа заявлено о применении срока исковой давности по встречным исковым требованиям ФИО1

Судом также установлено, что 28.08.2009 ФИО1 (до смены фамилии ФИО2) обратилась в КУМИ с заявлением, в котором просила перечисленный задаток за участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды вышеназванного земельного участка в сумме 4 800,00 рублей зачесть в счет оплаты аренды указанного земельного участка (том 1 л.д. 162).

Спорный земельный участок принят ФИО1 по акту приема-передачи от 03.09.2009 (л.д. 29 том 1).

Кроме того, из содержания вступившего в законную силу решения Ленинск-Кузнецкого городского суда от 29.03.2013 следует, что при рассмотрении гражданского дела по иску КУМИ Ленинск-Кузнецкого городского округа к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, ФИО1 давала пояснения о том, что вносила платежи на сумму 15 000 рублей.

В силу изложенного доводы ФИО1 о том, что она договор не исполняла, платежи не вносила, не могут быть признаны состоятельными.

Поскольку исполнение договора аренды земельного участка началось в любом случае не позднее сентября 2009 года, то, в соответствии с предыдущей редакцией пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности истек не позднее последнего дня сентября 2012 года, а поэтому положения новой редакции данного пункта к нему неприменимы.

Закон в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, связывал начало течения срока исковой давности по ничтожной сделке с моментом начала исполнения такой сделки.

Исполнение сделки началось 03.09.2009 (акт приема-передачи земельного участка), встречное исковое заявление ФИО1 о признании пункта договора недействительным (ничтожным) поступило в суд лишь 18.10.2018, то есть с пропуском срока исковой давности.

Доказательств уважительности причин пропуска названного срока ответчиком-истцом ФИО1 и её представителем не представлено, оснований для восстановления срока исковой давности не имеется.

Данное обстоятельство в соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что в удовлетворении встречных исковых требований необходимо отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и пени удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа задолженность по договору аренды земельного участка <номер> от 03.09.2009 за период с 22.05.2015 по 30.04.2018 в размере 70 645,16 рублей, пени за период с 11.06.2015 по 30.04.2018 в сумме 11 755,66 рублей, а всего 82 400,82 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и пени отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета Ленинск-Кузнецкого городского округа Кемеровской области государственную пошлину в размере 2 672,00 рубля.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 01 декабря 2018 года.

Председательствующий: Е.М. Бондарь

Подлинник документа находится в материалах гражданского дела № 2-1811/2018 Ленинск-Кузнецкого городского суда города Ленинск-Кузнецкого Кемеровской области