Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Управляющая компания Ремикс» (ранее ООО «Управляющая компания Управдом») к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

19.06.2018 г. ООО «Управляющая компания Ремикс» (ранее ООО «Управляющая компания Управдом») обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 указав, что 23.12.2012 г. на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома <адрес> принято решение об избрать способом управления данного дома управление управляющей компанией и в качестве таковой была избрана ООО «УК Управдом». На этом же собрании, был утвержден договор управления многоквартирным домом, утверждены объем и перечень работ, услуг по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества, а также базовый тариф на оказание услуг по управлению и содержанию общего имущества дома управляющей компанией. Согласно копии лицевого счета собственника жилья № нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м – лит. № пом. №<адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2 по <данные изъяты> доле. В соответствии со справкой о задолженности с расчетом пени с учетом текущих платежей за период с 01.11.2014 года по 31.05.2018 года за нежилым помещением лит. № пом. №<адрес> образовалась задолженность по платежам за обслуживание жилья, вывоз ТБО. обслуживание ВДГО, электроэнергию на содержание общего имущества, холодную воду на содержание общего имущества, водоотведение на содержание общего имущества на сумму <данные изъяты> руб. и пени <данные изъяты> руб., а всего <данные изъяты> руб. Протокол общего собрания от 23.12.2012 г. и решение общего собрания вступило в силу, не обжаловалось, следовательно, собственники жилых и нежилых помещений согласились с условиями данного договора. Таким образом, ответчики ФИО1 и ФИО2 своими конклюдентными действиями приняли условия договора управления многоквартирным домом, согласились с объемом и перечнем работ, услуг по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества, базовым тарифом на оказание услуг по управлению и содержанию общего имущества дома управляющей компанией, которые были утверждены на общем собрании 23.12.2012 г. Свои обязательства по содержанию общего имущества многоквартирного дома <адрес> ООО «УК Управдом» исполняло и исполняет надлежащим образом. Однако ответчиками свои обязательства по оплате обслуживания жилья, вывоза ТБО, обслуживание ВДГО, электроэнергии на содержание общего имущества, холодную воду на содержание общего имущества,, водоотведение на содержание общего имущества не исполняются. Просит взыскать с ФИО1, ФИО2, задолженность за обслуживание жилья, вывоз ТБО, обслуживание ВДГО, электроэнергия на содержание общего имущества, холодная вода на содержание общего имущества, водоотведение на содержание общего имущества в сумме 714171,92 руб. и пени 197456,36 руб., а всего 911628,28 руб., также расходы по оплате госпошлины в размере 12316 руб.

25.06.2018 г. ООО «Управляющая компания Ремикс» (ранее ООО «Управляющая компания Управдом») обратилось в суд с иском к ФИО2 указав, что 23.12.2012 г. на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома <адрес> на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома 60 <адрес> принято решение об избрать способом управления данного дома управление управляющей компанией и в качестве таковой была избрана ООО «УК Управдом». На этом же собрании был утвержден договор управления многоквартирным домом, утверждены объем и перечень работ, услуг по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества, а также базовый тариф на оказание услуг по управлению и содержанию общего имущества дома управляющей компанией. Согласно копии лицевого счета собственника жилья № нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м – лит. № пом. №<адрес> принадлежит на праве собственности ФИО2 В соответствии со справкой о задолженности с расчетом пени с учетом текущих платежей за период с 01.11.2014 года по 31.05.2018 года за нежилым помещением лит. № пом. №<адрес> образовалась задолженность по платежам за обслуживание жилья, вывоз ТБО, обслуживание ВДГО, электроэнергию на содержание общего имущества, холодную воду на содержание общего имущества, водоотведение на содержание общего имущества на сумму <данные изъяты> руб. и пени <данные изъяты> руб., а всего <данные изъяты> руб. Протокол общего собрания от 23.12.2012 г. и решение общего собрания вступило в силу, не обжаловалось, следовательно, собственники жилых и нежилых помещений согласились с условиями данного договора. Таким образом, ответчик ФИО2 своими конклюдентными действиями приняли условия договора управления многоквартирным домом, согласилась с объемом и перечнем работ, услуг по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества, базовым тарифом на оказание услуг по управлению и содержанию общего имущества дома управляющей компанией, которые были утверждены на общем собрании 23.12.2012 г. Свои обязательства по содержанию общего имущества многоквартирного дома <адрес> ООО «УК Управдом» исполняло и исполняет надлежащим образом. Однако ответчиками свои обязательства по оплате обслуживания жилья, вывоза ТБО, обслуживание ВДГО, электроэнергии на содержание общего имущества, холодную воду на содержание общего имущества, водоотведение на содержание общего имущества не исполняются. Просит взыскать с ФИО2 задолженность за обслуживание жилья, - вывоз ТБО, обслуживание ВДГО, электроэнергия на содержание общего имущества, холодная вода на содержание общего имущества, водоотведение на содержание общего имущества в сумме 107908,90 руб. и пени 29889,62 руб., а всего 137798,52 руб., а также расходы по оплате госпошлины 3956 руб.

08.08.2018 г. определением суда данные гражданские дела объединены в одно производство.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме и просила их удовлетворить.

Представитель истца ФИО4 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, ранее поддержал исковые требования в полном объеме и просил их удовлетворить, также пояснил, что ответчики, как собственники нежилого помещения несут бремя его содержания, они обязаны вносить плату за содержание общего имущества. Квитанции направлялись им по месту нахождения спорного помещения. Плата по содержанию общего имущества менялась в связи с инфляцией. Ранее они не обращались с иском в суд, так как не могли найти место проживания и нахождения ответчиков. Спорные помещения входят в состав многоквартирного дома, что отражено в техническом паспорте БТИ. Плата за обслуживание мест общего пользования рассчитывается из сведений содержащихся в техническом паспорте.

Ответчики ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Представитель ответчиков ФИО5 в судебном заседании возражал против заявленных исковых требований и просил отказать в их удовлетворении, указав, что фактически нежилые помещения принадлежавшие доверителям является обособленными, самостоятельными объектами, не имеющими общих стен, фундаментов, крыши с многоквартирным жилым домом, имеются отдельные входы, у собственников заключены договора с поставщиками коммунальных услуг, инженерные сети не взаимосвязаны. Соответственно основания для возложения обязанности на собственников нежилых помещений по оплате содержания многоквартирного дома отсутствуют. Нежилое помещение принадлежащее доверителям площадью 984,8 кв.м. частично встроено в многоквартирный дом, встроенная часть составляет <данные изъяты> кв.м. соответственно готовы оплатить часть платы на содержание общего имущества многоквартирного дома исходя из данной площади.

Представитель ответчиков ФИО6 в судебном заседании возражала против заявленных исковых требований и просила отказать в их удовлетворении и считает, что ответчики должны платить только за часть помещения, которая встроена в этот дом. Истец не обслуживает их помещение, у них кровля течет, и фасад треснул. Какие либо работы по содержанию данные нежилых помещений управляющая компания не выполняет. Данные помещения и ограждающие конструкции их собственники обслуживают самостоятельно. Кроме того указала, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям заявляемым с ноября 2014 года. Просит в иске отказать.

Согласно ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. В силу части 4 этой статьи суд вправе рассмотреть дело в случае неявки ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки.

Заслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии п. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Согласно ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии с п. 14 ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

В соответствии с п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (часть 2 статьи 154, статьи 155 - 158 ЖК РФ). При отказе собственников нежилых помещений в многоквартирном доме нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме или при несвоевременном и (или) неполном внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги к собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме могут применяться меры гражданско-правовой ответственности, предусмотренные частью 14 статьи 155 Кодекса, а также истребование на основании судебного решения задолженности путем обращения взыскания на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее должнику на праве собственности.

Судом установлено, что нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м – лит. № пом. № дома <адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2 по <данные изъяты> доле, а нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м – лит. № пом. №<адрес> принадлежит на праве собственности ФИО2, что подтверждается выписками из ЕГРЮЛ и копиями лицевых счетов.

23.12.2012 г. на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома <адрес> было решено избрать способом управления данного дома - управление управляющей компанией и в качестве таковой была избрана ООО «УК Управдом». На этом же собрании был утвержден договор управления многоквартирным домом, утверждены объем и перечень работ, услуг по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества, а также базовый тариф на оказание услуг по управлению и содержанию общего имущества дома управляющей компанией.

Как следует из материалов дела ООО «УК Управдом» сменило название на ООО «УК Ремикс» о чем 25.07.2018 г. сделана запись в ЕГРЮЛ.

Согласно сведениям, содержащимся в справках о задолженности с расчетом пени с учетом текущих платежей на 14.06.2018 г.: за нежилым помещением лит. № пом. № дома <адрес> образовалась задолженность по платежам за обслуживание жилья, вывоз ТБО, обслуживание ВДГО, электроэнергию на содержание общего имущества, холодную воду на содержание общего имущества, водоотведение на содержание общего имущества на сумму <данные изъяты> руб. и пени <данные изъяты> руб., а всего <данные изъяты> руб.; за нежилым помещением литер № пом. № дома <адрес> образовалась задолженность по платежам за обслуживание жилья, вывоз ТБО, обслуживание ВДГО, электроэнергию на содержание общего имущества, холодную воду на содержание общего имущества, водоотведение на содержание общего имущества на сумму <данные изъяты> руб. и пени <данные изъяты> руб., а всего <данные изъяты> руб.

На основании решения исполнительного комитета Калининградского городского Совета народных депутатов от 30.12.1985 года утвержден акт Государственной комиссии о приемке в эксплуатацию 106 квартирного жилого дома <адрес> со встроенно-пристроенными помещениями.

Согласно технического паспорта жилого дома <адрес>, нежилые помещения, принадлежащие ФИО1, ФИО2 входят в состав многоквартирного дома, являются встроенно-пристроенными нежилыми помещениями. Общая полезная площадь дома <данные изъяты> кв.м. в которую включены, в том числе нежилые помещения площадью <данные изъяты> кв.м.

Представленные технические паспорта нежилых помещений, также подтверждают, что нежилые помещения принадлежащие ответчикам относятся к многоквартирному дому № <адрес> <адрес>, обозначаемые соответствующими литерами.

Согласно справке от 16.11.2011 г. выданной ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» ранее в общей площади нежилого помещения лит. №, расположенного по адресу: <адрес>, была допущена арифметическая ошибка в площади подвального помещения. Общая площадь лит. № уменьшилась на <данные изъяты> кв.м и составила <данные изъяты> кв.м. Произошло разделение помещения лит. № по решению собственников на: лит. № – общая площадь <данные изъяты> кв.м и лит. № – общая площадь <данные изъяты> кв.м.

В свидетельствах о государственной регистрации права 39-АА №, 39-АА №, 39-АБ №, 39-АБ № и 39-АБ № также указано, что спорные нежилые помещения расположены по адресу: <адрес>.

Исполнение своих обязательств истец подтверждает представленными в материалы дела копиями наряд-заданий за 2015 г., 2016 г., 2017 г., 2018 г., актами выполненных работ за 2015 г., 2016 г., 2017 г., 2018 г. и заключенными договорами, а именно договором №/ук на техническое обслуживание сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома от 02.10.2013 г., договором № оказания услуг по вывозу ТБО от 01.09.2017 г., данными, персонифицированного учета за 2014-2017г., договором № снабжения тепловой энергией через присоединенную сеть от 08.12.2014 г.

Согласно выводам специалиста нежилое встроено-пристроенное помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м состоит из двух блоков помещений. В составе объекта учтен блок помещений лит. № из лит. № площадью <данные изъяты> кв.м и блок помещений лит. № из лит. № площадью № кв.м, в т.ч. встроенная часть площадью № кв.м (помещения <данные изъяты> на плане первого этажа), расположенные в уровне первого этажа и объединенные объемно-планировочным решением и производственным процессом. Пристроенная часть здания в границах расположения блока помещений лит. № из лит. № площадью <данные изъяты> кв.м (исключая встроенную часть площадью <данные изъяты> кв.м) и лит. № из лит. № площадью <данные изъяты> кв.м имеет отдельные, от жилого дома по адресу: <адрес>, конструкции: фундаменты, несущие стены и колонны, перекрытия. Признаки единства между многоквартирным жилым домом № по <адрес> и нежилым помещением общей площадью <данные изъяты> кв.м (исключая блок помещений площадью <данные изъяты> кв.м - встроенные помещения <данные изъяты> на плане первого этажа). Жилой дом и встроено-пристроенное помещение площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>, не имеют общих инженерных коммуникаций, а также механического, электрического, инженерного, санитарно- технического и иного оборудования, нежилое встроено-пристроенное помещение общей площадью 1133,6 кв.м состоит из двух блоков помещений. Жилой дом и встроенная часть - блок встроенных помещений (<данные изъяты> на плане первого этажа) имеет общие с жилым домом по адресу: <адрес>, конструкции, в том числе общие стены. Сообщение между помещениями жилого дома и нежилым встроено-пристроенным помещением площадью <данные изъяты> кв.м отсутствует. Блок помещений лит. № из лит. № площадью <данные изъяты> кв.м (исключая встроенные помещения <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м) и блок помещений лит. № из лит. № площадью <данные изъяты> кв.м в составе единого встроено-пристроенного помещения, расположенные в пристроенном одноэтажном здании, имеющим отдельные от жилого дома по адресу: <адрес>, основные конструкций, отдельные от жилого дома инженерные сети, является отдельным объектом недвижимости.

Вместе с тем, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований истца, поскольку многоквартирный жилой дом, согласно техническим паспортам включает в себя, в том числе, площадь не жилых помещений, принадлежащим ответчикам, расчет платы за содержание многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг для содержания общего имущества дома производится от общей площади многоквартирного дома. Фактически многоквартирный жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями является единым объектом капитального строительства. Отдельных зданий с адресами: <адрес>, лит. № из лит. № и лит. № из лит. №.

Доводы ответчиков о том, что они самостоятельно несут расходы по содержанию имущества, находящегося в его собственности, производя необходимый ремонт, оплачивая коммунальные услуги, суд находит не состоятельными, поскольку собственник вправе содержать принадлежащее ему имущество и нести расходы по его содержанию, вместе с тем, данные доводы не являются основанием для освобождения от несения расходов по содержанию общего имущества дома.

Представленный расчет задолженности суд находит обоснованным и правильным, каких-либо неясностей или сомнений относительно способа исчисления задолженности у суда не возникает.

Вместе с тем, заслуживают внимание доводы о пропуске срока исковой давности ООО «УК Ремикс».

Исковые заявления представлены в суд 19.06.2018 года и 25.06.2018 года, период образования задолженности указан с 01.11.2014 года по 31.05.2018 года.

Согласно п. 3.10 договора управления многоквартирным домом, плата за содержание и ремонт вносится ежемесячно до 25 числа месяца следующего за расчетным.

В силу ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Таким образом, подлежит исключению из суммы заявленных исковых требований задолженность за период с 01.11.2014 года по 30.04.2015 года.

Соответственно сумма задолженности ФИО2 по нежилому помещению площадью 148,80 кв.м. за период с 01.05.2015 года по 31.05.2018 года составит 95757,89 руб. Сумма задолженности ФИО2 и ФИО1 по нежилому помещению площадью 984,8 кв.м. за период с 01.05.2015 года по 31.05.2018 года составит 633753,14 руб., и исходя из размера доли в праве собственности на нежилое помещение составит по 316876,57 руб. с каждого.

Кроме того, истцом ставится вопрос о взыскании пени в соответствии с п. 14 ст. 155 ЖК РФ. При этом сумма пени по нежилому помещению <данные изъяты> кв.м. с учетом применения срока исковой давности составляет <данные изъяты> руб., по нежилому помещению <данные изъяты> кв.м. – <данные изъяты> руб.

При этом судом установлено, что расчет неустойки произведен неверно, поскольку, согласно выпискам из лицевых счетов задолженность за период с ноября 2014 года по октябрь 2017 года начислена в ноябре 2017 года. Соответственно расчет неустойки начиная с ноября 2014 года не основан на нормах права.

Положения ст. 333 ГК РФ указывают на право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Применение ст. 333 ГК РФ и уменьшение неустойки является правом суда, исходя из необходимости соблюдения баланса имущественных интересов сторон, учитывая сумму задолженности за содержание и ремонт общего имущества, период просрочки, обстоятельства её возникновения, суд приходит к выводу о наличии оснований для уменьшения размера неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ до 3000 руб. по нежилому помещению <данные изъяты> кв.м. и до 10000 руб. по нежилому помещению <данные изъяты> кв.м., полагая такой размер неустойки соразмерным последствиям нарушенного ответчиком обязательства.

Таким образом, с ФИО2, как с собственника <данные изъяты> доли нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м – лит. № пом. №<адрес> и собственника нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м – лит. № пом. № расположенного в том же доме, подлежит взысканию задолженность по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 01.05.2015 г. по 31.05.2018 г. в размере 412634,46 руб. и пени в размере 8000 руб. С ФИО1, как собственника <данные изъяты> доли нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м – лит. № пом. №<адрес>, подлежит взысканию задолженность по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 01.05.2015 г. по 31.05.2018 г. в размере 316876,57 руб. и пени в размере 5000 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, с ФИО2 в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 6019,15 руб., а с ФИО1 в размере 4605,96 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Управляющая компания Ремикс» (ранее ООО «Управляющая компания Управдом» удовлетворить частично.

Взыскать в пользу ООО «Управляющая компания Ремикс» с ФИО2 задолженность по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 01.05.2015 года по 31.05.2018 года в размере 412634,46 руб., пени в размере 8000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 6019,15 руб., а всего взыскать 426653,61 руб.

Взыскать в пользу ООО «Управляющая компания Ремикс» с ФИО1 задолженность по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 01.05.2015 года по 31.05.2018 года в размере 316876,57 руб., пени в размере 5000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 4605,96 руб., а всего взыскать 326482,53 руб.

В остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Московский районный суд г. Калининграда в течение месяца, с даты изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 05.12.2018 года.

Судья: подпись.