Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Пензенская обл., г. Кузнецк, ул. Рабочая, 199, гражданское дело по иску Муниципального образования Кузнецкий район Пензенской области к Медведевой О.Е. о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

МО Кузнецкий район Пензенской области обратилось с вышеназванным иском к Медведевой О.Е., указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ между МО Кузнецкий район Пензенской области (арендодатель) на основании решения Собрания представителей Кузнецкого района Пензенской области от ДД.ММ.ГГГГ № «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка», протокола о результатах открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и Медведевой О.Е. (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка № из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым №, местоположением: <адрес>, для ведения сельскохозяйственного производства, согласно которому истец предал, а ответчик принял во временное владение и пользование вышеуказанный земельный участок.

Пунктом 2.1 договора аренды предусмотрен срок аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Регистрация договора осуществлена ДД.ММ.ГГГГ Ответчик систематически не исполняет принятые на себя обязательства, нарушает подп. 3.1 п. 3, п. 3.2 договора, п. 1 ст. 614, 190 ГК РФ. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчиком не осуществлялась оплата арендных платежей за пользование земельным участком.

Ссылаясь на п. 4.1.1 договора аренды земельного участка (право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора аренды земельного участка в случае несвоевременного или неполного внесения арендной платы в течение 2-х месяцев подряд), ст. 619 ГК РФ, п. 2 ст. 450 ГК РФ, указывает, что ДД.ММ.ГГГГ Медведевой О.Е. было направлено уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ г., в котором заявлено о расторжении договора аренды земельного участка и погашении образовавшейся задолженности.

Истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком; обязать Медведеву О.Е. возвратить по акту приема-передачи арендованное имущество - земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, из категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым №, местоположением: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца Бирюкова И.В., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснила, что обстоятельство опубликования информации в газете «Пензенская правда», а не в газете «Кузнецкий рабочий» не нарушает права Медведевой О.Е., поскольку она узнала о торгах и участвовала в них. Земельный участок был передан Медведевой О.Е. со всей необходимой документацией, о чем свидетельствует акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, а также отсутствие каких-либо требований на протяжении более года с начала пользования им. Наличие задолженности по арендной плате у ответчика за шесть месяцев подтверждается вступившим в законную силу заочным решением суда. Просит исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика Медведевой О.Е. - Филатов Г.П., действующий на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласился, суду пояснил, что договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключен с грубейшими нарушениями: завышена кадастровая стоимость земельного участка, арендодателем не проводится рекультивация земли, в договор включены условия, не предусмотренные в предложении, размещенном в газете и сайте администрации Кузнецкого района, земельный участок имеет обременение, не предусмотренное договором: через него проезжают автомашины ФИО1, занимающего смежный участок; сам участок не является плодородным; при этом Медведева О.Е. является выгодным инвестором. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель ответчика Медведевой О.Е. - адвокат Кежаев В.В., действующий на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГг., в судебном заседании не согласился с исковыми требованиями истца, указав, что условие договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающее отказ арендодателя от него в случае невнесения платы в течение двух месяцев, ничтожен, как не соответствующий проекту договора, размещенному в газете и сайте администрации при объявлении торгов. Обязанность по оплате у Медведевой О.Е. возникла лишь с момента государственной регистрации договора (в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом), то есть с ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, арендные платежи, внесенные ответчиком с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ г. являются арендной платой за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г. В <данные изъяты> г. Медведева О.Е. не вносила плату, поскольку этот месяц содержит только <данные изъяты> дней, ей не был понятен размер суммы, подлежащей оплате; в марте между сторонами велись переговоры относительно перевода земель в иную категорию. В <данные изъяты> г. Медведева О.Е. узнала о намерении арендодателя расторгнуть договор, в связи с чем перестала платить, опасаясь этого расторжения. Кроме того, при заключении договора Медведевой О.Е. не была передана документация, относящаяся к земельному участку, границы его не были определены на местности. Просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Ответчик Медведева О.Е., будучи надлежаще и своевременно извещенной о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Суд с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика Медведевой О.Е.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, возражения стороны ответчика, исследовав материалы гражданского дела, отчет № ООО «Эксперт-Групп», находит исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временноепользование.

В силу п. 1, п. 2 ст. 607 ГК РФ

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1, п. 2 ст. 425 ГК РФ

1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В силу п. 1 ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В силу п. 3.1 Положения о порядке владения, пользования и распоряжения участками, находящимися в ведении Кузнецкого района, утвержденного Решением Собрания представителей Кузнецкого района от ДД.ММ.ГГГГ №, администрация Кузнецкого района Пензенской области управляет и распоряжается земельными участками, находящимися в ведении Кузнецкого района Пензенской области, обладая при этом следующими полномочиями:

3.1.7. Осуществляет организацию и проведение торгов (аукционов, конкурсов) по продаже земельных участков или право их аренды.

3.1.8. По результатам торгов (аукционов, конкурсов) заключает договоры купли-продажи и аренды земельных участков.

Согласно подп. 1 п. 10 ст. 20 Устава Кузнецкого района Пензенской области Глава администрации Кузнецкого района Пензенской области представляет район в пределах своих полномочий в отношениях с органами государственной власти, органами местного самоуправления, предприятиями, учреждениями, организациями, общественными объединениями, средствами массовой информации, гражданами, подписывает от имени района договоры и соглашения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием Кузнецкий район Пензенской области (арендодатель) и Медведевой О.Е. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, местоположением: <адрес> для ведения сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью <данные изъяты> кв. м (п. 1.1. договора) (л.д. 12-15).

Срок аренды Участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1 договора). Размер ежемесячной арендной платы за Участок составляет 33687 рублей 80 копеек (п. 3.1 договора). Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до <данные изъяты> числа текущего месяца путем перечисления на указанный в п. 3.2 договора счет.

Арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи. Внесенный за земельный участок задаток в размере 7000 рублей засчитывается в счет арендной платы (п. 3.2 договора).

Согласно п. 3.3 договора арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является предоставление платежного документа. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

Договор подписан Медведевой О.Е. и главой администрации Кузнецкого района Пензенской области, действующего в силу подп. 1 п. 10 ст. 20 Устава Кузнецкого района Пензенской области, содержит печать арендодателя.

Судом установлено, что данный договор аренды земельного участка № заключен по результатам открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Из протокола о результатах открытого аукциона от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Медведева О.Е. явилась победителем аукциона, так как предложила ежегодный размер арендной платы за земельный участок 404250 руб., номер ее билета (№ 3) назван последним.

Из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что МО Кузнецкий район Пензенской области в лице Главы администрации Кузнецкого района передает, а Медведева О.Е. принимает вышеуказанный земельный участок в аренду с ДД.ММ.ГГГГ для ведения сельскохозяйственного назначения; границы передаваемого земельного участка совмещены на местности согласно прилагаемому плану, указаны и сданы арендатору. Указанный акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами, содержит печать арендодателя.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в Едином реестре прав на недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ, о чем совершена запись регистрации № (л.д. 38).

Заочным решением Кузнецкого районного суда Пензенской области от ДД.ММ.ГГГГ частично удовлетворены исковые требования МО Кузнецкий район Пензенской области к Медведевой О.Е.;
взыскана с Медведевой О.Е. в пользу Муниципального образования Кузнецкий район Пензенской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 235812 рублей 50 копеек, неустойка по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 8529 руб., государственная пошлина в доход муниципального образования в размере 5643 руб. 41 коп.; в остальной части иска отказано.

При этом вышеуказанным заочным решением Кузнецкого районного суда установлено ненадлежащее исполнение Медведевой О.Е. обязательств по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а также наличие у нее задолженности по арендной плате в размере 235812 рублей 50 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (то есть шесть месяцев).

Заочное решение Кузнецкого районного суда от ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом вступившего в законную силу заочного решения суда, определившего наличие и период задолженности - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (то есть за шесть месяцев) в сумме 235812 рублей 50 копеек, данное обстоятельство является установленным и не подлежит доказыванию в настоящем гражданском деле.

При таких обстоятельствах представленный стороной ответчика акт разногласий к акту сверки взаимных расчетов (содержащий иную позицию ответчика о периоде и размере задолженности за этот же период) не имеет значения для рассмотрения дела.

Доводы стороны ответчика о завышении кадастровой стоимости земельного участка в несколько раз при проведении торгов не имеют значения для рассмотрения настоящего дела ввиду отсутствия самостоятельных исковых требований Медведевой О.Е. об этом.

Позиция стороны ответчика о возникновении у Медведевой О.Е. обязанности по внесению арендной платы только с ДД.ММ.ГГГГ (дата государственной регистрации договора аренды) основана на неправильном понимании норм материального права, а именно: п. 1 ст. 314 ГК РФ, п. 1, п. 2 ст. 425 ГК РФ, противоречит п. 3.2 и п. 3.3 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, а также установленным заочным решением Кузнецкого районного суда от ДД.ММ.ГГГГ обстоятельствам по делу (в части наличия задолженности, ее размера и периода образования).

Доводы стороны ответчика о наличии неуказанных арендодателем обременений (ограничений) на спорный земельный участок опровергаются выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 38), из которой следует, что такие обременения (ограничения) помимо рассматриваемого договора аренды - отсутствуют.

Доводы стороны ответчика о неопределении границ земельного участка на местности опровергаются межевым планом, кадастровым планом, актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, а также отсутствием требований Медведевой О.Е. в этой связи на протяжении более года и вплоть до предъявления настоящего иска арендодателем о расторжении договора аренды. Кроме того, ответчик указывает, из представленных материалов дела усматривается, что Медведевой О.Е. и ее представителями велась переписка по изменению категории арендованного земельного участка ввиду наличия на нем щебня, из чего следует, что местоположение земельного участка арендатору было известно.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст. 450 ГК РФ

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу ст. 452 ГК РФ

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ст. 619 ГК РФ

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Глава администрации Кузнецкого района Пензенской области направил Медведевой О.Е. письмо, датированное ДД.ММ.ГГГГ, содержащее требование о погашении задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 235812 руб. 50 коп., а также предложение в случае невыполнения обязанности - расторгнуть договор в добровольном порядке (л.д. 19,25).

Данное письмо не было получено Медведевой О.Е. и вернулось отправителю ДД.ММ.ГГГГ по истечении срока хранения. Суд считает арендодателя исполнившим обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 452 ГК РФ, поскольку вышеуказанное письмо направлено Медведевой О.Е. по адресу, указанному в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ; в нарушение п. 4.4.8 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Медведева О.Е. не сообщила арендодателю об изменении своих реквизитов (адрес места жительства); до поступления иска в суд (ДД.ММ.ГГГГ) истекло тридцать дней, установленных п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Доводы стороны ответчика о неуказании в письме срока ответа на предложение арендодателя не имеют правового значения ввиду урегулирования данного правоотношения нормой закона (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

При этом из акта сверки взаимных расчетов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ следует, что со дня окончания периода, являвшегося предметом рассмотрения Кузнецким районным судом при вынесении заочного решения от ДД.ММ.ГГГГ Медведева О.Е. совершила лишь один платеж - в <данные изъяты> года в сумме 30000 рублей; доказательств внесения иных сумм по договору аренды № в рассматриваемый период стороной ответчика суду не представлено.

Учитывая вышеизложенное в совокупности, а именно: арендатором Медведевой О.Е. договор от ДД.ММ.ГГГГ в части внесения арендной платы исполнялся ненадлежащим образом; вступившим в законную силу заочным решением суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено невнесение арендатором арендной платы в течение <данные изъяты> месяцев; при этом подп. «а» п. 4.1.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и ст. 619 ГК РФ указывают достаточным для расторжения договора аренды невнесение платы в течение двух месяцев подряд (ст. 619 ГК РФ - двух раз подряд), суд приходит к выводу о том, что требования истца основаны на законе.

Судом исследовался довод стороны ответчика о противоречии условий договора, подписанного по результатам проведения торгов, условиям, размещенным в газете «Пензенская правда» и на сайте администрации Кузнецкого района Пензенской области (где основанием расторжения договора аренды указано невнесение арендной платы в течение 6 месяцев). Ввиду установления заочным решением Кузнецкого районного суда обстоятельства невнесения арендной платы арендатором Медведевой О.Е. в течение <данные изъяты> месяцев (что является достаточным для расторжения договора по любому варианту договора), указанный довод не имеет значения для рассмотрения настоящего иска.

При этом обстоятельство обращения Медведевой О.Е. в суд с заявлением об отмене заочного решения Кузнецкого районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по вновь открывшимся обстоятельствам не являются препятствием для рассмотрения настоящего гражданско-правового спора.

Доводы стороны ответчика о непроведении рекультивации земли, необладании ею необходимыми свойствами, непередаче вместе с земельным участком необходимой документации - суд считает не имеющими значения для рассмотрения настоящего гражданского дела, поскольку стороной ответчика каких-либо самостоятельных требований в этой связи с момента получения земельного участка (ДД.ММ.ГГГГ) до рассмотрения настоящего дела по существу в соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 611, ст. 612 ГК РФ, не предъявлялось. При этом сторона ответчика указывает на то, что несмотря на заявленные недостатки, арендатор имеет интерес к сохранению договорных отношений с арендодателем.

Доводы стороны ответчика о непринятии стороной истца мер по переводу земель из категории сельскохозяйственного назначения - в иную - не отменяют обязанность для арендатора по внесению арендной платы и не отражаются на порядке расторжения договора аренды.

В соответствии с абз. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При таких обстоятельствах, оценивая в совокупности представленные суду доказательства, суд находит исковые требования Муниципального образования Кузнецкий район Пензенской области подлежащими удовлетворению.

При обращении в суд с иском истец был освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Исковые требования истца были удовлетворены.

В силу п. 8 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ цена иска определяется по искам о досрочном расторжении договора имущественного найма, исходя из совокупности платежей за пользование имуществом в течение оставшегося срока действия договора, но не более чем за три года.

Совокупность платежей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за три года составляет 1212750 руб. = 33687,5 руб. * 36 мес.

Таким образом, размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика в доход местного бюджета, составляет

14263 руб. 75 коп. = 13200 руб. + (212750 руб. *0,5%).

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Муниципального образования Кузнецкий район Пензенской области к Медведевой О.Е. о расторжении договора земельного участка - удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Муниципальным образованием Кузнецкий район Пензенской области и Медведевой О.Е..

Возложить на Медведеву О.Е. обязанность возвратить Муниципальному образованию Кузнецкий район Пензенской области земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, расположением: <адрес>.

Взыскать с Медведевой О.Е. в доход муниципального бюджета государственную пошлину в сумме 14263 (четырнадцать тысяч двести шестьдесят три) рубля 75 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Кузнецкий районный суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Е.М. Шелахаева