Гражданский кодекс часть 1

Мэрия <адрес> обратилась в суд с иском и просила признать расторгнутым договор аренды (коммерческого найма) жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между МП УКЖХ <адрес> с ФИО2 по предоставлению жилого помещения – двухкомнатной <адрес>. Выселить ФИО2 из указанного жилого помещения без предосталвения иного жилого помещения, указав, что решение является основанием для снятия с регистрационного учета; взыскать с ФИО2 задолженность по договору коммерческого найма в размере 242 338 рублей 71 копейку, пени в размере 216 838 рублей 71 копейку.

В обоснование заявленных требований мэрией <адрес> указано, что ДД.ММ.ГГГГГ. Л.М. в составе семьи два человека (наниматель и его дочь – ФИО2) предоставлена спорная квартира. После смерти Г. Л.М. права и обязанности нанимателя перешли к истцу. Свои обязательства по внесению платы за найм жилого помещения ответчик не исполняет, в связи с чем, истец обратился в суд с указанным иском.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском и, с учетом уточнения заявленных требований, просила признать незаконным изменение в одностороннем порядке мэрией <адрес> договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в части арендной платы в размере 12 500 рублей в месяц, оставить плату за наем в размере 289 рублей 17 копеек по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в неизменном виде.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме, дала соответствующие пояснения. Против удовлетворения встречных требований возражала.

ФИО2, представитель ответчика – ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения первоначальных требований возражали по доводам, изложенным в письменных возражениях, просили удовлетворить встречный иск.

Суд, выслушав стороны, заключение прокурора, полагавшего, что исковое заявление и встречный иск не подлежит удовлетворению, исследовав представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

Частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, по иску мэрии <адрес> к ФИО2 о расторжении договора аренды, выселении, встречному иску ФИО2 к мэрии <адрес> о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации установлены следующие обстоятельства. Г. Л.М. на праве собственности принадлежал индивидуальный жилой <адрес>. Г. Л.М. и ФИО2 проживали в указанном жилом доме, что подтверждается выпиской из домовой книги. Согласно акту о пожаре от ДД.ММ.ГГГГ, жилой <адрес> был поврежден огнем. Из акта обследования указанного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ следует, что жилой полуподвал подлежит капитальному ремонту, жилой дом ремонту не подлежит. Распоряжением мэрии <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ<адрес> была предоставлена по договору аренды семье Г. Л.М., пострадавшей при пожаре <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между мэрией <адрес> и Г. Л.М. был заключен договор аренды двухкомнатной <адрес>. ФИО2 в качестве члена семьи была включена в число лиц, подлежащих вселению в жилое помещение (пункт № договора). Согласно пункту № договор жилое помещение было предоставлено в возмездное владение и пользование. Срок договор аренды – 3 года. В соответствии с пунктом № договора арендатор за пользование арендованным жилым помещением вносит арендную плату за жилое помещение в сумме согласно лицевому счету. Ордер на вселение на указанное жилое помещение не выдавался. В выделении денежных средств на приобретение материалов для восстановления дома Г. Л.М. было отказано ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована и проживает в <адрес>, Г. Л.М. в спорном жилом помещении не был зарегистрирован. Г. Л.М. умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти. Пунктом 4.4 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться жилым помещением, после истечения срока договора аренды, выполняя условия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок. С учетом указанных обстоятельств, судом было установлено, что Г. Л.М. до момента смерти, и ФИО2 до настоящего времени занимали спорное жилое помещение на условиях заключенного договора аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, что не противоречит ранее действующему законодательству, и законодательству, действующему в настоящее время. Право ФИО2 на момент вселения в жилое помещение и заключения договора аренды жилого помещения являлось производным от прав Г. Л.М. Пунктом № договора аренды предусмотрено, что в случае смерти арендатора, либо признании не недееспособным, равно как и ограниченно дееспособным, его права и обязанности по соглашению членов семьи, включенных договор аренды жилого помещения, переходят к одному совершеннолетнему их них. ФИО2 также в установленном порядке договор аренды до настоящего времени не оспаривала. Таким образом, ФИО2 была вправе перезаключить договор аренды в силу статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации. С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что ФИО2 является стороной договора аренды, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, в отношении жилого помещения – двухкомнатной <адрес> (л.д.№).

В соответствии со статьей 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (нормы по тексту решения изложены в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений) по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Пунктом 3 статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Пунктом 3.1 указанного договора установлено, что за пользование арендованным жилым помещением арендатор вносит плату в сумме согласно лицевого счета ежемесячно. Размер арендной платы пересматривается в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в соответствии с постановлением мэрии, определяющим порядок расчета арендной платы, а также иных факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость арендованного жилого помещения, с учетом инфляции (л.д.13).

Обращаясь в суд с указанным иском, мэрия <адрес> указала, что мэрией <адрес> было организовано проведение оценки рыночной стоимости арендной платы (платы за наем) за пользование жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>.

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр», рыночная стоимость ежемесячной арендной платы (платы за наем) за пользование указанным жилым помещением составляет 12 500 рублей (л.д№).

ДД.ММ.ГГГГ мэрия <адрес> направила в адрес ФИО2 уведомление о том, что до ДД.ММ.ГГГГ ей предлагается представить для заключения договора найма жилого помещения на новый срок документы. Также указанным уведомлением мэрия <адрес> уведомила ответчика о том, что плата за наем жилого помещения будет составлять 12 500 рублей, а в случае не представления ФИО2 указанных документов, плата за наем будет изменена в одностороннем порядке (л.д.№).

Указанное уведомление не было получено ФИО2, а конверт возвращен в адрес мэрии с отметкой «за истечением срока хранения».

Однако, из сведений, содержащихся на конверте, а также на официальном сайте «Почта России» усматривается, что почтовым отделением была осуществлена только одна попытка вручения извещения, что не соответствует требованиям пункта 34 Правил оказаний услуг почтовой связи, утвержденных Приказом Минкомсвязи России от ДД.ММ.ГГГГ N 234 (в редакции по состоянию на момент осуществления доставки почтового отправления).

Таким образом, данное извещение доставлено ответчику не было.

ДД.ММ.ГГГГ мэрией <адрес> повторно направлено аналогичное уведомление, с предложением явиться для заключения договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Разъяснено, что плата за наем жилого помещения будет составлять 12 500 рублей, а в случае не представления ФИО2 указанных документов, плата за наем будет изменена в одностороннем порядке с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.№).

Указанное уведомление было получено ФИО2ДД.ММ.ГГГГ (л.д.№).

С учетом того, что в установленный договором срок ответчик не явилась для заключения нового договора найма жилого помещения, суд приходит к выводу, что с ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы по договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ составляет 12 500 рублей в месяц.

ФИО2, обращаясь в суд со встречным иском, указывает, что одностороннее изменение размера арендной платы не является законным, поскольку мэрией <адрес> был изменен не только размер, но и механизм определения платы за наем.

Суд, изучив доводы встречного иска, полагает их несостоятельными и подлежащими отклонению по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 682 Гражданского кодекса Российской Федерации, одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Как было установлено выше, пунктом 3.1 Договора стороны предусмотрели возможность одностороннего изменения мэрией <адрес> размера платы за наем жилого помещения. При этом, исходя из условий договора, стороны пришли к соглашению, что размер арендной платы пересматривается в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в соответствии с постановлением мэрии, определяющим порядок расчета арендной платы, а также иных факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость арендованного жилого помещения, с учетом инфляции.

Таким образом, ссылка ФИО2 на то, что сторонами был изменен порядок определения размера платы за наем жилого помещения, является несостоятельной, поскольку условиями договора прямо предусмотрена возможность такого изменения, исходя из нормативно-правовых актов, регулирующих порядок определения платы за найм.

Решением городского Совета Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ№ (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) было утверждено Положение о предоставлении жилых помещений по договору найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования <адрес>.

Согласно пункту № указанного Положения, плата за пользование жилым помещением (плату за наем), устанавливается в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Поскольку действующим нормативно-правовым актом предусмотрена обязанность мэрии <адрес> определять размер платы за пользование жилым помещением согласно результатам оценки, суд приходит к выводу, что мэрия <адрес> правомерно организовала проведение оценки и определила стоимость арендной платы согласно заключению оценщика в размере 12 500 рублей в месяц.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ ответчику предлагалось представить относимые и допустимые доказательства иного размера платы за наем, определенной в установленном законом порядке, однако, таких доказательств суду представлено не было.

С учетом изложенного, у суда отсутствуют основания для удовлетворения встречного иска о признании незаконным изменения, обязании сохранить плату в размере платы, установленной для договоров социального найма.

Что касается, требования мэрии <адрес> о взыскании задолженности, расторжении договора и выселении, то суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Обращаясь в суд с указанным иском, мэрия <адрес> указывает, что ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ года не исполняет обязанность по внесению платы за найм жилого помещения, в связи с чем, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по плате за найм жилого помещения составляет 242 338 рублей 71 копейка. Указанный размер задолженности, определен, исходя из размера платы за найм в сумме 12 500 рублей.

Из пункта 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Как было установлено выше, пунктом 3.1 предусмотрена обязанность мэрии <адрес> выставлять ответчику плату за пользование жилым помещением ежемесячно по лицевому счету.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

С учетом изложенного в договоре, стороны определили момент возникновения обязанности ФИО2 по внесению ей платы за наем моментом выставления задолженности по лицевому счету.

Из материалов дела следует, что в период с ДД.ММ.ГГГГ года департамент энергетики и ЖКХ <адрес> осуществлял выставление Г Л.С. по счету платы за наем в размере 265 рублей 42 копейки в месяц (с ДД.ММ.ГГГГ года – в размере 276 рублей 02 копейки в месяц). То есть, размер начисляемой платы был определен размером платы по договору социального найма, а не по договору коммерческого найма.

ФИО2, полагая, что ДЭиЖКХ мэрии <адрес>, являясь структурным подразделением мэрии <адрес>, выставлял плату за наем согласно условий договора, ежемесячно исполняла свои обязательства по оплате выставленных по лицевому счету начислений, что подтверждается соответствующей выпиской по лицевому счету (л.д.90-91, 129).

Определениями суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д№), ДД.ММ.ГГГГ (л.д.№), ДД.ММ.ГГГГ мэрии <адрес> предлагалось представить относимые и допустимые доказательства выставления ответчику начисления в заявленном размере по лицевому счету сведений или доказательства предоставления реквизитов ФИО2 для проведения такой оплаты.

Однако, в ходе судебного разбирательства таких доказательств суду представлено не было.

Представленное в материалы дел уведомление мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, направленное в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ и возвращенное в мэрию <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, содержащее сведения о реквизитах для внесения платы за найм по договору с ДД.ММ.ГГГГ, не может быть признано судом относимым доказательством, поскольку предметом настоящего гражданского дела является период образования задолженности с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Исковое заявление в подано до направления уведомления.

Сам по себе факт уведомления ФИО2 об изменении размера платы, без его выставления по лицевому счету, а также, без предоставления реквизитов для внесения платы за наем, не может являться основанием для признания действий ФИО2 ненадлежащим исполнением обязательств по оплате жилого помещения.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд, анализируя представленные в материалы дела доказательства, с учетом их оценки на относимость и допустимость, принимая во внимание условия договора найма, начисление структурным подразделением мэрии <адрес> платы за наем жилого помещения по лицевому счету ответчика, факт внесения ответчиком данной платы, учитывая, что мэрией <адрес> в спорный период не направлялось ФИО2 сведений о необходимости внесения платы по иным реквизитам, полагает, что требование мэрии <адрес> о взыскании задолженности, заявленное в судебном порядке, не подлежит удовлетворению, с учетом требований статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку требование о выселении, расторжении договора, взыскании неустойки является производным от требования о взыскании задолженности, оно также не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

р е ш и л:

Исковые требования мэрии <адрес> к ФИО2 о расторжении договора, выселении, взыскании задолженности оставить без удовлетворения.

Исковые требования ФИО2 к мэрии <адрес> о признании незаконным изменения договора в одностороннем порядке, обязании сохранить размер платы за найм оставить без удовлетворения.

Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший решение.

Судья Н.Н. Топчилова

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ