Гражданский кодекс часть 1

с участием Бруй О.Г., представителя Бруй О.К. – Красиковой А.А., действующей на основании доверенности 66 АА 2012401 от 28.08.2013 года, Сийдо М.С., Старковой Н.В., представителя Старковой Н.В. – Сидоренко В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бруй О.Г. к Старковой Н.В., Лукьяновой Ю.Л., Сийдо М.С. о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли жилого дома с нарушением преимущественного права покупки, а также заявления Старковой Н.В. к Бруй О.Г. об определении порядка пользования жилым помещением и устранении препятствий в пользовании помещения,

УСТАНОВИЛ:

Бруй О.Г. обратился в суд с исковым заявлением, в котором просит перевести на него права покупателя по договору купли – продажи 1/2 доли жилого помещения – квартиры № *** в доме № *** по ул. *** в г. Каменске – Уральском, заключенным между Бруй Ю.Л. и Старковой Н.В. от *** года

*** года Бруй О.Г. уточнил заявление и просит привлечь в качестве ответчика по данному делу Сийдо М.С., поскольку по договору купли-продажи доли она являлась продавцом.

Старкова обратилась в суд с исковым заявлением к Бруй О.Г. об определении порядка пользования и устранения препятствий в пользовании.

Определением Красногорского районного суда г. Каменска – уральского Свердловской области от *** года дела соединены в одно производство.

В судебном заседании Бруй О.Г. и его представитель Красикова А.А. поддержали заявленные требования о переводе прав покупателя и пояснили, что при заключении договора купли-продажи спорной доли нарушены права Бруй О.Г., поскольку он не был извещен надлежащим образом о состоявшейся сделке купли – продажи. Требования Старковой Н.В. об определении порядка пользования жилым помещением и устранения препятствий не признают, поскольку невозможно выделить комнату соразмерно имеющимся у сторон долям.

Старкова Н.В. поддержала свои требования, пояснив, что как собственник 1/2 доли в праве собственности она имеет право на проживание в данной квартире. Просит выделить ей изолированную комнату площадью 9,7 кв. м. Комнату 18,0 кв. м, ванную, туалет, коридор, кухню выделить в общее пользование её и Бруй О.Г. Требования Бруй О.Г. не признала пояснила, считает, что права Бруй О.Г. при заключении договора купли – продажи не нарушены.

Ответчик Сийдо М.С. исковые требования Бруй О.Г. не признала, пояснив, что она известила Бруй О.Г. надлежащим образом. Образец телеграммы она взяла в Учреждении юстиции. После того, как истек срок уведомления, она заключила договор купли – продажи со Старковой Н.В. Со времени покупки своей доли она не проживала в квартире, поскольку её не пускали. Об этом она поставила в известность Старкову Н.В.

Ответчик Лукьянова Ю.Л., в судебное заседание не явилась. Известить о времени рассмотрения дела не представилось возможным, поскольку по месту регистрации (т. 1 л.д. 71), она не проживает.

3- е лицо – Каменск – Уральский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картотографии по Свердловской области в судебное заседание не явилось, в материалах дела имеется ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Свидетель Ф. в судебном заседании пояснил, что он вместе с сыном приходил смотреть квартиру. Мужчина, который их пустил в квартиру, представился собственником квартиры, говорил, что продажа произведена незаконно, квартира находится под арестом. Затем они еще приходили, чтобы найти компромисс для вселения Старковой Н.В., однако их не пустили.

Свидетель Ф. пояснил, что Старкова Н.В. является его тещей, поэтому он с отцом, по её просьбе, ходили смотреть квартиру, которую она хотела купить. Им сказали, что их обманули, и они должны потребовать день назад. Показали телеграмму, но сказали, что нет денег на покупку доли.

Свидетель Б. в судебном заседании пояснила, что проживает в спорной квартире. В *** года они получили телеграмму от Сийдо, решили, что она представляет интересы бывшей жены, поскольку ранее от бывшей жены (Лукьяновой Ю.Л.) приходили предложения о выкупе доли. Через неделю после телеграммы пришли мужчины и сказали, что купили квартиру. Им было показано расположение комнат, и они ушли. Затем мужчины опять пришли со Старковой, которая сказала, что она купила комнату. У кого купила комнату, Старкова не сказала. Они нашли телефон Сийдо, связались с ней и спросили, куда надо отправлять телеграмму. Телеграмма о намерении купить квартиру была направлена, ответа не поступило. Затем в августе пришла Старкова с свидетельством о регистрации. После этого они обратились в суд.

Свидетель Б. пояснила, что её сын – Бруй О.Г. обратился к ней с просьбой одолжить денег на покупку доли в квартире. Она дала ему денег, был оформлен договор займа. Когда нужно было доказать, что у сына находятся деньги для оплаты доли, он был в больнице, поэтому она положила деньги в банк на свое имя.

Суд, выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Предметом спора является квартира № ***, расположенная в доме № ***, находящегося на ул. *** в г. Каменске – Уральском.

Как следует из материалов дела, указанная квартира была приобретена Бруй О.Г., Бруй Ю.Л. (в настоящее время Лукьянова), Е. на основании договора мены от *** года (т. 1, л.д. 24).

*** года Бруй Ю.Л. и Е. продали свои доли Сийдо М.С. Как следует из материалов дела (т. 1, л.д. 42-67). Бруй О.Г. ставился в известность о продаже долей, однако мер, как требует закон, не принял.

Поскольку Бруй О.Г. не оспаривает договор купли – продажи долей от *** года заключенный между Бруй (Лукьяновой) Ю.Л., Е. и Сийдо М.С., то требования к Лукьяновой Ю.Л. суд считает необоснованными.

*** года Сийдо М.С. продает свою долю Старковой Н.В. (т. 2 л.д. 8). Право собственности Старковой Н.В. зарегистрировано надлежащим образом (т. 2 л.д. 9).

Старкова Н.В. просит определить порядок пользования спорным имуществом, а также устранить препятствия в пользовании. Предлагает определить следующий порядок пользования имуществом: выделить ей в пользование жилую комнату площадью 9,7 кв.м; ответчику выделить в пользование жилую комнату площадью 10,7 кв.м; жилую комнату площадью 18 кв.м, кухню, туалет, ванную и коридор передать в общее пользование её и Бруй О.Г. Также просит передать комплект ключей от спорной квартиры и не чинить препятствия в пользовании имуществом. Просит взыскать расходы по аренде жилого помещения *** руб. и расходы на оплату представителя в размере *** руб., расходы по оплате государственной пошлины – *** руб.

Статья 247 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 20.12.1983 N 11, от 21.12.1993 N 11, от 25.10.1996 N 10) разъяснено, что разрешая требование об определении порядка пользования имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Согласно разъяснениям, данным в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй п. 4 ст. 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Таким образом, в соответствии с приведенными положениями закона и разъяснениями по их применению, правовое значение для дела имеют, в частности, вопросы сложившегося порядка пользования имуществом, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе, реальная возможность совместного пользования.

Как установлено судом, сторонам принадлежит на праве общей долевой собственности по 1/2 доли трехкомнатной спорной квартиры.

Спорное жилое помещение состоит, согласно экспликации (т. 2 л.д. 12-13) из трех комнат 10,7 кв. м, 18 кв. м, 9,7 кв. м. Жилая площадь квартиры составляет 38,4 кв. м.

Таким образом, на долю сторон приходится по 19,2 кв. м жилой площади.

При этом следует отметить, что согласно плану комната площадью 9,7 кв. м является изолированной, а комнаты 10,7 кв. м и 18,0 кв. м – смежные. Лоджия находится в комнате площадью 10,7 кв. м.

Судом установлено, что истец не проживает в спорном жилом помещении, всей квартирой пользуется ответчик, то есть между сторонами фактически не сложился порядок пользования жилым помещением, соглашение между участниками общей долевой собственности на определение порядка пользования общим имуществом отсутствует.

Из представленной экспликации следует, что в квартире отсутствуют комнаты, площадь которых точно соответствует долям в праве общей долевой собственности.

Выделение в пользование Старковой Н.В. комнаты площадью 9,7 кв. м приведет к существенному ущемлению её прав и законных интересов, а с учетом того, что две другие комнаты являются смежными, выделение комнаты площадью 18 кв. м в общее пользование нарушит права и интересы семьи Бруй О.Г.

Таким образом, определить порядок пользования спорной квартирой, не нарушив права пользования кого-либо из сособственников этого жилого помещения, не представляется возможным.

При таких обстоятельствах требования Старковой Н.В. удовлетворению не подлежат.

Бруй О.Г. просит перевести на него права покупателя по договору купли- продажи спорного имущества от *** года

В ходе судебного заседания Бруй О.Г. не оспаривалось, что Сийдо М.С. уведомляла его о продаже доли. В материалах регистрационного дела имеется телеграммы об извещении Бруй О.Г. о продаже доли (т. 1, л.д. 20-27).

В настоящее время собственниками спорной квартиры являются Бруй О.Г. (1/2 доли) и Старкова Н.В. (1/2 доли). Право собственности лиц зарегистрировано надлежащим образом (т. 1, л.д. 10-11).

Представитель Бруй О.Г. – Красикова А.А., считает, что извещение её доверителя о продаже долей произведено ненадлежащим образом, в связи с чем, он не мог реализовать свое право преимущественной покупки долей.

Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из материалов дела следует, что Сийдо М.С., являясь собственником 1/2 доли спорной квартиры, *** года направила Бруй О.Г. телеграмму о намерении продать свою долю. *** года телеграмма была вручена Бруй О.Г. (т. 1, л.д. 22-23). Из текста телеграммы следует, что Сийдо М.С. предложила Бруй О.Г. дать ответ по предложению по продаже квартиры. При этом, в телеграмме Сийдо М.С. не указала адрес, по которому необходимо дать ответ.

Бруй О.Г., узнав через третьих лиц номер телефона Сийдо М.С., *** года позвонил ей, узнал её адрес и сообщил о желании купить квартиру. Данный факт подтверждается детализацией соединений (т. 2, л.д. 78). Как следует из данной справки, в *** час. *** года состоялся разговор с абонентом *** продолжительностью *** мин. То, что данный номер принадлежит Сийдо М.С., подтверждается тефонограммой суда о необходимости явки в судебное заседание. Сийдо М.С. извещалась по указанному номеру телефона (т. 2, л.д. 98), а затем пришла и получила необходимые документы, что подтверждается распиской (т. 2, л.д. 100), а также объявлением в газете «Нет проблем!» от *** года *** (704), где имеется объявление о продаже комнаты по ул. ***, и по которому с ней связывалась Старкова Н.В..

В 18:40 час. *** года Бруй О.Г. отправил Сийдо М.С. телеграмму о намерении купить квартиру по адресу, который ему указала Сийдо М.С.: г. Каменск – Уральский, ул. *** (т. 1 л.д. 12). Факт проживания по данному адресу в момент заключения сделки Сийдо М.С. подтвердила в судебном заседании. Телеграмма была отправлена с уведомлением, однако, как следует из теста уведомления почтовой службы, Сийдо телеграмму не получила (т. 2 л.д. 101).

Бруй О.Г. на момент заключения договора купли – продажи обладал необходимыми денежными средствами, что подтверждается показаниями свидетеля Бруй Л.Н. и договором займа от *** года заключенным между Бруй О.Г. и Бруй Л.Н. (т. 2 л.д. 80).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что Сийдо М.С. не исполнила возложенную на нее законом обязанность, не сообщив адрес, по которому необходимо было направить Бруй О.Г. свое сообщение о намерении приобрести квартиру. Кроме того, ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что свое согласие другая сторона должна дать в течение месяца. Как было установлено в судебном заседании, Бруй О.Г. получил телеграмму *** года., таким образом, согласно положениям п. 3 ст. 192 Гражданского кодекса Российской Федерации, последний день срока был *** года а в этот день была уже оформлена сделка.

Поскольку права и охраняемые интересы Бруй О.Г. нарушены, требование о переводе прав покупателя заявлено в течение 3 – х месячного срока, его требования подлежат удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Перевести на Бруй О.Г. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, общей площадью 56,6 кв. м, расположенную по адресу: Свердловская область город Каменск – Уральский, ул. ***, заключенному *** года между Сийдо М.С. и Старковой Н.В..

Взыскать с Бруй О.Г. в пользу Старковой Н.В. стоимость 1/2 доли в праве собственности, общей площадью 56,6 кв. м, расположенную по адресу: ул. *** – Уральский, ул. ***, в сумме *** рублей за счет денежных средств, внесенных на лицевой счет Бруй О.Г. № ***, открытому в Свердловском отделении *** ОАО «Сбербанк России».

Отменить государственную регистрацию права собственности Старковой Н.В. на 1/2 доли в праве собственности на квартиру N *** в доме N *** по ул. *** в городе Каменске – Уральском Свердловской области.

Передать 1/2 доли в праве собственности на квартиру общей площадью 56,6 кв.м, расположенную по адресу: Свердловская область город Каменск – Уральский, ул. *** в собственность Бруй О.Г..

В удовлетворении требований Бруй О.Г. к Лукьяновой Ю.Л. – отказать.

Иск Старковой Н.В. к Бруй О.Г. об определении порядка пользования жилым помещением и устранении препятствий в пользовании оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента вынесения мотивированного решения путем подачи жалобы в Красногорский районный суд города Каменска – Уральского Свердловской области.

Мотивированное решение вынесено 18 февраля 2014 года.

Судья: Н.А. Пастухова