Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО действующей в своих интересах в интересах несовершеннолетних детей ФИО, ФИО к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированному застройщику «ПСК-Рунк», Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик о замене стороны застройщика в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома, суд

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО обратилась в суд с данными исковыми требованиями, в обоснование иска указала следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «ПСК-Рунк» (далее – ООО СЗ «ПСК-Рунк») и ФИО, действующей от себя и как законный представитель своих детей: сыновей ФИО и ФИО заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с условием о расчетах по счету эскроу) №.

По условиям договора, ООО СЗ «ПСК-Рунк», приняло на себя обязательства по строительству жилого дома, по строительному адресу: , (пересечение улиц Центральной и Мостостроителей), на земельном участке с кадастровым номером №, с определением объекта долевого строительства – (строительный номер), на четвертом этаже, подъезд 3, проектной площадью – 60,15 кв. м.

Срок передачи квартиры по договору, определен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость объекта долевого строительства, определена сторонами в размере 5 112 720 рублей (п. 4.1 Договора). Обязанность дольщиков по оплате договора, исполнена в полном объеме.

ФИО выплачена сумма в пользу ООО СЗ «ПСК-Рунк» в полном объеме в размере 5 112 720 рублей: из них 4 347 720 рублей – находятся на счете эскроу, и 765 000 рублей выплачены путем зачета.

Таким образом, Участниками по Договору долевого участия исполнена обязанность по оплате цены Договора в полном объеме.

Истцам стало известно, что ООО СЗ «ПСК-Рунк» зарегистрировало право собственности на объекты незавершенного строительства и осуществлена их продажа в пользу ООО Специализированный застройщик «Аврора» (далее – ООО СЗ ).

ООО СЗ «ПСК-Рунк», не передало ООО СЗ сведений, относительно заключенного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Истцы считают, что имеются основания для замены стороны застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с условием о расчетах по счету эскроу) №. с первоначального застройщика ООО СЗ «ПСК-Рунк» на нового застройщика - ООО СЗ .

В связи с чем, истцом заявлены требования:

- произвести замену стороны ООО СЗ «ПСК-Рунк» в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с условием о расчетах по счету эскроу) №, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью СЗ «ПСК-Рунк» и ФИО, действующей от себя и как законный представитель своих детей: сыновей ФИО и ФИО с Общества с ограниченной ответственностью СЗ «ПСК-Рунк» на Общество с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик .

В судебном заседании представитель истца ФИО, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям. Просил требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО Специализированный Застройщик ФИО, действующий на основании доверенности в деле, в судебном заседании исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в отзыве. Указал, что поскольку с ФИО заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с условием о расчетах по счету эскроу), то у общества нет никаких обязанностей по договору между ФИО и ООО СЗ «ПСК-Рунк»

Истцы ФИО, ФИО, в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика ООО СЗ «ПСК-Рунк» в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены телефонограммой.

В связи с чем, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, признавая стороны надлежаще извещенными, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности материалы гражданского дела, приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ, между Обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «ПСК-Рунк» (далее – ООО СЗ «ПСК-Рунк») и ФИО, действующей от себя и как законный представитель своих детей: сыновей ФИО и ФИО заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с условием о расчетах по счету эскроу) № (далее – Договор долевого участия, Договор). (л.д. 15-28).

В соответствии с разделом 2 договора, ООО СЗ «ПСК-Рунк», приняло на себя обязательства по строительству жилого дома, по строительному адресу: , на земельном участке с кадастровым №, с определением объекта долевого строительства – (строительный номер), на четвертом этаже, подъезд 3, проектнрой площадью – 60,15 кв. м.

Срок передачи квартиры по Договору, определен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ (пунтк 3.1 договора)

На основании дополнительного соглашения № к договору срок передачи квартиры по договору ДД.ММ.ГГГГ (л.д 29).

На основании п.4.1 договора стоимость объекта долевого строительства, определена сторонами в размере 5 112 720 рублей.

Как устанолвено в судебном заседании обязанность дольщиков по оплате договора, исполнена в полном объеме, указаное обстоятельство подтверждается следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «ПСК-Рунк» и ФИО (далее – Инвестор) заключен инвестиционный договор № (далее – инвестиционный договор). (л.д. 33-40).

По условиям инвестиционного договора, застройщик обязуется выполнить на свой риск собственными и привлеченными силами и средствами все работы по проектированию, строительству Объекта в соответствии с утвержденным эскизом, условиями настоящего Договора, заданием Застройщика и проектной документацией, включая возможные работы, определенно в ней не упомянутые, но необходимые для полного сооружения Объекта и нормальной его эксплуатации, согласованные Сторонами и обеспеченные финансированием.

Стоимость работ, выполняемых застройщиком по договору, составляет 15% от стоимости фактически выполняемых работ на объекте, что составляет 765 000 рублей.

В соответствии с разделом 1 инвестиционного договора, под "Строительной площадкой" понимается - земельный участок общей площадью 7099 кв. м, кадастровый №, категория земель земли населенных пунктов, назначение земельного участка многоквартирная жилая застройка Ж-2, находящийся в Аренде, предоставляемый Администрацией муниципального образования «Анивский городской округ» Застройщику в пользование на период строительства Объекта на основании Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, в соответствии с п. 12.6 инвестиционного договора, по соглашению сторон, настоящий договор подлежит расторжению, в случае заключения договора между сторонами о долевом участии. При этом, задолженность по настоящему договору, может быть зачтена в счёт оплаты по договору о долевом участии, заключённого между инвестором и застройщиком. Настоящий договор считается расторгнутым с даты подписания сторонами соглашения о расторжении.

ДД.ММ.ГГГГ, сторонами заключено дополнительное соглашение о расторжении инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого, застройщик обязался возвратить 765 000 рублей инвестору.

Одновременно с этим, стороны согласились, что подлежащие возврату денежные средства в размере 765 000 рублей, подлежат зачету по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с условием о расчетах по счету эскроу) № от ДД.ММ.ГГГГ.

В результате расторжения инвестиционного договора и произведенного взаиморасчета, сторонами, заключено дополнительное соглашение № к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с условием о расчетах по счету эскроу) № от 04.06.2020г. (л.д. 30-32) По условиям дополнительного соглашения стороны решили изменить пункт 4.2., Договора участия в долевом строительстве следующим образом:

пункт 4.2. Участник долевого строительства производит оплату Цены Договора за счет своих средств в размере 5 112 720 рублей Участник долевого строительства обязуется перечислить на Эскроу счёт №, открытый в Дальневосточном банке ПАО «Сбербанк России» в течение 60 календарных дней с момента государственной регистрации настоящего Договора в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , за счёт собственных средств.

-Сумму в размере 3 030 983 рубля участник долевого строительства вносит на Эскроу счёт № за счет средств по программе Социальная выплата согласно уведомления № от ДД.ММ.ГГГГ, «Обеспечение населения муниципального образования Анивский городской округ» качественным жильем на 2015-2021 годы»

- Сумма в размере 466 617 рублей 00 копеек будет перечислена Пенсионным Фондом Российской Федерации в течение 60 календарных дней со дня принятия решения об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала путем безналичного перечисления на счет №, открытый на имя ФИО в ПАО Сбербанк

- Сумма в размере 184 992 рубля будет перечислена Министерством социальной защиты населения Сахалинской области в течение 60 календарных дней со дня обращения владельца сертификата в Управление социальной защиты населения Министерства социальной защиты населения Сахалинской области и после государственной регистрации права по настоящему договору в Едином государственном реестре недвижимости, путем безналичного перечисления на счет №, открытый на имя ФИО в ПАО

- ФИО предоставлен государственный сертификат на материнский (семейный) капитал №, выданный Государственным учреждением-отделом пенсионного фонда Российской Федерации по на сумму 365 698 рублей 40 копеек.

- ФИО предоставлено гарантийное письмо на областной материнский (семейный) капитал, выданный Министерством социальной защиты Сахалинской области на основании распоряжения Министерства социальной защиты Сахалинской области №, на сумму 150 000 рублей.

- сумму в размере 665 158 рублей участник долевого строительства вносит на Эскроу счёт № за счет собственных средств.

В соответствии с Дополнительным соглашением № о расторжении инвестиционного договора №, заключенного между «Застройщиком» и ФИО, на сумму в размере 765 000 рублей, между «Сторонами» по настоящему Договору производится зачет однородных требований.

Согласно выписке о состоянии вклада на счете эскроу у ФИО, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, размещены денежные средства в размере 4 347 750 рублей. Сумма в размере 765 000 рублей, ООО СЗ «ПСК-Рунк» не зачислена.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «ПСК-Рунк» и ООО Специализированный застройщик был заключен договор № купли-продажи объекта незавершенного строительства по которому продавец ООО «ПСК-Рунк» обязуется передать в собственность покупателя ООО СЗ три недостроенных здания объекты недвижимости, а покупатель обязуется принять объекты и уплатить за него цену в размере о порядке установленных договором. (пункт 2.1. договора) Покупателю одновременно с передачей права собственност на объект передается право имущественной аренды на земельный участок с кадастровым №. (л.д. 69-77)

Таким образом, суд считает с момента заключения указанного выше договора ООО СЗ «ПСК-Рунк» утратило статус застройщика, а ООО Специализированный застройщик приобрело такой статус в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым №.

ДД.ММ.ГГГГ ООО Специализированный застройщик получило разрешение на строительство № сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральным законом N 214-ФЗ) данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

При этом под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", пп. 15 п. 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2 Федерального закона N 214-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В ходе судебного разбирательства установлено и не является спорным, что в указанный договором срок до 31 декабря 2021 года и до настоящего времени строительство жилого дома, в котором расположена квартира являющаяся предметом договора о долевом участии в строительстве, не завершено и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающее соответствие построенного жилого дома разрешению на строительство и требованиям технических регламентов, не получено.

Договорные отношения между сторонами ООО СЗ «ПСК-Рунк» и ФИО не расторгнуты.

Согласно части 1 статьи 15.4 Федерального закона №214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 названного Федерального закона (далее - счет эскроу).

Согласно части 4 статьи 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей, требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктами 1.1 - 1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5 - 7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12.1, 13, 14, 15, 18 - 18.2 указанного Федерального закона, не применяются.

Частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ установлено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников г: левого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Однако, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «ПСК-Рунк» и ФИО (далее – Инвестор) заключен инвестиционный договор № (далее – инвестиционный договор). (л.д. 33-40).

Стоимость работ, выполняемых застройщиком по оговору, составляет 15% от стоимости фактически выполняемых работ на объекте, что составляет 765 000 рублей.

Указанные договор вне зависимости от его наименования суд расценивает как договор участия в долевом строительстве.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 следует, что действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве. При этом такие случаи не ставятся в зависимость от государственной регистрации договора.

Согласно ст. 12.1 Федерального закона N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из предусмотренных законом способов, в том числе залогом в порядке, предусмотренном ст. ст. 13 - 15 настоящего Федерального закона.

Залогом в порядке, предусмотренном вышеуказанным законом, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по договору, в том числе возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Как указано судом выше, ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «ПСК-Рунк» и ФИО заключен инвестиционный договор № который суд расценивает как договор участия в долевом строительстве.

В связи с чем, залог на объект долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве аренды, возник на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО СЗ «ПСК-Рунк» и ФИО который не заключался с использованием счета экскроу.

Согласно части 3 статьи 4 Федерального Закона N 214-ФЗ договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Государственная регистрация договора является необходимым условием возникновения у участника долевого строительства ипотеки в отношении земельного участка, объекта незавершенного строительства или объекта долевого строительства (части 1, 2 и 3 статьи 13 Федерального Закона N 214-ФЗ).

Договор ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «ПСК-Рунк» и ФИО в дальнейшем трансформировался в договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с условием о расчетах по счету эскроу) №, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «ПСК-Рунк» (далее – ООО СЗ «ПСК-Рунк») и ФИО

ДД.ММ.ГГГГ договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с условием о расчетах по счету эскроу) № зарегистрирован в Росреестре (л.д. 60)

Из пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса РФ следует, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Право залога в силу части 8 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ сохраняется до момента передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 указанного федерального закона.

Таким образом, приобретение ООО СЗ объекта незавершенного строительства, обремененного правами третьих лиц участников долевого строительства не освобождает ООО СЗ от исполнения обязанностей по инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО СЗ «ПСК-Рунк» и ФИО№ и влечет необходимость перевода на приобретателя обязательств застройщика по передаче квартиры истцу.

В связи с чем, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194- 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО действующей в своих интересах в интересах несовершеннолетних детей ФИО, ФИО к ООО Специализированному застройщику «ПСК-Рунк», ООО Специализированный застройщик «Аврора» о замене стороны застройщика в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома, удовлетворить.

Произвести замену стороны застройщика в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с условием о расчетах по счету эскроу) №, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «ПСК-Рунк» и ФИО, действующей от себя и как законный представитель своих детей: сыновей ФИО и ФИО с Общества с ограниченной ответственностью «ПСК-Рунк» на Общество с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «Аврора».

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Председательствующий судья Умнова М.Ю.

«19» мая 2022 года вынесено мотивированное решение.

Председательствующий судья Умнова М.Ю.