Гражданский кодекс часть 1

Сысертский районный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Тимофеева Е.В., с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, представителя третьего лица Чу И.Э., при секретаре Степченковой Н.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-22/2021 по иску

ФИО1 ФИО12 к ООО «Каменный цветок 2» о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Каменный цветок 2» о признании права собственности на квартиру. В обоснование исковых требований указано, что между ООО «Каменный цветок 2» и ИП ФИО1 был заключен договор купли-продажи жилого помещения №40817810604900317040Д-112 от ДД.ММ.ГГГГ – <адрес>-х комнатной, №40817810604900317040, по адресу: РФ, <адрес>, микрорайон «Каменный цветок 3», стоимостью 3 392 178 руб. Оплата по договору купли-продажи жилого помещения №40817810604900317040Д-112 от 01.02.2016 предусматривала зачет однородных требований между покупателем и продавцом.

Во исполнение договора купли-продажи жилого помещения №40817810604900317040Д-112 от 01.02.2016 между сторонами проведен зачет однородных требований на сумму 3 281 322 руб. НДС не предусмотрен. После проведения зачета требований остаток задолженности истца перед ООО «Каменный цветок 2» составила 110 857 руб., и перечислена в полном объеме продавцу.

Квартира получена в момент подписания договора купли-продажи жилого помещения №40817810604900317040Д-112 от 01.02.2016. С даты заключения договора №40817810604900317040Д-112 от 01.02.2016 и передачи квартиры, бремя содержания квартиры номер 112, по адресу: Свердловская область, г. Сысерть, микрорайон «Каменный цветок 3» возложена на истца ФИО1 Соответственно от имени ФИО1 и его законной супруги заключены договора на содержание квартиры, обеспечение коммуникациями, выполнение неотделимых улучшений в квартире.

Согласно п. 1.3, п. 4.1.1 договора купли-продажи жилого помещения №40817810604900317040Д-112 от 01.02.2016 предусмотрено, что обязанность снятия ограничений и обеспечения представителя в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Сысертский отдел) для регистрации перехода права собственности возложено на ООО «Каменный цветок 2», однако последний уклоняется от выполнения обязательств по договору. 20.05.2020 в адрес ООО «Каменный цветок 2» направлено требование о передачи справки о полной оплате по договору купли-продажи №40817810604900317040Д-112 от ДД.ММ.ГГГГ, согласие на переход права и документов, подтверждающих снятие обременения для регистрации права собственности, однако требование оставлено без удовлетворения. Истец в полном объеме исполнил обязательства, предусмотренные договором купли-продажи №40817810604900317040Д-112 от ДД.ММ.ГГГГ, при этом ответчик – ООО «Каменный цветок 2» до настоящего времени не исполнил принятые на себя обязательства по договору купли-продажи, что полностью лишает истца возможности произвести регистрацию права собственности на фактически принадлежащую ему <адрес> по адресу: РФ, <адрес>, <адрес>

ФИО1 просил признать за ним право собственности на жилую <адрес> по адресу: РФ, <адрес>, микрорайон «Каменный цветок 3».

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, пояснил, что оплата спорной квартиры ответчику происходила путем взаимозачета. Было подписано 2 акта выполненных работ, часть ответчик подписать отказался, часть была оплачена денежными средствами. Работы были выполнены в 2015 году. При этом, квартира была ему передана, он проживает в ней с детьми, сделал ремонт. Ему предлагают снова оплатить оставшуюся несогласованной сумму, но на эту сумму он работы все выполнил.

Представитель истца ФИО1 - ФИО2, действующий на основании доверенности от 11.09.2020 сроком на один год, в судебном заседании исковые требования истца поддержал в полном объеме, пояснил, что по договору купли-продажи была оплата денежными средствами, остаток суммы был зачтен по факту выполненных работ на объекте «Каменный цветок», остаток в размере 110 857 руб. был переведен на «Каменный цветок» по безналичному переводу. Таким образом, считает, что по договору купли-продажи квартиры № 112 оплата была произведена в полном объеме. Им предлагают мировое соглашение, в рамках которого им необходимо еще оплатить более миллиона, считает, что это злоупотребление и они не согласны на такие условия. Более того, хотел бы подчеркнуть в целом, что у них договор купли-продажи заключен до того, как «Юридические гарантии» стали правопреемником ПАО «Сбербанк России». При этом, хочет отметить, что у них согласно закона, передача прав, она связана с обязательным уведомлением должника. Таким образом, ПАО «Сбербанк», будучи первоначальным кредитором, либо ООО «Юридические гарантии», были обязаны известить о переуступке прав ООО «Каменный цветок», а ООО «Каменный цветок» будучи добросовестным лицом, был обязан уведомить о заключении договора купли-продажи и об исключении квартиры из-под обеспечения ПАО «Сбербанк России», и как вследствие, ООО «Юридические гарантий». Таким образом, считает, что их требования законны и обоснованы. В 2016 году квартира была передана ФИО1, там был первоначальный взнос, а потом был взаимозачет. Часть суммы была зачтена по согласованию сторон, часть в одностороннем порядке истцом.

Представитель ответчика ООО «Каменный цветок 2» - ФИО3, действующий на основании Протоколов №40817810604900317040 внеочередного общего собрания участников ООО «Каменный цветок 2», в судебном заседании исковые требования истца не признал в полном объеме, пояснил, что действительно договор купли-продажи между ООО «Каменный цветок 2» и ФИО1 заключался, все работы, которые ООО «Каменный цветок» подписал, официально провел по бухгалтерии и признавал, они проведены зачетами и указаны непосредственно в договоре купли-продажи, то есть вот эта вот сумма, которая проведена в договоре зачетом, она состоит из двух КС, первая 1 043 523 руб., и вторая 1 064 914,50 руб. Более того, в договоре прямым текстом написано, что покупатель обязуется оставшуюся часть заплатить либо денежными средствами на счет ООО «Каменный цветок», либо за счет оплаты через материнский капитал и указана вот эта задолженность 1 283 000 руб. Никаких других документов, подтверждающих оплату по данному договору не существует, и не могло существовать. Соответственно считает, что покупатель по данному договору свои обязательства по расчету не выполнил, более того не существует с их точки зрения акта приема-передачи квартиры, и на сегодняшний день эта квартира занимается самовольно истцом. Часть денег поступила наличными в размере 110 857 руб. Заявлений о зачете требований им также не было направлено. Никаких иных работ ФИО1 не проводилось и он никаких актов не подписывал. Он достаточно давно истцу предлагал заплатить остаток задолженности и решить мирным способом этот вопрос, и объяснял, что получил предварительное согласие кредиторов, у которых в залоге находится эта квартира, что они не будут возражать в случае оплаты оставшейся суммы, что квартиры будет оформлена на ФИО1, но истец отказался. Считает, что на сегодняшний день истец квартиру занимает без законных оснований. Собственником квартиры является ООО «Каменный цветок», но квартира заложена в ООО «Юридические гарантии», они являются правопреемниками ПАО «Сбербанк России». Документов о выполнении работ ФИО1 он не может получить от истца. Если бы истец работы выполнил, тогда своевременно документы бы направил, и они были бы подписаны.

Представитель третье лица ООО «Юридические гарантии» - Чу И.Э., действующий на основании доверенности от 27.01.2021 сроком на два года, в судебном заседании исковые требования истца не признал в полном объеме, пояснил, что в 2017 году они, получили права требования от ПАО «Сбербанк». Истец не мог единолично производить взаимозачет однородных требований в 2020 году, поскольку истекли сроки давности, так как работы проводились в 2015 году. Договор купли-продажи предусматривал оплату в определенном размере денежных средств, ни о какой передаче права собственности на квартиру в счет таких обязательств речи не было, это появилось только в связи с зачетом, который был от 2016 года. Соответственно, для того чтобы признать наличие встречной задолженности, истец как минимум, должен был подтвердить тот факт выполненных работ, то есть договор, акт приема-передачи выполненных работ КС2, справку о стоимости работ КС3, представить это в суд, взыскать задолженность по неоплате, после чего мог требовать зачета, но по его мнению этих доказательств не было, что препятствует признанию права собственности. Таким образом, нет доказательств оплаты истцом спорной квартиры. Считает, что при отсутствии согласия залогодержателя, эта сделка сама по себе противоречит нормам закона по правилам ст. 168 ГК и по своему существу является недействительной. Даже если квартира перейдет истцу в рамках судебного решения, залог в пользу ООО «Юридические гарантии» никуда не денется, и соответственно они в любой момент могут обратить на нее взыскание. Предлагают истцу доплатить неподтвержденную сумму, и они не будут возражать против перехода к истцу права собственности.

Представитель третьего лица ООО «Перспектива – СК» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, причина неявки неизвестна. Ранее направлял в суд отзыв на исковое заявление, согласного которому считают, что заявленные требования не подлежат удовлетворению. Истец ФИО1 не исполнил в полном объеме обязанность по оплате по договору от ДД.ММ.ГГГГ. Истом ФИО1 выбран ненадлежащий способ защиты права. Требование истца ФИО1 направлено на обход вне установленного порядка установленных запретов совершения сделок и регистрационных действий в отношении квартиры. Из публично доступных данных, размещенных на официальном сайте Росреестра, следует, что в отношении квартиры действуют ряд ограничений.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» ФИО4 в судебное заседание не явился, направил в суд отзыв на исковое заявление ФИО1, согласно которому банк возражает против удовлетворения заявленных требований. Между ООО «Каменный цветок 2» и ПАО Сбербанк был заключен договор №40817810604900317040 от ДД.ММ.ГГГГ об открытии невозобновляемой кредитной линии, в связи с чем, объект недвижимости: квартира под №40817810604900317040 площадью 84,9 кв.м., по адресу: <адрес>, микрорайон «Каменный цветок» - №40817810604900317040, является предметом ипотеки в силу закона на основании ст. 77 ФЗ «Об ипотеки (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, так же в отношении объекта заключен договор ипотеки №40817810604900317040 от ДД.ММ.ГГГГ. Указание на тот факт, что объект находится в залоге у банка так же содержится в договоре купли-продажи жилого помещения №40817810604900317040Д-112 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между истцом и ООО «Каменный цветок 2». Обязательства по перечислению в пользу банка денежных средств в размере залоговой стоимости от реализации объекта недвижимости не исполнены, в этой связи банк не давал согласие на государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение. Более того, ДД.ММ.ГГГГ банк (цедент) уступил права требования задолженности по вышеуказанному кредитному договору в пользу ООО «Юридические гарантии» (цессионарий), в том числе по указанному договору ипотеки (договор ступки №40817810604900317040/); права залогодержателя спорной квартиры переданы цессионарию.

Третье лица на стороне ответчика – Судебные приставы-исполнители Октябрьского РОСП г. Екатеринбурга ГУФССП РФ по Свердловской области ФИО5 и ФИО6, а так же представитель Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы №40817810604900317040 по Свердловской области в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом, причина неявки неизвестна.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выданного на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU66341000-10 от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Каменный цветок 2» является собственником квартиры, площадью: общей 84,9 кв.м., по адресу: <адрес>, микрорайон «Каменный цветок» - №40817810604900317040, <адрес>, кадастровый (или условный) номер №40817810604900317040 Установлена ипотека в силу закона. О чем в Едином государственной реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № 66-66/019-66/019/6663/2015-1358/1.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Каменный цветок 2» в лице директора ФИО3, «продавец», с одной стороны и ФИО1, «покупатель», с другой стороны, был заключен договор купли-продажи жилого помещения №40817810604900317040Д-112.

Согласно п. 1.1 указанного договора продавец обязуется передать покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с настоящим договором следующее жилое помещение: квартира под №40817810604900317040 площадью 84,9 кв.м., по адресу: Россия, <адрес>, микрорайон «Каменный цветок» - №40817810604900317040.

Стоимость <адрес> 392 179 руб. Денежные средства в размере 12 108 437 руб. покупатель уплачивает в течение 5-ти рабочих дней с момента подписания акта-приема-передачи квартиры по настоящему договору. 453 026 руб. – за счет средств, указанных в Государственном сертификате на материнский капитал, 830 716 руб. – за счет собственных средств в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно акту зачета взаимных требований от 2016 года, стороны пришли к соглашению о зачете взаимных однородных требований, срок исполнения которых наступил, на сумму 2 108 437 руб. 50 коп.

Платежным поручением №40817810604900317040 от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается оплата истцом ФИО1 ответчику ООО «Каменный цветок 2» по договору №40817810604900317040Д-112 от ДД.ММ.ГГГГ денежной суммы в размере 110 857 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 составлено заявление о зачете встречных однородных требований, согласно которому задолженность ООО «Каменный цветок 2» перед ФИО1 составляет 3 281 322 руб. по договору подряда 25/5 от 25.05.2015, договору подряда 10/04 от 10.04.2015, соглашение о переводе долга от 31.12.2015; задолженность ИП ФИО1 перед ООО «Каменный цветок 2» по договору купли-продажи жилого помещения № 2Д-112 от 01.02.2016 составляет 3 392 179 руб. Производится зачет однородных требований на сумму 3 281 322 руб.

Данное соглашение получено 03.10.2019 ФИО7, который не являлся представителем ответчика.

При этом, истцом ФИО1 договор подряда 25/5 от 25.05.2015, договор подряда 10/04 от 10.04.2015, соглашение о переводе долга от 31.12.2015 не предоставлены, акты выполненных работ, подписанные обеими сторонами отсутствуют, ответчик отрицает выполнение работ по указанным договорам на сумму 3 281 322 руб., признавая выполнение работ лишь на сумму 2 108 437 руб. 50 коп.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк (Залогодержатель) и ООО «Каменный цветок 2» в лице директора ФИО3 (залогодатель) был заключен договор ипотеки №40817810604900317040 по договору об открытии не возобновляемой кредитной линии №40817810604900317040 от 15.08.2013.

Согласно п. 1.1 договора ипотеки № 57306 от ДД.ММ.ГГГГ предметом договора являлась передача залогодателем в залог залогодержателю принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества, указанного в п. 1.2 договора. Согласно п. 1.2 указанного договора предметом залога являлась квартира, общей площадью 84,9 кв.м., по адресу: Россия, <адрес>, <адрес> - №40817810604900317040<адрес>, кадастровый номер №40817810604900317040

ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом Свердловской области по делу A60-55540/20I7 вынесено решение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, в том числе на квартиру с кадастровым номером №40817810604900317040.

20.09.2018 между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Юридические гарантии» заключен договору уступки прав требования №40817810604900317040 в отношении обязательств, возникших у ООО «Каменный цветок 2» (заемщик) перед банком на основании договора об открытии кредитной линии №40817810604900317040 от 15.08.2013.

27.12.2018 был заключен договор цессии между ООО «Юридические гарантии» и ООО «Перспектива СК».

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2021, применены последствия недействительности договора цессии от 27.12.2018, восстановлено право залога ООО «Юридические гарантии» на недвижимое имущество, в том числе квартиру с кадастровым номером №40817810604900317040.

Согласно пункту 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В соответствии с п. 59-61 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исли иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании нрава, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта I статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Как указано выше, в отношении спорной квартиры право собственности зарегистрировано ответчиком ООО «Каменный цветок 2» 13.07.2015, а потому требования истца о признании за ним права собственности на квартиру по договору от 01.02.2016 не подлежат удовлетворению, так как истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку надлежащим способом защиты прав ФИО1, в данном случае, является иск о государственной регистрации перехода права собственности.

Данных требований ФИО1 не заявлялось.

В соответствии с положениями ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что истцом ФИО1 избран ненадлежащий способ защиты права, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований не имеется.

руководствуясь ст. ст. 194, 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО13 к ООО «Каменный цветок 2» о признании права собственности на квартиру.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме, путем подачи жалобы через Сысертский районный суд.

Судья: Е. В. Тимофеев