Гражданский кодекс часть 1

по иску ФИО6 к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях, ФИО1 об оспаривании торгов, сделки,

по встречному иску ФИО1 к ФИО6, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании утратившими право пользования жилым помещением, о снятии с регистрационного учета, о выселении,

УСТАНОВИЛ:

Представитель ФИО6 по доверенности – ФИО7, обратился в суд с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях, ФИО1, с учетом дополнения, сделанного в ходе судебного разбирательства, просит:

Признать недействительными торги от 28 ноября 2018г. в отношении квартиры по адресу: <адрес скрыт>, организованные Росимуществом (извещение о проведении торгов <номер скрыт>)

признать недействительной (ничтожной) сделку - договор купли-продажи <номер скрыт> от <дата скрыта>г., заключенный между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях и ФИО1

В обоснование требований указано, что в соответствии с решением Переславского районного суда от 11.12.2017г. с ФИО6 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-1» взыскана задолженность по кредитному договору на общую сумму 1 024 369 рублей 71 копейка, а так же обращено взыскание на квартиру по адресу: <адрес скрыт>, принадлежащую ФИО6, путем продажи с публичных торгов, определена начальная продажная стоимость квартиры в размере 1 108 000 рублей. Определением Переславского районного суда от 11.10.2018г. взыскателем по исполнительном производству от <дата скрыта>. <номер скрыт>-ИП является АО «ДОМ.РФ». 26.11.2018г. ФИО6 узнала, что 20.11.2018г. не состоялись публичные торги, организованные на электронной площадке Росимущества. Повторные торги были назначены и проведены 28.11.2018г., в 10.00 часов., по итогу которых победителем стал ФИО1, с которым был заключен договор купли-продажи <номер скрыт> от <дата скрыта>г. Торги от 28.11.2018г. истец полагает недействительными, поскольку ФИО1 являлся единственным участником; сама ФИО6 была лишена возможности принять участие в торгах и повлиять на формирование стоимости имущества; судебный пристав-исполнитель не проинформировал ФИО6 о снижении стоимости квартиры, о передаче её на реализацию, о проведении торгов; нарушены сроки публикации извещения о предстоящих торгах. Оспаривая договор купли-продажи от 04.12.2018г., представитель истца указал, что предметом договора стало арестованное судом имущество, отсутствуют доказательства оплаты квартиры покупателем в полном объеме.

В судебном заседании ФИО6, её представитель по доверенности – ФИО7 (л.д. 104), не участвовали, извещались надлежащим образом. От представителя поступило ходатайство о рассмотрении дела в своё отсутствие.

В судебных заседаниях, состоявшихся ранее, представитель требований ФИО6 поддерживал, пояснял обстоятельства дела, изложенные в иске. Дополнил, что ФИО6 решение суда исполнила, перечислила на депозитный счет Переславского РОСП всю сумму задолженности по кредитному договору. В силу этого является лицом, заинтересованным в оспаривании торгов. По имеющимся документам, к торгам допущены ФИО1 и Иванов, однако, отсутствуют сведения о фактическом участии в торгах Иванова, нет доказательств тому, что во время торгов Иванов был на электронной площадке торгов и принимал в них участие. Во время торгов он идентификацию не проходил. Допуск к участию в торгах не означает безусловное участие в них лицом, допущенным. Нет сведений о перечислении задатка Ивановым. ФИО6 не согласна со стоимость квартиры, по которой она была продана.

Представитель ответчика Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях (Росимущество) в судебном заседании не участвовал, направил в адрес суда ходатайство об отложении судебного заседания в связи со своей занятостью.

Данное ходатайство суд оставил без удовлетворения, поскольку ни в одно из судебных заседаний представитель Росимущества не являлся, направлял в адрес суда письменную позицию по делу, в которой указал, что на Межрегиональное территориальное управление возложены функции по реализации имущества (имущественных прав), арестованного во исполнение судебных решений. 30.08.2018г. в адрес МТУ Росимущества от УФССП России по Ярославской области поступил комплект документов о готовности к реализации квартиры по адресу: <адрес скрыт>. Письмом от 13.09.2018г. МТУ Росимущества сообщило УФССП России по Ярославской области о том, что реализация квартиры будет осуществляться на электронных торгах, открытых по составу участников и открытых по форме подачи предложений о цене, проводимой в электронной форме на электронной площадке. Первичные электронные торги, назначенные на 22.10.2018г., были признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в открытом аукционе. Постановлением судебного пристава-исполнителя Переславского РОСП от 29.10.2018г. произведено снижение цены переданного на реализацию имуществ анна 15%. Квартира выставлена на вторичные торги. Информационное сообщение о проведении открытого аукциона в электронной форме по продаже арестованного имущества своевременно и в установленные Федеральным законом «Об ипотек (залоге недвижимости)» сроки опубликовано в газете «Документ-Регион» от 06.11.2018г., а так же размещено на официальном сайте в информационно - телекоммуникационной сети «Интернет». По результатам проведения электронного аукциона от 28.11.2018г., с победителем торгов был заключен договор купли-продажи от <дата скрыта>. <номер скрыт> и подписан акт приема-передачи. Денежные средства от реализации имущества были направлены на депозитный счет подразделения судебных приставов платежным поручением от 13.12.2018г. <номер скрыт>. В связи с изложенным, исковые требования ФИО6, по мнению представителя ответчика, не подлежат удовлетворению (л.д. 98-99, 121, 157).

Ответчик ФИО1 в судебном заседании не участвовал, извещен надлежащим образом. В судебном заседании, состоявшемся 14.03.2019г., ФИО1 возражал по иску ФИО6 и пояснял, что о торгах узнал на официальном сайте. Были свободные денежные средства и решил их вложить, купив недвижимость. На сайте был размещен образец заявления на участие в аукционе. ФИО1 его заполнил, оплатил задаток в сумме 47 090 рублей. Аукцион проводился на электронной площадке. В первом аукционе ФИО1 не участвовал. В ходе торгов сделал ставку, иных ставок не было, на этом торги завершились. Потом оплатил стоимость квартиры, которая была указана в объявлении. Регистрация перехода права собственности на квартиру не совершена, поскольку квартира арестована. Знал об этом, поскольку знакомился на сайте с решением суда. С заявлением в Управление Росреестра о регистрации перехода права собственности не обращался.

Представитель ФИО1 по доверенности - ФИО8, возражал против удовлетворения требований ФИО6, предъявил встречный иск к ней, а так же ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, просит признать ответчиков утратившими право пользования квартирой по адресу: <адрес скрыт>, обязать ответчиков освободить квартиру от личных вещей и передать все комплекты ключей от входной двери квартиры ФИО1, снять ответчиков с регистрационного учета по адресу квартиры.

В обоснование требований указано, что квартиру ФИО1 приобрел в личную собственность в установленном законом порядке, по результатам открытого аукциона по продаже арестованного имущества, проведенного в электронной форме 28.11.2018г. Оплата стоимости приобретенного имущества произведена ФИО1 в полном объеме. Ответчики имеют регистрацию в квартире и проживают в ней, чем нарушают права и законные интересы ФИО1, поскольку какого – либо соглашения с ним о пользовании жилого помещения не заключали.

Возражая против требований ФИО6, представитель ФИО8 в судебном заседании пояснял, что открытый аукцион по продаже спорной квартиры проведен в порядке, установленном законом, без каких-либо нарушений, которые могут повлечь признание его недействительным. ФИО6 не имела права принимать участие в аукционе. Присутствие второго участника аукциона Иванова подтверждается протоколом о допуске. Во время аукциона Иванов никаким образом на электронной площадке идентифицироваться не должен. То обстоятельство, что фамилия Иванова отсутствует в протоколе №2 о результатах открытого аукциона, на действительность самого аукциона не влияет, поскольку в данном случае норма ст. 449.1 ГК РФ не применяется. Фамилия Иванова должна быть лишь в сводном протоколе о результатах аукциона от 28.11.2018г., который находится в МТУ Росимущества. Помимо этого, ФИО6, по мнению представителя, не является лицом, которое вправе оспаривать торги.

Судебный пристав-исполнитель Переславского РОСП ФИО9 в судебном заседании решение по делу оставила на усмотрение суда. Пояснила, что в настоящее время на депозите отдела находятся денежные средства, полученные от реализации квартиры в сумме 951 218 рублей, поступившие 13.12.2018г., и денежные средства в сумме 1 097 749 рублей 97 копеек, перечисленные ФИО6 01 апреля 2019г. в счет исполнения решения суда.

Представитель УФССП России по Ярославской области в судебном заседании не участвовал, ходатайствовал о рассмотрении дела в своё отсутствие и об отказе в удовлетворении иска ФИО6 (л.д. 142).

Представитель Управления образования ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, решение по делу оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле (АО "ДОМ.РФ", ФИО2, ФИО10, ФИО3, несовершеннолетние <К.С.А.>, <К.А.Б.> в лице законного представителя ФИО6), в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, каких-либо заявления в адрес суда не направили.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в судебном заседании, заключение помощника прокурора Малышевой С.И., полагавшей требование о выселении оставить без удовлетворения, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Заочным решением Переславского районного суда Ярославской области от 11.12.2017г. постановлено:

«Исковые требования ЗАО «Ипотечного агента АИЖК 2011-1» удовлетворить.

Взыскать с ФИО6 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-1» задолженность по кредитному договору № <номер скрыт> от <дата скрыта>, по состоянию на 18 сентября 2017 года, в общей сумме 1 024 369 рублей 71 копейка, в том числе задолженность по основному долгу - 975 212 рублей 87 копеек, задолженность по процентам - 44 774 рублей 30 копеек, задолженность по пеням - 4 382 рубля 54 копейки.

Обратить взыскание в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-1» на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес скрыт> принадлежащую ФИО6 путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 108 000 рублей.

Взыскать с ФИО6 в пользу ЗАО «Ипотечного агента АИЖК 2011-1» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 19 321 рублей 85 копеек».

Решение суда вступило в законную силу 06 февраля 2018г.

В соответствии с определением Переславского районного суда от 11.10.2018г. произведена замена стороны взыскателя ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-1» на правопреемника АО «ДОМ.РФ».

26 февраля 2018 года по делу выдан исполнительный лист серии ФС <номер скрыт>, но основании которого постановлением судебного пристава-исполнителя Переславского РОСП возбуждено исполнительное производство <номер скрыт>-ИП (л.д. 28, 30). В соответствии с постановлением судебного пристава-исполнителя от <дата скрыта>. спорная квартира передана в МТУ Росимущества на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона (л.д. 36). 30.08.2018г. руководитель УФССП России по Ярославской области уведомил МТУ Росимущества о готовности к реализации арестованного имущества – квартиры по адресу: <адрес скрыт> (л.д. 45).

В соответствии с уведомлением №2/18 от 13.09.2018г., МТУ Росимущества приняло арестованное имущество на реализацию, принято решение о его реализации на электронных торгах (л.д. 77). В официальном печатном издании «Документ-Регион», публикующем нормативно-правовые акты органов власти Ярославской области, в номере 82 от 02.10.2018г. опубликовано извещение о проведении электронных торгов 22.10.2018г., в 10.00 часов (л.д. 81-82). В связи с отсутствием заявок на участие аукцион по продаже спорной квартиры признан несостоявшемся, о чем руководитель МТУ Росимущества уведомил УФССП России по Ярославской области (л.д. 46-48).

На основании постановления судебного пристава-исполнителя Переславского РОСП от 19.10.2018г. снижена стоимость имущества, переданного на реализацию, на 15%, цена квартиры установлена 941 800 рублей (л.д. 49). Информация о вторичных торгах опубликована в печатном издании «Документ-Регион» в номере 94 от 06.11.2018г. (л.д. 91-92). В извещении указано, что заявки на участие в аукционе принимаются с 06 по 20 ноября 2018г.; заявки подаются через электронную площадку; определение участников аукциона 23.11.2018г. в 10.00 часов; торги проводятся в форме электронного аукциона на электронной торговой площадке в сети Интернет 28.11.2018г., в 10.00 часов. Начальная цена продажи 941 800 рублей. Сумма задатка 47 090 рублей (5% от начальной стоимости). Шаг аукциона 9 418 рублей (1% от начальной стоимости). Дополнительно указаны реквизиты для внесения денежных сумм (л.д. 94).

Согласно протоколу №1 от 23.11.2018г. о допуске претендентов к участию в аукционе, по лоту №2 (в отношении спорной квартиры) были зарегистрированы две заявки на участие, обе 20.11.2018г.: в 10.34 час. – ФИО1, в 10.41 час. – ФИО10 Оба, согласно протоколу, допущены к аукциону, являются жителями г. Ярославля (л.д. 122-128).

Согласно чеку по операции Сбербанк онлайн, ФИО1 совершил денежный перевод на сумму 47 090 рублей в качестве задатка по лоту 2, получатель платежа УФК по Владимирской области ТУ Росимущества (л.д. 136).

Суду представлен протокол №2 о результатах открытого аукциона в электронной форме по продаже арестованного имущества от 28.11.2018г., подписанный уполномоченным представителем Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях и ФИО1 (л.д. 73-75). Согласно данному протоколу цена имущества составила 951 218 рублей, оплата производится по 05.12.2018г. путем перечисления указанной суммы на расчетный счет продавца (МТУ Росимущества).№4251 от 28.11.2018г. ФИО1 перечислил

Согласно платежному поручению №<номер скрыт> от <дата скрыта>., ФИО1 перечислил на расчетный счет продавца 500 000 рублей (л.д. 134); согласно платежному поручению №<номер скрыт> от <дата скрыта>. ФИО1 перечислил дополнительно 404 128 рублей (л.д. 135).

<дата скрыта>. между продавцом Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях и покупателем ФИО1 заключен договор <номер скрыт> купли-продажи в отношении квартиры по адресу: <адрес скрыт> (л.д. 132); сторонами подписан акт приема-передачи (л.д. 130).

Переход права собственности на квартиру не зарегистрирован.

Оспаривая торги от 28 ноября 2018г. в отношении квартиры по адресу: <адрес скрыт>, ФИО6 и её представитель ссылаются на существенные нарушения процедуры их проведения.

Правоотношения по проведению торгов в отношении недвижимости регулируются нормами ГК РФ и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Суд не соглашается с доводами представителя ФИО8 о том, что ФИО6 не вправе оспаривать состоявшиеся торги, поскольку ФИО6 является стороной исполнительного производства, с иском об оспаривании торгов обратилась в установленный законом срок. Более того, она погасила задолженность по кредитному договору путем перечисления денежных средств в сумме 1 024 368 рублей 71 копейка на депозит Переславского РОСП (л.д. 155).

Согласно ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

В силу указанной нормы закона публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку (п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результаты торгов.

Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" разъяснил, что с иском в суд о признании публичных торгов недействительными может обратиться любое заинтересованное лицо (пункт 1 статьи 449, часть 1 статьи 449.1 ГК РФ). В частности, такими лицами могут быть: участники торгов; лица, не имевшие возможности участвовать в публичных торгах из-за допущенных, по их мнению, нарушений правил их проведения; стороны исполнительного производства; судебный пристав-исполнитель; иные лица, обосновавшие свой интерес в оспаривании публичных торгов (п. 70).

Основания признания торгов недействительными перечислены в ст. 449 ГК РФ, и указано, что торги могут быть признаны недействительными если были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В абз. 2 п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 указано, что нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Согласно ч.1 ст. 449.1 ГК РФ, род публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

В силу ч. 6 ст. 449.1 ГК РФ, в протоколе о результатах публичных торгов должны быть указаны все участники торгов, а также предложения о цене, которые они вносили.

Суд не соглашается с доводами представителя ФИО8 о том, что ст. 449.1 ГК РФ не распространяется на спорные правоотношения. При этом суд учитывает, что Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не содержит специальную норму, которая не относит данные сведения к обязательным для указания в протоколе.

Согласно ч. 6 ст. 57 указанного Федерального закона, выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов.

Данная норма права регулирует лишь вопрос по перечню лиц, которые должны подписать протокол о результатах публичных торгов, но не устанавливает содержание данного документа, в отличие от ч. 6 ст. 449.1 ГК РФ.

Из содержания протокола №2 о результатах открытого аукциона в электронной форме по продаже арестованного имущества от 28.11.2018г. видно, что сведения о втором допущенном участнике - ФИО10, а так же предложения о его цене, отсутствуют. По мнению суда, данное нарушение является существенным и ставит под сомнение факт участия ФИО10 в аукционе по продаже спорной квартиры, поскольку иных доказательств такого участия в материалах дела не имеется. Суд запрашивал документы о внесении ФИО10 задатка, а так же сводный протокол о результатах аукциона, на который указывал ФИО8, как на документ, который должен быть составлен (л.д. 250). Данный запрос МТУ Росимущества оставил без внимания, документы в адрес суда направлены не были. Суд соглашается с доводами представителя ФИО7 о том, что один лишь протокол №1 от 23.11.2018г. о допуске ФИО10 к участию в торгах не свидетельствует о том, что данное лицо фактически приняло участие в аукционе, состоявшемся 28.11.2018г.

ФИО10 привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, неоднократно извещался по адресу регистрации по месту жительства, ни в одно судебное заседание не явился, каких-либо заявлений в адрес суда не направил.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что торги от 28 ноября 2018г. в отношении квартиры по адресу: <адрес скрыт> надлежит признать недействительными. Иные доводы ФИО6 и её представителя в обоснование недействительности данных торгов суд признает несостоятельными, основанными на неверном толковании норм права и потому во внимание не принимает.

Оспаривая договор купли-продажи <номер скрыт> от <дата скрыта>г., представитель ФИО6 в иске ссылается на ст. 174.1 ГК РФ, в соответствии с которой сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).

Вместе с тем, согласно ч. 2 ст. 174.1 ГК РФ, сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Как следует из разъяснений п. 94 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной.

Вместе с тем, поскольку споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок, договор купли-продажи <номер скрыт> от <дата скрыта>г. является недействительным в силу ст. 167 ГК РФ, как последствие признания недействительными торгов от 28.11.2018г.

Поскольку судом установлены правовые основания для удовлетворения требований ФИО6, встречный иск ФИО1 не может быть удовлетворен.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО6 удовлетворить.

Признать недействительными торги от 28 ноября 2018г. в отношении квартиры по адресу: <адрес скрыт>.

Признать недействительным договор купли-продажи <номер скрыт> от <дата скрыта>г., заключенный между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях и ФИО1 в отношении квартиры по адресу: <адрес скрыт>.

Встречные исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Переславский районный суд в течение одного месяца с даты изготовления мотивированного решения.

Судья: Иванова Ю.И.

Мотивированное решение изготовлено 29.10.2019г.