Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ОАО «Красный Восток» об обязании заключить бессрочный договор найма жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ОАО «Красный Восток» об обязании заключить бессрочный договор найма жилого помещения- квартиры, находящейся по адресу: ******.

ФИО1 и его представитель ФИО2 поддержали исковые требования и пояснили, что с 1983г. по 2006г. ФИО1 являлся работником колхоза «Серп и Молот», который находился в г. ****. В 1987 году ФИО1 и членам его семьи было выделено для проживания жилое помещение - квартира, расположенная по адресу: ****. Ответственным квартиросъёмщиком является ФИО1 Оформлялось ли выделение квартиры в письменном виде- решением правления колхоза, ФИО1 неизвестно. Никакого документа ФИО1 на руки не выдавалось. ФИО1 при выделении жилья было разъяснено, что если он проработает в колхозе более 10 лет, то квартира перейдет в его собственность.

При вселение в квартиру, ФИО1 за свой счет были проведены все ремонтные работы, необходимые для обустройства жилого помещения.

Были оштукатурены стены, заменены потолок и пол, проведено отопление, заменена электропроводка, заменены рамы в окнах, квартира была газифицирована и вместо деревянного коридора, был возведен кирпичный пристрой.

Далее, всё бремя содержания жилья нес ФИО1 и его семья. За всё время проживания в квартире, не было ни капитального, ни текущего ремонта, произведённого за счёт колхоза. За период проживания в квартире, затраты по содержанию и поддержанию в рабочем состоянии сантехники и иного инженерного оборудования, значительно превысили затраты на их строительство. Колхоз «Серп и Молот» самоустранился от надлежащего содержания жилых домов.

ФИО1 и его семья были зарегистрированы в квартире в 1991г. Регистрация осуществлялась по разрешению колхоза «Серп и Молот», по домой книге, которая находилась в колхозе.

На протяжении всего периода, когда существовал колхоз, ФИО1 ежемесячно вносил в кассу колхоза деньги- установленную плату за проживание в принадлежащей колхозу квартире. Плата вносилась в кассу колхоза по ведомости, квитанции не выдавались. Последнее время- в 2008г., плата составляла *** рублей. Остальные коммунальные платежи- за свет, за газ, за воду, ФИО3 В,Ф. оплачивал в соответствующие организации.

В 1995 году колхоз «Серп и Молот» прекратил своё существование, путём реорганизации в ТНВ ООО «Серп и Молот и К».

В начале 2008 года в ТНВ ООО «Серп и Молот и К» началась процедура самоликвидации юридического лица.

24.03.2008 года было проведено совместное общее собрание полных товарищей и комиссии по реализации имущества. Собранием было принято решение о реализации недвижимого имущества предприятия.

ФИО1 не предлагали выкупить квартиру. По вопросу приватизации ФИО1 в ТНВ ООО «Серп и Молот и К» не обращался. О том, что квартира была продана **.07.2008г. ОАО «Красный Восток», ФИО1 узнал только летом 2013г., когда судебные приставы- исполнители пришли накладывать арест на квартиру в связи с банкротством ОАО «Красный Восток».

Другого жилья ФИО1 и его семья не имеют, прожили в квартире, принадлежавшей колхозу «Серп и Молот», а затем ТНВ ООО «Серп и Молот и К»- 27 лет. При этом, ФИО1 проработал в колхозе 23 года. Если бы даже квартира была служебной, то его невозможно было бы выселить, т.к. он проработал на предприятии более 10 лет.

ОАО «Красный Восток», после перехода права собственности на квартиру, никаких претензий к ФИО1 и его семье не предъявляло.

По ранее действовавшему жилищному законодательству, жилые помещения, принадлежавшие колхозам, относились к общественному жилищному фонду. Жилые помещения в домах общественного жилищного фонда предоставлялись гражданам в бессрочное пользование.

Пользование жилыми помещениями в домах общественного жилищного фонда, согласно ст. 50 ЖК РСФСР, осуществлялось в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями.

Таким образом, правоотношения между ФИО1 и колхозом «Серп и Молот» по пользованию спорным жилым помещением, возникли на основании договора жилищного найма и носят бессрочный характер.

Жилищным кодексом РФ, действующим с 01 марта 2005 года, в подпункте 4 пункта 3 статьи 19 установлено понятие жилищного фонда коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Таких правоотношений между сторонами не возникло. До настоящего времени не оспаривались условия вселения в спорное жилое помещение ни бывшем собственником, ни настоящим.

Истец считает, что его нарушенные интересы могут быть восстановлены только посредством заключением бессрочного договора найма жилого помещения.

ФИО1 просит суд обязать ОАО «Красный Восток» заключить с ним бессрочный договор найма жилого помещения- квартиры, находящейся по адресу: ******.

Представитель ответчика- ОАО «Красный Восток» - конкурсный управляющий ФИО4 в судебное заседание не явился. Имеется ходатайство о рассмотрении дела без его участия. С исковыми требованиями не согласен, просит в иске отказать (л.д.176).

Третье лицо ФИО5 поддержала исковые требования и просит их удовлетворить.

Третье лицо- ФИО6 в судебное заседание не явился. Имеется заявление о рассмотрении дела без его участия. Исковые требования поддерживает и просит их удовлетворить (л.д.55).

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения судом дела по существу.

Дело рассмотрено без участия не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании, ** квартирный жилой д.№** по ул.***** принадлежал колхозу «Серп и Молот». Дом был построен в 1972г., что подтверждается справкой о технической характеристике объекта капитального строительства (л.д.12).

С 1983г. по 2006г. ФИО1 являлся работником колхоза «Серп и Молот», а затем ТНВ ООО «Серп и Молот», что подтверждается трудовой книжкой (л.д.15-17).

В 1987 году ФИО1 и членам его семьи было выделено для проживания жилое помещение - квартира, расположенная по адресу: ****.

Как установлено в судебном заседании, каких-либо документов, подтверждающих факт выделения жилого помещения ФИО1, колхозом не выдавалось. Как следует из справки сектора архива администрации Сергачского муниципального района от 21.04.2014г., в документах архивного фонда ТНВ «ООО «Серп и Молот и К», в книгах протоколов заседания правления колхоза «Серп и Молот», протокола о предоставлении ФИО1 жилого помещения – кв.№** в д.№** по ул.****, не имеется (л.д.147). Как установлено в судебном заседании, ордер на вселение в квартиру ФИО1 также не выдавался.

Однако, факт проживания ФИО1 и его семьи в указанной квартире подтверждается показаниями свидетелей Ч. и У., которые были допрошены в судебном заседании. Данные свидетели являются соседями ФИО1 и проживают на ул.**** с 1985 года. Квартиры, в которых они проживают, также принадлежали колхозу «Серп и Молот». Им, также, как и ФИО1, никаких документов колхозом «Серп и Молот» не выдавалось.

Данный факт также подтверждается регистрацией ФИО1 и членов его семьи в квартире в 1991 году (л.д.178,181). Регистрация осуществлялась по разрешению колхоза «Серп и Молот», по домой книге, которая находилась в колхозе.

Как установлено, никто никогда не пытался выселить ФИО1 и его семью из спорной квартиры. Наоборот, сначала, ФИО1 была выделена квартира №** в д.№** по ул. ***, а затем, ему разрешили занять еще и квартиру №** в указанном доме, т.е. расширить жилое помещение, которое он занимал. Таким образом, ФИО1 и его семье было выделено две квартиры, которые они занимают до настоящего времени.

Согласно справки о технической характеристике объекта капитального строительства, общая площадь квартиры №** в д.№** по ул.****общая площадь квартиры-55,5 кв.м, жилая- 37,1 кв.м (л.д.12).

Как установлено в судебном заседании, жилое помещение, которое было выделено ФИО1, находилось в плохом состоянии. ФИО1 и его семья, до заселения в квартиру, за свой счет произвела капитальный ремонт: были оштукатурены стены, заменены потолок и пол, проведено отопление, заменена электропроводка, заменены рамы в окнах, квартира была газифицирована и вместо деревянного коридора, был возведен кирпичный пристрой.

Колхоз «Серп и Молот» в содержании жилых домов, находящихся на ****, не участвовал. Однако, ФИО1 и другие работники колхоза, проживавшие в квартирах, принадлежавших колхозу «Серп и Молот», ежемесячно вносили в кассу колхоза деньги- установленную плату за проживание. Плата вносилась в кассу колхоза по ведомости, квитанции не выдавались. Последнее время- в 2008г., плата составляла ***рублей. Остальные коммунальные платежи- за свет, за газ, за воду, ФИО1 и другие работники колхоза, оплачивали в соответствующие организации. Данный факт подтвердили в судебном заседании свидетели Ч. и У.

В 1995 году колхоз «Серп и Молот» прекратил своё существование, путём реорганизации в ТНВ ООО «Серп и Молот и К» (л.д.129). Все имущество, принадлежавшее колхозу «Серп и Молот», в т.ч. и дом №** по ул.****, было передано по передаточному акту ТНВ ООО «Серп и Молот и К» (л.д.120-128).

В начале 2008 года в ТНВ ООО «Серп и Молот и К» началась процедура самоликвидации юридического лица.

24.03.2008г. было проведено совместное общее собрание Полных Товарищей и комиссии по реализации имущества. Собранием было принято решение о реализации недвижимого имущества предприятия.

17.07.2008г. решением собрания Полных Товарищей ТНВ ООО «Серп и Молот и К» было принято решение о продаже квартиры №**в д.№** по ул.*** по стоимости **** рублей (л.д.108,109-110).

**.07.2008г. указанная квартира была продана ОАО «Красный Восток», что подтверждается договором продажи и актом передачи (л.д.100-101). Как следует из договора (п.6), в отчуждаемой квартире проживают ФИО7, ФИО8, ФИО9, С. Как установлено, была допущена ошибка в написании фамилий, вместо ***, была написана фамилия «***». Остальные данные- даты рождения, имя, отчество, ФИО1, ФИО5 и ФИО6 указаны правильно.

Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области 26.08.2008г.

ФИО1 и члены его семьи о продаже квартиры, в известность поставлены не были. Узнали о данном факте летом 2013г.

ОАО «Красный Восток», после перехода права собственности на квартиру, никаких претензий или требований к ФИО1 и его семье не предъявляло. В настоящее время, между ОАО «Красный Восток» и ФИО1 никаких договорных отношений не имеется.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 29.07.2013г. ОАО «Красный Восток» признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство (л.д.56-58).

В момент возникновения жилищных правоотношений между ФИО1 и колхозом «Серп и Молот», действовал Жилищный кодекс РСФСР 1993г.

Согласно ст. 5 ЖК РСФСР, жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам, относились к общественному жилищному фонду.

Согласно ст.10 ЖК РСФСР граждане РСФСР имели право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору найма или аренды в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, жилого помещения в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, на приобретение жилого помещения в собственность в домах государственного и муниципального жилищного фонда и путем индивидуального жилищного строительства, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством РСФСР и республик в составе РСФСР.

Жилые помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также в домах жилищно-строительных кооперативов предоставлялись гражданам в бессрочное пользование.

Согласно ст. 47 ЖК РСФСР на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Советов народных депутатов выдавал гражданину ордер, который являлся единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

Форма ордера устанавливалась Советом Министров РСФСР.

Выдача ордеров на жилые помещения в военных городках производилась в порядке, предусмотренном законодательством Союза ССР.

Как установлено в судебном заседании, ФИО1 ордер на заселение не выдавался. По закону, ордер должен был выдаваться на благоустроенное жилое помещение. ФИО1 было предоставлено неблагоустроенное жилое помещение, в котором он за свой счет произвел капитальный ремонт, а затем заселился в квартиру. Суд считает, что ФИО1 вселился в квартиру и проживает в ней до настоящего времени- в течение 27 лет, на законных основаниях. Доказательств обратного, суду не представлено.

Согласно ст. 50 ЖК РСФСР пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществлялось в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями.

Согласно ст.51 ЖК РСФСР договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключался в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии - соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер.

Согласно ст.ст.55,56 ЖК РСФСР нанимателю устанавливалась плата за пользование жилым помещением в домах государственного и общественного жилищного фонда.

Как установлено в судебном заседании, договор найма между ФИО1, проживающим в квартире и колхозом «Серп и Молот», ТНВ ООО «Серп и Молот и К», которым принадлежала квартира, не заключался. Однако, они находились в фактических договорных отношениях по договору жилищного найма. ФИО1 ежемесячно вносил в кассу колхоза «Серп и Молот», а затем ТНВ ООО «Серп и Молот и К», плату за пользование жилым помещением. Доказательств обратного, суду не представлено. Кроме этого, в договоре продажи квартиры, ФИО1 и члены его семьи указаны как проживающие в квартире и пользующиеся ей. Следовательно, проживали они в квартире и пользовались квартирой на законных основаниях.

Согласно ст.108 ЖК РСФСР без предоставления другого жилого помещения не могли быть выселены лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет.

Как установлено в судебном заседании, ФИО1 проработал в колхозе «Серп и Молот», а затем ТНВ ООО «Серп и Молот и К»- 23 года. Следовательно, по указанным основаниям, ФИО1 также не мог быть выселен из занимаемой им квартиры.

Согласно ч.1 ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилой квартиры,… в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В договоре продажи квартиры от **.07.2008г. указан перечень лиц, проживающих в квартире, но не указаны права, на основании которых они пользуются квартирой. Следовательно, они пользуются квартирой на основании договора жилищного найма, действие которого носит бессрочный характер- ч.2 ст.10 ЖК РСФСР.

В соответствии с пунктом 1 статьи 683 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Названная норма регламентирует срок договора коммерческого найма, являющегося разновидностью найма жилых помещений и заключаемого в домах частного жилищного фонда как фонда, находящегося в собственности юридических лиц.

Как установлено в судебном заседании, дом №**, в котором находится квартира №***, которой пользуются ФИО1 и его семья, построен колхозом «Серп и Молот» в 1972г. Право собственности на квартиры в указанном доме было зарегистрировано надлежащим образом. В противном случае, сделка по переходу права на квартиру, не была бы зарегистрирована федеральной регистрационной службой.

Согласно статье 5 Федерального закона от 26 января 1996г. N 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации (и соответственно ее статья 683) применяется к обязательственным отношениям, возникшим после введения ее в действие, то есть после 1 марта 1996г. По обязательственным отношениям, возникшим до 1 марта 1996г., часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие.

Обязательственные правоотношения по пользованию жилым помещением возникли между ФИО1 и колхозом «Серп и Молот», а затем ТНВ ООО «Серп и Молот и К» в 1987 году в порядке, установленном Жилищным кодексом РСФСР, на основании договора жилищного найма, носящего бессрочный характер, поэтому положения статьи 683 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации о сроке договора найма жилого помещения, к спорным правоотношениям применению не подлежат.

Оценивая все обстоятельства дела в совокупности, суд считает, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Обязать ОАО «Красный Восток» заключить с ФИО1 бессрочный договор найма жилого помещения- квартиры, общей площадью -55,5 кв.м, условный номер ****, находящейся по адресу: *****.

Решение может быть обжаловано в течение месяца, с момента изготовления в окончательной форме, в Нижегородский областной суд путем подачи жалобы через Сергачский районный суд.

Судья: Гусев С.А.