Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Базис ЛТД» о признании инвестиционного договора договором долевого участия и государственной регистрации договора

УСТАНОВИЛ: ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Базис ЛТД» о признании инвестиционного договора договором долевого участия в строительстве и государственной регистрации договора, указав в обоснование, что ... между ней и ответчиком был заключен инвестиционный договор ... об инвестировании строительства ... квартиры, общей площадью ... кв.м., расположенной по адресу: на пересечении ... ... ... .... Согласно ... вышеуказанного договора, застройщик осуществляет плановое окончание строительства и сдачу дома в ... г. Во исполнение условий договора истицей в полном объеме осуществлены платежи в размере ... рублей. Согласно ... договора застройщик обязуется в течение ... по окончании строительства дома и сдачи его в эксплуатацию передать истцу в собственность квартиру. Как указывает истица, ответчик решением Арбитражного суда РТ от ... признан банкротом, а незавершенный строительством жилой дом продан ООО « Ирида +». Истица полагает, что заключенный ею инвестиционный договор фактически носит характер и является договором долевого участия, регистрацию которого надлежит произвести в установленном законом порядке.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала и в обоснование своей позиции привела доводы изложенные в тексте искового заявления, дополнительно по делу пояснив, что требование истицы в размере ... рублей долга исключено их реестра требований кредиторов ... и истица имеет намерения зарегистрировать договор, а в последующем при завершении строительства дома претендует на получение квартиры с указанными координатами в собственность.

В судебное заседание представитель ответчика не явился, извещены надлежащим образом, в адрес суда представлен отзыв на заявленные требования, согласно тексту которого ответчик исковые требования не признает в полном объеме.

Представитель отдела государственного контроля и надзора в области долевого строительства объектов недвижимости при Исполнительном комитете муниципального образования « ...» исковые требования поддержал и пояснил, что права истицы нарушены и они подлежат восстановлению именно таким способом, какой истица определила, формулируя иск.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ и ООО « Ирида +» в судебное заседание будучи надлежащим образом извещенными не явились,, в адрес суда какие-либо заявления и ходатайства процедурного характера не поступали, сведения об уважительности причин их неявки отсутствуют.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

Как видно по делу ... между сторонами по делу был составлен и подписан инвестиционный договор ... об инвестировании строительства ... квартиры, общей площадью ... кв.м., расположенной по адресу: .... Согласно ... вышеуказанного договора, застройщик осуществляет плановое окончание строительства и сдачу дома в ... г. Во исполнение условий договора истцом в полном объеме осуществлены платежи в размере ... рублей. Согласно ... договора застройщик обязуется в течение ... дней по окончании строительства дома и сдачи его в эксплуатацию передать истцу в собственность квартиру.

Судом установлено, что условиями договора инвестирования строительства квартиры в жилом доме предусмотрено, что гражданин - истица принимает в нем участие посредством вложения денежной суммы в строительство вышеуказанного жилья, а застройщик осуществляет соответствующее строительство на привлеченные денежные средства и принимает на себя обязательство по окончании строительства предоставить инвестору жилую площадь в виде квартиры, которая затем в соответствии с действующим законодательством и на основании указанного договора оформляется в собственность гражданина.

Определяя вышеизложенные условия в качестве базовых в оценке правовой природы рассматриваемого договора в целом и соотнося их с нормами потребительского законодательства, можно сделать вывод о том, что как правило «договор долевого участия» в строительстве многоквартирного дома, заключаемый гражданином – физическим лицом с одной стороны и организацией – застройщиком с другой не должен квалифицироваться как инвестиционный, так как инвестициями являются такие денежные средства, которые вкладываются в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли и достижения положительного социального эффекта, тогда как для граждан – инвесторов целью заключения вышеуказанного договора является получить жилое помещение - квартиру, предназначенную для удовлетворения личных нужд, кроме того, инвестиционная деятельность предполагает и осуществление практических действий со стороны инвестора по реализации соответствующих инвестиций, в то время как лицо, вносящее денежные средства по «договору долевого участия» не только никак не участвует в последующем в реализации программы строительства, но и не имеет возможности осуществлять какой–либо действенный контроль за их целевым и своевременным использованием.

В силу положений ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При таких обстоятельствах суд исходит из содержания вышеуказанного договора ... от ..., а не из его наименования.

В соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального закона от ... 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» действовашей в редакции на 28.12.2006 года по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В связи с изложенным суд требования истицы о признании инвестиционного договора договором долевого участия находит состоятельными и подлежащими удовлетворению.

Обсуждая состоятельность заявленных требований в части регистрации договора, суд принимает во внимание то, что согласно ст. 56 ГПК РФ именно суд определяет какие обстоятельства значимы и подлежат выяснению по делу.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 164 ГК РФ подлежат государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130, пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 1 названного Закона к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ.

В соответствии со ст. 131 ч. 1 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ч.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ « Защита гражданских прав осуществляется путем:

признания права;

восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;

признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки;

признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;

самозащиты права;

присуждения к исполнению обязанности в натуре;

возмещения убытков;

взыскания неустойки;

компенсации морального вреда;

прекращения или изменения правоотношения;

неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону;

иными способами, предусмотренными законом.»

При рассмотрении дела установлено, что истицей первоначально был избран иной способ защиты и восстановления нарушенного права, чем тот способ который она избрала обращаясь с иском по данному делу, а именно: определением Арбитражного суда РТ от ... ( л.д. 33) требования ФИО1 в сумме ... рублей включены в реестр требований кредиторов ООО « Базис ЛТД» в составе третьей очереди.

Определением от ... указанные требования по заявлению истицы ( л.д. 59) из третьей очереди реестра требований кредиторов ООО «Базис ЛТД» исключены.

Действуя с целью восстановления нарушенного права, истицей заявлены в Набережночелнинский городской суд требования о признании инвестиционного договора договором долевого участия, а также требования о его регистрации.

При рассмотрении заявленных исковых требований о регистрации договора суд принимает во внимание, что совершение такого рода действия истица требует на момент рассмотрения дела, когда судом уже установлено, что ... имел место договор ... купли-продажи незавершенного строительством объекта, согласно которому ООО « Ирида +» приобрело в собственность по результатам торгов посредством публичного предложения ... незавершенный строительством объект, в каковом истица и имела намерения по окончании строительства приобрести квартиру.

Право собственности ООО «Ирида +» на незавершенный строительством объект зарегистрировано, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии ... ... выданным ....

Как на момент обращения с иском, так и на момент исключения требований истицы из реестра требований кредиторов об указанных обстоятельствах ФИО1 было известно, что следует как из пояснений представителя истца, так и из текста искового заявления.

Учитывая все значимые обстоятельства установленные по делу, суд на момент рассмотрения дела оснований для удовлетворения требований о гос. регистрации договора не усматривает и при этом руководствуется следующим :

В соответствии со ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим ФЗ.

В силу ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с п. 2 ст. 25.1 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Обязательства ответчика по инвестиционному договору, фактически договору долевого участия в строительстве, а именно по передаче объекта долевого строительства истице, в установленный срок и до настоящего времени не были исполнены; жилой дом, в котором находится объект долевого строительства, в эксплуатацию не сдан, объект строительства истице не передан. Возводимый ответчиком жилой дом являлся объектом незавершенного строительства. При этом объект долевого строительства - квартира предмет договора ... от ... отсутствует.

Судом также установлено, что договор ... от ... в установленном порядке зарегистрирован не был и за период с ... по ... истица с требованиями гос. регистрации договора не обращалась.

ООО « Базис ЛТД» признано банкротом ( л.д. 10 -16), в отношении него введено конкурсное производство.

В ходе конкурсного производства в отношении ООО " Базис ЛТД» было реализовано имущество должника - объект незавершенного строительства - жилой дом, в каковом истица предполагала приобрести в собственность квартиру.

Заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта. За ООО « Ирида+» в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на указанный объект незавершенного строительства.

Таким образом, на момент обращения истицы в суд ответчик ООО " Базис ЛТД» уже не являлся правообладателем объекта незавершенного строительства. Между тем, государственная регистрация договора долевого участия в строительстве влечет регистрацию обременения (а именно залога) прав собственника этого объекта. Учитывая, что в настоящее время право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за иным лицом, права которого не могут быть обременены залогом в пользу истицы, суд приходит к выводу об отсутствии оснований в настоящее время для осуществления государственной регистрации указанного истицей договора долевого участия.

По мнению суда приводимые стороной истец в обоснование заявленных требований доводы о том, что регистрация договора подтвердит в установленном порядке правоотношения истицы с ООО "Базис ЛТД» и даст истице возможность в дальнейшем защищать свои права, а именно получить сам объект строительства, основаны на неправильном понимании норм материального права.

При приобретении недостроенного объекта ООО « Ирида+» права истицы залогом обеспечены не были, следовательно права истицы, возникшие у нее на основании договора ... от ..., в порядке, предусмотренном ст. 353 ГК РФ, за вещью не следуют.

При рассмотрении дела суд также отмечает, что п. 2 ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве прямо предусмотрено, что залогом обеспечивается исполнение только денежных обязательств застройщика по договору, а именно обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, и по уплате участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) ФЗ денежных средств.

При таких обстоятельствах суд оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о регистрации инвестиционного договора ... от ... признанного судом договором долевого участия в строительстве жилого дома не находит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Признать договор инвестирования ... от ... заключенный между обществом с ограниченной ответственностью « Базис ЛТД» и ФИО1 договором долевого участия в строительстве жилого дома.

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью в пользу ФИО1 возврат гос. пошлины в сумме ... рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан течение месяца со дня подготовки решения в окончательной форме.

Судья : подпись.

Копия верна.

Судья:
На момент размещения на сайт решение не вступило в законную силу

Судья: Л.В. Абульханова