Гражданский кодекс часть 1

Истцы обратились в суд с иском о защите прав потребителей, просили взыскать неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 159735 руб. 06 коп., компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей, а также штраф в размере 50 % подлежащей взысканию суммы за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке в сумме 129867,53 рублей, почтовые расходы в сумме 760 руб. 50 коп. и 118 руб. 25 коп. Также истцы просили обязать ответчика передать надлежаще оформленный и подписанный сторонами передаточный акт в отношении квартиры, признать право совместной собственности на <адрес> жилом комплексе <адрес> и признать недействительным п.3.3.7 Договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между сторонами.

Истцы указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ООО «Мортон-Инвест» был заключен Договор № № уступки права требования по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

На основании Договора уступки истцы приобрели все права требования в части Объекта долевого строительства - квартиры, расположенной в многоквартирном доме по строительному адресу: <адрес>, Ленинский муниципальный район, сельское поселение Булатниковское, д. Бутово, поз. 26 по Генплану, имеющего следующие характеристики: этаж 15, номер квартиры на этаже - 4, кол-во комнат - 2 (2-комнатная), общая проектная площадь с учетом площади помещений вспомогательного назначения и кладовых помещений – 57,86 кв. м. в мкрн. «Бутово-Парк».

Разрешение на ввод дома в эксплуатацию № № выдано ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Ленинского муниципального района <адрес>.

Распоряжением № № от ДД.ММ.ГГГГ. Администрации Ленинского муниципального района <адрес> дому, в котором расположена спорная квартира (корпус 26), присвоен почтовый адрес: 142718, <адрес>.

Как указали истцы, в конце августа 2013 года из общедоступных источников (сеть Интернет) была получена информация о том, что жилой дом введен в эксплуатацию в апреле 2013 года, и квартиры в жилом доме готовы к передаче участникам долевого строительства. ДД.ММ.ГГГГ они прибыли на приемку квартиры, однако в квартире были обнаружены недостатки, при этом содержание Передаточного акта (которое ни под каким предлогом не подлежало корректировкам) предусматривало отсутствие данных недостатков (исправность системы пожарной сигнализации, наличие исправной дверной фурнитуры на оконных конструкциях и др.). О наличии недостатков было указано в Заявлении о недостатках от ДД.ММ.ГГГГ и Претензии от ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ответчика.

ДД.ММ.ГГГГ Ответчику была вручена претензия от ДД.ММ.ГГГГ с требованием передать квартиру Истцам, устранив недостатки, обнаруженные в квартире, и не навязывая Истцам подписание Дополнительного соглашения к Договору долевого участия о продлении сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию и передачи квартиры истцам.

ДД.ММ.ГГГГ обнаруженные истцами в квартире недостатки, между тем, были устранены (дверную фурнитуру заменили, предоставили документы БТИ и т.д.), и ДД.ММ.ГГГГ состоялась фактическая передача им квартиры, что подтверждается ордером на вселение от ДД.ММ.ГГГГ и Актом от ДД.ММ.ГГГГ о передаче ключей.

Таким образом, Ответчиком были нарушены условия Договора долевого участия о сроке передачи квартиры участникам долевого строительства.

Истцами была полностью выплачена стоимость за квартиру и за передачу прав по Договору уступки прав согласно пунктам 2.3., 2.5. и 2.9. Договора уступки прав в размере 3 796 419,06 рублей (Три миллиона семьсот девяносто шесть тысяч четыреста девятнадцать) рублей 06 коп. (складывается из стоимости по п. 2.3. Договора уступки прав + доплаты в соответствии с п. 2.9. Договора уступки прав, п. 4.5.1. Договора долевого участия). Факт оплаты подтверждается: квитанцией об оплате от ДД.ММ.ГГГГ г., платежным поручением Банка «ВОЗРОЖДЕНИЕ» ОАО, чеком о доплате от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 11160 рублей, в соответствии с уведомлением Ответчика о доплате от ДД.ММ.ГГГГ г.. Таким образом, затраты по оплате доли участия в долевом строительстве составили 2 701 650,00 рублей (Два миллиона семьсот одна тысяча шестьсот пятьдесят) рублей 00 коп. (стоимость по п. 2.3.2. Договора уступки права + доплата по уведомлению Ответчика об увеличении площади).

Поскольку ответчиком нарушены сроки передачи квартиры истцам, они просили взыскать неустойку в соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ «О долевом участии» - 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года, а всего 129 дней в сумме 159 735,06 рублей.

Кроме того, отсутствие Передаточного акта и правоустанавливающих документов в отношении квартиры не позволяет Истцам самостоятельно осуществить государственную регистрацию права собственности на спорную квартиру.

В обоснование требований о взыскании компенсации морального вреда истцы ссылались на то, что ответчиком игнорируются требования законодательства, а также обязательства, установленные договором участия в долевом строительстве, в результате чего истцы вынуждены длительное время вести одностороннюю переписку с ответчиком. Поведение ответчика причиняет истцу нравственные и физические страдания.

В судебном заседании истица поддержала исковые требования и настаивала на их удовлетворении.

Соистец в судебное заседание не явился, извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствии.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против иска и указал, что права истцов действиями ответчика не нарушены. Дом, в котором расположена квартира, сдан в эксплуатацию в установленные сроки. Ответчиком в адрес истцов было направлено уведомление от 25.03.2013г. о готовности передать квартиру по передаточному акту с 29.04.2013г. Квартира передана истцам по передаточному акту ДД.ММ.ГГГГ года. Затягивание сроков передачи квартиры происходило не по вине Ответчика. В удовлетворении исковых требований к ЗАО «СТ–ИНЖИНИРИНГ» о признании права собственности, обязании передать квартиру, взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, взыскании морального вреда, просит отказать, а в случае удовлетворения иска уменьшить сумму неустойки.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ООО «Мортон-Инвест» был заключен Договор № БП-26-2-15-4 уступки права требования по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

На основании Договора уступки истцы приобрели все права требования в части Объекта долевого строительства - квартиры, расположенной в многоквартирном доме по строительному адресу: <адрес> по Генплану, имеющего следующие характеристики: <адрес> общая проектная площадь с учетом площади помещений вспомогательного назначения и кладовых помещений – 57,86 кв. м. в мкрн. «Бутово-Парк».

Распоряжением № № от ДД.ММ.ГГГГ Администрации Ленинского муниципального района <адрес> дому, в котором расположена спорная квартира (корпус 26), присвоен почтовый адрес: 142718, <адрес> <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ истцы прибыли на приемку квартиры, однако в квартире были обнаружены недостатки, при этом содержание Передаточного акта (которое ни под каким предлогом не подлежало корректировкам) предусматривало отсутствие данных недостатков (исправность системы пожарной сигнализации, наличие исправной дверной фурнитуры на оконных конструкциях и др.). О наличии недостатков было указано в Заявлении о недостатках от ДД.ММ.ГГГГ и Претензии от ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ответчика.

ДД.ММ.ГГГГ обнаруженные истцами в квартире недостатки были устранены и ДД.ММ.ГГГГ состоялась фактическая передача им квартиры, что подтверждается ордером на вселение от ДД.ММ.ГГГГ года, Актом от ДД.ММ.ГГГГ о передаче ключей и Передаточным Актом на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ года.

Истцами была полностью выплачена стоимость за квартиру и за передачу прав по Договору уступки прав согласно пунктам 2.3., 2.5. и 2.9. в размере 3 796 419,06 рублей. Факт оплаты подтверждается квитанцией об оплате от ДД.ММ.ГГГГ г., платежным поручением Банка «ВОЗРОЖДЕНИЕ» ОАО, чеком о доплате от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 11160 рублей. Таким образом, затраты по оплате доли участия в долевом строительстве составили 2 701 650,00 рублей (Два миллиона семьсот одна тысяча шестьсот пятьдесят) рублей 00 коп. (стоимость по п. 2.3.2. Договора уступки права + доплата по уведомлению Ответчика об увеличении площади).

Согласно п. 2. ст. 16 Закона о ДДУ основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с пп. 2.4 ДДУ объект долевого строительства должен быть передан Застройщиком Участнику не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованием закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, судом установлено, что ЗАО «СТ-Инжиниринг» нарушило требования договора в части сроков передачи истцам объекта долевого строительства. Каких-либо объективных причин, препятствующих исполнению возложенных договором обязательств, судом не установлено.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

В пункте 23 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, отмечается, что в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.

Истец просил взыскать неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 159735 руб. 06 коп.

Вместе с тем, согласно ст.333 ГК РФ, если подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Пунктом 34 вышеуказанного Постановления Пленума определено, что размер подлежащей взысканию неустойки (пени) в случаях, указанных в статье 23, пункте 5 статьи28, статьях 30 и 31 Закона о защите прав потребителей, а также в случаях, предусмотренных иными законами или договором, определяется судом исходя из цены товара (выполнения работы, оказания услуги), существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, исполнителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) на день вынесения решения.

Применение статьи333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Изучив доводы, заявленные в возражениях ответчика, суд полагает, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, следовательно, руководствуясь принципами разумности и справедливости, учитывая незначительный период просрочки, и руководствуясь требованиями ст. 333 ГК РФ, суд полагает уменьшить размер неустойки до 80000 рублей.

В пункте 28 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, отмечается, что достаточным условием для удовлетворения иска гражданина - участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» размер иска о компенсации морального вреда, удовлетворяемого судом, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки, а должен основываться на характере и объеме причиненных потребителю нравственных и физических страданий в каждом конкретном случае.

Принимая во внимание факт неисполнения требований потребителя, при отсутствии каких-либо препятствий, руководствуясь требованиями ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей» и ст. 151 ГК РФ, суд полагает возможным взыскать в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 25000 рублей.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Также суд находит обоснованными требования о признании недействительным п.3.3.7 Договора участия в долевом строительстве.

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на это помещение.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ч. 1 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Объект долевого строительства можно передать только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ).

Согласно ч. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица титулов владения и пользования вновь созданным объектом. С указанного момента оно вправе обратиться с заявлением о регистрации своего права собственности на жилое помещение. С даты государственной регистрации участник долевого строительства приобретает право распоряжения принадлежащим ему имуществом.

Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 153 ЖК РФ установлен ограниченный перечень лиц, которые обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (арендатор, наниматель, собственник, член жилищного кооператива). Однако при толковании данной нормы необходимо исходить из того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности и по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях (см. Постановление ФАС <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N №).

Таким образом, с даты подписания акта передачи, предусмотренного заключаемым с гражданами договором участия в долевом строительстве, у последних возникает право пользования вновь созданным объектом недвижимости, равно как и обязанность по оплате коммунальных услуг.

Соответственно, требование оплаты коммунальных и иных услуг, связанных с содержанием объекта долевого строительства с момента ввода дома в эксплуатацию авансом не менее чем за 6 месяцев не основано на законе.

Положениями ст. 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Истцы в одностороннем порядке подписали ДД.ММ.ГГГГ акт передачи квартиры, подлинный акт, подписанный стороной ответчика истцам до настоящего времени не передан. Представителем ответчика в судебном заседании представлена копия подписанного сторонами акта передачи квартиры, однако сведений о передаче надлежаще оформленного подлинника указанного документа истцам, представителем ответчика не представлено. Отсутствие подлинника акта приема-передачи объекта долевого строительства, не позволяет истцам зарегистрировать свои права на квартиру.

Устранение нарушения прав истца в силу требования ст. 12 ГК РФ, возможно путем признания судом права собственности истцов на данную квартиру.

Поскольку истцы свои обязательства по договору исполнили в полном объеме, дом введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес, срок передачи квартиры истцам наступил, ФИО6 являются единственными потенциальными правообладателями данного объекта недвижимости, но не имеют возможности в установленном законом порядке юридически закрепить за собой право собственности на квартиру, требования истцов о признании права собственности на спорную квартиру, а также о передаче подлинника передаточного акта, являются законными и обоснованными.

Согласно ч.1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось судебное решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны понесенные расходы.

В силу ст. 103 ГПК РФ, с ответчика подлежит взысканию госпошлина в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 и ФИО1 - удовлетворить частично.

Признать за ФИО2 и ФИО1 право совместной собственности на <адрес> жилом комплексе <адрес>.

Обязать ЗАО «СТ-ИНЖИНИРИНГ» передать ФИО2 и ФИО3 надлежаще оформленный и подписанный сторонами передаточный акт в отношении <адрес> <адрес>, в течение 3-х дней, с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Взыскать с ЗАО «СТ-ИНЖИНИРИНГ» в пользу ФИО2 и ФИО1 в равных долях в пользу каждого, неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 80000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 25000 рублей, а также штраф в размере 50 % подлежащей взысканию суммы за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке 52500 рублей, почтовые расходы в сумме 760 руб. 50 коп. и 118 руб. 25 коп. и судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 8708 руб. 25 коп.

Признать недействительным п.3.3.7 Договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между сторонами.

Взыскать с ЗАО «СТ-ИНЖИНИРИНГ» в доход федерального бюджета госпошлину в размере 600 рублей.

В удовлетворении иска в части взыскания оставшейся суммы неустойки, компенсации морального вреда и штрафа – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд в течение одного месяца.

Судья: Кравченко С.О.