Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми гражданское дело по иску Башмакова Н.М. к департаменту земельных отношений администрации города Перми о признании договора аренды заключенным, действующим, возобновленным,

установил:

Башмаков Н.М. обратился в суд с иском к департаменту земельных отношений администрации города Перми о признании договора аренды земельного участка № от 21.05.2001 по <адрес> под строительство жилого дома, заключенным; регистрации договора аренды земельного участка № от 21.05.2001.

В обоснование заявленных требований указано, что на основании постановления главы города Перми от 03.05.2001 № «О предоставлении Башмакову Н.М. земельного участка в <адрес>» между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № от 21.05.2001 по <адрес>, кадастровый номер № под строительство жилого дома. В настоящее время земельный участок имеет кадастровый №.

Согласно п. 11.1 договора он вступает в силу с момента его подписания. Договором не предусмотрено составление акта приема-передачи. Срок аренды установлен с 03.05.2001 по 03.05.2003 (п. 1.1). На основании договора и уведомлений о размере платежа, направляемых ответчиком, истец до настоящего времени вносит арендные платежи.

На арендуемом земельном участке истец возвел жилой дом, огородил земельный участок забором и обратился в орган регистрации прав за регистрацией права собственности на него. В виду утери оригинала договора истец сделал запрос в департамент земельных отношений администрации г. Перми, который в выдаче его дубликата отказал (письмо от 06.08.2020 №), сославшись на отсутствие регистрации договора, неисполнения обязательств по договору, не использование имущества и на отсутствие оплат. Указанные ответчиком причины отказа в выдаче дубликата договора не соответствуют действительности: земельный участок используется истцом по назначению, на нем построен жилой дом, участок огорожен, платежи по договору вносятся, что подтверждается платежными документами. Отсутствие государственной регистрации договора не влечет его незаключенность в силу ст. 433 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". При этом невыдачей дубликата договора ответчик препятствует в его регистрации, а позиция ответчика о незаключенности договора нарушает права и законные интересы истца.

В соответствии со ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил свои требования, просит признать договор аренды земельного участка № от 21.05.2001 по адресу<адрес>, кадастровый № под строительство жилого дома, заключенным; признать договор аренды земельного участка № от 21.05.2001 по <адрес>, кадастровый № под строительство жилого дома, действующим; признать договор аренды земельного участка № от 21.05.2001 по <адрес>, кадастровый № под строительство жилого дома возобновленным на неопределенный срок; зарегистрировать договор аренды земельного участка № от 21.05.2001 по <адрес>, кадастровый № под строительство жилого дома.

Истец в судебное заседание не явился, представил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании участия не принимал. Ранее в суде на удовлетворении иска настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик департамент земельных отношений администрация города Перми в судебное заседание своего представителя не направил, представил в суд заявление с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя. В письменных возражениях по иску указал, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>, был предоставлен в аренду Башмакову Н.М. в соответствии с постановлением Главы города Перми от 03.05.2001 № на 2 года под строительство индивидуального жилого дома, где согласно пункту 2.1., 2.2, 2.3 Башмаков Н.М. обязан: оформить документы на пользование земельным участком в городском комитете по земельным ресурсам и землеустройству в течение месяца со дня подписания постановления; зарегистрировать право аренды земельного участка в <адрес> регистрационной палате, осуществить постановку на учет в налоговом органе по месту нахождения земельного участка в течение 30 дней со дня его регистрации. Однако истцом договор аренды от 21.05.2001 № зарегистрирован в установленном законом порядке не был, обязательства по нему со стороны истца не исполнялись, пользование земельным участком не осуществлялось, арендные платежи не производились. В 2020-2021 годах фактическое пользование земельного участка оплачивал С.

Определением суда в протокольной форме к участию в дело в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Пермскому краю.

Представитель третьего лица в судебное заседание своего представителя не направил, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд, исследовав представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 и п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (ст. 610 ГК РФ).

Судом установлено, что 03 мая 2001 года постановлением Главы города Перми № Башмакову Н.М. в аренду на 2 года (на период строительства) предоставлен земельный участок площадью 1195 кв.м. под строительство индивидуального жилого дома по <адрес> за счет городских земель. На Башмакова Н.М. возложена обязанность вести строительство жилого дома и хозяйственных построек по проекту, согласованному с комитетом по архитектуре и градостроительству администрации города Перми (п.2.1.); оформить документы на пользование земельным участком в городском комитете по земельным ресурсам и землеустройству в течение месяца со дня подписания постановления (п.2.2); зарегистрировать в Пермской областной регистрационной палате право аренды земельного участка, право собственности на строение по окончании строительства жилого дома (п.2.3).

21 мая 2001 года во исполнение постановления Главы г. Перми от 03 мая 2001 года № между администрацией г. Перми и Башмаковым Н.М. заключен договор аренды земельного участка №, площадью 1195 кв.м., расположенного по <адрес> под строительство жилого дома, сроком на 2 года с 03.05.2001 года по 03.05.2003 год.

В соответствии с пунктами 5.1 и 5.2 арендатор обязуется вносить своевременно арендную плату за право пользования участком и имеет право на продление договора в преимущественном порядке при отсутствии претензии по договору на согласованных условиях.

Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды в случае нарушения арендатором условий договора (пункт 4.1).

Судом установлено, что в 2010 году Башмаков Н.В. на земельном участке по <адрес>, возвел индивидуальный жилой дом, что подтверждается техническим заключением ООО «Сивил Инжиниринг». При этом свои обязательства по внесению платежей по арендной плате в период с 2012 по 2019 годы надлежащим образом истец не исполнял, о чем свидетельствует информация Управления Федерального казначейства по <адрес> о поступлении денежных средств на счет департамента земельных отношений администрации города Перми.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в отношение земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, имеется запись о незарегистрированных ограничениях (обременении): аренды в пользу Башмакова Н.М. на основании договора аренды земельного участка от 21.05.2011 №.

22 июля 2020 года истец обратился в департамент земельных отношений администрации города Перми с заявлением о предоставлении копии договора аренды земельного участка № от 21 мая 2001 года, постановления Главы города от 03 мая 2001 года №, плана участка, акта об отводе.

Ответом от 06 августа 2020 года № департамент земельных отношений администрации города Перми направил в адрес истца часть истребованных документов, отказав в предоставлении копии договора аренды от 21 мая 2001 года № в связи с его не заключением (отсутствие регистрации договора в установленном порядке), не исполнением договорных обязательств и не использования земельного участка.

22 января 2021 года представитель истца обратился в Управление Росреестра по Пермскому краю с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание площадью 33,5 кв.м., расположенного в границах земельного участка № по <адрес>.

Уведомлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 09 февраля 2021 года регистрация права собственности была приостановлена. В качестве причины приостановления указано, в том числе отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположено здание.

Согласно пункту 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Как следует из материалов дела, заключенный между арендодателем в лице администрации г.Перми и Башмаковым Н.М. договор аренды земельного участка № зарегистрирован в установленном законом порядке не был. Однако при передаче имущества у сторон не возникло неопределенности по предмету арендуемого имущества, его характеристиках и стоимости арендной платы (к договору был приложен плане земельного участка, акт об отводе в натуре красных линий и границ участка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действующей на момент заключения договора аренды) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В силу п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 1 июня 2015 года, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из толкования норм законодательства о регистрации договора, данных высшими судебными инстанциями, предоставление конкретного имущества в пользование арендатору на условиях подписанного сторонами договора, свидетельствует о принятии арендодателем на себя обязательства (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды, в связи с чем сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 года N 42-ФЗ, действующей с 1 июня 2015 года, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации введенного в действие Федеральным законом от 8 марта 2015 года N 42-ФЗ с 1 июня 2015 года, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 5, 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Таким образом, приведенные правовые нормы предполагают наличие действующего договора аренды имущества между его сторонами при исполнении ими обязательств по договору и неправомерность одной из сторон при возникновении спора ссылаться на его незаключенность лишь констатацией факта его нерегистрации в установленном порядке, с оценкой такой позиции стороны как недобросовестной, и наличием права другой стороны при таких обстоятельствах заявить требование о регистрации сделки.

Судом установлено, что в 2010 году Башмаков Н.В. на земельном участке по <адрес>, выстроил жилой дом, однако обязательства по оплате арендных платежей с 2012 по 2020 год осуществлял ненадлежащим образом, в том числе поручая их оплату третьему лицу (С.).

Вместе с тем, администрация города Перми данные арендные платежи принимала, и, будучи осведомленной о ненадлежащем исполнении Башмаковым Н.В. обязательств по договору аренды, иски об его расторжении, освобождении земельного участка не предъявляла.

На основании пунктов 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 1 постановления от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о заключении и исполнении договора.

Проанализировав изложенное в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных Башмаковым Н.М. требований о признании договора аренды земельного участка заключенным, поскольку стороны фактически приняли исполнение по договору в виде использования арендатором земельного участка под строительство дома и получения арендодателем арендных платежей. При этом факт ненадлежащего исполнения Башмаковым Н.М. обязательств по оплате арендных платежей, исходя из вышеизложенных положений законодательства, значения для признания договора заключенным не имеет, а является основанием для уплаты неустойки, что предусмотрено пунктом 2.5 договора.

В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пунктом 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015 года, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015 года, прямо не исключено применение положении п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 01.03.2015 года арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Оспариваемым договором аренды предусмотрено право арендатора на его продление в преимущественном порядке на согласованных условиях, в связи с чем требования Башмакова Н.М. о продлении (возобновлении) договора и признании его действительным подлежат удовлетворению, поскольку после истечения срока договора аренды арендодатель не выразил желания расторгнуть договор, не потребовал возвратить арендованное имущество, что свидетельствует об отсутствии у него возражений на продление договора аренды земельного участка в установленном законом порядке.

Согласно статье 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно пункту 7 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Как разъяснено Пленумом Верховного Суда Российской Федерации и Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 63 постановления N 10/22 от 29 апреля 2010 г., если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" также разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

При таких обстоятельствах, с учетом непризнания департаментом земельных отношений администрации города Перми договора аренды заключенным, суд считает подлежащим удовлетворению требования истца о регистрации договора аренды земельного участка № от 21.05.2001, в отношение земельного участка, расположенного по <адрес>, кадастровый №.

Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Башмакова Н.М. удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка № от 21.05.2001, заключенного между Башмаковым Н.М. и администрацией города Перми в отношение земельного участка, расположенного по <адрес>, кадастровый №, заключенным, действующим и возобновленным (продленным).

Решение суда является основанием для государственной регистрации договора аренды земельного участка № от 21.05.2001, заключенного между Башмаковым Н.М. и администрацией города Перми в отношение земельного участка, расположенного по <адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд города Перми в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Н.М.Швец