Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с заявлением о признании Постановления Администрации городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. № «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка» частично недействительным в части не включения в пункт 1 оспариваемого Постановления объема обременения правами ФИО1 на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 257,99 кв.м, и в части указания об отсутствии залога права аренды земельного участка. В указанном заявлении заявитель просил суд обязать Администрацию городского округа <адрес> внести изменения в Постановление Администрации городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка», а именно, пункт 1 оспариваемого Постановления после слов «с обременением правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 11780,79 кв.м» дополнить следующими словами «а также с обременением правами ФИО1 на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 257,99 кв.м».

В обоснование своих требований ФИО1 указал, что в Постановлении Администрации городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. № не указаны полные и действительные сведения об объеме обременений земельного участка правами третьих лиц в размере 24905,6 кв.м, в том числе правами А.Э.КА. в размере 354,2 кв.м. на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом), содержащиеся и зарегистрированные в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что нарушает его права.

В ходе рассмотрения дела, ФИО1 дополнил обоснование своих требований и указал, что Постановление Администрации городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. № «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка» принято в нарушение п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ без согласия участников долевого строительства, в том числе без согласия ФИО1

Представитель заявителя по доверенности ФИО4 в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель Администрации о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается материалами дела, однако в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав объяснения представителя заявителя, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования заявителя подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.

В судебном заседании установлено, что Постановлением Администрации городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. № «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка» принято решение провести открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:50:020501:0008, площадью 70000 кв.м, с обременением правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 11780,79 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – жилая зона, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой <адрес>, участок находится примерно в 26 метрах от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: <адрес> для комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства. В названном Постановлении указано, что земельный участок ограничен особым режимом использования земли: обременен инженерными коммуникациями площадью 7000 кв.м. и то, что земельный участок в залоге и под арестом не состоит. Определено: дата проведения аукциона ДД.ММ.ГГГГг.; срок договора аренды земельного участка 5лет; начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка в размере 110000000 (Сто десять миллионов) рублей; сумма задатка в размере 22000000 (Двадцать два миллиона) рублей; шаг аукциона в размере 5500000 (Пять миллионов пятьсот тысяч) рублей; организатором проведения аукциона выступить комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный.

Во исполнение Постановления от ДД.ММ.ГГГГг. № комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный была подготовлена и размещена во всемирной информационной сети «Интернет» на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов по адресу:www.torgi.gov.ru/restricted/notification/notificationView.html?nId=2801102&tab=1&lId=2801480, извещение о проведении аукциона № от 13.02.2013г., аукционная документация, в том числе проект Договора аренды земельного участка, предлагаемого к заключению по результатам аукциона.

В соответствии с Приложением № к проекту Договора аренды земельного участка, предлагаемому к заключению по результатам аукциона, сформирован список пострадавших граждан-соинвесторов, проинвестировавших строительство жилья по адресу: <адрес> с объемом их прав на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом), которыми обременен земельный участок в общем объеме и составляющем 11780,79 кв.м. Из 11780,79 кв.м указано, что земельный участок обременён правами ФИО1 на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 96,21 кв.м.

Однако, судом установлено, что согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указанный земельный участок обременён правами третьих лиц (участников долевого строительства) на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 24905,6 кв.м, в том числе правами А.Э.КА. в объеме 354,2 кв.м, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 07.12.2012г. и выпиской из ЕГРП от 03.06.2013г.

В соответствии с п.п. 1 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ в извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства должны быть указаны: предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка.

Согласно ст. 2 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГг. № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Судом установлено, что на основании Договора № № от ДД.ММ.ГГГГг., заключенного между ООО «ПЕРСПЕКТИВА» и А.Э.КБ., зарегистрированным в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> (дата регистрации: ДД.ММ.ГГГГ., номер регистрации: №) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении указанного земельного участка внесена запись о том, что одним из участников долевого строительства является АбросимовЭдуард ФИО1, объектом долевого строительства которого является 2-к.<адрес> пл.65,91 на 6 эт.; 2-к.<адрес> пл.75,06 на 10 эт.; 3-к.<адрес> пл.96,21 на 11 эт.; 2-к.<адрес>, пл.65,34 на 4 эт.; 1-к.<адрес> пл.51,68 на 4эт. строящегося жилого дома по адресу: <адрес>, что подтверждается п. 5.137. выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ.

<адрес> объектов долевого строительства ФИО1 в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>, составляет 354,2 кв.м.

Таким образом, объем действительных обременений указанного земельного участка правами ФИО1 на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) на 257,99 кв.м больше (израсчета 354,2 кв.м – 96,21 кв.м) объема обременений правами ФИО1., указанного в оспариваемом Постановлении от ДД.ММ.ГГГГг. № «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка».

В соответствии с п.1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214 -ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п. 3 ст. 25.1. Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона Московской области «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области» от 1июля2010года N84/2010-ОЗ органы местного самоуправления в пределах своих полномочий:

- с целью завершения строительства проблемного объекта принимают решение о привлечении нового застройщика в соответствии с законодательством РФ;

- при предоставлении земельного участка с размещенным на нем проблемным объектом рассматривают вопрос об одновременном предоставлении в соответствии с законодательством Российской Федерации дополнительного земельного участка с целью компенсации затрат, связанных с удовлетворением требований пострадавших соинвесторов после завершения строительства проблемного объекта;

- оказывают содействие пострадавшим соинвесторам по вопросам защиты их законных прав и интересов.

Согласно п. 2 ст. 4 Закона Московской области «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области» от 1июля2010года N84/2010-ОЗ органы местного самоуправления имеют право:

- оптимизировать выданные технические условия на присоединение к инженерным сетям;

- изменять порядок, условия и сроки внесения арендной платы за предоставленный земельный участок для нового застройщика в соответствии с законодательством Российской Федерации;

- изменять по согласованию с новым застройщиком долю, подлежащую передаче в собственность муниципальному образованию после завершения строительства проблемного объекта.

В нарушение указанных норм <адрес> «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ N84/2010-ОЗ Администрация городского округа <адрес>, приняв решение о привлечении нового застройщика, произвольно и незаконно не включила в обременения земельного участка права третьих лиц (участников долевого строительства) на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в полном объеме, который зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Законом не предусмотрено, что органы местного самоуправления имеют право произвольно исключать из объема обременений земельного участка права третьих лиц (участников долевого строительства) на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом).

Законом не предусмотрено, что органы местного самоуправления имеют право освобождать нового застройщика от обязательств после завершения строительства проблемного объекта передать всем участникам долевого строительства объекты долевого строительства в объемах, зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу ст. 13 Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от ДД.ММ.ГГГГг. №214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считается находящимся в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

С 17.09.2009г. - с момента государственной регистрации Договора №№ от ДД.ММ.ГГГГг. у ФИО1 в силу закона считается находящимся в залоге право аренды на указанный земельный участок.

С 17.09.2009г. - с момента государственной регистрации Договора №№ от ДД.ММ.ГГГГг. у ФИО1 в силу закона считается находящимся в залоге строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

В соответствии с п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду другому лицу только с согласия залогодержателя.

Судом установлено, что ФИО1 не давал своего согласия на распоряжение правами аренды на указанный земельный участок на условиях отсутствия в оспариваемом Постановлении от ДД.ММ.ГГГГг. № полных и действительных сведений об обременениях земельного участка правами ФИО1 на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 354,2кв.м.

Отсутствие полных и действительных сведений об обременениях указанного земельного участка в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГг. № «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка» нарушает положения ст.ст. 38.1, 38.2 Земельного кодекса РФ, ст.346 Гражданского кодекса РФ, Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГг. № 122-ФЗ, ст.ст.12, 13 Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ, Закон Московской области «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области» от ДД.ММ.ГГГГ N84/2010-ОЗ и нарушает права и законные интересы заявителя, а потому поданное заявление подлежит признанию обоснованным с одновременным возложением на Администрацию городского округа обязанности внести изменения в оспариваемое постановление в части указания на обременение прав заявителя.

Согласно ч. 1 ст. 258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать частично недействительным Постановление Администрации городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. № «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка» в части невключения в пункт 1 Постановления объема обременения правами ФИО1 на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 257,99 кв.м, и в части указания об отсутствии залога права аренды земельного участка.

Обязать Администрацию городского округа <адрес> внести изменения в Постановление Администрации городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка», а именно, пункт 1 Постановления после слов «с обременением правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 11780,79 кв.м» дополнить следующими словами «а также с обременением правами ФИО1 на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 257,99 кв.м».

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Савеловский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ