Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора продажи недвижимости, указав, что ДД.ММ.ГГ.. между ним и ответчиком был заключен договор продажи недвижимости, комнаты, расположенной по адресу: <.........>, <.........> Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <.........>. Согласно условиям договора отчуждаемое имущество оценивалось сторонами 600000 руб. Денежные средства в размере № руб. покупатель обязалась выплатить из личных средств в течение месяца после перехода права собственности. Оставшуюся часть денежных средств в размере № руб. покупатель выплатит продавцу после государственной регистрации перехода права собственности, за счет заемных средств, предоставляемых КПКГ «Вариант» ответчику на срок 75 дней, в связи с чем Управлением Росреестра по <.........> была зарегистрирована ипотека в силу закона. После получения правоустанавливающих документов КПКГ «Вариант» перечислил на расчетный счет, открытый на имя ответчика, денежные средства в размере <данные изъяты> руб. Однако, ответчик до настоящего времени не рассчиталась с истцом, не выплатила денежные средства за приобретенный объект недвижимости, то есть не исполнила надлежащим образом обязательства по договору продажи недвижимости. Просит расторгнуть договор продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГ.., прекратить право собственности ФИО1 на комнату №, расположенную по адресу: <.........>., прекратить обременение права ипотеки в силу закона, зарегистрированное Управлением Росреестра по <.........>ДД.ММ.ГГ.. №, вернуть истцу объект недвижимости, взыскать с ответчика судебные расходы, а также расходы по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании ФИО1 поддержал исковые требования в полном объеме, ссылаясь на вышеизложенные доводы, пояснил, что ответчик обращалась в КПКГ «Вариант» с заявлением о предоставлении займа, но поскольку у ФИО1 не было регистрации в <.........> края, в предоставлении займа ей было отказано. По просьбе ответчика он зарегистрировал ФИО1 в комнате, так как она планировала её купить. Однако, денежных средств за проданный объект недвижимости он не получил, ответчик выехала за пределы <.........>. Указал, что оплата недвижимости должна была произойти после перехода права собственности на спорный объект недвижимости, а не в день подписания договора продажи недвижимости. В случае, если покупатель, получивший товар, не исполняет обязательства по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара. Полагает, что ипотека должна быть зарегистрирована за ним, как за лицом, продавшим товар. При заключении договора продажи недвижимости ему было известно, что ФИО1 будет оплачивать приобретенный товар, в том числе с помощью денежных средств, предоставленных КПКГ «Вариант» как целевой займ на приобретение спорного объекта недвижимости. Обязанность покупателя ФИО1 оплатить предмет договора не выполнена, договор продажи недвижимости не исполнен, цель кредитования не достигнута. Не согласился с доводами представителя кооператива о том, что при расторжении договора продажи недвижимости отсутствуют основания для прекращения ипотеки, так как действующим законодательством КПКГ «Вариант» не запрещено право требования с ответчика заемных денежных средств по договору займа (ипотеке). Решением Советского районного суда <.........> от ДД.ММ.ГГ.. по иску КПКГ «Вариант» к ФИО1 определена сумма, подлежащая уплате ответчиком в пользу кооператива в размере <данные изъяты> руб., обращено взыскание на комнату, расположенную по адресу: <.........>, <.........> Укананное решение им было обжаловано, однако в восстановлении срока для подачи апелляционной жалобы отказано, определение суда об отказе в восстановлении срока он не оспаривал. Поскольку ответчиком были существенно нарушены условия договора продажи недвижимости, договор от ДД.ММ.ГГ.. подлежит расторжению. Данная комната была его единственным жильем в <.........> края и её продажа была связанна с улучшением жилищных условий. Не получив оплаты за проданное жилье, он не смог внести оплату за приобретаемый объект недвижимости. По причине мошеннических действий ответчика он обращался с заявлением в органы полиции, в возбуждении уголовного дела ему было отказано. Просит удовлетворить исковые требования.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, её представитель по доверенности ФИО1 исковые требования признал, пояснил, что ответчик не имела намерение приобретать спорный объект недвижимости, в квартире не проживала, ключи ей переданы не были. Договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГ.. она заключила с целью получения денежных средств от КПКГ «Вариант», которые необходимы ей были для поездки в <.........> для принятия наследства после смерти родителей. КПКГ «Вариант» отказывал ответчику в предоставлении займа в связи с плохой кредитной историей и отсутствием регистрации, предложил воспользоваться средствами материнского капитала и вынудил её заключить договор ипотеки на кабальных условиях. ФИО1 получила временную регистрацию в спорной комнате для получения займа. С иском к КПКГ «Вариант» о признании договора займа недействительным по причине кабальности ответчик не обращалась. Она не возражает против расторжения договора и удовлетворения иска, поскольку оплачивать задолженность перед КПКГ «Вариант» возможно на основании кредитного договора, согласно графику погашения задолженности.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, КПКГ «Вариант» по доверенности ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, представила суду письменный отзыв и пояснила, что спорный договор продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГ.. был оформлен между сторонами в письменной форме, подписан. Содержание договора не противоречит закону и фактическим обстоятельствам. Сторонами определены существенные условия договора, факт передачи недвижимости от продавца к покупателю подтверждается самим договором, прошедшим государственную регистрацию. Полагает, что в случае, если покупатель зарегистрировал переход права собственности, но не произвел полной оплаты имущества, продавец вправе требовать оплаты недвижимости в соответствии со ст. 395, 486 ГК РФ. Требование о прекращении обременения права в силу закона удовлетворению не подлежит, поскольку договор займа считается заключенным с момента выдачи денежных средств заемщику. Договор займа от ДД.ММ.ГГ.. № был заключен между кооперативом и ФИО1, денежные средства предоставлены на целевое использование – приобретение комнаты, расположенной по адресу: <.........>, <.........> На момент выдачи денежных средств и исполнения указанного договора кооператив располагал сведениями о том, что ФИО1 является собственником спорного жилого помещения. В договоре продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГ.. указано, что приобретаемое имущество находится в залоге у КПКГ «Вариант». В свидетельстве о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ.. право собственности установлено с ограничением (обременением) права в виде ипотеки. Основанием для прекращения ипотеки в силу закона является исполнение в полном объеме обязательств, обеспеченных ипотекой, которые до настоящего в времени ответчиком не исполнены. Кооператив обращался в Советский районный суд <.........> с иском к ФИО1 о взыскании суммы займа и обращении взыскания на заложенное имущество. Решением Советского районного суда <.........> от ДД.ММ.ГГ.. исковые требования удовлетворены в полном объеме, до настоящего времени решение суда не обжаловано. Полагает, что расторжение договора ипотеки до исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, будет являться незаконным и нарушит права кооператива. Просит отказать в удовлетворении иска.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу п. 1 ст. 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Частью 2 ст. 58 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГ.. между ФИО1, именуемым в дальнейшем продавец и ФИО1 – покупатель, был заключен договор продажи недвижимости, согласно п.1 которого продавец продал и передал, а покупатель купил и принял в собственность 1 комнату в жилом доме, расположенном по адресу: <.........>, ДД.ММ.ГГ.

В соответствии с п.3 договора указанная комната оценивается сторонами в сумме <данные изъяты> руб.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что сумму в размере <данные изъяты> руб. покупатель выплатит продавцу из личных средств в течение месяца после перехода права собственности.

Денежные средства в размере <данные изъяты> руб. покупатель выплатит продавцу после государственной регистрации перехода права собственности за счет заемных средств, предоставляемых КПКГ «Вариант». Договор займа № от ДД.ММ.ГГ.. заключен в <.........> между КПКГ «Вариант» и ФИО1 на срок 75 дней, считая с даты его фактического предоставления.

Приобретаемое имущество находится в залоге у КПКГ «Вариант» с момента государственной регистрации права собственности покупателя на указанную комнату, залогодержателем является КПКГ «Вариант». После полного выполнения покупателем обязательств по возврату предоставленных КПКГ «Вариант» денежных средств, КПКГ «Вариант» совместно с покупателем обращается в Управление Росреестра по <.........> с заявлением о прекращении залога.

Указанный договор продажи недвижимости ДД.ММ.ГГ.. зарегистрирован в установленном законном порядке в Управлении Росреестра по <.........>, что подтверждается отметкой на договоре продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГ.

Основания и последствия расторжения договора определены ст. 450 и п.4 ст. 453 ГК РФ.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.14 договора от ДД.ММ.ГГ. указанный договор может быть расторгнут в соответствии действующим законодательством РФ.

В данном случае основанием для расторжения договора купли-продажи истец посчитал невнесение платы за проданное в рассрочку имущество, в связи с чем, со стороны покупателя имеет место существенное нарушение условий договора об оплате товара.

Сторона, ссылающаяся на существенное нарушение договора, должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения.

В п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГ. (ред. от ДД.ММ.ГГ.) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Таким образом, из содержания приведенных норм следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной, или договором.

Действующее гражданское законодательство не содержит нормы, позволяющей расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющее предметом договора.

Кроме того, заключенный сторонами договор условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает, в том числе при нарушении срока оплаты полной стоимости жилого помещения.

Доводы представителя ответчика о том, что жилое помещение фактически не было передано ФИО1, суд находит несостоятельными, поскольку факт передачи спорного недвижимого имущества подтверждается самим договором, прошедшим государственную регистрацию, а именно п.9 договора, из которого следует, что продавец передал, а покупатель принял комнату до подписания настоящего договора. Настоящий договор одновременно является передаточным актом. С мая 2016г. ФИО1 имела в комнате временную регистрацию, что в судебном заседании стороны не отрицали.

ДД.ММ.ГГ.. ФИО1 обращался с заявлением в ОМВД России по <.........>, в котором просил принять меры к ФИО1, которая после заключения договора купли-продажи недвижимости не расплатилась с ФИО1 за приобретенную у него комнату, расположенную по адресу: <.........>.

Постановлением о/у ОУР ОМВД России по <.........> от ДД.ММ.ГГ.. ФИО1 отказано в возбуждении уголовного дела на основании п. 1 ч.1 ст. 24 УПК РФ - за отсутствием события преступления.

Доводы истца об отсутствии передачи денежных средств в счет оплаты комнаты по договору купли-продажи спорного объекта недвижимости, как существенного нарушения договора покупателем, суд, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в п.2 ст. 450 ГК РФ, находит недостаточным для признания данного нарушения со стороны покупателя существенным, поскольку в спорном договоре не предусмотрено право продавца на расторжение договора в связи с невнесением покупателем платы за проданное имущество.

В силу ч.1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ ( ч.4 ст. 486 ГК РФ).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора (ч.4 ст. 486 ГК РФ).

Таким образом, именно данными правовыми нормами определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

При указанных обстоятельствах суд полагает, что оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи комнаты, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон, не имеется.

Требование о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона также не подлежит удовлетворению, так как в договоре продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГ.. стороны предусмотрели, что часть денежных средств будет передана продавцу после государственной регистрации перехода права собственности за счет заемных средств, предоставляемых КПКГ «Вариант» на основании договора займа № от ДД.ММ.ГГ.., заключенного между КПКГ «Вариант» и ФИО1

Также, стороны согласовали, что приобретаемое имущество находится в залоге у КПКГ «Вариант» с момента государственной регистрации права собственности покупателя на указанную комнату, залогодержателем является КПКГ «Вариант». После полного выполнения покупателем обязательств по возврату предоставленных КПКГ «Вариант» денежных средств кооператив совместно с покупателем обращается в Управление Росреестра по <.........> с заявлением о прекращении залога.

ФИО1 согласился с указанными условиями договора продажи недвижимости, однако был вправе отказаться от его заключения.

Договор займа № от ДД.ММ.ГГ.., заключенный между КПКГ «Вариант» и ФИО1 по причине кабальности оспорен не был.

Вместе с тем, при заключении договора займа КПКГ «Вариант» располагал документально подтвержденными сведениями о том, что ФИО1 является законным собственником спорного объекта недвижимости, ответчик представила КПКГ «Вариант» необходимые документы о наличии у неё права собственности, в договоре продажи недвижимости отражено обстоятельство передачи спорного объекта недвижимости в залог, не обремененного другими обязательствами.

Вследствие неисполнения ФИО1 условий договора займа, решением Советского районного суда <.........> от ДД.ММ.ГГ.. были удовлетворены исковые требования КПКГ «Вариант» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество.

Определением Советского районного суда <.........> от ДД.ММ.ГГ.ФИО1 отказано в удовлетворении ходатайства о восстановлении срока на обжалование решения суда <.........> от ДД.ММ.ГГ. В данном определении указано, что решение суда по иску КПКГ «Вариант» не ограничивает и не лишает ФИО1 права на предъявление требований к ФИО1 по исполнению договора купли-продажи, не затрагивает его прав как продавца и не возлагает на него каких-либо обязанностей.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не были представлены доказательства, свидетельствующие о недобросовестности КПКГ «Вариант» при заключении договора займа.

С учетом изложенного, у суда не имеется оснований для признания прекратившим обременение права ипотеки в силу закона. При указанных обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО1 о расторжении договора продажи недвижимости – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <.........>вой суд через Находкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.А. Иващенко