Гражданский кодекс часть 1

Королевский городской суд Московской области в составе судьи Шишкова С.В., при секретаре Аташян Х.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 и ЗАО «Сатурн-Авто» о признании недействительным договора, прекращении права собственности и признании права собственности на нежилое помещение,

Установил:

ФИО2, уточнив исковые требования обратился в суд с иском к ФИО3 и ЗАО «Сатурн-Авто» о признании недействительным договора, прекращении права собственности и признании права собственности на нежилое помещение, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ЗАО "Сатурн-Авто" был заключен Договор №/ОДЦ инвестирования строительства общественно-делового центра. ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору было заключено дополнительное соглашение. В соответствии с условиями Договора, с учетом условий дополнительного соглашения, результатом исполнения Договора является получение им как соинвестором в собственность помещения № (общая площадь 19,9 кв.м., 2-й этаж) в доме по адресу: <адрес>, у <адрес>. После ввода общественно-делового центра в эксплуатацию, ему был присвоен адрес: <адрес>А. После завершения строительства указанное нежилое помещение № было ему передано ответчиком ЗАО "Сатурн-Авто", по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором стороны установили, что результат инвестиционной деятельности - нежилое помещение № (19,9 кв.м.) второй этаж в Общественно-деловом центре, расположенном по адресу: <адрес>А передано Застройщиком-Инвестором (ЗАО "Сатурн-Авто") и принято им. Он принятые на себя обязательства по оплате целевого финансирования строительства в размере 2985 000 рублей исполнил надлежащим образом. ДД.ММ.ГГГГ Администрацией <адрес> было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU50302000-1101. Ответчик ЗАО "Сатурн-Авто"" в добровольном порядке уклонялся от передачи в Управление Росреестра по <адрес> необходимых документов для оформления на Истца права собственности на нежилое помещение.

В апреле 2015 года им была заказана выписка из ЕГРП на помещение №, в соответствии с которой выяснилось, что в настоящее время неизвестными ему лицами в отношении вышеуказанного нежилого помещения представлены документы на государственную регистрацию права собственности на указанное помещение - выписка из ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время право собственности на помещение зарегистрировано за ответчиком ФИО3 Считает, что регистрация права собственности за ФИО3 была произведена с грубым нарушением законодательства на основании фальсифицированных документов и сделки, являющейся ничтожной. На основании ст.168 ГК РФ просит признать недействительным (ничтожным) договор №/ОДЦ инвестирования строительства общественно-делового центра от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения № к договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО "Сатурн-Авто" и ФИО3, в соответствии с п. 1.3. которого результатом его исполнения является получение Соинвестором в собственность помещения № общей площадью 19,9 кв.м., 2-й этаж.

Признать недействительной государственную регистрацию права собственности за ФИО3 на нежилое помещение по адресу: <адрес>А, пом.264, расположенное на втором этаже, кадастровый № (запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ).

Прекратить право собственности ФИО3 на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>А, пом. 264, расположенное на втором этаже, общей площадью 19,9 кв.м., кадастровый №.

Признать за ФИО2 право собственности на нежилое помещение по адресу: <адрес>, пр-кт Космонавтов, <адрес>А, пом. 264, расположенное на втором этаже, общей площадью 19,9 кв.м., кадастровый №.

В судебном заседании ФИО2 и его представитель, действующий на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержали и просил удовлетворить по основаниям изложенным в иске.

ФИО3 и его представитель, действующий на основании доверенности исковые требования не признали и просили в иске отказать, представив письменные возражения.

Представитель ответчика ЗАО «Сатур-Авто» в судебное заседание не явился, извещен, представил письменные возражения.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> не явился, извещен, представил письменный отзыв (л.д.30).

Суд, выслушав мнение сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Указанное положение разъяснено в п. 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

По смыслу названной нормы права, под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании п.1 и п.3 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход, прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. 12 ГК РФ, одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ЗАО "Сатурн-Авто" был заключен Договор №/ОДЦ инвестирования строительства общественно-делового центра (л.д.10-16).

ФИО2 принятые на себя обязательства по оплате целевого финансирования строительства в размере <данные изъяты> исполнил надлежащим образом, что подтверждается квитанциями к приходно-кассовым ордерам и платежным поручением (л.д.19-20).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией <адрес> было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № №. Ответчик ЗАО "Сатурн-Авто"" в добровольном порядке уклонялся от передачи в Управление Росреестра по <адрес> необходимых документов для оформления на Истца права собственности на нежилое помещение.

ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору было заключено дополнительное соглашение (л.д.17).

В соответствии с условиями Договора, с учетом условий дополнительного соглашения, результатом исполнения Договора является получение ФИО2 как соинвестором в собственность помещения № (общая площадь 19,9 кв.м., 2-й этаж) в доме по адресу: <адрес>, у <адрес>.

После ввода общественно-делового центра в эксплуатацию, ему был присвоен адрес: <адрес>А.

После завершения строительства указанное нежилое помещение № истцу было передано ответчиком ЗАО "Сатурн-Авто", по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором стороны установили, что результат инвестиционной деятельности - нежилое помещение № (19,9 кв.м.) второй этаж в Общественно-деловом центре, расположенном по адресу: <адрес>А передано Застройщиком-Инвестором (ЗАО "Сатурн-Авто") и принято истцом (л.д.18).

ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ФИО3 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, общей площадью 19,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>А, пом.264 с кадастровым номером № на основании договора инвестирования строительства общественно-делового центра от ДД.ММ.ГГГГ№/ОДЦ (л.д.39)

Как следует из дела правоустанавливающих документов ФИО3 обращался в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на помещение №ДД.ММ.ГГГГ. На регистрацию права собственности им были представлены следующие документы:

Договор №/ОДЦ инвестирования строительства общественно-делового центра от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п. 1.3 данного договора результатом его исполнения является получение Соинвестором в собственность помещения площадью ориентировочно 22 кв.м., 2-й этаж. Дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, которым пункт 1.3. Договора изложен в редакции в соответствии с которой результатом исполнения Договора является получение Соинвестором в собственность помещения № «б» общей площадью 20,1 кв.м., 2-й этаж. АКТ приема-передачи результата инвестиционной деятельности по Договору инвестирования строительства №/ОДЦ от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ответчик ЗАО "Сатурн-Авто" передал в собственность ФИО3 нежилое помещение № "б", общей площадью 20,1 (двадцать целых одна десятая) кв.м., этаж второй.

К договору №/ОДЦ не был приложен план этажа с указанием подлежащего передаче нежилого помещения и дополнительное соглашение с конкретизацией номера помещения.

На основании указанных документов ФИО3 просил зарегистрировать право собственности на помещение № "б".

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была приостановлена по решению Управления Росреестра в связи с тем, что по данным государственного кадастра недвижимости отсутствуют сведения об объекте по адресу: <адрес>. пр-кт Космонавтов. <адрес>А. пом. 258 «б».

ДД.ММ.ГГГГФИО3 было подано заявление о приостановке государственной регистрации.

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была приостановлена по решению Управления Росреестра на основании заявления ФИО3 для предоставления дополнительных документов

ДД.ММ.ГГГГФИО3 подается заявление о возобновлении государственной регистрации и подаются под видом дополнительных документов фактически новые документы, а именно:

Договор №/ОДЦ инвестирования строительства общественно-делового центра от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 1.3 данного договора результатом его исполнения является получение Соинвестором в собственность помещения площадью ориентировочно 19,9 кв.м., 2-й этаж. Дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору №/ОДЦ инвестирования строительства общественно-делового центра от ДД.ММ.ГГГГ, которым пункт 1.3. Договора изложен в редакции в соответствии с которой результатом исполнения Договора является получение Соинвестором в собственность помещения №, общей площадью 19,9 (девятнадцать целых девять десятых) кв.м., 2-й (второй) этаж.

АКТ приема-передачи результата инвестиционной деятельности по Договору инвестирования строительства №/ОДЦ от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ответчик ЗАО "Сатурн-Авто" передало в собственность ФИО3 нежилое помещение №, общей площадью 19,9 (девятнадцать целых девять десятых) кв.м., этаж второй.

Также ФИО3 подано заявление в Управление Росреестра о том, что в связи с технической ошибкой с нумерацией объекта, он просит зарегистрировать право собственности на помещение № по указанному адресу (л.д.41-76).

Из пояснений истца и его представителя следует, что представленные документы являются сфальсифицированными, изготовленными гораздо позднее указанных в них дат, так как первоначально ФИО3 подавались документы на регистрацию права собственности на помещение № «б» При этом представлялся акт приема- передачи именно на указанное помещение от ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация была приостановлена еще ДД.ММ.ГГГГ. Если бы у ФИО3 имелись к тому моменту договор от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение к нему, в котором площадь помещения указывалась как 19,9 кв.м., а также акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ на помещение №, то ничего не мешало бы представить указанные документы еще в январе 2015 года, либо подать данные документы на регистрацию изначально. Однако, ФИО3, очевидно, не располагая указанными документами, подает ДД.ММ.ГГГГ заявление о приостановке регистрации и регистрация возобновляется только через 3 месяца - в апреле 2015 года. ЗАО "Сатурн-Авто" в один и тот же день не мог подписать два договора №/ОДЦ, в одном из которых площадь нежилого помещения указана как 22 кв.м., а в другом как 19,9 кв.м. В Договоре №/ОДЦ, на основании которого было зарегистрировано право собственности, указана площадь помещения - 19,9 кв.м., что полностью совпадает с площадью по данным кадастрового учета, при том, что кадастровый учет производился гораздо позднее даты заключения договора, а именно в 2014 году. Также исключена возможность подписания в один день - ДД.ММ.ГГГГ - двух актов приема-передачи помещения, в одном из которых помещение указано под номером 258 "б", а в другом - под номером 264. Акт с номером помещения 264 был изготовлен гораздо позднее указанной в нем даты. Подписанный между ЗАО "Сатурн-Авто*" и ФИО3 договор на помещение под номером 264 площадью 19,9 кв.м. - является недействительным.

Из пояснений ответчика следует, что у истца не было намерений регистрировать свои права на вновь созданную вещь в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Он заключил договор №/ОДЦ инвестирования строительства общественно-делового центра от ДД.ММ.ГГГГ с ЗАО «Сатурн-Авто», в соответствии с которым, результатом его исполнения является получение им в собственность помещения N22586 общей площадью 22 кв.м., 2-ой этаж. Договор инвестирования №/ОДЦ от ДД.ММ.ГГГГ действительно составлен, подписан и оплачен им ДД.ММ.ГГГГ. По условиям п. 1.4. договора общая площадь помещения указана в соответствии с проектной планировкой, и после проведения паспортизации Объекта может иметь отклонения. После ввода объекта в эксплуатацию изменились площади помещения (до 19,9кв.м.), в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ, между ним и ЗАО «Сатурн-Авто» были подписаны изменения в договор №/ОДЦ от ДД.ММ.ГГГГ. Он обратился в Росреестр, предоставил все документы на объект инвестиционной деятельности, и после устранения технических ошибок в нумерации помещения зарегистрировал право собственности на помещение № общей площадью 19,9 кв.м,, 2-ой этаж, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>А. Тем самым, проявил должную добросовестность, озабоченность и осмотрительность в отношении Объекта своей инвестиционной деятельности.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

На основании ходатайства истца по делу была назначена и проведена автотехническая экспертиза. Согласно заключению ООО «Агентство независимых экспертов» договор №/ОДЦ инвестирования строительства общественно-делового центра от ДД.ММ.ГГГГ в котором площадь помещения указана 19,9 кв.м., дополнительное соглашение № к договору №/ОДЦ инвестирования строительства общественно-делового центра от ДД.ММ.ГГГГ в котором площадь помещения указана 19,9 кв.м. от ДД.ММ.ГГГГ и акт приема-передачи результата инвестиционной деятельности по договору инвестирования строительства договор №/ОДЦ были выполнены не ранее периода времени «февраль-апрель 2015 года».

По смыслу положений ст. 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем, законодателем в ст. 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях ч. 3 ст. 86 ГПК РФ отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами.

Однако, это не означает права суда самостоятельно разрешить вопросы, требующие специальных познаний в определенной области науки.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

При рассмотрении настоящего спора по существу ответчиком не было указано на наличие каких-либо оснований сомневаться в правильности заключения судебной технической экспертизы. В то же время, заключение экспертизы составлено организацией, имеющей статус экспертного учреждения, выводы, изложенные в нем сделаны экспертом, имеющим специальные познания и опыт работы. Экспертиза проводилась по определению суда, эксперт предупреждался за дачу заведомо ложного заключения перед проведением экспертизы. Заключение эксперта мотивировано, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в его распоряжении документов. Оснований для назначения повторной экспертизы суд не усматривает.

При таких обстоятельствах, суд принимает результаты данной экспертизы в качестве надлежащего доказательства.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Согласно п. 59 вышеуказанного Постановления Пленума, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Суд, оценив представленные доказательства в соответствии со ст.67 ГПК РФ, приходит к выводу, что право истца на приобретение в собственность нежилого помещения нарушено, истец не может самостоятельно осуществить государственную регистрацию права собственности на спорное нежилое помещение.

При этом не имеет значения, в какой редакции применяется ст. 168 ГК РФ - в редакции введенной Федеральным законом ДД.ММ.ГГГГ N 100-ФЗ или в редакции, действующей ранее, поскольку в соответствии со ст. 168 ГК, в редакции, действующей до внесения в нее изменений, "Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения."

Аналогичная норма применительно к сделке, нарушающей права третьего лица (в рассматриваемом случае - ФИО2, который не являлся стороной оспариваемых сделок), содержится и в п.2 ст. 168 ГК РФ в редакции, введенной ФЗ №100-ФЗ: "Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.""

Основанием ничтожности сделки служит и тот факт, что она была заключена гораздо позднее договора №/ОДЦ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между мной, ФИО2, и ЗАО "Сатурн-Авто", следовательно права на получение в собственность Нежилого помещения уже были переданы истцу, и ответчик ЗАО "Сатурн-Авто" не имел право уступать указанные права на данное помещение третьим лицам.

Кроме того в договоре истца в качестве приложения имеется план, на котором указаны нежилые помещения, подлежащие передаче в собственность.

На основании изложенного, суд считает, что исковые требования ФИО2 обоснованы и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительным договор №/ОДЦ инвестирования строительства общественно-делового центра от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения № к договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО "Сатурн-Авто" и ФИО3, в соответствии с п. 1.3. которого результатом его исполнения является получение Соинвестором в собственность помещения № общей площадью 19,9 кв.м., 2-й этаж.

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ) права собственности ФИО3 на нежилое помещение по адресу: <адрес>А, пом.264, расположенное на втором этаже, кадастровый №.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права ФИО2 на нежилое помещение по адресу: <адрес>А, пом.264, расположенное на втором этаже, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Королевский городской суд <адрес> в течение 1 месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года

Судья: