Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ПАО «Сбербанк России», ООО «Руф Стайл Констракшен» о прекращении обременения, признании права собственности,

установил:

17.06.2014 в ЕГРН зарегистрировано право собственности ООО «Руф Стайл Констракшен» на квартиру с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (далее по тексту – Квартира №28).

31.03.2017 между ПАО «Сбербанк России» (залогодержатель) и ООО «Руф Стайл Констракшен» (залогодатель) подписан Договор ипотеки № (далее по тексту – Договор ипотеки), предметом которого является, в том числе, Квартира №28. В соответствии с п. 2.1. Договора ипотеки предметом залога обеспечивается исполнение заемщиком - ООО «Руф Стайл Констракшен» всех обязательств по Договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № от 21.10.2014. Ипотека зарегистрирована в ЕГРН 06.04.2017.

06.04.2017 ФИО1 подано заявление о регистрации перехода права собственности на Квартиру №28 на основании Договора купли-продажи квартиры № от 02.03.2017 (далее по тексту – Договор купли-продажи - л.д. 5).

18.04.2017 Управлением Росреестра по ЯО оформлено уведомление (л.д. 15), согласно которому регистрация перехода права на Квартиру №28 приостановлена, так как в соответствии с п. 4.1.2. Договора ипотеки залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, отчуждать и передавать предмет залога в аренду, лизинг, доверительное вправление до полного выполнения обязательств. В соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным образом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Документ, подтверждающий согласие залогодержателя на продажу квартиры, не представлен. В договоре купли-продажи отсутствуют сведения об ограничении (обременении) права.

ФИО1 обратилась в суд с иском к ПАО «Сбербанк России», ООО «Руф Стайл Констракшен». Просила прекратить обременение в виде залога на Квартиру №28, признать за истцом право собственности на указанную квартиру.

В обоснование исковых требований указала, что Договор купли-продажи Квартиры №28 был заключен 02.03.2017, то есть до заключения Договора ипотеки. Обязательства по оплате квартиры, по передаче квартиры №28 исполнены истцом в полном объеме также до заключения Договора ипотеки. ПАО «Сбербанк России» отказало в снятии обременения в отношении Квартиры №28. Из пояснений сотрудников ООО «Руф Стайл Констракшен» истцу стало известно, что Квартира №28 ошибочно включена в Договор ипотеки. Залог прекратился на основании пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, поскольку заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество может быть предметом залога. В Договоре купли-продажи сведения о каких-либо обременениях квартиры отсутствовали.

В судебном заседании представитель истца по доверенности - ФИО2 заявленные требования поддержал в полном объеме по указанным основаниям.

Представитель ООО «Руф Стайл Констракшен» по доверенности – ФИО3 считала исковые требования подлежащими удовлетворению.

Представитель ПАО «Сбербанк России» по доверенности – ФИО4 против удовлетворения иска возражала по основаниям, изложенным в отзыве.

В судебное заседание не явились третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Росреестра по Ярославской области, Ярославский РОСП УФССП России по Ярославской области. Извещались надлежаще. Дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав участников процесса, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На момент подписания Договора купли-продажи ГК РФ предусматривал следующие положения:

- право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (п. 1 ст. 131 ГК РФ);

- в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ);

- права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1. ГК РФ);

- переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ);

- исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ).

Так как переход права собственности на Квартиру №28 не был зарегистрирован в ЕГРН, ООО «Руф Стайл Констракшен» оставалось собственником Квартиры №28 и вправе было заключить в отношении указанной квартиры Договор ипотеки. Факт подписания Договора купли-продажи, оплаты Квартиры №28 истцом, передачи Квартиры №28 истцу не являлись основанием для изменения отношений ООО «Руф Стайл Констракшен» с ПАО «Сбербанк России». Ипотека Квартиры №28 зарегистрирована, возникла.

Так как переход права собственности на Квартиру №28 не зарегистрирован, истец не стала собственником Квартиры №28. В соответствии с п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии с п. 59 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Таким образом, требование о признании права собственности на Квартиру №28 за истцом удовлетворению не подлежит.

Требование о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении Квартиры №28 также не подлежит удовлетворению, так как оснований для такого прекращения не имеется. Договор ипотеки не оспорен и недействительным не признан. Согласно пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, на который ссылается истец, залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога. Данные положения в настоящем деле применению не подлежат, так как нельзя прийти к выводу, что Квартира №28 приобретена истцом, так как переход права собственности на нее зарегистрирован не был. Собственником Квартиры №28 остается ООО «Руф Стайл Констракшен».

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ярославский районный суд Ярославской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Патрунов С.Н.