Гражданский кодекс часть 1

12 февраля 2016 г.Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Прилепиной С.А., при секретаре судебного заседания Колосуниной Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Никишиной ОА к ООО «Независимая оценка Урала», специалисту-оценщику ООО «Независимая оценка Урала» Алютдиновой ЖН об оспаривании отчета стоимости объекта оценки,

УСТАНОВИЛ:

Никишина О.А. обратилась в суд с иском к ООО «Независимая оценка Урала», специалисту-оценщику ООО «Независимая оценка Урала» Алютдиновой Ж.Н. об оспаривании отчета стоимости объекта оценки.

В обоснование исковых требований указала, что *** судебным приставом-исполнителем Кировского районного отдела судебных приставов УФССП по Свердловской области Зариповым А.Р. по исполнительному производству ***СД вынесено постановление о принятии результатов оценки, произведенной специалистом-оценщиком. Данным актом установлена стоимость нежилого помещения общей площадью *** кв.м, номер на поэтажном плане ***, расположенного по адресу: ***, пр. ************, кадастровый *** для целей продажи в размере *** рублей. Оценка имущества, утвержденная данным постановлением, основана на отчете специалиста-оценщика, в качестве которого был привлечен специалист ООО «Независимая оценка Урала» Алютдинова Ж.Н. от ******. Истец считает результаты оценки не соответствующими действительной рыночной стоимости данного имущества. В частности, истец считает, что при составлении отчета об оценке от ****** допущены ошибки и нарушения действующего законодательства об оценочной деятельности, вследствие чего, данный отчет об оценке является недействительным и не может быть использован как доказательство рыночной стоимости арестованного имущества для реализации в ходе исполнительного производства. Отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки. Занижение стоимости реализуемого на торгах имущества нарушает права и законные интересы, как должника, так и взыскателей, поскольку препятствует получению от реализации арестованного имущества денежных средств в сумме, в полной мере соответствующей платежеспособному спросу на него, необходимых для полного и срочного погашения задолженности перед взыскателями. Постановление судебного пристава-исполнителя о принятии результатов оценки, произведенной специалистом-оценщиком от ***, было получено истцом ***, исковое заявление подано в суд ***, поэтому срок на подачу данного искового заявления не пропущен.

Также в ходе рассмотрения дела истец Никишина О.А. с целью уточнения исковых требований предоставила Отчет *** об оценке рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости на ***, выполненный ООО «А», согласно которому рыночная стоимость указанного объекта составляет *** рублей.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, истец просит суд признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, установленную в отчете об определении рыночной стоимости (оценке) арестованного имущества для реализации его в рамках исполнительного производства от ******; признать отчет об определении рыночной стоимости (оценке) арестованного имущества для реализации его в рамках исполнительного производства от ****** недействительным; установить стоимость нежилого помещения общей площадью *** кв.м., номер на поэтажном плане ***, расположенного по адресу: ***, пр. ******/ ******, кадастровый *** для целей продажи в условиях исполнительного производства в размере *** рублей.

Истец Никишина О.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом и в срок, причину неявки суду не сообщила.

В судебном заседании представитель истца Никишиной О.А. - Рахманов В.Р., действующий на основании доверенности, поддержал доводы и требования, изложенные в исковом заявлении с учетом уточнения. Дополнительно суду пояснил, что сторона истца не согласна с оценкой, произведенной в рамках судебной экспертизы, поскольку экспертом допущена ошибка. А именно, нежилое помещение оценено как офисное здание, что привело к занижению его стоимости на *** руб.

Ответчики ООО «Независимая оценка Урала», специалист-оценщик ООО «Независимая оценка Урала» Алютдинова Ж.Н. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом и в срок, причины неявки суду не сообщили.

Третьи лица судебный пристав-исполнитель Кировского районного отдела судебных приставов г. Екатеринбурга УФССП России по Свердловской области Зарипов А.Р., судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Свердловской области Новожилова А.А., Управление ФССП России по Свердловской области, Никишин С.В., Махнев П.В., Евдокимов К.Л., Косинич М.А., ОАО «Банк Уралсиб» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом и в срок, причины неявки суду не сообщили.

Представитель третьего лица Косинич М.А. – Корюкина Е.Р., действующая на основании доверенности, возражала против заявленных требований. Предоставила суду отзыв, в котором указала, что Отчет ***, представленный истцом, содержит в себе множество нарушений ФЗ-135 и ФСО-1, -2, -3, -7, влекущих его недействительность, в связи с чем он не может быть положен в основу законного и обоснованного решения. В то же время Экспертное заключение составленное на основании Определения суда о назначении судебной экспертизы, нарушений требований ФЗ-135 и ФСО-1, -2, -3, -7, которые могут привести к признании такого заключения недостоверным, не выявлено. Кроме того, третье лицо полагает оправданным вывод эксперта об использовании объекта оценки в качестве административного помещения (под банк) как наиболее эффективного использования. На основании изложенного третье лицо Косинич М.А. просит в удовлетворении требований Никишиной О.А. отказать, установить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью *** кв.м., номер на поэтажном плане ***, расположенного по адресу: ***, ***. ******/ ******, в размере, установленном Экспертным заключением от ***, в размере *** руб., включая НДС 18%.

При таких обстоятельствах с учетом мнения лиц, участвующих в деле, положений ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело по существу при данной явке.

Заслушав пояснения представителя истца, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, заслушав пояснения эксперта и специалиста, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что на исполнении судебного пристава-исполнителя Кировского районного отдела судебных приставов г. Екатеринбурга УФССП по Свердловской области Зарипова А.Р. находилось сводное исполнительное производство ***СД, возбужденное в отношении должника Никишина С.В., одним из взыскателей по которому является истец Никишина О.А. на взыскание алиментов в размере *** заработка (том 2, л.д. 27-73).

В настоящее время данное сводное исполнительное производство находится на исполнении судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Свердловской области Новожиловой А.А., ему присвоен ***-***.

***. судебным приставом-исполнителем был составлен акт о наложении ареста (описи имущества) на нежилое помещение общей площадью *** кв.м., номер на поэтажном плане 1-7, расположенное по адресу: ***, пр. ******/****** кадастровый ***, принадлежащее на праве собственности должнику Никишину С.В. (том 2, л.д. 45-47).

В соответствии со ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель, в том числе, выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Следовательно, оспаривание результатов оценки, приведенной оценщиком в отчете, посредством предъявления отдельного иска допускается законом и направлено на защиту прав и законных интересов сторон исполнительного производства. Вместе с тем не исключается и оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества.

Постановлением от *** судебным приставом-исполнителем Зариповым А.Р. назначено проведение оценки вышеназванного недвижимого имущества, производство которого поручено специалисту-оценщику ООО «Независимая оценка Урала» Алютдиновой Ж.Н. (том 2, л.д. 31-32).

В соответствии с отчетом *** от ***, выполненным специалистом-оценщиком ООО «Независимая оценка Урала» Алютдиновой Ж.Н., стоимость арестованного имущества для целей реализации в рамках исполнительного производства составляет *** рублей (том 2, л.д. 74-110).

Постановлением судебного пристава-исполнителя Зарипова А.Р. от *** Отчет специалиста-оценщика ООО «Независимая оценка Урала» Алютдиновой Ж.Н. от ****** принят и приобщен к материалам исполнительного производства, в соответствии с которым установлена стоимость указанного имущества для целей продажи в условиях исполнительного производства в размере *** рублей (том 2, л.д. 33-34).

В статье 12 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Следовательно, при определении рыночной стоимости имущества необходимо учитывать цель оценки и предполагаемое использование ее результата (определение рыночной стоимости объекта оценки в целях принудительной реализации в рамках исполнительного производства).

Судебный пристав-исполнитель, используя весь объем предоставленных ему законом полномочий и средств, должен обеспечивать исполнение судебных актов со стороны должников в порядке и сроки, установленные законом. При этом в ходе исполнительного производства должен быть обеспечен баланс интересов должника и взыскателя.

Истец считает, что при составлении отчета об оценке от ****** специалистом-оценщиком ООО «Независимая оценка Урала» Алютдиновой Ж.Н. были допущены ошибки и нарушения действующего законодательства об оценочной деятельности, вследствие чего данный отчет об оценке является недействительным и не может быть использован как доказательство рыночной стоимости арестованного имущества для реализации в ходе исполнительного производства.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 г. № 256 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007г. № 254 утвержден Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)». Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014г. № 611 утвержден Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7)», который определяет требования к проведению оценки недвижимости, развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3.

Данные Федеральные стандарты оценки действовали на момент составления оспариваемого отчета и являлись обязательными к применению при оценке недвижимости.

Изучив и проанализировав Отчет *** об определении рыночной стоимости (оценке) арестованного имущества для реализации его в рамках исполнительного производства от ***, выполненный ООО «Независимая оценка Урала», суд приходит к выводу, что данный отчет не соответствует требованиям, изложенным в Федеральном законе от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 1, ФСО № 3, ФСО № 7.

Так, в разделе «Анализ рынка объекта оценки» в нарушение пп. «а» п.18 ФСО №1 не приведена информация об экологических факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; в нарушение пп. «а» п. 11 ФСО № 7 не приведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки; нарушение п.4 ФСО № 3 интернет-страница, указанная на стр. 11 оспариваемого отчета как источник данных для обзора рынка коммерческой недвижимости Свердловской области, недоступна, в связи с чем не имеется возможности сделать выводы об авторстве используемой оценщиком информации, дате ее подготовки.

К оспариваемому отчету не приложены материалы, предусмотренные п.10 ФСО № 3.

В разделе «Описание процесса оценки» при обосновании поправки на тип цены (на уторговывание) на стр. 22 Отчета об оценке от ***. *** указывается «Справочник оценщика недвижимости», изданный в г. Нижний Новгород, в 2012 году, однако показатели, указанные в нем, на дату оценки устарели.

Также отсутствует обоснование шкалы корректировок, необходимых для определения поправки на местоположение и окружение, метод расчета в отчете оценки не представлен.

На стр. 22 Отчета указывается: «Факторы, влияющие на характеристику местоположения определены в ходе анализа рынка», однако в разделе 7.2 «Обзор рынка коммерческой недвижимости Свердловской области» не определены факторы, влияющие на характеристику местоположения, в нарушение п. «б» п. 22 ФСО № 1.

На стр. 23 и стр. 32 отчета указано: «поправка на разницу в площади оцениваемого и сопоставимых объектов определена экспертным путем исходя из анализа и сложившейся оценочной практики». Однако в разделе 7 «Анализ рынка» отсутствует информация, подтверждающая зависимость арендной ставки, а также цены от общей площади объекта, что нарушает п.4 ФСО № 3.

В разделе «Доходный подход» на стр. 20-22 не указан источник информации о физическом состоянии объектов-аналогов, отсутствует информация о физическом состоянии объектов-аналогов.

В оспариваемом отчете об оценке указывается, что в стоимости, определенной при доходном подходе, а также при сравнительном подходе, не учитывается НДС. В то же время в отчете не указывается, учтена или не учтена сумма НДС в стоимостных показателях объектов-аналогов, представленных на стр. 20-22, а также на стр. 28-30 данного объекта, в нарушение п.4 ФСО № 3.

При определении потенциального валового дохода (ПВД) на первый год (стр. 27 отчета) допущена арифметическая ошибка. В отчете на стр. 27 ПВД на первый год определен как годовая арендная ставка, что методологически не верно.

Значения темпа роста в размере 5% уровня загрузки в размере 10%, а также значения расходов на страхование, охрану, управление оплату налогов и отчислений на текущий и капитальный ремонт, приведенный в таблице на стр. 27 отчета, не подтверждены ни ссылками на источники информации, ни анализом рынка, ни расчетами оценщика, что является нарушением принципа обоснованности, установленного пп. «б» п. 22 ФСО № 1.

При расчете рисков на стр. 26 оценщиком не обоснована примененная им в расчетах шкала рисков, а также не указано, при каких условиях ее значения будут иными, что также является нарушением принципа обоснованности.

При определении ставки дисконтирования на стр. 26 и 27 отчета в качестве безрисковой ставки принята ставка рефинансирования Банка России в размере 8,25%. Однако при определении процентной надбавки за низкую ликвидность безрисковая ставка принята в размере 10%, чем нарушен принцип однозначности, установленный п. 4 ФСО № 3.

При определении стоимости объекта доходным методом оценщиком применяются результаты расчетов стоимости реверсии, а также результаты расчетов текущей стоимости денежных потоков (стр. 27 отчета), однако сами расчеты указанных параметров в отчете не приводятся, чем нарушен принцип проверяемости результатов оценки, установленный п. 15 ФСО № 3.

В разделе «Сравнительный подход» объектом оценки является встроенное помещение, однако объекты-аналоги № 2 и № 4 являются отдельно стоящими зданиями, что нарушает п.п. «б» п. 22 ФСО № 7. Так, аналог № 2 представляет собой торговый центр, аналог № 4 — комплекс зданий, магазин «Домострой».

Отсутствует информация о физическом состоянии объектов-аналогов, чем допущено нарушение принципа обоснованности, установленного п. 4 ФСО № 3.

В разделе «Согласование результатов» в нарушение требований п. 28 ФСО № 7 в процессе согласования промежуточных результатов оценки, полученных с применением разных подходов, не проанализированы достоинства и недостатки этих подходов, отсутствует объяснение расхождения промежуточных результатов.

В нарушение п. 30 ФСО № 7, после проведения процедуры согласования оценщиком не сформулированы выводы о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

В оспариваемом отчете документы, представленные заказчиком, не подписаны уполномоченным на то лицом и не заверены в установленном порядке, в нарушение п. 11 ФСО ***.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что Отчет об оценке от ******, составленный специалистом-оценщиком ООО «Независимая оценка Урала» Алютдиновой Ж.Н., не отвечает требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135 «Об оценочной деятельности», Федеральным стандартам оценки № 1, № 3, № 7. Таким образом, данный отчет не может быть принят во внимание при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Соответственно, суд признает недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, установленную в Отчете об определении рыночной стоимости (оценке) арестованного имущества для реализации его в рамках исполнительного производства от ******, а сам Отчет – недействительным.

Таким образом, исковые требования Никишиной О.А. в данной части являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

В обоснование реальной рыночной стоимости объекта оценки истцом в материалы дела представлен Отчет ***/*** от *** (далее - Отчет), выполненный оценщиком ООО «А», специалист-оценщик Б., согласно которому рыночная стоимость встроенных нежилых помещений *** по плану, общей площадью ***1 кв.м., расположенных по адресу: ******, ***, по состоянию на ***, составляет *** рублей (том 5, л.д. 128-212).

Кроме того, в материалах дела содержится Заключение эксперта об определении рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на *** (далее - Заключение эксперта), выполненное экспертом В., ООО «Г» *** на основании определения Кировского районного суда г. Екатеринбурга о назначении судебной экспертизы, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - нежилых помещений ***, общей площадью *** кв.м, расположенных на первом этаже здания по адресу: ******, ***, по состоянию на ***, составляет *** рублей с учетом НДС 18 % при его наличии (том 5, л.д. 1-100).

С целью разъяснения Отчета и Заключения эксперта в ходе судебного заседания были опрошены соответственно, специалист Б и эксперт В.

Так, эксперт В суду пояснила, то заключение эксперта содержит анализ наиболее эффективного и коммерчески оправданного использования помещения в качестве административных помещений (офиса банка). Отмеченные в Заключении эксперта объекты-аналоги могут являться сопоставимыми при применении метода сравнительных продаж. Применение корректировки по уровню внутренней отделки помещения в рамках сравнительного подхода, при указанных в Заключении эксперта объектах-аналогах, не требуется. Таким образом, считает Заключение эксперта достоверным и пригодным для целей оценки помещений в рамках исполнительного производства.

Специалист Б., в свою очередь, пояснил суду, что он при составлении отчета учитывал все требования Федеральных стандартов оценки. ФСО вопрос о названии разделов Отчета не регулируется. Объект оценки принадлежит на праве собственности физическому лицу, физическое лицо плательщиком НДС не является, в связи с чем отсутствие сведений об НДС ошибкой не является. Анализ общей политической и социально-экономической ситуации приводится на период, предшествовавший дате оценки. Анализ рынка на апрель 2015 г. приведен для формулирования общей тенденции и обозначения характера рынка. На стр. 3 и стр. 53 допущена опечатка, следует читать «Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом». Применение метода среднего арифметического обоснован в связи с тем, что количество примененных корректировок по объектам-аналогам сопоставимо и составляет 2-3 (сравнительный подход), 1-2 (доходный подход) корректировки. Погрешность вычислений не оказывает влияния на итоговую стоимость. Внесение всех корректировок обоснованно.

Проанализировав представленные Заключение эксперта и Отчет, заслушав пояснения эксперта и специалиста, суд приходит к следующим выводам.

Текущее использование объекта недвижимости (нежилых помещений общей площадью *** кв.м., номер на поэтажном плане ***, расположенного по адресу: ***, пр. ********* на дату оценочной экспертизы – административные помещения (офис банка). Оцениваемый объект недвижимости в существующем состоянии, в котором он находился на дату оценки, с учетом его физических и технических характеристик, относится к офисному сегменту рынка коммерческой недвижимости. Данный вид использования не противоречит существующему законодательству и целевому использованию помещений. В дальнейшем, при расчете стоимости, эксперт-оценщик исходил из предположения об эксплуатации объекта согласно его текущему использованию.

Заключение эксперта, в отличие от Отчета, содержит анализ наиболее эффективного использования помещения. Вариант использования объекта оценки в качестве административных помещений (офиса банка) можно назвать наиболее привлекательным. Такое использование не требует значительных материальных затрат на переоборудование, реконструкцию помещений и, вместе с тем, может принести значительную прибыль при сдаче помещений в аренду под офисы. Помещения находятся на первом этаже, имеют отдельную входную группу, что является привлекательным для такого вида использования.

Оценка с учетом местоположения объекта недвижимости учитывает влияние благоприятного расположения объекта внутри оцениваемой экономической зоны (красная линия домов, высокий пешеходный трафик, наличие мест парковки). Вариант использования помещений в качестве торговых выглядит достаточно перспективным ввиду достаточной востребованности данных площадей на рынке. Однако в связи с тем, что в районе расположения объекта оценки имеется достаточно большое количество торговых объектов, привлекательность такого вида использования значительно уменьшается, поэтому текущее использование объекта в качестве офиса будет являться наиболее эффективным.

Привлекательность такого вида использования увеличивается в связи с тем, что данные помещения уже длительное время используются как административные (офис банка) и имеют свой круг постоянных посетителей.

Планировка помещений также является достаточно весомым фактором в пользу такого вида использования: большой зал для обслуживания клиентов банка, вспомогательные помещения.

Так, из Договора аренды недвижимого имущества № *** от ***, заключенного между Никишиным С.В. и ООО «Е», следует, что рассматриваемые нежилые помещения длительное время (более 8 лет) используются в качестве офиса банка. Более того, после истечения семилетнего срока данного договора аренды стороны *** заключили Дополнительное соглашение ***, по которому возобновили действие договора на тех же условиях на неопределенный срок, что также свидетельствует об эффективности использования оцениваемых помещений в качестве административных и заинтересованности в них со стороны арендатора.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, рассматривая спор о рыночной стоимости объекта, несомненно во внимание должно быть принято данное обстоятельство о заключении договора аренды в отношении спорного объекта и сохранение договорных отношений после смены собственника.

Указание в Отчете специалиста на наименее затратное, способное обеспечить максимальную продуктивность использование данных помещений в качестве торговых, суд во внимание не принимает на основании вышеизложенных выводов.

Ссылки представителя истца на выписку из Технического паспорта на нежилые помещения Филиала СОГУП «Областной центр недвижимости» «Нижнетагильское БТИ и РН» по состоянию на ***г., где назначение помещения указано как торговое и использование как торговое, т.к. технический паспорт на помещение составлен на дату ***. по факту использования данного помещения.

Таким образом, использование оцениваемого объекта недвижимости в качестве офисного помещения, как указывается в Заключении эксперта, является наиболее эффективным и коммерчески оправданным.

Кроме того, оценивая Отчет ***/Н от ***, судом установлено, что не вся информация, приведенная в Отчете, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, является подтвержденной. Отдельные ссылки на источники информации, используемой специалистом-оценщиком в Отчете, не позволяют сделать вывод об авторстве и дате ее подготовки, и в приложениях отсутствуют соответствующие копии материалов и распечаток, в нарушение п. 10 ФСО № 3, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299. Соответственно, нарушен принцип проверяемости использованных материалов и процесса оценки.

Полнота исследований в Отчете не достаточна для установления рыночной стоимости объекта оценки: не выполнен анализ рынка на соответствующую дату, нет анализа достаточности и достоверности использованной информации.

Указывая одним из эффективных вариантов использования помещений – административные помещения, специалист-оценщик, однако, в Отчете при выборе объектов-аналогов не использует предложения о продаже административных помещений, выбирая для сравнения объекты-аналоги, предполагаемые к использованию в качестве торговых площадей.

Таким образом, судом при определении рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 125,1 кв.м., номер на поэтажном плане 1-7, расположенных по адресу: ***, пр. *********, кадастровый *** для целей продажи в рамках сводного исполнительного производства не может быть принят во внимание Отчет ***/Н от ***, выполненный оценщиком ООО «А», специалист-оценщик Тананов А.И., по вышеизложенным обстоятельствам.

В то же время, оценив Заключение эксперта об определении рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на ***, выполненное экспертом В., ООО «Г» ***, суд, с учетом вышеизложенного, не усматривает оснований не доверять выводам Заключения эксперта, поскольку оно содержит подробное описание произведенных исследований, в обоснование сделанных выводов эксперт-оценщик приводит соответствующие объективные данные, указывает на применение методов исследований, анализе данных рынка недвижимости, которым оценщик руководствовался при исследовании, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию.

При таких обстоятельствах, руководствуясь разъяснениями данными в п. 50 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», суд считает возможным установить рыночную стоимость нежилых помещений общей площадью *** кв.м., номер на поэтажном плане ***, расположенных по адресу: ***, пр. ******/******, кадастровый *** для целей продажи в рамках сводного исполнительного производства ***-*** в размере *** рублей с учетом НДС 18 % при его наличии.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Никишиной ОА к ООО «Независимая оценка Урала», специалисту-оценщику ООО «Независимая оценка Урала» АЖ Николаевне об оспаривании отчета стоимости объекта оценки – удовлетворить частично.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, установленную в Отчете об определении рыночной стоимости (оценке) арестованного имущества для реализации его в рамках исполнительного производства от ******, выполненном специалистом-оценщиком ООО «Независимая оценка Урала» Алютдиновой ЖН

Признать Отчет об определении рыночной стоимости (оценке) арестованного имущества для реализации его в рамках исполнительного производства от ******, выполненный специалистом-оценщиком ООО «Независимая оценка Урала» Алютдиновой ЖН, недействительным.

Установить рыночную стоимость нежилых помещений общей площадью *** кв.м., номер на поэтажном плане ***, расположенных по адресу: ***, пр. ****** кадастровый *** для целей продажи в рамках сводного исполнительного производства ***-***, в размере *** (*** рублей с учетом НДС 18 % при его наличии.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Прилепина С.А.

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>