Гражданский кодекс часть 1

12 февраля 2016 г.Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Прилепиной С.А., при секретаре судебного заседания Колосуниной Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

ФИО1 к ООО «Независимая оценка Урала», специалисту-оценщику ООО «Независимая оценка Урала» ФИО2 об оспаривании отчета стоимости объекта оценки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Независимая оценка Урала», специалисту-оценщику ООО «Независимая оценка Урала» ФИО2 об оспаривании отчета стоимости объекта оценки.

В обоснование исковых требований указала, что *** судебным приставом-исполнителем Кировского районного отдела судебных приставов УФССП по Свердловской области ФИО3 по исполнительному производству ***СД вынесено постановление о принятии результатов оценки, произведенной специалистом-оценщиком. Данным актом установлена стоимость нежилого помещения общей площадью *** кв.м, номер на поэтажном плане ***, расположенного по адресу: ***, пр. ************, кадастровый *** для целей продажи в размере *** рублей. Оценка имущества, утвержденная данным постановлением, основана на отчете специалиста-оценщика, в качестве которого был привлечен специалист ООО «Независимая оценка Урала» ФИО2 от ******. Истец считает результаты оценки не соответствующими действительной рыночной стоимости данного имущества. В частности, истец считает, что при составлении отчета об оценке от ****** допущены ошибки и нарушения действующего законодательства об оценочной деятельности, вследствие чего, данный отчет об оценке является недействительным и не может быть использован как доказательство рыночной стоимости арестованного имущества для реализации в ходе исполнительного производства. Отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки. Занижение стоимости реализуемого на торгах имущества нарушает права и законные интересы, как должника, так и взыскателей, поскольку препятствует получению от реализации арестованного имущества денежных средств в сумме, в полной мере соответствующей платежеспособному спросу на него, необходимых для полного и срочного погашения задолженности перед взыскателями. Постановление судебного пристава-исполнителя о принятии результатов оценки, произведенной специалистом-оценщиком от ***, было получено истцом ***, исковое заявление подано в суд ***, поэтому срок на подачу данного искового заявления не пропущен.

Также в ходе рассмотрения дела истец ФИО1 с целью уточнения исковых требований предоставила Отчет *** об оценке рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости на ***, выполненный ООО «А», согласно которому рыночная стоимость указанного объекта составляет *** рублей.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, истец просит суд признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, установленную в отчете об определении рыночной стоимости (оценке) арестованного имущества для реализации его в рамках исполнительного производства от ******; признать отчет об определении рыночной стоимости (оценке) арестованного имущества для реализации его в рамках исполнительного производства от ****** недействительным; установить стоимость нежилого помещения общей площадью *** кв.м., номер на поэтажном плане ***, расположенного по адресу: ***, пр. ******/ ******, кадастровый *** для целей продажи в условиях исполнительного производства в размере *** рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом и в срок, причину неявки суду не сообщила.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО4, действующий на основании доверенности, поддержал доводы и требования, изложенные в исковом заявлении с учетом уточнения. Дополнительно суду пояснил, что сторона истца не согласна с оценкой, произведенной в рамках судебной экспертизы, поскольку экспертом допущена ошибка. А именно, нежилое помещение оценено как офисное здание, что привело к занижению его стоимости на *** руб.

Ответчики ООО «Независимая оценка Урала», специалист-оценщик ООО «Независимая оценка Урала» ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом и в срок, причины неявки суду не сообщили.

Третьи лица судебный пристав-исполнитель Кировского районного отдела судебных приставов г. Екатеринбурга УФССП России по Свердловской области ФИО3, судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Свердловской области ФИО5, Управление ФССП России по Свердловской области, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ОАО «Банк Уралсиб» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом и в срок, причины неявки суду не сообщили.

Представитель третьего лица ФИО9 – ФИО10, действующая на основании доверенности, возражала против заявленных требований. Предоставила суду отзыв, в котором указала, что Отчет ***, представленный истцом, содержит в себе множество нарушений ФЗ-135 и ФСО-1, -2, -3, -7, влекущих его недействительность, в связи с чем он не может быть положен в основу законного и обоснованного решения. В то же время Экспертное заключение составленное на основании Определения суда о назначении судебной экспертизы, нарушений требований ФЗ-135 и ФСО-1, -2, -3, -7, которые могут привести к признании такого заключения недостоверным, не выявлено. Кроме того, третье лицо полагает оправданным вывод эксперта об использовании объекта оценки в качестве административного помещения (под банк) как наиболее эффективного использования. На основании изложенного третье лицо ФИО9 просит в удовлетворении требований ФИО1 отказать, установить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью *** кв.м., номер на поэтажном плане ***, расположенного по адресу: ***, ***. ******/ ******, в размере, установленном Экспертным заключением от ***, в размере *** руб., включая НДС 18%.

При таких обстоятельствах с учетом мнения лиц, участвующих в деле, положений ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело по существу при данной явке.

Заслушав пояснения представителя истца, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, заслушав пояснения эксперта и специалиста, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что на исполнении судебного пристава-исполнителя Кировского районного отдела судебных приставов г. Екатеринбурга УФССП по Свердловской области ФИО3 находилось сводное исполнительное производство ***СД, возбужденное в отношении должника ФИО6, одним из взыскателей по которому является истец ФИО1 на взыскание алиментов в размере *** заработка (том 2, л.д. 27-73).

В настоящее время данное сводное исполнительное производство находится на исполнении судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Свердловской области ФИО5, ему присвоен ***-***.

***. судебным приставом-исполнителем был составлен акт о наложении ареста (описи имущества) на нежилое помещение общей площадью *** кв.м., номер на поэтажном плане 1-7, расположенное по адресу: ***, пр. ******/****** кадастровый ***, принадлежащее на праве собственности должнику ФИО6 (том 2, л.д. 45-47).

В соответствии со ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель, в том числе, выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Следовательно, оспаривание результатов оценки, приведенной оценщиком в отчете, посредством предъявления отдельного иска допускается законом и направлено на защиту прав и законных интересов сторон исполнительного производства. Вместе с тем не исключается и оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества.

Постановлением от *** судебным приставом-исполнителем ФИО3 назначено проведение оценки вышеназванного недвижимого имущества, производство которого поручено специалисту-оценщику ООО «Независимая оценка Урала» ФИО2 (том 2, л.д. 31-32).

В соответствии с отчетом *** от ***, выполненным специалистом-оценщиком ООО «Независимая оценка Урала» ФИО2, стоимость арестованного имущества для целей реализации в рамках исполнительного производства составляет *** рублей (том 2, л.д. 74-110).

Постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО3 от *** Отчет специалиста-оценщика ООО «Независимая оценка Урала» ФИО2 от ****** принят и приобщен к материалам исполнительного производства, в соответствии с которым установлена стоимость указанного имущества для целей продажи в условиях исполнительного производства в размере *** рублей (том 2, л.д. 33-34).

В статье 12 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Следовательно, при определении рыночной стоимости имущества необходимо учитывать цель оценки и предполагаемое использование ее результата (определение рыночной стоимости объекта оценки в целях принудительной реализации в рамках исполнительного производства).

Судебный пристав-исполнитель, используя весь объем предоставленных ему законом полномочий и средств, должен обеспечивать исполнение судебных актов со стороны должников в порядке и сроки, установленные законом. При этом в ходе исполнительного производства должен быть обеспечен баланс интересов должника и взыскателя.

Истец считает, что при составлении отчета об оценке от ****** специалистом-оценщиком ООО «Независимая оценка Урала» ФИО2 были допущены ошибки и нарушения действующего законодательства об оценочной деятельности, вследствие чего данный отчет об оценке является недействительным и не может быть использован как доказательство рыночной стоимости арестованного имущества для реализации в ходе исполнительного производства.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 г. № 256 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007г. № 254 утвержден Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)». Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014г. № 611 утвержден Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7)», который определяет требования к проведению оценки недвижимости, развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3.

Данные Федеральные стандарты оценки действовали на момент составления оспариваемого отчета и являлись обязательными к применению при оценке недвижимости.

Изучив и проанализировав Отчет *** об определении рыночной стоимости (оценке) арестованного имущества для реализации его в рамках исполнительного производства от ***, выполненный ООО «Независимая оценка Урала», суд приходит к выводу, что данный отчет не соответствует требованиям, изложенным в Федеральном законе от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 1, ФСО № 3, ФСО № 7.

Так, в разделе «Анализ рынка объекта оценки» в нарушение пп. «а» п.18 ФСО №1 не приведена информация об экологических факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; в нарушение пп. «а» п. 11 ФСО № 7 не приведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки; нарушение п.4 ФСО № 3 интернет-страница, указанная на стр. 11 оспариваемого отчета как источник данных для обзора рынка коммерческой недвижимости Свердловской области, недоступна, в связи с чем не имеется возможности сделать выводы об авторстве используемой оценщиком информации, дате ее подготовки.

К оспариваемому отчету не приложены материалы, предусмотренные п.10 ФСО № 3.

В разделе «Описание процесса оценки» при обосновании поправки на тип цены (на уторговывание) на стр. 22 Отчета об оценке от ***. *** указывается «Справочник оценщика недвижимости», изданный в г. Нижний Новгород, в 2012 году, однако показатели, указанные в нем, на дату оценки устарели.

Также отсутствует обоснование шкалы корректировок, необходимых для определения поправки на местоположение и окружение, метод расчета в отчете оценки не представлен.

На стр. 22 Отчета указывается: «Факторы, влияющие на характеристику местоположения определены в ходе анализа рынка», однако в разделе 7.2 «Обзор рынка коммерческой недвижимости Свердловской области» не определены факторы, влияющие на характеристику местоположения, в нарушение п. «б» п. 22 ФСО № 1.

На стр. 23 и стр. 32 отчета указано: «поправка на разницу в площади оцениваемого и сопоставимых объектов определена экспертным путем исходя из анализа и сложившейся оценочной практики». Однако в разделе 7 «Анализ рынка» отсутствует информация, подтверждающая зависимость арендной ставки, а также цены от общей площади объекта, что нарушает п.4 ФСО № 3.

В разделе «Доходный подход» на стр. 20-22 не указан источник информации о физическом состоянии объектов-аналогов, отсутствует информация о физическом состоянии объектов-аналогов.

В оспариваемом отчете об оценке указывается, что в стоимости, определенной при доходном подходе, а также при сравнительном подходе, не учитывается НДС. В то же время в отчете не указывается, учтена или не учтена сумма НДС в стоимостных показателях объектов-аналогов, представленных на стр. 20-22, а также на стр. 28-30 данного объекта, в нарушение п.4 ФСО № 3.

При определении потенциального валового дохода (ПВД) на первый год (стр. 27 отчета) допущена арифметическая ошибка. В отчете на стр. 27 ПВД на первый год определен как годовая арендная ставка, что методологически не верно.

Значения темпа роста в размере 5% уровня загрузки в размере 10%, а также значения расходов на страхование, охрану, управление оплату налогов и отчислений на текущий и капитальный ремонт, приведенный в таблице на стр. 27 отчета, не подтверждены ни ссылками на источники информации, ни анализом рынка, ни расчетами оценщика, что является нарушением принципа обоснованности, установленного пп. «б» п. 22 ФСО № 1.

При расчете рисков на стр. 26 оценщиком не обоснована примененная им в расчетах шкала рисков, а также не указано, при каких условиях ее значения будут иными, что также является нарушением принципа обоснованности.

При определении ставки дисконтирования на стр. 26 и 27 отчета в качестве безрисковой ставки принята ставка рефинансирования Банка России в размере 8,25%. Однако при определении процентной надбавки за низкую ликвидность безрисковая ставка принята в размере 10%, чем нарушен принцип однозначности, установленный п. 4 ФСО № 3.

При определении стоимости объекта доходным методом оценщиком применяются результаты расчетов стоимости реверсии, а также результаты расчетов текущей стоимости денежных потоков (стр. 27 отчета), однако сами расчеты указанных параметров в отчете не приводятся, чем нарушен принцип проверяемости результатов оценки, установленный п. 15 ФСО № 3.

В разделе «Сравнительный подход» объектом оценки является встроенное помещение, однако объекты-аналоги № 2 и № 4 являются отдельно стоящими зданиями, что нарушает п.п. «б» п. 22 ФСО № 7. Так, аналог № 2 представляет собой торговый центр, аналог № 4 — комплекс зданий, магазин «Домострой».

Отсутствует информация о физическом состоянии объектов-аналогов, чем допущено нарушение принципа обоснованности, установленного п. 4 ФСО № 3.

В разделе «Согласование результатов» в нарушение требований п. 28 ФСО № 7 в процессе согласования промежуточных результатов оценки, полученных с применением разных подходов, не проанализированы достоинства и недостатки этих подходов, отсутствует объяснение расхождения промежуточных результатов.

В нарушение п. 30 ФСО № 7, после проведения процедуры согласования оценщиком не сформулированы выводы о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

В оспариваемом отчете документы, представленные заказчиком, не подписаны уполномоченным на то лицом и не заверены в установленном порядке, в нарушение п. 11 ФСО ***.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что Отчет об оценке от ******, составленный специалистом-оценщиком ООО «Независимая оценка Урала» ФИО2, не отвечает требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135 «Об оценочной деятельности», Федеральным стандартам оценки № 1, № 3, № 7. Таким образом, данный отчет не может быть принят во внимание при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Соответственно, суд признает недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, установленную в Отчете об определении рыночной стоимости (оценке) арестованного имущества для реализации его в рамках исполнительного производства от ******, а сам Отчет – недействительным.

Таким образом, исковые требования ФИО1 в данной части являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

В обоснование реальной рыночной стоимости объекта оценки истцом в материалы дела представлен Отчет ***/*** от *** (далее - Отчет), выполненный оценщиком ООО «А», специалист-оценщик Б., согласно которому рыночная стоимость встроенных нежилых помещений *** по плану, общей площадью ***1 кв.м., расположенных по адресу: ******, ***, по состоянию на ***, составляет *** рублей (том 5, л.д. 128-212).

Кроме того, в материалах дела содержится Заключение эксперта об определении рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на *** (далее - Заключение эксперта), выполненное экспертом В., ООО «Г» *** на основании определения Кировского районного суда г. Екатеринбурга о назначении судебной экспертизы, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - нежилых помещений ***, общей площадью *** кв.м, расположенных на первом этаже здания по адресу: ******, ***, по состоянию на ***, составляет *** рублей с учетом НДС 18 % при его наличии (том 5, л.д. 1-100).

С целью разъяснения Отчета и Заключения эксперта в ходе судебного заседания были опрошены соответственно, специалист Б и эксперт В.

Так, эксперт В суду пояснила, то заключение эксперта содержит анализ наиболее эффективного и коммерчески оправданного использования помещения в качестве административных помещений (офиса банка). Отмеченные в Заключении эксперта объекты-аналоги могут являться сопоставимыми при применении метода сравнительных продаж. Применение корректировки по уровню внутренней отделки помещения в рамках сравнительного подхода, при указанных в Заключении эксперта объектах-аналогах, не требуется. Таким образом, считает Заключение эксперта достоверным и пригодным для целей оценки помещений в рамках исполнительного производства.

Специалист Б., в свою очередь, пояснил суду, что он при составлении отчета учитывал все требования Федеральных стандартов оценки. ФСО вопрос о названии разделов Отчета не регулируется. Объект оценки принадлежит на праве собственности физическому лицу, физическое лицо плательщиком НДС не является, в связи с чем отсутствие сведений об НДС ошибкой не является. Анализ общей политической и социально-экономической ситуации приводится на период, предшествовавший дате оценки. Анализ рынка на апрель 2015 г. приведен для формулирования общей тенденции и обозначения характера рынка. На стр. 3 и стр. 53 допущена опечатка, следует читать «Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом». Применение метода среднего арифметического обоснован в связи с тем, что количество примененных корректировок по объектам-аналогам сопоставимо и составляет 2-3 (сравнительный подход), 1-2 (доходный подход) корректировки. Погрешность вычислений не оказывает влияния на итоговую стоимость. Внесение всех корректировок обоснованно.

Проанализировав представленные Заключение эксперта и Отчет, заслушав пояснения эксперта и специалиста, суд приходит к следующим выводам.

Текущее использование объекта недвижимости (нежилых помещений общей площадью *** кв.м., номер на поэтажном плане ***, расположенного по адресу: ***, пр. ********* на дату оценочной экспертизы – административные помещения (офис банка). Оцениваемый объект недвижимости в существующем состоянии, в котором он находился на дату оценки, с учетом его физических и технических характеристик, относится к офисному сегменту рынка коммерческой недвижимости. Данный вид использования не противоречит существующему законодательству и целевому использованию помещений. В дальнейшем, при расчете стоимости, эксперт-оценщик исходил из предположения об эксплуатации объекта согласно его текущему использованию.

Заключение эксперта, в отличие от Отчета, содержит анализ наиболее эффективного использования помещения. Вариант использования объекта оценки в качестве административных помещений (офиса банка) можно назвать наиболее привлекательным. Такое использование не требует значительных материальных затрат на переоборудование, реконструкцию помещений и, вместе с тем, может принести значительную прибыль при сдаче помещений в аренду под офисы. Помещения находятся на первом этаже, имеют отдельную входную группу, что является привлекательным для такого вида использования.

Оценка с учетом местоположения объекта недвижимости учитывает влияние благоприятного расположения объекта внутри оцениваемой экономической зоны (красная линия домов, высокий пешеходный трафик, наличие мест парковки). Вариант использования помещений в качестве торговых выглядит достаточно перспективным ввиду достаточной востребованности данных площадей на рынке. Однако в связи с тем, что в районе расположения объекта оценки имеется достаточно большое количество торговых объектов, привлекательность такого вида использования значительно уменьшается, поэтому текущее использование объекта в качестве офиса будет являться наиболее эффективным.

Привлекательность такого вида использования увеличивается в связи с тем, что данные помещения уже длительное время используются как административные (офис банка) и имеют свой круг постоянных посетителей.

Планировка помещений также является достаточно весомым фактором в пользу такого вида использования: большой зал для обслуживания клиентов банка, вспомогательные помещения.

Так, из Договора аренды недвижимого имущества № *** от ***, заключенного между ФИО6 и ООО «Е», следует, что рассматриваемые нежилые помещения длительное время (более 8 лет) используются в качестве офиса банка. Более того, после истечения семилетнего срока данного договора аренды стороны *** заключили Дополнительное соглашение ***, по которому возобновили действие договора на тех же условиях на неопределенный срок, что также свидетельствует об эффективности использования оцениваемых помещений в качестве административных и заинтересованности в них со стороны арендатора.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, рассматривая спор о рыночной стоимости объекта, несомненно во внимание должно быть принято данное обстоятельство о заключении договора аренды в отношении спорного объекта и сохранение договорных отношений после смены собственника.

Указание в Отчете специалиста на наименее затратное, способное обеспечить максимальную продуктивность использование данных помещений в качестве торговых, суд во внимание не принимает на основании вышеизложенных выводов.

Ссылки представителя истца на выписку из Технического паспорта на нежилые помещения Филиала СОГУП «Областной центр недвижимости» «Нижнетагильское БТИ и РН» по состоянию на ***г., где назначение помещения указано как торговое и использование как торговое, т.к. технический паспорт на помещение составлен на дату ***. по факту использования данного помещения.

Таким образом, использование оцениваемого объекта недвижимости в качестве офисного помещения, как указывается в Заключении эксперта, является наиболее эффективным и коммерчески оправданным.

Кроме того, оценивая Отчет ***/Н от ***, судом установлено, что не вся информация, приведенная в Отчете, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, является подтвержденной. Отдельные ссылки на источники информации, используемой специалистом-оценщиком в Отчете, не позволяют сделать вывод об авторстве и дате ее подготовки, и в приложениях отсутствуют соответствующие копии материалов и распечаток, в нарушение п. 10 ФСО № 3, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299. Соответственно, нарушен принцип проверяемости использованных материалов и процесса оценки.

Полнота исследований в Отчете не достаточна для установления рыночной стоимости объекта оценки: не выполнен анализ рынка на соответствующую дату, нет анализа достаточности и достоверности использованной информации.

Указывая одним из эффективных вариантов использования помещений – административные помещения, специалист-оценщик, однако, в Отчете при выборе объектов-аналогов не использует предложения о продаже административных помещений, выбирая для сравнения объекты-аналоги, предполагаемые к использованию в качестве торговых площадей.

Таким образом, судом при определении рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 125,1 кв.м., номер на поэтажном плане 1-7, расположенных по адресу: ***, пр. *********, кадастровый *** для целей продажи в рамках сводного исполнительного производства не может быть принят во внимание Отчет ***/Н от ***, выполненный оценщиком ООО «А», специалист-оценщик ФИО11, по вышеизложенным обстоятельствам.

В то же время, оценив Заключение эксперта об определении рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на ***, выполненное экспертом В., ООО «Г» ***, суд, с учетом вышеизложенного, не усматривает оснований не доверять выводам Заключения эксперта, поскольку оно содержит подробное описание произведенных исследований, в обоснование сделанных выводов эксперт-оценщик приводит соответствующие объективные данные, указывает на применение методов исследований, анализе данных рынка недвижимости, которым оценщик руководствовался при исследовании, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию.

При таких обстоятельствах, руководствуясь разъяснениями данными в п. 50 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», суд считает возможным установить рыночную стоимость нежилых помещений общей площадью *** кв.м., номер на поэтажном плане ***, расположенных по адресу: ***, пр. ******/******, кадастровый *** для целей продажи в рамках сводного исполнительного производства ***-*** в размере *** рублей с учетом НДС 18 % при его наличии.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ООО «Независимая оценка Урала», специалисту-оценщику ООО «Независимая оценка Урала» АЖ Николаевне об оспаривании отчета стоимости объекта оценки – удовлетворить частично.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, установленную в Отчете об определении рыночной стоимости (оценке) арестованного имущества для реализации его в рамках исполнительного производства от ******, выполненном специалистом-оценщиком ООО «Независимая оценка Урала» ФИО2

Признать Отчет об определении рыночной стоимости (оценке) арестованного имущества для реализации его в рамках исполнительного производства от ******, выполненный специалистом-оценщиком ООО «Независимая оценка Урала» ФИО2, недействительным.

Установить рыночную стоимость нежилых помещений общей площадью *** кв.м., номер на поэтажном плане ***, расположенных по адресу: ***, пр. ****** кадастровый *** для целей продажи в рамках сводного исполнительного производства ***-***, в размере *** (*** рублей с учетом НДС 18 % при его наличии.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Прилепина С.А.

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>