Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная фирма «ФаРус» о расторжении договора купли-продажи земельного участка, возмещении убытков, морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о расторжении договора купли-продажи земельного участка <номер изъят> от <дата изъята>, заключенного между ним и ответчиком, земельный участок с кадастровым номером 16:16:120601:2169 общей площадью 670 кв.метров, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес изъят> и стороны вернуть в первоначальное положение, взыскании с ответчика в свою пользу уплаченную сумму по договору в размере 670 000 руб., компенсацию морального вреда в сумме 300 000 руб., штраф в размере 335 000 руб., расходов по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб. на том основании, что по договору купли-продажи земельного участка <номер изъят> от <дата изъята> он приобрел у ответчика вышеуказанный земельный участок. При оформлении покупки ответчик ему обещал, что его организация поможет с переводом земель в категорию «ИЖС».

В соответствии с п. 1.3 продавец гарантировал, что земельный участок под арестом и в залоге не состоит и свободен от каких-либо притязаний третьих лиц. Истец, в свою очередь, выполнил требования п. 2.1. и п.2.2.

Право собственности истец зарегистрировал в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27 декабря 2012 года сделана запись регистрации 16-16-01/323/2012-385, что подтверждается свидетельством регистрации права серия 16-АМ №260268 от 29 декабря 2012 года.

Перед началом освоения участка истец обратился в Управление архитектуры и градостроительства г. Казани с вопросом о порядке и сроках перевода земель. Ответом от 24 мая 2013 г. № 23-22-7055 истца уведомили о том, что данный земельный участок находится согласно действующей на сегодня карте зон градостроительных регламентов Правил землепользования и застройки г. Казани в зоне СХ- зона сельскохозяйственных угодий. Основные виды разрешенного использования земельного участка: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения (сады, виноградники), озелененные территории. Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в зоне СХ: хозяйственные строения и сооружения; объекты благоустройства; ограждении.

В соответствии со схемой ограничений застройки приаэродромной территории аэродрома Казань «Борисоглебское» рассматриваемая территория находится в зоне аварийной посадки воздушных судов ОАО «КАПО им.С.П.Горбунова». На сегодняшний день собственником аэродрома Казань «Борисоглебское» является КАПО им. С.П.Горбунова.

Таким образом, истец, будучи собственником земельного участка, не имеет возможности пользоваться имуществом в полной мере, даже в рамках разрешенного использования земельного участка, так как приобретенная земля является площадкой для аварийной посадки самолётов.

ООО «Строительная фирма ФаРус» на день оформления сделки по продаже земельного участка в 2012 г. было осведомлено о том, что размежеванные им на мелкие участки (по 6-10 соток каждый) и реализуемые им земельные участки, находятся в границах полос воздушных подходов к аэродрому, принадлежащему ОАО «КАПО им. С.П.Горбунова», в непосредственной близости от дальнего приводного радиомаяка, в связи с чем на этом участке запрещено строительство не только жилых домов, но и каких-либо капитальных строений без согласования собственника аэродрома Казань (Борисоглебское).

Требование истца к ответчику о возврате сторон договора в первоначальное положение, и возврате оплаченной им суммы денег оставлено без удовлетворения.

Неправомерными действиями ответчика истцу причинен моральный вред, который он оценивает в сумме 300 000 рублей. Моральный вред выражается в том, что он обманут в своих ожиданиях на предстоящее строительство дома. Он претерпел переживания и стресс.

В судебном заседании истец и его представитель иск поддержали.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайства об отложении дела и возражения по иску от ответчика в суд не поступало. Суд считает возможным дело рассмотреть в отсутствие ответчика и вынести заочное решение.

Исследовав материала дела, выслушав представителя истца, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению частично.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.3 ст. 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно ч.1 ст. 12 Закона РФ «О защите прав потребителя» от 7 февраля 1992 г. N 2300-I, если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар сумм и возмещения других убытков.

При отказе от исполнения договора потребитель обязан возвратить товар... продавцу (исполнителю).

В соответствии со ст. 450, ст. 451 и ст. 452 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменялись настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Судом установлено, что по договору купли-продажи земельного участка № 2169 от 05 декабря 2012 г. истец приобрел у ответчика земельный участок с кадастровым номером 16:16:120601:2169 общей площадью 670 кв.метров, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г.Казань. При оформлении покупки ответчиком истцу было обещана помощь в переводе этой земли в категорию «ИЖС».

В соответствии с п. 1.3 продавец также гарантировал, что спорный земельный участок под арестом, в залоге не состоит и свободен от каких-либо притязаний третьих лиц.

Истец, в свою очередь, свои обязательства об оплате стоимости земельного участка выполнил в соответствии с п. 2.1. и п.2.2 договора.

Право собственности на земельный участок истец зарегистрировал в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством регистрации права серия 16-АМ №260268 от 29 декабря 2012 года.

Однако при обращении в Управление архитектуры и градостроительства г. Казани для выяснения вопроса о порядке и сроках перевода земель ему стало известно, что данный земельный участок находится согласно действующей на сегодня карте зон градостроительных регламентов Правил землепользования и застройки г. Казани в зоне СХ- зона сельскохозяйственных угодий. Основные виды разрешенного использования земельного участка: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения (сады, виноградники), озелененные территории. Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в зоне СХ: хозяйственные строения и сооружения; объекты благоустройства; ограждении.

В соответствии со схемой ограничений застройки приаэродромной территории аэродрома Казань «Борисоглебское» рассматриваемая территория находится в зоне аварийной посадки воздушных судов ОАО «КАПО им.С.П.Горбунова». На основании статьи 46 Воздушного кодекса РФ ведение работ в пределах приаэродромной территории должно проводиться только по согласованию с собственником аэродрома.

На сегодняшний день собственником аэродрома Казань «Борисоглебское» является КАПО им. С.П.Горбунова.

Категоричное запрещение любого строительства на спорном земельном участке следует из государственных актов и принятых с участием ответчика судебных решений.

Ответчик ООО «Строительная фирма ФаРус», ранее ООО «Строительная фирма Тектоник» владел земельными участками на основании договоров купли-продажи с 2007 года. В этом же году исполнительным комитетом Высокогорского муниципального района обществу «Строительная фирма тектоник» 01 июня 2007 г. было выдано разрешение на строительство за №RU 16516311-212/с, которым обществу разрешено строительство двух-трехэтажных индивидуальных жилых домов и магазина на земельном участке площадью 31,08 га, расположенных по адресу: РТ, <адрес изъят>, в 2 км к северу-западу от <адрес изъят>.

В 2009 г. решением Арбитражного суда РТ по делу № А65-12973/2009 по иску прокурора РТ к Исполнительному комитету Высокогорского муниципального района РТ с участием третьего лица - ООО «Строительная Фирма ФаРус», выданное разрешение признано недействительным, т. к разрешение на строительство выдано без согласования с собственником аэродрома и со старшим авиационным начальником аэродрома. Из текста решения следует, что ещё до выдачи оспоренного разрешения на строительство, руководство ОАО «КАПО им. С.П.Горбунова» неоднократно ставило в известность муниципальный орган о том, что выдача разрешения на строительство на земельном участке предполагаемого строительства без согласования с собственником аэродрома незаконна, что подтверждается письмами главе администрации Высокогорского района № 07/141 от 19.02.2007 г., № 07/248 от 22.03.2007 г.

Как следует из указанного решения суда, в соответствии с пунктом 4 ст.84 Воздушного кодекса РФ требования авиационной безопасности и порядок их выполнения устанавливается федеральными авиационными правилами. Документ «Свидетельство о годности к эксплуатации аэродрома экспериментальной авиации Казань (Борисоглебское") и его государственной регистрации» содержит карту расположения аэродрома и прилегающей к нему территории, а также указание на местоположение контрольной точки аэродрома. Согласно данной карте земельный участок, указанный в оспариваемом разрешении на строительство находится на осевой линии зоны взлета и посадки аэродрома рядом с ДПРМ-292 (дальний приводной радиомаяк), над которым воздушные суда пролетают в режиме снижения или набора на высоте 300м, так и в радиусе 10 км от контрольной точки аэродрома.

Ответчик также не предупредил истца о том, что ему предстоит согласовывать любое строительство с ОАО «КАПО им. С.П.Горбунова», которое ему гарантированно откажет, ссылаясь на п. 58 постановления Правительства Российской Федерации от 11 марта 2010 г. № 138 «Об утверждении федеральных правил использования воздушного пространства Российской Федерации», так как земельный участок находится в зоне приаэродромной территории, на которой запрещено проектирование, строительство Сооружений различного назначения в зоне действия систем посадки.

Поэтому указанные в п. 1.3 договора купли-продажи земельного участка гарантии, что «участок свободен от каких-либо притязаний третьих лиц» не соответствует действительности и это ввело истца в заблуждение относительно качественных свойств земли и планируемого его использования.

Указанное обстоятельство подтверждается также решением Советского районного суда города Казани от 24 января 2013 года по делу № 2-5538/13, вынесенным по иску Исполнительного комитета муниципального образования <адрес изъят> к ФИО2 (который также, как и он купил земельный участок у ООО «ФаРус») о сносе самовольных построек, построенных на приаэродромной территории. Судебным решением постановлено: признать незаконными действия собственника земельных участков ФИО2, связанные с возведением объектов капитального строительства на земельных участках с кадастровыми номерами 16:16:120601:2049, 16:16:120601:2047 по адресу: <адрес изъят>, признать их самовольными постройками и обязать ФИО2 снести объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 16:16:120601:2049, 16:16:120601:2047 по адресу: <адрес изъят> за свой счёт в течение 30 дней после вступления решения в законную силу. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РТ от <дата изъята> решение оставлено без изменения.

О том, что неуказанные в договоре купли-продажи земельного участка <номер изъят> от <дата изъята>, заключенного между истцом и ООО «Строительная фирма Фа Рус» «притязания третьих лиц» весомы и имеют правовые последствия для всех лиц, владеющих данным земельным участком подтверждается также фактом обращения ОАО «КАПО им. ФИО6» в Арбитражный суд РТ (дело № А65-16484/2013 с заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по РТ о признании незаконным отказа в проведении кадастрового учета зоны с особыми условиями действия ограничений по застройке приаэродромной территории в районе жилого массива Новая <адрес изъят>.

С учетом указанных обстоятельств, не предоставления необходимой информации по приобретаемому объекту недвижимости и невозможности использования объекта купли-продажи по его назначению истец обратился к ООО «Строительная фирма ФаРус» с просьбой вернуть стороны в первоначальное положение, возвратив ему оплаченную сумму денег. Однако его просьба оставлена без удовлетворения.

Таким образом, суд считает, что нарушены права истца как потребителя.

Доказательств наличия обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, ответчиком не представлено.

Суд считает, что приведенными выше обстоятельствами установлена вина ответчика в нарушении прав истца как потребителя в получении надлежащего товара, спорного земельного участка по договору. Следовательно, исковые требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме, как по расторжению договора, так и по возврату денежных сумм по договору в сумме 670 000 руб.

Согласно положениям (п.п.45,46) Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

При удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

С учетом изложенных обстоятельств и на основании действующих норм закона суд считает обоснованными требования истца о взыскании с ответчика суммы компенсации морального вреда, размер которой суд определяет в сумме 31 000 руб.

Соответственно размер штрафа, подлежащий судом взысканию с ответчика согласно удовлетворенной сумме иска (670000+31000), составляет в размере 350 500 руб.

В соответствии со ст.100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы его по оплате услуг представителя в размере 15000 руб., которые соответствует принципам разумности и справедливости.

Согласно ст.103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход муниципального образования г.Казани в сумме 10100 руб., поскольку истец освобожден по закону при подаче данного иска от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194, 198, 235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка №2169 от 05 декабря 2012 года, заключенный между ФИО3 и Обществом с ограниченной ответственностью «Строительная фирма «ФаРус», земельный участок с кадастровым номером 16:16:120601:2169 общей площадью 670 кв.метров, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г.Казань и стороны вернуть в первоначальное положение.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Строительная фирма «ФаРус» в пользу ФИО3 уплаченную сумму по договору в размере 670 000 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 31 000 рублей, штраф в размере 350 500 рублей расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей, всего 1 051 500 (один миллион пятьдесят одна тысяча пятьсот) рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Строительная фирма «ФаРус» в доход бюджета муниципального образования города Казани государственную пошлину в сумме 10100 (десять тысяч сто) рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Ответчик вправе подать в Советский районный суд г. Казани заявление об отмене настоящего решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене настоящего решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: