Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО1 к Комитету по управлению имуществом г. Волгодонска о признании незаконными действий по увеличению арендной платы за землю,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с заявлением о признании незаконными действий Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска по начислению ему арендной платы за 2010г. в размере 38 878,74 руб., просил признать за ним право на уплату арендной платы за 2010г. в размере 2 221,64 руб. и взыскать с Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска расходы по оплате госпошлины и услуг представителя в размере 10 200 руб..

В обоснование своих требований указав, что к нему неправомерно были применены положения п. 2.3 Приложения к постановлению Администрации города от 26.11.2009 №4034, устанавливающие ставку арендной платы для застройщиков, превышающих нормативный срок строительства 10 лет, и Постановление Администрации РО от 31.12.2009 N 723, подлежащее применению к правоотношениям, возникшим с 1 января 2010 года, что противоречит условиям п. 3.4. договора аренды земельного участка №552 от 12.08.2009г., согласно которому размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с принятием решения органов государственной власти Ростовской области по порядку определения размера арендной платы. На 2010г. нового Порядка определения размера арендной платы Администрацией Ростовской области принято не было.

Несмотря на данные обстоятельства, по мнению заявителя, Комитет по управлению имущества г. Волгодонска незаконно увеличил ему размер арендной платы в год до 38 878,74 руб., т.е. на 36 859,07 руб., - в 19 раз. Заявитель полагает, что представленные доводы являются основанием для удовлетворения заявленных требований.

В ходе судебного разбирательства заявитель уточнил требования в связи с изменением расчета арендной платы ответчиком: просил признать незаконными действия Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска по начислению арендной платы за 2010г. ФИО1 в размере 27 770,53 руб.

Представитель Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска ФИО2 требования не признала, указав, что расчет арендной платы истцу до подачи им заявления был Комитетом добровольно изменен в связи с ошибочным применением ставки арендной платы для застройщиков, превышающих нормативный срок строительства 10 лет, новый расчет на сумму в размере 27 770,53 руб. направлен истцу по почте, просила в заявленных требованиях отказать в полном объеме. Свои возражения мотивировала тем, что в соответствии с п.2 постановления Администрации города от 26.11.2009 №4034 изменился порядок расчета арендной платы, заявителю была пересчитана арендная плата, о чем направлено уведомление об оплате арендной платы.

Порядок расчета арендной платы с 01.01.2010 по 31.12.2010 определяется:

1489435,80 (кадастровая стоимость) х 1,5% (ставка земельного налога 0,3 х коэффициент кратности 5) x l,13 (коэффициент инфляции 2009г) х 1,1 (коэффициент инфляции 2010г.) = 27 770,53

В соответствии с п.8 постановления Администрации Ростовской области в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы за использование неразграниченных земельных участков изменяется: путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период; в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, и (или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении): ставок арендной платы; нового уровня прогнозируемого уровня инфляции; значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы; результатов государственной кадастровой оценки земель, данному пункту соответствует и пункт 13 постановления Администрации города от 26.11.2009 №4034.

Таким образом. Комитет по управлению имуществом города Волгодонска правомерно произвел перерасчет размера арендной платы на 2010 год в соответствии с действующим постановления Администрации города от 26.11.2009 №4034 и требования и о признании незаконным действия Комитета по управлению имуществом города Волгодонска по начислению арендной платы за 2010, признании права на уплату арендной платы за 2010 год в размере 2 221,64 руб. несостоятельны и не подлежат удовлетворению.

Требования о взыскании судебных расходов и услуг представителя Комитет по управлению имуществом города Волгодонска считает не обоснованными, так как заявитель не предоставил доказательства оплаты услуг представителя по заключенному договору №009 от 01.04.2010, так как оригинал квитанции- договор №269712 содержит сведения, что оплата заявителем была произведена за юридические услуги, а не за услуги представительства доверенного лица в судебном заседании по иску о признании незаконным действий по увеличению арендной платы.

Кроме того, квитанция- договор №269712, утвержденная приказом Объединений работодателей «Росбытсоюз» от 30.06.2008 №14 не может являться документом подтверждающим оплату заявителя, т.к. для организаций и индивидуальных предпринимателей, оказывающих платные юридические услуги, Минфином России не утверждались в качестве бланков строгой отчетности какие-либо квитанции по приему наличных денег от населения. Кроме того, в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие право индивидуального предпринимателя ФИО3 заключать и подписывать договоры от имени агентства «Паллада».

Выслушав пояснение представителя истца ФИО3, действующую по доверенности от 01.04.2010 г., представителя КУИ г. Волгодонска ФИО2, действующую по доверенности от 09.04.2010 г., суд приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что на основании Постановления Мэра г. Волгодонска № 2735 от 12.08.2009г. «О предоставлении в аренду на новый срок земельного участка для строительства индивидуального жилого дома по пер. Новоселовскому, 2а» 12.08.2009г. с ФИО1 заключен договор аренды № 522 земельного участка площадью 1018 кв.м. кадастровый номер 61: 48: 0080235:1, сроком на 7 лет с 12.08.2009 по 12.08.2016г.

Судом установлено, что размер арендной платы по договору аренды от 12.08.2009 № 522 истцу рассчитывался в соответствии с постановлением Администрации города Волгодонска от 28.11.2008 №2966, п. 1 и п.2 Приложения 1 к постановлению Администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 (в редакции постановления Администрации Ростовской области от 09.02.2009 №53), которые устанавливали, что размер арендной платы в случае переоформления ранее заключенных договоров аренды устанавливается органом местного самоуправления, как произведение кадастровой стоимости земельного участка на ставку земельного налога, установленную по видам использования земель, и на коэффициент кратности к ставке земельного налога, установленный по категориям арендаторов.

В соответствии с п.2 Приложения к постановлению Администрации города Волгодонска от 28.11.2008 №2966 размер арендной платы, рассчитанный в приложении 2 к договору аренды, в период с 12.08.2009 по 31.12.2009 составляет 785,73. Общая сумма оплаты в период с 04.04.2009 по 31.12.2009 составляет 1505,06, из расчета:

1489435,80 (кадастровая стоимость) х 0,12 % (ставка земельного налога 0,12% х коэффициент кратности 1) X 1.13 (коэффициент инфляции) : 365 (дни года) х 272 (дни в период с 04.04.2009 по 31.12.2009) = 1 505,06 руб. (За полный 2009 год размер арендной платы составлял бы 2019,67 рублей, что не оспаривается заявителем).

П. 3.4. договора аренды от 12.08.2009 № 522 земельного участка устанавливает, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке путем направления Уведомления в связи с принятым решением органов государственной власти Ростовской области по порядку определения размера арендной платы. На 2010г. нового Порядка определения размера арендной платы Администрацией Ростовской области принято не было. Размер арендной платы так же подлежит расчету как произведение кадастровой стоимости земельного участка на ставку земельного налога, установленную по видам использования земель и категориям арендаторов. Изменения, внесенные Постановлением Администрации РО от 31.12.2009 N 723 в части определения арендной платы для лиц, освобожденных от уплаты земельного налога, для лиц, земельный участок которым предоставляется впервые, и прочие, подлежат применению к правоотношениям, возникшим с 1 января 2010 года в соответствии с п. 2 Постановления Администрации Ростовской области от 31.12.2009 N 723.

Во исполнение п. 3 постановления Администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475, которым органам местного самоуправления муниципальных образований области было рекомендовано обеспечить проведение ежегодной индексации размера годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год, п. 13 постановления Администрации города Волгодонска от 26.11.2009 №4034 «Об установлении размера годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «город Волгодонск», и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» предусматривает несколько оснований изменения годового размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в одностороннем порядке по требованию арендодателя, в том числе путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного Федеральным законом о Федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

Таким образом, расчет арендной платы за земельный участок кадастровый номер 61: 48: 0080235:1 на 2010г. должен выглядеть следующим образом: 2 019,67руб. (размер арендной платы в 2009г.) * 1,10 (коэффициент инфляции) = 2 221,64 руб.

Гражданское законодательство содержит нормы, регулирующие порядок установления арендной платы. Статья 614 ГК РФ устанавливает, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. П. 3 ст. 65 ЗК РФ также устанавливает, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В то же время статья 22 ЗК РФ п. 4 устанавливает, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Учитывая изложенное выше суд приходит к выводу, что из буквального толкования положений пункта 3.4. договора аренды земельного участка от 12.08.2009 N 522 следует, что размер арендной платы по договору установлен не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от нескольких объективных факторов, среди которых в качестве самостоятельного основания для определения арендной платы по договору стороны предусмотрели принятие решения органов государственной власти Ростовской области по порядку определения размера арендной платы. Поэтому в силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации индексация арендной платы с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного Федеральным законом о Федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период не является соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы.

Статья 4 ГК РФ, устанавливает, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

При этом, отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 Гражданского Кодекса РФ, которая устанавливает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. При этом, термин «закон» в данном контексте подлежит расширительному толкованию, с учетом правил, установленных ст.6 ГК РФ распространяется также на нормативно-правовые акты органов государственной власти субъектов и местного самоуправления.

Статья 420 ГК РФ устанавливает, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, таким образом, судом установлено, что правоотношения между заявителем и Администрацией г. Волгодонска по поводу аренды земельного участка возникли с момента заключения договора - 12.08.2009г.

Ссылка КУИ на п.2.2. Приложения к Постановлению главы Администрации города от 26.11.2009г. № 4034, по мнению суда не подлежит применению к рассматриваемым правоотношениям, так как данный пункт устанавливает размер арендной платы для земельных участков предоставляемых в 2010г. для индивидуального жилищного строительства.

Правоотношения по ранее заключенным договорам аренды урегулированы п. 13 Постановления главы Администрации города от 26.11.2009г. № 4034, в котором правомерно, в соответствии с областным постановлением, указано, что размер годовой арендной платы подлежит ежегодной индексации. Исходя из буквального толкования данного пункта - «размер годовой арендной платы», индексации подлежит уже существующий на день издания постановления размер арендной платы. Иное толкование указанного пункта постановления означало бы, что арендодатель увеличивает арендную плату дважды: сначала на новую ставку, согласно Приложения, а потом на коэффициент инфляции, а это противоречит п.3 ст. 614 ГК РФ, где прямо указано, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В силу ст. 61 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности. Каждое доказательство оценивается судом наряду с другими доказательствами.

ФИО1, в своем заявлении, не оспаривает право КУИ на одностороннее изменение размера арендной платы. Размер арендной платы по подобным договорам установлен не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от нескольких объективных факторов, прямо указанных в договоре аренды. Доводы КУИ о том, что пересмотр размера арендной платы в результате принятия Администрацией г. Волгодонска Постановления, изменяющего размер базовых ставок не является изменением условий договора о размере арендной платы, в связи с чем, является законным, отклоняется судом как неправомерный, так как противоречит согласованным сторонами условия о порядке одностороннего изменения арендной платы и не распространяется на рассматриваемые в данном судебном заседании правоотношения. В договоре аренды от 12.08.2009г. в качестве основания для одностороннего изменения арендной платы по договору стороны предусмотрели не всякое изменение действующего законодательства Российской Федерации, а принятие решения органами государственной власти Ростовской области по порядку определения размера арендной платы., а не размера ставок, что следует из буквального толкования положений пункта 3.4 договора аренды земельного участка от 12.08.2009.

При этом судом с достоверностью установлено, что Порядок определения размера арендной платы на момент заключения договора аренды 12.08.2009г. был установлен Приложением N 1 к постановлению Администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475, размер арендной платы на 2010г. установлен этим же постановлением Администрации Ростовской области.

Суд приходит к выводу, что в данном случае КУИ в силу специфики заключенного между сторонами договора аренды, не должен изменять размер арендной платы более чем на коэффициент инфляции, установленный Федеральным законом от 02.12.2009г. № 308-Ф «О федеральном бюджете на 2010 год и плановый период 2011 и 2012 годов» в размере 1,1.

Учитывая, что увеличение арендной платы на 25 750,86 руб., то есть в 13,8 раз, противоречит Основным принципам определения арендной платы: принципу экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования, и принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя; установленным Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009г. № 582, суд считает требования заявителя обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Возражения КУИ в отношении требования о взыскании судебных расходов и услуг представителя, суд считает необоснованными, так как в соответствии с п. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Статья 98 ГПК РФ устанавливает, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, которые состоят по правилам ст. 88 ГПК РФ из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Статья 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относит, в том числе и расходы на оплату услуг представителей.

Требования заявителя в части взыскания 10200 руб. судебных расходов документально обоснованы, соответствуют критерию разумности размера подлежащих отнесению на сторону судебных расходов, в связи с чем, подлежат судом удовлетворению в заявленном размере - 10200 руб.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст. 194-199, 258 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконными действия Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска по начислению арендной платы за 2010г. ФИО1 в размере 27 770,53 рублей.

Признать за ФИО1 право на уплату арендной платы в 2010г. в размере 2 221,64 рублей.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины и услуг представителя в размере 10 200 руб.

Мотивированное решение составлено 30.06.2010 г.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение десяти дней.

Судья