Гражданский кодекс часть 1

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ООО «ОКС завода ОЦМ» о взыскании денежных средств. В обосновании исковых требований указано, что {Дата изъята} между истцом и ответчиком заключен договор участия в строительстве, согласно условиям которого, объектом долевого строительства является квартира площадью 46,4 кв.м., расположенная по адресу: {Адрес изъят}, строительный {Номер изъят}. Обязательства по оплате стоимости квартиры выполнены истцом исходя из стоимости 51 210 руб. за один кв.м, а всего в размере 2 374 096 руб. После получения свидетельства о государственной регистрации права на указанную квартиру истец обнаружил, что в свидетельстве государственным регистратором указана площадь квартиры 43,9 кв.м., такая же площадь указана и в кадастровом паспорте. О том, что площадь квартиры при государственной регистрация будет отличаться от площади указанной в договоре ответчик истца не уведомил. Таким образом, по мнению истца, площадь квартиры уменьшилась на 2,5 кв.м и как следствие уменьшилась и последующая продажная стоимость квартиры, в связи с чем у него возникло право требовать соразмерного уменьшения цены договора на величину переплаченной им суммы в размере 128 025 руб. В претензионном порядке возникший спор истцу разрешить не удалось, в связи с отказом ответчика в добровольном удовлетворении его требований.

На основании изложенного просит соразмерно уменьшить цену договора участия в долевом строительстве {Номер изъят} в связи с изменением площади объекта строительства на 128 025 руб.; взыскать с ответчика в свою пользу 128 025 руб., излишне уплаченных в счет Договора участия в долевом строительстве от {Дата изъята}{Номер изъят} в связи с изменением площади объекта строительства; взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб.; взыскать с ответчика штраф.

В ходе рассмотрения дела представителем истца уточнены исковые требования просит взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за период с {Дата изъята} по {Дата изъята} в размере 124 705 рублей, компенсацию морального вреда в размере 300 000 рублей.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, изложенное в исковом заявлении подтвердил, на удовлетворении исковых требованиях настаивал. Дополнительно пояснил, что согласно заключенному им с ответчиком договору, ему должна быть предоставлена квартира площадью 46,4 кв.м., в площадь которой входит площадь лоджии. При государственной регистрации права на квартиру выяснилось, что площадь квартиры подлежит регистрации без учета площади лоджии. Информацию о том, что при регистрации права собственности площадь квартиры будет рассчитываться без учета площади лоджии, ответчик до него довел. Считает, что лоджия относится к общедомовому имуществу, поскольку у соседей сверху и снизу имеется на нее доступ. Просил удовлетворить исковые требования. Не оспаривает тот факт, что на люках между лоджиями установлены устройства для монтажа замка, какого либо запрета на ограничение доступа на лоджию на момент рассмотрения спорна неустановленно, посторонние его лоджией не пользуются. Спор о признании лоджии общедомовым имуществом отсутствует. Претензий по качеству и соответствия фактической площади квартиры и лоджии Договору отсутствуют. Считает что при продаже квартиры он не сможет включить в ее площадь лоджию, следовательно стоимость квартиры окажется ниже.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Дополнительно пояснил, что с договором истец был ознакомлен, в договоре площадь квартиры указана с учетом площади лоджии. Квартира истцом принята и находится в его собственности. К общедомовому имуществу лоджия, вопреки мнению истца, не относится. Кроме того, вспомогательные помещения, к которым относится лоджия, не подлежат государственной регистрации. Просил в удовлетворении требований отказать. Полагает, что условия договора выполнены ответчиком в полном объеме, квартира и лоджия соответствуют площади по договору. По какой причине площадь лоджии не была включена в площадь квартиры пояснить затрудняется поскольку это не входит в его компетенцию.

Выслушав пояснения сторон, изучив письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В судебном заседании установлено, что {Дата изъята} ФИО1, ФИО3 и ООО «ОКС завода ОЦМ» заключили договор участия в строительстве многоквартирного дома {Номер изъят}, согласно условиям которого, объектом долевого строительства является квартира площадью 46,36 кв.м., расположенная по адресу: {Адрес изъят}, строительный {Номер изъят} (пункт 1.3.1 договора).

В соответствии с п.2.1 цена договора составляет 2 374 096 руб., рассчитанная исходя из стоимости одного кв.м. – 51 210 руб.

Как установлено в судебном заседании истец полностью оплатил стоимость указанной квартиры, выполнив взятые на себя обязательства по договору участия в строительстве многоквартирного дома.

Указанные обстоятельства сторонами в судебном заседании не оспаривались.

{Дата изъята} квартира передана истцу в собственность по договору о передаче объекта долевого строительства.

{Дата изъята} истцом получено свидетельство о государственной регистрации права на спорную квартиру, при этом в свидетельстве указана площадь квартиры 43,9 кв.м.

{Дата изъята} поскольку площадь квартиры, указанная в свидетельстве отличается от площади, указанной в договоре, истец обратился к ответчику с претензией, содержащей требование о соразмерном уменьшении цены договора участия в строительстве многоквартирного дома {Номер изъят} от {Дата изъята} на 128 025 руб.

{Дата изъята} в ответе на претензию истца ответчик отказал в удовлетворении требований истца, сославшись на отсутствие оснований для перерасчета цены договора.

Рассматривая требования истца, суд приходит к следующему.

Отношения, связанные с заключением договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно приложению N В к СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации.

Согласно п. 3.34 - 3.36 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры, площадь квартиры, общая площадь квартиры. Жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат. Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

При этом общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. (п. 3.37 Инструкции).

Из пояснений сторон и материалов дела следует, что квартира истца оборудована лоджией. Договором, заключенным сторонами, предусмотрено, что площадь лоджии учитывается в составе общей проектной площади квартиры с коэффициентом 0,5.

Таким образом, сопоставление общей проектной площади квартиры, согласованной сторонами в договоре участия в долевом строительстве, и общей площади квартиры, указанной в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, не свидетельствует о том, что истцу была передана квартира площадью менее предусмотренной договором.

Наличие или отсутствие в приобретаемой квартире выхода на балкон (лоджию) выступает условием, конкретизирующим технические характеристики объекта строительства, и одновременно служит обстоятельством, вполне определенно влияющим на формирование договорной цены. Оборудование квартиры балконом или лоджией повышает потребительские качества жилья (обеспечивает повышенную солнцезащиту, предоставляет дополнительное пространство для хранения имущества), но при этом требует от застройщика дополнительных усилий и затрат при проектировании и строительстве здания.

То обстоятельство, что при заполнении кадастрового паспорта помещения в его площадь не включается площадь балконов, лоджий и террас не означает, что указанные площади должны быть переданы истцу бесплатно поскольку ответчик произвел затраты на их строительство, которые в соответствии с условиями договора возложены на истца.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения требований ФИО1 о взыскании с ответчика 128 025 руб. в счет переплаты по договору в связи с уменьшением общей площади квартиры в судебном заседании не установлены.

Доводы ФИО1 о том, что спорная лоджия является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме суд считает необоснованными и опровергнутыми представленными в судебное заседание доказательствами. При этом суд учитывает отсутствие самостоятельного спора об отнесении спорной лоджии к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются - ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Таким образом, лоджия не включена в состав общего имущества, так как предназначена для обслуживания только одного жилого помещения, поскольку она относится именно к квартире истца, и в которую можно попасть только из квартиры истца.

Наличие же на лоджии пожарных люков, которые поэтажно связывают между собой соседей, не может служить основанием для отнесения лоджии к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушение прав ФИО1 как потребителя услуг, основания для взыскания в его пользу компенсации морального вреда и штрафа отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве {Номер изъят} в связи с изменением площади объекта строительства на 128025 рублей; взыскании с ответчика в пользу истца 128025 рублей излишне уплаченных в счет Договора участия в долевом строительстве от {Дата изъята}{Номер изъят} в связи с изменением площади объекта строительства; взыскании с ответчика 30000 рублей в качестве компенсации за причиненный моральный вред, штрафа за отказ в добровольном порядке удовлетворить законные требования потребителя в размере 50% цены иска – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Кировский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья Федяев С.В.