Гражданский кодекс часть 1

судьи	Зининой И.В.
при участии:
секретаря судебного заседания	ФИО1
представителя истца	ФИО2
представителя ответчика	ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о взыскании задолженности по арендной плате, штрафа, задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг,

и встречному иску ФИО5 к ФИО4 о взыскании штрафа за досрочное расторжение договора аренды,

у с т а н о в и л:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО5 и просил взыскать задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 316666 рублей, штраф за досрочное расторжение договора аренды в сумме 316000 рублей, задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 31078 рублей 22 копейки и 18 рублей 04 копейки пени.

В обоснование своих требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ответчиком был заключен договор аренды апартаментов и парковочного места. Срок договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчик оплатил арендную плату в размере 950000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и истцом был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. ДД.ММ.ГГГГ истец в адрес ответчика направил уведомление о смене собственника и дополнительное соглашение к договору аренды. Однако, ДД.ММ.ГГГГФИО5 уведомил истца о досрочном расторжении договора аренды. ДД.ММ.ГГГГ истец повторно предложил дальнейшее исполнение договора аренды, но ответчик отказался. Таким образом, договор аренды расторгается по инициативе арендатора. Истец полагает, что поскольку был уведомлен о расторжении договора аренды за два месяца до даты расторжения договора, то договор аренды считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ. И за этот период подлежит взысканию арендная плата. Кроме того, имеется задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, а за досрочное расторжение договора аренды с ответчика подлежит взысканию штраф.

ФИО5 в свою очередь обратился в суд со встречным иском к ФИО4 и просил взыскать штраф за досрочное расторжение договора аренды в сумме 316000 рублей.

В обоснование своих требований ФИО5 указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО5 был заключен договор аренды апартаментов и парковочного места. Срок договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГФИО5 получил от ФИО6 уведомление о досрочном расторжении договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГФИО6 подтвердила свое намерение досрочно расторгнуть договор аренды и попросила незамедлительно освободить помещение. ФИО5 в свою очередь уведомил ФИО6 об освобождении помещения ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГФИО5 стало известно, что новым собственником помещений является ФИО4, которому было направлено уведомление о необходимости явки для принятия помещения ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ было подписано соглашение о досрочном расторжении договора аренды. Полагает, что договор аренды расторгнут по инициативе арендодателя, и соответственно подлежит взысканию штраф в сумме 316000 рублей.

ФИО4 в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, встречный иск не признал, и дал соответствующие пояснения.

ФИО5 в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала, доводы встречного иска поддержала в полном объеме и дала пояснения согласно письменным возражениям на иск.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (арендодатель) и ФИО5(арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество:

-нежилое помещение – апартаменты, находящиеся по адресу: <адрес>, общей площадью 180,2 кв.м.,

-парковочное место № общей площадью 17,4 кв.м., расположенное на -6 этаже по адресу: <адрес>.

Пунктом 2 договора предусмотрено, что размер арендной платы за передаваемое недвижимое имущество составляет 1900000 рублей в год, то есть 158333 рубля в месяц, из которых 148333 рубля за апартаменты и 10000 рублей за парковочное место.

Согласно пункту 2.ДД.ММ.ГГГГ00 рублей оплачивается арендатором в срок до ДД.ММ.ГГГГ, что составляет арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Арендная плата с ДД.ММ.ГГГГ будет оплачиваться арендатором ежемесячно до пятого числа текущего месяца путем передачи денежных средств представителю арендодателя, или иным не запрещенным действующим законодательством способом (пункт 2.2 договора).

Оплата коммунальных услуг (электроэнергия, отопление, водоснабжение) будет производится арендатором согласно выставленным счетам управляющей организации в срок до 12 числа текущего месяца за прошедший месяц. Оплата будет осуществляться путем перечисления денежных средств на расчетный счет управляющей организации от имени собственника недвижимого имущества (пункт 2.2 договора).

Пунктом 3 договора предусмотрено, что срок договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 7 договора стороны договорились, что существенным условием договора будет право любой из сторон договора расторгнуть договор уведомив другую сторону за два месяца до даты окончания аренды. Если договор будет прекращен досрочно по инициативе арендодателя, и арендатором выполнялись условия договора, арендодатель кроме возврата пропорциональной неиспользованной суммы арендной платы обязан заплатить арендатору штраф в размере 316000 рублей. В случае если договор будет досрочно прекращен по инициативе арендатора, и арендодателем выполнялись условия договора, арендатор обязан заплатить арендодателю штраф в размере 316000 рублей.

Факт передачи арендованного недвижимого имущества арендатору сторонами не оспаривался.

ДД.ММ.ГГГГФИО6 уведомила ФИО5 о досрочном расторжении договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ, уведомила о готовности возврата части арендной платы и штрафа в сумме 316000 рублей.

Ответчик указывает, что данное уведомление было получено ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами был составлен акт сверки взаимных расчетов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Однако, ФИО5 нежилые помещения не освободил, арендатору их не передал, продолжал ими пользоваться до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГФИО6 вновь направила ФИО5 уведомление и потребовала незамедлительного освобождения нежилых помещений.

ДД.ММ.ГГГГФИО5 направил ФИО6 уведомление о досрочном расторжении договора аренды.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (продавец) и ФИО4 (покупатель) был заключен договору купли продажи нежилого помещения, а именно машиноместа №, площадью 17,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности ФИО4 было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО4 на нежилое помещение площадью 180,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГФИО4 направил ФИО5 уведомление о смене собственника арендуемого недвижимого имущества, а также дополнительное соглашение к договору аренды.

ДД.ММ.ГГГГФИО4 от ФИО5 было вручено повторное уведомление о досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества, в котором было указано, что ДД.ММ.ГГГГФИО6 была уведомлена о досрочном расторжении договора аренды в связи с тем, что состояние арендуемого помещения перестало отвечать требованиям безопасности и комфорта и стало непригодным для проживания и использования, а собственник помещения не предпринял каких-либо мер для устранения недостатков.

Получение указанного уведомления не отрицалось стороной истца.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды. Однако стороны не пришли к договоренности об основаниях расторжения договора аренды. Так, ФИО5 указал, что договор аренды расторгается в соответствии с уведомлением арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, полученного арендатором ДД.ММ.ГГГГ, и договор аренды расторгается по инициативе арендодателя с ДД.ММ.ГГГГ (последний день аренды ДД.ММ.ГГГГ). Представитель ФИО4, действующий на основании доверенности в свою очередь указал, что не согласен с данным основанием и договор аренды расторгается по инициативе арендатора.

ДД.ММ.ГГГГ нежилые помещения были переданы арендатором арендодателю согласно акту приема-передачи.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу части1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).\

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно части 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты (часть 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно части 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения (часть 3 указанной статьи).

Так, с учетом требований части 1 статьи 617 и статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации для ФИО4 обязательны все действия, совершенные ФИО6 в отношении договора аренды на момент перехода права собственности на недвижимое имущество.

Так, уже ДД.ММ.ГГГГФИО6 выразила свою волю на досрочное расторжение договора аренды, о чем уведомила арендодателя.

Намерения ФИО6 расторгнуть досрочно договор аренды подтверждаются также определением Алуштинского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ об оставлении без рассмотрения иска ФИО6 к ФИО5 об освобождении арендуемого нежилого помещения.

ФИО5 в свою очередь согласился с расторжением договора аренды, в свою очередь выразил свое намерение на досрочное расторжение договора аренды, о чем также уведомил ФИО6

Соглашением сторон, а также фактическими действиями договор аренды был расторгнут ДД.ММ.ГГГГ, нежилые помещения переданы и приняты арендодателю.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, арендная плата вносится непосредственно за фактическое пользование арендованным имуществом.

Как уже указывалось судом, договор аренды расторгнут ДД.ММ.ГГГГ, в этот же день имущество было передано арендодателю.

Как следует из пояснений сторон, текста искового заявления и условий договора, ФИО5 полностью внес арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, у истца отсутствуют основания истребовать арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, в данном случае то обстоятельство, что истец уведомил ответчика о намерении сохранить сложившиеся правоотношения, не имеют правого значения, поскольку ФИО5 с данным предложением не согласился, выразил свою волю на расторжение договора аренды, о чем известил ФИО4

С учетом изложенного, суд не усматривает оснований для удовлетворения требования о взыскании задолженности по арендной плате.

По требованию ФИО4 и встречному требованию ФИО5 о взыскании штрафа, суд приходит к следующему.

Оценивая последовательные действия арендодателя и арендатора, суд приходит к выводу, что и арендодатель и арендатор имели намерение досрочно расторгнуть договор аренды, о чем неоднократно выражали свою волю.

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды был расторгнут. Таким образом, при обоюдном намерении на расторжение договора, отсутствуют основания начисления штрафа в пользу одной из сторон договора.

С учетом изложенного требований ФИО4 и встречные требования ФИО5, не подлежат удовлетворению.

Что касается требования о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг и пени, то суд приходит к следующему.

Пунктом 2.2 договора аренды предусмотрено, что оплата коммунальных услуг (электроэнергия, отопление, водоснабжение) будет производится арендатором согласно выставленным счетам управляющей организации в срок до 12 числа текущего месяца за прошедший месяц. Оплата будет осуществляться путем перечисления денежных средств на расчетный счет управляющей организации от имени собственника недвижимого имущества (пункт 2.2 договора).

Согласно справке ТСН «Парковая 5» от ДД.ММ.ГГГГ задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг по адресу: Парковая, 5, пом. 604за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 31078 рублей 22 копейки и пени в сумме 18 рублей 40 копеек.

Из заявления от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО7, действуя на основании доверенности в интересах ФИО6 подтвердил, что получил от ФИО5 денежные средства в счет оплаты коммунальных услуг (электроэнергия, отопление, водоснабжение) за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. За счет указанных денежных средств была произведена оплата коммунальных услуг за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что ФИО7 действовал в интересах ФИО6 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой доверителем были предоставлены полномочия представлять интересы перед всеми физическими и юридическими лицами, по вопросам передачи в аренду апартаментов №, которые расположены в <адрес>, в том числе подавать и подписывать любые заявления и другие документы, совершать любые действия, связанные с выполнением доверенности.

Таким образом, несмотря на нарушение условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в части способа оплаты жилищно-коммунальных услуг, ФИО5 свою обязанность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги исполнил.

То обстоятельство, что ФИО7, действуя в интересах ФИО6 не в полном объеме внес платы за жилищно-коммунальные услуги, не может явиться основанием для повторно возложения на ответчика обязанности по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, в этой части истец не лишен возможности разрешить спор о внесении платы за жилищно-коммунальные услуги непосредственно с продавцом нежилых помещений – ФИО6

С учетом изложенного, требования ФИО4 о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

р е ш и л:

В удовлетворении иска ФИО4 Валерьевичу к ФИО5 о взыскании задолженности по арендной плате, штрафа, задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг и встречного иска ФИО5 к ФИО4 Валерьевичу о взыскании штрафа за досрочное расторжение договора аренды отказать.

Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через суд вынесший решение.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья И.В.Зинина