Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на условиях предварительного договора, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании сделки купли-продажи недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Истица ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2 с требованиями обязать ответчика заключить с ней договор купли-продажи 14/120 доли в общей долевой собственности на <адрес> по Невскому проспекту в Санкт-Петербурге на условиях предварительного договора от 25.12.2017 года; обязать ответчика сняться самому и обеспечить снятие с регистрационного учета по проданной комнате иных лиц.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи принадлежащих ей 14/120 долей (соответствует комнате размером 14,1 м 2.) в праве общей долевой собственности на <адрес> по Невскому проспекту в Санкт-Петербурге.

По условиям вышеуказанного договора ответчик обязался в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ продать истцу 14/120 доли в праве общей долевой собственности на <адрес> по Невскому проспекту в Санкт-Петербурге за 800000 рублей, сняться с регистрационного учета самому и обеспечить снятие с регистрационного учета по данной комнате иных лиц,

При заключении предварительного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ истица выплатила ответчику денежную сумму в размере 450000 рублей в качестве задатка (п. 1.4, договора).

ДД.ММ.ГГГГ истица передала ответчику письменное предложение о заключении договора купли-продажи и предложила явиться для этого в нотариальную контору по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ в 12.00 час.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик по вышеуказанному адресу для заключения договора купли-продажи не явился, договор между сторонами заключен не был, в то время как истица явилась в указанные в предложении время и место для заключения договора куши-продажи, о чем имеется нотариально удостоверенное свидетельство о нахождении гражданина в определенном месте от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку ответчик принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи 14/120 доли в праве общей долевой собственности на <адрес> по Невскому проспекту в Санкт-Петербурге на оговоренных в предварительном договоре условиях, у него возникла обязанность исполнить это обязательство надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, т.е. в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить с ней договор купли-продажи комнаты.

Поскольку ответчик от исполнения данной обязанности уклонился, истица была вынуждена обратиться в суд.

Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО2 предъявил к ФИО1 встречные исковые требования о признании недействительным предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ.

В обосновании встречного иска указал, что нуждался в деньгах, так как задолжал ООО «Альянс», долг этот образовался из-за того, что не мог своевременно вносить очередные платежи по договору займа, долг достиг большого размера. ДД.ММ.ГГГГ он встретился с ФИО1 по ее инициативе, она предложила ему займ в размере 400 000 рублей для погашения долга перед ООО «Альянс», в качестве условия получения им этого займа ФИО1 предложила продать принадлежащую истцу по встречному иску комнату. ФИО1 вместе с ним посетила ООО «Альянс», ознакомилась с документами, заплатила за истца ООО «Альянс.» 400 000 рублей, денег наличными истец не получал, при оплате 400 000 рублей не присутствовал, ФИО1 пошла одна к кассе, a когда возвратилась, сообщила, что заплатила эту сумму, после чего предложила подписать подготовленные ею документы: предварительный договор о продаже ответчиком жилплощади, и договор об ипотеке. В предварительном договоре была указана цена, за которую истец продает комнату - 800 000 рублей, вместе с 400 000 рублей займа это составило бы цену, указанную в качестве залога в договоре с ООО «Альянс» (1200 000 рублей), за такую сумму он был согласен продать свою комнату. ФИО1 во время переговоров и подписания документов поддерживала в истце такую уверенность, перед подписанием предварительного договора, он спросил ФИО1‚ о каких наличных деньгах идет речь в п. 1.4. договора, на что получил объяснения, что речь здесь идет о тех 400 000 рублях, которые она уже уплатила за него, a 50 000 рублей - это оплата работы адвоката, который готовил все документы, и эта сумма будет вычтена при окончательном расчете. После подписания предварительного договора, истец написал ФИО1 расписку на 400 000 рублей. Ссылка ФИО1 на п. 1.4. договора о том, что она выплатила истцу 450 000 рублей наличными несостоятельна, поскольку наличные деньги он не получал, расписки на такую сумму и не писал.

ДД.ММ.ГГГГ в офисе ООО «Альянс» были подписаны несколько Договоров, один из них - договор ипотеки, согласно которому сумма, которую выплатила за него ФИО1 ООО «Альянс» - 400 000 рублей, и на которую истец написал расписку. В договоре ипотеки содержится условие о том, что истец обязался возвратить сумму долга 400 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ, а в расписке, которую истец написал под диктовку ФИО1, срок возврата долга был указан - ДД.ММ.ГГГГФИО1 забрала y истца свидетельство на право собственности на жилплощадь, кадастровый паспорт на комнату, договор займа, заключенный с ООО «Альянс», документ об уплате долга, эти документы находятся у нее до сих пор.

После тщательного изучения документов по сделке и анализа поведения ФИО1, истец пришел к выводу о том, что его пытаются обмануть. на 450 000 рублей, и поэтому решил выплатить свой долг ФИО1 - 400000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ он предложил ФИО1 возвратить долг, однако она отказалась получать долг, заявив, что ей нужна комната.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 вручила истцу письменное предложение о заключении договора купли-продажи, во время этой встречи истец снова предложил ей возвратить сумму долга, но она отказалась получать деньги.

Истец по встречному иску указывает, что пошел на сделку с ФИО1 при стечении тяжелых жизненных обстоятельств, при реальной опасности возрастания долга перед OOO «Альянс», и потери жилья без надлежащей денежной компенсации, кроме того, сделка совершена им под влиянием обмана со стороны ответчицы, поскольку он предполагал, что продает свою комнату по цене 1 200 000 рублей (400 000 рублей - оплата задолженности и 800 000 рублей по договору купли-продажи).

ФИО1 не приложила к исковому заявлению договор ипотеки, заключенного сторонами, и расписку на 400 000 рублей, не указала в иске, что представляла договор ипотеки для государственной регистрации, но ей было отказано в государственной регистрации

Истец указывает, что согласно одному из условий договора ипотеки настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, по заключению настоящего договора.

Поскольку ФИО1 заключила с ним в тот же день до договора ипотеки предварительной договор о продаже им жилплощади, это положение договора ипотеки применимо и к предварительному договору о продаже жилплощади.

Истец полагает, что с его стороны имели место тяжелые жизненные обстоятельства, приведшие к заключению кабальной сделки, a co стороны ФИО1 использование этих обстоятельств, и применение обмана.

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО3, действующий на основании доверенности о ДД.ММ.ГГГГ сроком на 3 года, в судебное заседание явились, исковые требования поддержали, встречный иск не признали.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательстве извещен, доверил представление своих интересов ФИО4

Представитель ответчика ФИО4, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание явился, исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях, поддержал встречные исковые требования.

3-е лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательстве извещена, ранее давая объяснения в судебном заседании, пояснила, что намерение приобрести 14/120 долей в праве общей долевой собственности на <адрес> по Невскому проспекту в Санкт-Петербурге по цене 800 000 рублей не намерена.

3-и лица ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие 3 лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, покупателем, и ФИО2, продавцом, был заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

При этом предметом основного договора являлась обязанность продавца передать в собственность покупателю 14/120 долей в праве общей долевой собственности на <адрес> по Невскому проспекту в Санкт-Петербурге, принадлежащие ему на праве собственности, и обязанность покупателя принять доли в собственность.

В соответствии с п. 1.3 предварительного договора цена доли составляет 800 000 рублей, срок до которого стороны обязаны подписать основной договор – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, расходы по государственной регистрации основного договора и перехода права собственности несет покупатель, до момента заключения основного договора продавец принимает на себя обязательства сняться с регистрационного учета и обеспечить снятие с учета иных зарегистрированных лиц.

Согласно п. 1.4 предварительного договора в счет причитающихся платежей по основному договору покупатель выплатил продавцу задаток 450 000 рублей, задаток выплачен наличными денежными средствами до подписания настоящего предварительного договора.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор займа, по условиям которого ФИО2 получил от ФИО1 денежную сумму на условиях займа в размере 400 000 рублей с обязанностью вернуть до ДД.ММ.ГГГГ Заключение договора займа подтверждается распиской ФИО2, факт написания которой он не оспаривает.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, залогодержателем, покупателем, и ФИО2, залогодателем, был заключен договор ипотеки (залога недвижимости), в обеспечение выполнения условий договора денежного займа, заключенного в Санкт-Петербурге ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, согласно которому ФИО2 получил от ФИО1 сумму займа в размере 400 000 рублей и обязался возвратить в срок до ДД.ММ.ГГГГ, в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения залогодателем своих обязательств по договору денежного займа от ДД.ММ.ГГГГ, залогодержатель имеет право преимущественно перед другими кредиторами залогодателя получить удовлетворения своих денежных обязательств из стоимости заложенного имущества. Предметом залога (ипотеки) являются принадлежащие залогодателю 14/120 долей в праве общей долевой собственности на <адрес> по Невскому проспекту в Санкт-Петербурге, которые оцениваются сторонами в 800 000 рублей. Залогодатель гарантирует, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 направила ФИО2 заявление о зачете встречных однородных требований в порядке ст. 410 ГК РФ, которым уведомляла о зачете встречных однородных требований о возврате ФИО2 суммы займа (в части) по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в размере 350 000 рублей и ее обязательства по уплате покупной стоимости 14/120 долей в праве общей долевой собственности на <адрес> в Санкт-Петербурге в размере 350 000 рублей.

Заявление о зачете было направлено в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ, а также ДД.ММ.ГГГГ вручено представителю ФИО2ФИО4, действующему на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, что не оспаривается ответчиком.

В силу статьи 410 ГК РФ - обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Из смысла вышеуказанной нормы права следует, что зачет является односторонней сделкой, направленной на прекращение прав и обязанностей, для которой необходимо и достаточно выражения воли одной стороны, при этом для прекращения обязательства зачетом необходимо наличие определенных условий: зачитываемые требования должны быть встречными, однородными, способными к исполнению.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что в связи с получением ФИО2 уведомления о зачете встречных однородных требований от ДД.ММ.ГГГГ произошел зачет встречных требований ФИО2 по денежному обязательству, возникшему из договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, о возврате 400 000 рублей, и требований ФИО1 по денежному обязательству, возникшему из предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о выплате оставшейся части стоимости приобретаемых долей в праве общей долевой собственности в размере 350 000 рублей.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что обязательства ФИО1 по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ выполнены в полном объеме.

При этом суд не принимает возражения ФИО2 о том, что расписка от ДД.ММ.ГГГГ о получении им денежных средств в размере 400 000 рублей подтверждается получение денежных средств по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования расписки ФИО2 о получении денежных средств от ФИО1 в размере 400 000 рублей и п. 1.4 предварительного договора, согласно которому ФИО1 выплатила ФИО2 в счет причитающихся платежей денежную сумму в размере 450 000 рублей, суд приходит к выводу о том, что данные денежные обязательства имеют разную правовую природу и различный размер. Расписка подтверждает получение денежных средств по договору займа, а соответственно не может подтверждать исполнение обязательств покупателя по предварительному договору купли-продажи, поскольку данный платеж не имеет признака возвратности, как в случае с заемными средствами.

Каких-либо доказательств, опровергающих данные выводы, ФИО2 суду не представил.

Также судом не принимаются его доводы о безденежности договора займа от ДД.ММ.ГГГГ по тем основаниям, что данными денежными средствами ФИО1 самостоятельно произведена оплата его долга перед ООО «Альянс», наличных денежных средств от ФИО1 он не получал, поскольку достоверных доказательств безденежности договора займа он суду не представил, ФИО1 в своих возражениях данное обстоятельство оспаривает. При этом суд исходит из того, что не имеет правового значения то обстоятельство каким образом истец распорядился переданными ему денежными средствами.

Истец по встречному иску ФИО2, оспаривая действительность предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, указывает, что сделка совершена им под влиянием обмана со стороны ответчицы, поскольку он предполагал, что продает свою комнату по цене 1 200 000 рублей (400 000 рублей - оплата задолженности и 800 000 рублей по договору купли-продажи), а также при стечении тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях.

В соответствии с частями 2, 3 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Исходя из смысла указанной нормы, под обманом понимается намеренное введение в заблуждение участника сделки его контрагентом или иным лицом, непосредственно заинтересованным в данной сделке. При этом обман может касаться не только элементов самой сделки, но и затрагивать обстоятельства, находящиеся за ее пределами, в частности относиться к мотиву сделки.

При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли стороны сделки (потерпевшего) происходит не свободно, а вынуждено, под влиянием недобросовестных действий другого лица (контрагента), заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного (искаженного) представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки.

Как следует из материалов дела, текст предварительного договора купли-продажи составлен в простых и понятных выражениях, в нем отражены все существенные условия договора, содержание договора одобрено истцом путем его подписания.

При подписании предварительного договора купли-продажи у ФИО2, как у продавца, возражений относительно его условий не имелось.

При этом ФИО2 указывает во встречном иске на свое желание распорядиться принадлежащей ему собственностью, ссылаясь лишь на несогласие с ценой договора.

Однако цена договора указана в тексте однозначно и не может трактоваться как-то иначе.

Его доводы о том, что он полагал, что при оплате покупателем цены договора не должна учитываться денежная сумма, полученная им по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, не имеют правового значения, поскольку в данном случае у ФИО1 имелось право на зачет встречных однородных требований, которое она реализовала.

Доказательств того, что ФИО2 имел намерение возвратить денежные средства, полученные по договору займа, суду не представлено, при этом доводы истца по встречному иску об отказе ФИО1 получить от него долг не принимаются судом, поскольку в данном случае он не лишен был права поместить данную сумму на депозит нотариуса и сообщить об этом займодавцу. Уведомление о взаимозачете было получено представителем ФИО2ДД.ММ.ГГГГ, однако до указанной даты ФИО2 никаких реальных действий по возврату долга не предпринимал, а соответственно ФИО1 правомерно реализовала свое право на взаимозачёт.

Доказательств, достоверно свидетельствующих о наличии обмана со стороны покупателя при совершении сделки, ФИО2 суду не представил.

В силу установленного правового регулирования граждане свободны в приобретении и осуществлении гражданских прав и обязанностей, руководствуясь своей волей и действуя в своем интересе, в том числе посредством вступления в договорные правоотношения. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами (ст. ст. 1, 421, 434 ГК РФ).

Подписав предварительный договор купли-продажи долей в общей долевой собственности, ФИО2 подтвердил, что ознакомлен с условиями основного договора и согласен с ними, в том числе с ценой данного договора.

Также ФИО2 не представлено доказательств того, что стоимость реализуемых им долей в праве общей долевой собственности на квартиру существенно ниже рыночной стоимости данного имущества.

Доказательств, объективно свидетельствующих о наличии обстоятельств, с которыми положения п. 3 ст. 179 ГК РФ связывают заключение предварительно договора на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), ФИО2 в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является действительной сделкой, оснований для удовлетворения встречного иска ФИО2 суд не усматривает.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик по вышеуказанному адресу для заключения договора купли-продажи не явился, договор между нами заключен не был, в то время как истица явилась в указанные в предложении время и место для заключения договора куши-продажи, о чем имеется нотариально удостоверенное свидетельство о нахождении гражданина в определенном месте от ДД.ММ.ГГГГ.

Проанализировав указанное положение предварительного договора, а также установленные по делу обстоятельства, соблюдение требований о преимущественном праве при продаже доли в общей совместной собственности, суд приходит к выводу о правомерности требований ФИО1 об обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры, поскольку со стороны ФИО2 имеет место уклонение от его заключения.

Ha основании изложенного, и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ‚ суд,

РЕШИЛ:

Обязать ФИО2 заключить c ФИО1 договор купли-продажи 14/120 долей в праве общей долевой собственности на <адрес> по Невскому проспекту в Санкт-Петербурге на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в сумме 11 200 рублей.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении заявления ФИО2 к ФИО1 о признании сделки купли-продажи недействительной отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца путем подачи жалобы через Смольнинский районный суд <адрес>.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: О. М. Азизова