Гражданский кодекс часть 1

12 августа 2021 года рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Волгограде гражданское дело по иску Департамента муниципального имущества администрации Волгограда к ФИО1 ФИО10 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,

У С Т А Н О В И Л :

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда обратился в суд с иском к ответчику ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

В обосновании иска указал, что 28 мая 2002г. между администрацией Волгограда и ИП ФИО2 заключен договор аренды № 4144 земельного участка площадью 502 кв.м., расположенного по <адрес>, для эксплуатации двух павильонов-магазинов «Автозапчасти».

Договор аренды земельного участка № 4144 от 28 мая 2002 года прекращен 27 февраля 2019 года, однако фактически земельный участок не был передан Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда.

В соответствии с п.2.4 договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно выписке из ЕГРН с 09 ноября 2016г. ФИО1 является собственником объекта недвижимости находящегося на спорном земельном участке.

В соответствии с требования земельного законодательства использование земли является платным.

Между тем, несмотря на факт использования земельного участка, ответчик не производил оплату платежей за пользование земельным участком, в связи с чем, за период с 27 сентября 2019г. по 31 декабря 2020г. образовалась задолженность в размере 294 990,40 руб.

За просрочку платежей ответчику начислена неустойка за период с 27 сентября 2019г. по 31 декабря 2020г. в размере 65 246,77 руб.

Общая сумма задолженности составила 360 237,17 руб., которая ответчиком до настоящего времени не уплачена.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с иском в суд.

В этой связи, просит взыскать с ответчика указанную сумму задолженности.

Представитель истца Департамента муниципального имущества администрации Волгограда надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие, требования поддерживает.

Ответчик ФИО1, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, причин неявки не сообщил.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, представил отзыв, согласно которому исковые требования не признал, просил суд в их удовлетворении отказать. ФИО1, приобретая в собственность 09 ноября 2016 года незавершенный объект строительством со степенью готовности 89%, расположенный по адресу: <адрес> не знал, что решением Красноармейского районного суда г. Волгограда от 14 апреля 2011 года ФИО4 был обязан снести строящийся объект и освободить занятый этим объектом земельный участок, приведя его в пригодное для использование состояние. Доказательств прекращения срока действия договора аренды земельного участка до приобретения права собственности на спорный объект недвижимости ФИО1 истцом не представлено. Поскольку спорное нежилое помещение было предоставлено в пользование другому лицу, которого обязали снести спорный объект, следовательно правовые основания для продления договора аренды отсутствовали. На обращения ответчика с просьбой о заключении договор аренды на его имя истец не реагировал. Истец уклонился от приемки арендованного имущества, чем допустил злоупотребление правом и поступил как недобросовестный арендодатель. К тому же считает, что начало периода требования по неустойке определено неверно, поскольку договор аренды был прекращен 27 февраля 2019 года. Истцом не представлено доказательств направления и получения требования ответчиком. Просил снизить размер начисленной неустойки в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ.

Представитель третьего лица Администрации Волгограда в судебное заседание не явился, причин неявки не сообщил.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пп.7 п.1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с п.1 ст.65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как следует из статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В судебном заседании установлено, что 28 мая 2002г. между администраций Волгограда и ИП ФИО2 заключен договор аренды сроком на три года земельного участка площадью 502 кв.м., расположенный по <адрес> для эксплуатации двух павильонов-магазинов «Автозапчасти».

Дополнительным соглашением № 1 к договору аренды от 28 мая 2002 года № 4144 земельного участка от 09 ноября 2012 года срок действия договора аренды с ФИО4 продлен до 06 июля 2015 года.

Согласно выписки из ЕГРН ответчик ФИО1 с 09 ноября 2016 года является собственником объекта недвижимости находящегося на спорном земельном участке.

П. 7.5 дополнительного соглашения № 1 к договору аренды от 28 мая 2002 года № 4144 земельного участка от 09 ноября 2012 года предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на тех те условиях. В этом случае стороны вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц.

Таким образом, ответчик ФИО1, являясь собственником объекта недвижимости, приобрел право на использование соответствующей части земельного участка, занятой недвижимым имуществом.

В этой связи, учитывая использование земельного участка, ответчик обязан производить арендную плату.

В силу ч.2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Учитывая, что ответчик продолжал пользоваться земельным участком, договор аренды земельного участка считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

На основании ч.1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы отражены в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 05.05.2017) "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации". К договору аренды заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок не был еще установлен.

В соответствии с п.2.12 Постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 г. № 469-п «об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участка, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» в случае если кадастровая стоимость земельного участка не определена, применяется произведение среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен такой земельный участок, утвержденного приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области (далее именуется - приказ комитета), и площади земельного участка.

Если не определена величина среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, передаваемый в аренду, ее значение принимается равным утвержденному приказом комитета среднему значению удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, граничащего с кадастровым кварталом, в котором расположен земельный участок. В случае если кадастровый квартал, в котором расположен земельный участок, граничит более чем с одним кадастровым кварталом населенного пункта, среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости такого земельного участка принимается равным минимальному из утвержденных приказом комитета значений удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастровых кварталов населенных пунктов, граничащих с кадастровым кварталом, в котором расположен земельный участок, передаваемый в аренду.

Из п. 2.1.1. порядка следует, что размер арендной платы рассчитывается по следующей формуле А = С х Кмд х Кказ где: А - величина арендной платы; С – рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности – 1 928 182 рублей; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка = 0,0859 (установлен приказом комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 05.02.2019г. № 4н «Об установлении коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2019 год»; Кказ - коэффициент коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости = 1 (установлен постановлением администрации Волгограда от 11.06.2019г. № 652 «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в административных границах городского округа город-герой Волгоград»).

При этом, с 15 февраля 2020 года коэффициент минимальной доходности земельного участка – 0,0802, установленный нормативным правовым актом комитета экономической политики и развития Волгоградской области (установлен приказом комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 04.02.2020г. № 4н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка, применяемого для расчета арендной платы на земельные участки»)

Таким образом, размер годовой арендной платы за 2019 год составляет 165 630,83 рублей из расчета (1 928 182 х 0,0859 х 1), а за 2015 года 154 640,20 рублей из расчета (1928282 х 0,0802 х 1).

В этой связи, расчет арендной платы по указанной методике, с учетом произведенных платежей свидетельствует о наличии у ответчика задолженности за указанный в иске период времени.

Согласно п. 2.4 договора аренды арендная плата вносится ежемесячно равными платежами до 10-го числа месяца следующего за отчетным.

В силу п.2.7 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в Российской федерации законодательных актов.

Доказательств погашения задолженности в полном объеме либо в части стороной ответчика представлено не было. Оспаривая расчет задолженности, стороной ответчика контрасчет не представлен.

Исходя из изложенного, суд признает расчет истца законным и основанным на вышеприведенных нормативных актах, приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за период с 27 февраля 2019 года по 31 декабря 2020 года в сумме 294 990,40 руб.

В связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по договору аренды ответчику обоснованно начислена неустойка за период с 27 февраля 2019 года по 31 декабря 2020 года в размере 65 246,77 руб.

В соответствии с требованиями ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку условия арендного обязательства ответчиком надлежащим образом не исполнялись, на основании оценки собранных по делу доказательств в их совокупности суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Обстоятельств, которые бы освобождали ответчика от внесения платы за пользование земельным участком, установлено не было.

Доводы представителя ответчика не нашли своего подтверждения в судебном заседании, поскольку опровергаются представленными стороной истца в материалы дела доказательствами.

Вместе с тем, при рассмотрении спора, представителем ответчика по доверенности ФИО3 заявлено ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ, рассматривая которое суд приходит к выводу об отсутствии оснований для снижения неустойки.

Действительно, в соответствии с п.1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной нестойки.

Снижение неустойки и установление критериев ее соразмерности последствиям нарушенного обязательства определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства представителя ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, поскольку стороной ответчика не представлено допустимых и достоверных доказательств несоразмерности неустойки.

По мнению суда, размер неустойки является соразмерной последствиям нарушения обязательства.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесённые судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобождён, взыскиваются с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворённой части исковых требований.

Учитывая, что при подаче искового заявления истец был освобождён от уплаты госпошлины и материальные требования истца судом удовлетворены, суд находит необходимым взыскать с ответчика в доход государства государственную пошлину.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Департамента муниципального имущества администрации Волгограда к ФИО1 ФИО11 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки – удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 ФИО12 в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда задолженность по арендной плате за период с 27 февраля 2019 года по 31 декабря 2020 года в размере 294 990,40 руб., неустойку за просрочку платежа за период с 27 февраля 2019 года по 31 декабря 2020 года в размере 65 246,77 руб., а всего 360 237 (триста шестьдесят тысяч двести тридцать семь тысяч) рублей 17 коп.

Взыскать с ФИО1 ФИО13 государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования городской округ город герой-Волгоград в размере 6 802 руб. 37 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Красноармейский районный суд г. Волгограда в течение месяца со дня принятия решения в окончательно форме.

Председательствующий Ковалев А.П.

Мотивированное решение изготовлено 17 августа 2021 г.

Председательствующий Ковалев А.П.