Гражданский кодекс часть 1

ФИО1, ФИО5 обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений. В обоснование иска указали, что в начале .... года по инициативе ФИО4 состоялось общее собрание собственников нежилых помещений в доме № .... в форме заочного голосования. Впоследствии инициатором общего собрания было сообщено, что решения по всем вопросам, отраженным в бюллетенях для голосования, приняты. Однако, предоставить копию протокола, в котором содержатся результаты голосования собственников, ФИО4 отказался. Они считают данное решение общего собрания недействительным, так как инициатор проведения общего собрания ФИО4 при постановке вопроса о выборе метода голосования: 1 собственник-1 голос нарушил права остальных сособственников, из-за чего все решения приняты незаконно, так как собственники должны голосовать в соответствии с принадлежащими им на праве собственности объектами недвижимого имущества. Просят признать недействительным протокол и решение общего собрания собственников нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: город ...., принятом в форме заочного голосования по вопросам: избрание председателем ФИО4, секретарем .....; выбор метода голосования: 1 собственник- 1 голос; возложение на секретаря и председателя функций -счетной комиссии;- определение порядка принятия решения, обязательного для всех собственников здания; передача управления эксплуатацией здания УК ООО «....»; выбор уполномоченного лица для подписания договора с УК ООО «....»; вопрос о праве собственников здания на использование сетей водоснабжения, канализации, электроснабжения и тепла; предоставление доступа представителям УК ООО «....» в помещения электрощитовой, теплового узла и узла ХВС и назначение ответственного за доступ; об использовании кровли здания для размещения оборудования собственников.

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены в установленном законом порядке, в заявлении просили рассмотреть дело без их участия.

Представитель истцов ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить. Пояснил, что согласно ст. 45 Жилищного кодекса РФ, при голосовании подсчитываются голоса согласно занимаемой на праве собственности площади. Истцы владеют более 25 % спорной площадью по улице ..... ФИО7 является собственником значительной доли спорной площади и имеет право управления зданием с .... года. Исходя из общей площади 1 голос - 1 метр. В ходе общего собрания не был соблюден кворум.

Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены в установленном законом порядке, представили заявления о рассмотрении дела без их участия.

Представитель ответчиков ФИО8 в судебном заседании исковые требования истцов не признала, просила в иске отказать. Пояснила, что истцам принадлежит более 25 % от общей спорной площади здания. Спорное здание не находится в совместной собственности. Было принято решение о передаче управления спорным зданием ООО «....», однако ООО «.... время они отказались осуществлять управление, управляющей компанией является ООО «....». В судебном порядке в настоящее время рассматривается ряд дел об оспаривании прав собственности ФИО2, ФИО9 и иных собственников на имущество фактически общего пользования, однако в настоящее время решение не принято. При голосовании мнение истцов на результат решения общего собрания никак не повлияло, их интересы не затронуты. Процедура голосования 1 собственник - 1 голос, в этой части возможно и была не в соответствии с действующим законодательством, однако это произошло от незнания законодательства и кворум необходимый для поведения собрания был. Кроме того, в настоящее время, поскольку решался именно вопрос об управлении спорным зданием ООО «....», которое управляющей компанией фактически не стало, вопрос о законности данного решения не имеет значения.

Третьи лица ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО7, ФИО19, ООО «Офорт», ООО «Промсфера», ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО9, ФИО23, ФИО24 в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены в установленном законом порядке, в заявлении ФИО13, ФИО9, ФИО7, ООО «Бизнес-право» просят рассмотреть дело без их участия. ФИО13 полагается на усмотрение суда при вынесении решения, ФИО9, ФИО7, ООО «Бизнес-право» в письменном заявлении поддержали исковые требования.

Суд, выслушав доводы представителя истцов, представителя ответчика, исследовав материалы дела, считает иск подлежащим удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником нежилых помещений площадью 8 кв.метров, 111,8 кв.метров, 422,3 кв.метров, 23,7 кв.метров, расположенных по адресу: город ..... ФИО2 является собственником нежилых помещений площадью 23,7 кв.метров, 122,3 кв.метров, 116,6 кв.метров, 110,6 кв.метров, 248 кв.метров, 140,6 кв.метров, расположенных по адресу: город ....», что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права 34 .... что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13 января 2011 года, копией технического паспорта здания и не оспаривалось сторонами в судебном заседании. Сведений об изменении площади владения указанной недвижимостью на праве собственности истцами сторонами в судебном заседании не представлено.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от .... года иными собственниками спорого нежилого помещения, расположенного по адресу: город .... являются: ООО «ПРОМСФЕРА», площадью 27,2 кв. метров; ФИО22, ФИО21, площадью 30,9 кв.метров, 24 кв.метров по 1/2 доли; ООО «ОФОРТ» площадью 24,5 кв.метров, 25,9 кв.метров; ФИО9, площадью 36 кв.метров; 45,6 кв.метров, 10,3 кв.метров, ФИО12, площадью 25 кв.метров; ФИО25, площадью 37,7 кв.метров; ФИО2, ФИО26, площадью 110,6 кв.метров, 140,6 кв.метров, 121,6 кв.метров, по 1/2 доли, ФИО13, площадью 34,4 кв.метров; 7,3 кв.метров; ФИО17, площадью 22,3 кв.метров; ФИО11, площадью 39,5 кв.метров; ООО «Бизнес-право», площадью 89,4 кв.метров; ФИО19, площадью 14,6 кв.метров; ФИО10, площадью 13,4 кв.метров; ФИО21, площадью 37 кв.метров; 20,5 кв.метров; ФИО3, площадью 26,5 кв.метров; 48,5 кв.метров, 65,2 кв.метров, 78,5 кв.метров, 20,9 кв.метров, 36,6 кв.метров, ФИО7, площадью 48 кв.метров, 47,1 кв.метров, 29,8 кв.метров; ФИО16, ФИО15, площадью 22,9 кв.метров по 1/2 доли; ФИО23, площадью 146,7 кв.метров; ФИО2 - 1/2 доля, ФИО26 - 3/8 доли, ФИО27 - 1/8 доли, площадью 23,7 кв.метров; 109,3 в.метров, ФИО24, площадью 27,2 кв.метров; ФИО28, площадью 21,5 кв.метров; 55,2 кв.метров; ФИО1 - 1/3 доли, ФИО7 - 2/3 доли, площадью 16,5 кв.метров; 9,8 кв.метров, 346,8 кв.метров, ФИО14, площадью 166,5 кв.метров, ФИО2 - 1/2 доли, ФИО7 - 1/2 доли площадью 248 кв.метров, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от .... года.

Кроме того, право собственности спорного нежилого помещения ФИО2, ФИО1, ФИО7 подтверждается копиями договора купли-продажи нежилого помещения от .... года, определением Волжского городского суда от .... года, копией договора № .... купли-продажи нежилого помещения от .... года, копией определения .... суда от .... года, копией соглашения о разделе имущества, находящегося в долевой собственности от .... года, сообщением МУП «Бюро технической инвентаризации» от .... года.

Управление нежилым помещением, расположенным по адресу: город .... осуществляет ООО «....», зарегистрированное в Едином государственном реестре юридических лиц .... года. Директором Общества является ФИО27, учредителями указанного являются: ФИО27, ФИО1 Наименование вида деятельности: управление недвижимым имуществом, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 11 апреля 2011 года.

ФИО4, действуя по доверенности от участника долевой собственности здания, находящегося по ул. ....» ФИО3, являлся инициатором общего собрания собственников нежилых помещений, расположенных по адресу город .... в форме заочного голосования.

Как усматривается из копии протокола общего собрания собственников здания по улице .... от .... года, в общем собрании участвовали: ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО3, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО7, ФИО19, ООО «Офорт», ООО «Промсфера», ФИО20 В собрании не приняли участия: ФИО21, ФИО22, ФИО2, ФИО1, ФИО9, ФИО23, ФИО24 По вопросу выбора метода голосования: 1 собственник - 1 голос, проголосовали «За» - 14, «Против» - 2, «Воздержался» -0; по вопросу определения порядка принятия решения обязательного для всех собственников здания: 51 % собственников считать достаточным для того, чтобы считать собрание состоявшимся: проголосовали «За» - 14, «Против» - 2, «Воздержался» -0;

Как видно из бюллетеней для голосования инициатор общего собрания ФИО4 на решение общего собрания собственников нежилых помещений вынес следующие вопросы:

избрание председателем ФИО4, секретарем .....;

выбор метода голосования: 1 собственник- 1 голос;

возложение на секретаря и председателя функций счетной комиссии;

определение порядка принятия решения, обязательного для всех собственников здания;

передача управления эксплуатацией здания УК ООО «....»;

выбор уполномоченного лица для подписания договора с УК ООО «....»;

вопрос о праве собственников здания на использование сетей водоснабжения, канализации, электроснабжения и тепла;

предоставление доступа представителям УК ООО «....» в помещения электрощитовой, теплового узла и узла ХВС и назначение ответственного за доступ:

об использовании кровли здания для размещения оборудования собственников.

Между тем, из свидетельств о государственной регистрации права собственности на помещения видно, что собственники данного здания общей площадью 2481 кв.метров имеют помещения различной площади и, следовательно, разные доли в праве общей долевой собственности здания. В частности, ФИО1 имеет в собственности помещения площадью 250,57 кв.м (10,1% доли); ФИО5 - 380,9 кв.м (15,35% доли), что соответственно составляет 25,45%.

Лица не принявшие участие в голосовании ФИО21, ФИО22, ФИО9, ФИО23, ФИО24 также имеют на праве собственности в общей сложности 322,3 кв.метров (ФИО21- 1\2 доля в общей долевой собственности 30,9 кв.метров, 37 кв.метров, 1\2 доля в общей долевой собственности 24 кв.метров, 20,5 кв.метров, ФИО22 - 1\2 доля в общей долевой собственности 30,9 кв.метров, 1\2 доля в общей долевой собственности 24 кв.метров, ФИО9 - 36 кв.метров, ФИО23 - 146,7 кв.метров, ФИО24 -27,2 кв.метров), что составляет 12,9 % голосов, что также подтверждается копией технического паспорта, выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от .... года.

Лица принявшие участие в голосовании ФИО18 и ФИО7 владеющие на праве собственности в общей сложности 125,45 кв.метров и 494 кв.метров соответственно согласно копиям решения проголосовали «против» вопросов поставленных на голосование, что составляет 5,1% и 19,9% голосов соответственно, а всего 25%.

Также из представленных копий решений собственников по вопросам, поставленным на голосование в решении ФИО18, ФИО7, ФИО17, не указана площадь помещения, принадлежащая на праве собственности и основания владения, что подтверждается копиями решений.

Исследовав обстоятельства дела, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворить исковые требования по следующим основаниям.

На основании ч.1 ст.6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно ст. 247 ГК РФ:

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В силу ст.249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Не основании ст. 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Таким образом, судом достоверно установлено, что выбранный метод голосования является незаконным, нарушающим права собственников по владению и пользованию общей долей собственности.

Суд считает, что ссылка истцов на нарушение порядка созыва и процедуры проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренных положениями действующего законодательства, является состоятельной, поскольку из представленных доказательств следует, что в собрании приняли участие собственники, обладающие правом собственности на 1331,45 кв.метров, то есть 1331,45 голосом, однако учитывая неучастие в собрании истцов имеющих 25,45% голосов, лиц, принявших участие в голосовании ФИО18 и ФИО7, однако проголосовавших «против» вопросов, поставленных на голосование, что составляет 5,1% и 19,9% голосов соответственно, а всего 25%, лиц не принявших участие в голосовании ФИО21, ФИО22, ФИО9, ФИО23, ФИО24, что составляет 12,9 % голосов, при этом материалы дела не содержат сведений об извещении указанных лиц о проведении собрания, что свидетельствует о нарушении их прав на принятие решения по вопросам пользования имуществом.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что при проведении общего собрания собственников помещений по адресу: город ...., проведенного в форме заочного голосования, был нарушен порядок созыва и процедуры проведения общего собрания собственников помещений, собрание проведено с нарушением действующим законодательством, в частности отсутствуют сведения об извещении всех собственников о проведении собрания, а выбранный метод голосования является незаконным, нарушающим права собственников по владению и пользованию общей долей собственности, в связи с чем суд считает необходимым признать недействительным протокол и решение общего собрания собственников нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: город ...., принятом в форме заочного голосования по вопросам: избрание председателем ФИО4, секретарем .... выбор метода голосования: 1 собственник- 1 голос; возложение на секретаря и председателя функций счетной комиссии; определение порядка принятия решения, обязательного для всех собственников здания; передача управления эксплуатацией здания УК ООО «....»; выбор уполномоченного лица для подписания договора с УК ООО «....»; вопрос о праве собственников здания на использование сетей водоснабжения, канализации, электроснабжения и тепла; предоставление доступа представителям УК ООО «....» в помещения электрощитовой, теплового узла и узла ХВС и назначение ответственного за доступ; об использовании кровли здания для размещения оборудования собственников.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным протокол и решение общего собрания собственников нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: город ...., принятом в форме заочного голосования по вопросам: избрание председателем ФИО4, секретарем .....; выбор метода голосования: 1 собственник- 1 голос; возложение на секретаря и председателя функций счетной комиссии; определение порядка принятия решения, обязательного для всех собственников здания; передача управления эксплуатацией здания УК ООО «....»; выбор уполномоченного лица для подписания договора с УК ООО «....»; вопрос о праве собственников здания на использование сетей водоснабжения, канализации, электроснабжения и тепла; предоставление доступа представителям УК ООО «....» в помещения электрощитовой, теплового узла и узла ХВС и назначение ответственного за доступ; об использовании кровли здания для размещения оборудования собственников.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд в течение 10 дней.

Судья: подпись.

Справка: мотивированное решение суда составлено 16 мая 2011 года (14 мая 2011 года, 15 мая 2011 года - выходные дни).

Судья: подпись.