Гражданский кодекс часть 1

Ленинский районный суд г.Н.Новгород в составе председательствующего судьи Гороховой А.П., при секретаре Зуевой О.А., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "МОДУС" к ФИО1 о взыскании стоимости услуг, штрафа процентов, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании стоимости услуг, штрафа процентов, судебных расходов, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ г. между ООО «МОДУС» и ФИО2 был заключен Договор на оказание услуг продавцу недвижимости (далее - "Договор").

Согласно п. 1.1. Договора Продавец намерен продавать квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, находящуюся на 2 этаже 5-этжного кирпичного дома, состоящую из 1 жилой комнаты, общей площадью 24, 1 кв.м., в том числе жилой 23,2 кв.м. и поэтому заключает настоящий договора с агентом недвижимости ООО «МОДУС» с целью получения услуг по успешному совершению сделки купли-продажи и передачи собственности.

Согласно п. 1.2. Договора Продавец предоставил право агентству недвижимости «МОДУС» рекламировать свою квартиру (комнату, дом) в средствах массовой информации. В соответствии с п. 2.1.2. Договора «Исполнитель» обязуется прилагать все усилия для продажи ее честным и законным путем, в сроки, указанные в данном договоре; защищать «Продавца» во всех случаях, имеющих отношение к успешному завершению сделки; своевременно информировать «Продавца» о всех сведениях, известных ему в отношение сделки с квартирой.

В свою очередь, согласно п. 2.2. Договора «Продавец» обязуется: продать квартиру (комнату, дом) по цене, указанной ниже, и не изменять цену в большую сторону; предоставлять агентству недвижимости все документы и сведения, необходимые для выполнения данного договора; с момента подписания настоящего договора не вступать в прямые отношения с покупателем, представителями покупателя, агентами фирмы, представляющими интересы покупателя, или агентами других фирм относительно указанной выше квартиры, не заключать аналогичных договоров на продажу указанного выше недвижимого имущества с агентами других фирм, не заключать договор купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости без участия и содействия по недвижимости ООО «МОДУС».

Согласно п. 1.4. Договора выполнение обязательств по настоящему договору поручалось агенту ФИО3.

Согласно п. 3.4. Договора стоимость услуг агентства оплачивает Покупатель. Данное обстоятельство было известно Ответчику в момент заключения Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ г., ей не оспорено, протокол разногласий Истцу не направлялся.

В соответствии с прейскурантом ООО «МОДУС» стоимость агентских услуг по продаже квартиры составляет 60000 рублей.

ООО «МОДУС» обязательства по Договору были исполнены надлежащим образом и в полном объеме.

Так, - агентом компании были проведены переговоры с продавцом, продавец с информацией фирмы, в том числе со стоимостью агентских слуг; также был ознакомлен с ценами на рынке недвижимости;

- агентом был подготовлен текст рекламного объявления, подано рекламное объявление в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", велся учет количества просмотров рекламы в интернете;

- далее, агентом велись телефонные и очные переговоры с потенциальными покупателями, в ходе которых он предоставлял последним информацию о квартире, неоднократно договорился о просмотре квартиры и организовывал такие просмотры;

- С Ответчиком велись переговоры о снижении стоимости квартиры, подготовлен текст Соглашения, ДД.ММ.ГГГГ г. между Истцом и Ответчиком было заключено соглашение об авансе, ФИО1 была ознакомлена с текстом Договора на оказание услуг продавцу недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ., согласилась с его условиями, что подтверждается собственноручно подписанным Ответчиком Соглашения об авансе;

- агент консультировал Ответчика и продавца о том, какой пакет документов необходим для заключения предварительного и основного договора, а также для регистрации права собственности;

- повторно осуществил проверку документов на квартиру, представленных продавцом на момент принятия покупателем решения о покупке, на предмет их достаточности для подписания предварительного договора на приобретение квартиры;

- оказал содействие продавцу в сборе документов, необходимых для подписания договора купли-продажи;

- агентом ООО «МОДУС» был составлен предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. <адрес>, общей площадью 24, 1 кв.м, на сумму 930 000 рублей, на условиях, согласованных продавцом и покупателем;

- пакет документов с предварительным договором купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ был направлен в адрес агентства Ответчика - ООО «Профит-Нижний Новгород» и банк, где Ответчиком была получена ипотека, что подтверждается электронной перепиской.

В указанный пакет документов входят:

1. Правоустанавливающие документы на квартиру;

2. Свидетельство о праве собственности на квартиру;

3. Выписка из лицевого счета;

4. Кадастровый паспорт на квартиру;

5. Паспортные данные на продавца.

Таким образом, агентом ООО «МОДУС» ФИО3 был найден покупатель на указанную квартиру - ФИО1.

ДД.ММ.ГГГГ. в целях обеспечения и исполнения договора купли-продажи квартиры Продавца между ООО «МОДУС» и Ответчиком было заключено соглашение об авансе (далее «Соглашение»).

Согласно п. 6 Соглашения размер аванса составил 20 000 рублей.

Сторонами также была согласована стоимость квартиры - 930 000 рублей (п. 2 Соглашения).

Согласно п. 1 Соглашения стороны обязуются обеспечить заключение и исполнение договора купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>.

Согласно выписки из ЕГРН № № от ДД.ММ.ГГГГ г. между ФИО2 и Ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры. ДД.ММ.ГГГГ г. право собственности было зарегистрировано за Покупателем.

Таким образом, обязательства по Договору и Соглашению были исполнены ООО «МОДУС» надлежащем образом и в полном объеме.

Однако, до настоящего времени оплата оказанных услуг не произведена.

Действуя в обход ООО «МОДУС», ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 договор на оказание услуг продавцу недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут, ссылаясь, на то, что она передумала продавать квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ (в день регистрации права собственности, после подписания договора купли-продажи квартиры) по инициативе Покупателя -Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ было также расторгнуто, аванс возвращен, несмотря на то, что именно Истец нашел покупателя, а также занимался оформлением всех документов по делу, вплоть до вечера ДД.ММ.ГГГГ

Покупателем был нарушен п. 11 Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым Покупатель обязуется в отношении указанного в п.1 объекта недвижимости: не вступать в прямые отношения с Продавцом, представителями продавца, или агентами других фирм; не заключать аналогичных соглашений на приобретение указанного объекта недвижимости с агентами других фирм; не заключать сделок по приобретению данных объектов недвижимости без участия и содействия ООО «МОДУС».

Согласно п. 12 Соглашения в случае нарушения п.11. Соглашения Покупатель выплачивает ООО «МОДУС» штраф в размере 3% от стоимости недвижимого имущества.

Таким образом, ООО «МОДУС» полагает возможным взыскать с Ответчика стоимость оказанных услуг по Договору, которые Истец получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, то есть сумму агентского вознаграждения в размере 60 000 рублей, штраф, за нарушение п. 11 Соглашения в размене 3 % от стоимости недвижимого имущества.

Общая сумма, подлежащая взысканию с Ответчика в пользу Истца составляет 87900 рублей, исходя из следующего расчета: 60 000 рублей (стоимость агентских услуг) + 27900 рублей (штраф: 930 000 руб. х 0,03).

ДД.ММ.ГГГГ. в адрес Ответчика была направлена претензия, что подтверждается «квитанцией об отправке, с требованием возместить ООО «МОДУС» стоимость агентских услуг по Договору и уплатить штраф, за нарушение п. 11 Соглашения.

Однако требования ООО «МОДУС» не были удовлетворены в добровольном порядке до настоящего времени.

В соответствии с п.1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Таким образом, истец просит взыскать с ФИО1 в пользу ООО «МОДУС» стоимость оказанных услуг в размере 60 000 рублей, штраф по Соглашешению в размере 27 900 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 352 рубля 60 копеек; проценты за пользование чужими денежными средствами с суммы долга (в размере 60 000 рублей) начиная с ДД.ММ.ГГГГ г. по день фактической оплаты долга, исходя из ключевой Банка России; расходы на оплату юридических услуг в размере 7 500 рублей; расходы на оплату государственной пошлины в размере 2848 рублей, почтовые расходы размере: 86 рублей 50 копеек.

Представители истца адвокат Зернова С.М., действующая на основании ордера и доверенности, и ФИО4, действующая на основании доверенности исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям изложенным в иске.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, от нее поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием представителя, с иском не согласна по основаниям изложенным в отзыве.

Представитель ответчика адвокат Бубнова О.А., действующая на основании ордера, с исковыми требованиями не согласна, просит в иске отказать.

Третье лицо - ФИО2 в судебное заседание не явилась, согласно поступившего отзыва, просит рассмотреть дело в ее отсутствие, с иском не согласна.

Суд, заслушав участников процесса, свидетелей, изучив материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. (ч.3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (ч.4).

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

При рассмотрении дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «МОДУС» и ФИО2 был заключен договор на оказание услуг продавцу недвижимости, по условиям которого ФИО2 (продавец) намерена продать квартиру расположенную по адресу: <адрес>, а ООО «МОДУС»(исполнитель) в свою очередь, обязуется прилагать все усилия для продажи ее честным и законным путем в сроки определенные договором. Пунктом 3.4 Договора предусмотрено, что стоимость услуг агентства оплачивает покупатель (л.д.18-19).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «МОДУС» в лице ФИО3 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны заключено соглашение об авансе, согласно которого, стороны обязуются обеспечить заключение и исполнение договора купли-продажи квартиры по пр.Ленина 2-34, стоимостью 930000 руб.

Пунктом 3 Соглашения предусмотрено, что расходы по подготовке документов оплачивает продавец.

Согласно п. 6 Соглашения ФИО1 вносит АН «МОДУС» в качестве предоплаты 20000 рублей.

В случае отказа от покупки объекта недвижимости предоплата возвращается покупателю, за вычетом расходов, связанной с подготовкой документов (п.8). По договоренности сделка оформляется не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.9).

Пунктом 11 Соглашения предусмотрено, что покупатель (представитель покупателя) обязуется в отношении указанного объекта недвижимости в течение срока действия настоящего соглашения:

не вступать в отношения с продавцом, представителями продавца или агентами других фирм;

не заключать аналогичных Соглашений на приобретение указанного объекта недвижимости;

не заключать сделок по приобретению данного объекта недвижимости без участия и содействия АН «МОДУС».

В случае нарушения п.11 Соглашения покупатель выплачивает АН «МОДУС» штраф в размере 3% от стоимости недвижимого имущества, определенной в п. 2 Соглашения (п.12).

В случае отказа продавца от продажи объекта недвижимости … или наступления других непредвиденных обстоятельств, полученные денежные средства возвращаются покупателю полностью (п.13).

Из представленных документов усматривается, что договор между ООО «МОДУС» и ФИО2 расторгнут ДД.ММ.ГГГГ. Деньги за рекламу получены в сумме 3520 руб. (л.д.18-19).

По соглашению между ООО «Модус» и ФИО1 сделка должна быть оформлена в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.9).

Судом установлено, что сделка купли-продажи данной квартиры совершена ДД.ММ.ГГГГ без участия ООО «МОДУС» (л.д.24).

Сумма внесенного аванса возвращена ФИО5 полностью ДД.ММ.ГГГГ (л.д.21).

Из пояснений свидетеля ФИО3, являющейся агентом ООО «МОДУС» установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ей позвонила ФИО6 и сообщила, что можно выходить на сделку, та в совою, очередь сообщила об этом продавцу ФИО7. ДД.ММ.ГГГГ в агентство пришел ее сын, сообщил, что мать находится в больнице в плохом состоянии, по его просьбе договор был расторгнут. После чего она позвонила ФИО6 и сообщила, что сделка не состоится. Через некоторое время ФИО3 запросила выписку на квартиру ФИО7 и увидела, что сделка совершена сторонами в обход агентства.

Из пояснений свидетеля ФИО8 установлено,что она являлась агентом ФИО6. Первоначально по купле-продажи квартиры на пр.Ленина они работали с ООО «МОДУС». Агентом от «Модус» была ФИО3 Обмен информации по сделке проходил через агентов. Г-вы и ФИО6 между собой не общались.

После того как ООО «Модус» сообщило о том, что квартира не продается, они с ФИО6 начали искать другие варианты, просматривать объявления в сети «Интернет», где снова увидели объявление о продаже этой квартиры, но в объявлении был указан уже другой агент – Жанна. Поскольку ФИО6 эта квартира понравилась, она решила ее купить. Жанна сообщила, что теперь занимается продажей данной квартиры она и сделка будет проходить по нотариальной доверенности, т.к. продавец находится в больнице.

Свидетель ФИО9 пояснил в суде, чтоего мать ФИО2 с целью продажи квартиры, заключила договор с агентством недвижимости ООО «МОДУС». Проведением сделки занималась агент ФИО3 Поскольку продажа квартиры затягивалась, мать переживала, что сделка не состоится. После того как ФИО3 уехала в отпуск, сделкой начала заниматься ФИО10, которая очень агрессивно общалась с матерью и та попала в больницу с инфарктом. В больнице мать сказала, что ей тяжело заниматься продажей и что продавать квартиру она не хочет. Тогда ФИО7 предложил заниматься продажей сам, на что мать согласилась. В больницу был вызван нотариус и были оформлены доверенности на расторжение договора с ООО«МОДУС», на продажу квартиры и на покупку квартиры.

Сделка купли-продажи квартиры проведена с участием его агента Жанны после того как с ООО «МОДУС» договор был расторгнут. Покупатель вышел на их квартиру через агента Жанну. Ранее с ФИО6 он не общался, впервые увидел ее при заключении сделки. Также свидетель пояснил, что ранее через ООО «МОДУС» оформляли и другие сделки с недвижимостью. Две из них прошли удачно, а третья последняя была сорвана по причине некомпетентности «Модуса». Поскольку они переживали, что сделка снова сорвется, решили расторгнуть договор с «МОДУС». Все документы и справки необходимые для продажи квартиры его мать собирала сама по списку «МОДУС». При расторжении договора он оплатил все расходы агентства по рекламе.

Заявляя требование о взыскании штрафа, истец ссылается на нарушение ответчиком п. 11 Соглашения, по которому покупатель не вправе был вступать в прямые отношения с продавцом или его представителями, не вправе заключать сделки по приобретению данной квартиры без участия «МОДУС» в течение срока действия Соглашения.

Учитывая, что ООО МОДУС не могло исполнить свои обязательства по соглашению с ФИО6 в установленный п.9 Соглашения срок (не позднее ДД.ММ.ГГГГ) по причине расторжения договора с ФИО7, то срок действия Соглашения истек ДД.ММ.ГГГГ.

Как уже было указано ранее, договор купли-продажи квартиры заключен ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после того как Соглашение утратило свою силу.

Таким образом, доводы стороны истца о нарушении ФИО6 п. 11 Соглашения суд считает несостоятельными. Доказательств, бесспорно подтверждающих, что в период действия Соглашения ФИО6 вступала в прямые отношения с продавцом в обход ООО «Модус» материалы дела не содержат и опровергаются показаниями свидетелей ФИО8 и ФИО7.

Более того, из показаний свидетелей ФИО3 и ФИО8 следует, что ФИО6 выражала готовность поскорее заключить сделку, что не отрицается и стороной истца, однако ООО «МОДУС» по не зависящим от него обстоятельствам не могло исполнить условия Соглашения с ФИО7.

Учитывая изложенное, исковые требования о взыскании суммы штрафа удовлетворению не подлежат.

Относительно исковых требований о взыскании стоимости услуг в размере 60000 рублей суд приходит к следующему.

Согласно перечня предоставляемых услуг ООО «МОДУС» стоимость полного проведения сделки для клиента-покупателя (от поиска продавца недвижимости до передачи клиенту права собственности и недвижимости) стоит от 3% от общей стоимости недвижимости, но не менее 60000 рублей (л.д.20).

Согласно договора заключенного между ООО «МОДУС» и ФИО2 стоимость услуг агентства оплачивает покупатель (п.3.4).

Как указано в исковом заявлении, данное обстоятельство было известно ответчику в момент заключения соглашения от ДД.ММ.ГГГГ г и не оспорено ответчиком.

Суд находит данные доводы несостоятельными, поскольку ответчик стороной договора между «Модус» и ФИО7 не являлась, доказательств подтверждающих, обязанность ответчика оплачивать услуги агентства суду не представлено, как и не представлено доказательств, подтверждающих сумму понесенных агентством расходов.

Более того, Соглашением между ООО «МОДУС» и ФИО6 было предусмотрено, что расходы по подготовке документов к продаже оплачивает продавец. Условий об оплате покупателем услуг агентства согласно прейскуранту Соглашение не содержит (п.3).

Суд также учитывает, что ФИО6 была возвращена вся сумма внесенного ею аванса без вычета каких-либо расходов.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения исковых требований суд не находит.

Поскольку в удовлетворении основного требования истцу отказано, заявленные истцом проценты за пользование чужими денежными средствами также не подлежат взысканию с ответчика.

В силу ст. 98 ГПК РФ Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С учетом положений статьи 98 ГПК РФ требование о взыскании судебных расходов удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.12,56,194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В исковых требованиях ООО "МОДУС" к ФИО1 о взыскании стоимости услуг, штрафа процентов, судебных расходов отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Горохова А.П.