Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Волгограде гражданское дело по иску ООО «Манхэттен Девелопмент» к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Манхэттен Девелопмент» обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате. Просит суд взыскать с ответчика в пользу истца задолженность в размере 4018 119 руб. 94 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 28 290 руб. 60 коп.

Мотивировал тем, что между истцом и индивидуальным предпринимателем ФИО3 был заключен договор №... от ДД.ММ.ГГГГ на аренду нежилых помещений торгового центра «Парт Хаус», расположенных по адресу г. ... для использования в качестве размещения магазина под торговой маркой «Виконт» сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора продлен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ. Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №.... В связи с неоднократными нарушениями ответчиком обязательств по оплате арендной платы в соответствии с п. 13.2.1 договор аренды был расторгнут арендодателем ДД.ММ.ГГГГ уведомлением №... от ДД.ММ.ГГГГ. Арендная плата состоит из частей: основная арендная плата, переменная арендная плата, платежи за управление торговым комплексом, арендная плата с оборота. Основная арендная плата согласно п. 4.3.2 договора в редакции доп. соглашения от ДД.ММ.ГГГГ составляет сумму в рублях, эквивалентную 3 221,01 Евро, включая НДС, оплачиваемые авансом не позднее 01 числа каждого месяца (п. 4.4 договора). Основная арендная плата может быть ежегодно увеличена по требованию арендодателя в одностороннем порядке не чаще одного раза с предупреждением не менее чем за 30 дней, но не более чем на 10% (п. 4.5. договора). Платежи за управление комплексом (п. 4.7 договора) рассчитываются путем умножения оплачиваемой площади (48,8 кв.м.) на сумму 13 670,44 руб. за 1 кв.м. в год, кроме того, НДС 18%, оплачиваются авансом ежемесячно не позднее до 1 календарного числа текущего месяца. Платежи за управление торговым центром могут быть увеличены в любое время в течение календарного года по требованию арендодателя в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год с предупреждением не менее чем за 30 дней, но не более чем на величину изменения индекса потребительских цен в соответствии с данными Госкомстата РФ согласно данных официального сайта. Переменная арендная плата (коммунальные услуги) в соответствие с п. 4.6 Договора включает в себя платежи за электроснабжение, за обеспечение и расход воды, за пользование канализацией, платежи за вывоз твердых бытовых отходов, которые рассчитываются по пропорции 48,8 / 30313 от общих расходов арендодателя. По состоянию на дату составления иска за ФИО3 числится задолженность:

-по основной арендной плате за период с июля 2014 г. - ДД.ММ.ГГГГ в размере 34 708,63 евро (2 874 186,95 руб. по курсу на ДД.ММ.ГГГГ в размере 82,8090);

- по платежам за управление торговым комплексом за период с апреля 2014 – апрель 2015 г. в размере 1 093 355,24 руб.;

- по переменной арендной плате за период с марта 2014 г. – март 2015 г. в размере 50 577,75 руб.

Ответчику неоднократно направлялись претензии с предложением погасить задолженность. Однако по настоящее время ответчик задолженность не погасил. В связи с чем истец обратился в суд с вышеизложенными исковыми требованиями.

В судебном заседании истец в лице представителя по доверенности ФИО1 исковые требования поддержала. Полагает, что долг до даты расторжения договора ДД.ММ.ГГГГ подлежит уплате ответчиком. Досрочное освобождение арендатором нежилого помещения не является основанием для отказа от уплаты арендной платы. Соглашения сторон, решения суда о расторжении договора аренды до ДД.ММ.ГГГГ не было.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании не присутствовал, извещен судом надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО2., действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения иска. Пояснил, что арендатором был ИП ФИО3 В 2014 году указанный статус ответчик прекратил. Имеет место юридическая смерь арендатора, при которой договор прекращается. ДД.ММ.ГГГГ статус индивидуального предпринимателя был пре6кращен ответчиком. Он не мог продолжать свою деятельность по аренде торгового помещения. Были закрыты все счета предпринимателя. У истца имелся депозит, который позволял погасить все арендные платежи. Изменение экономической ситуации в стране не должно ставить арендатора в крайне неблагоприятное положение. Арендодатель также должен нести свою часть риска. ДД.ММ.ГГГГ ответчик организовал передачу арендодателю нежилого помещения, пригласил нотариуса за обеспечением доказательств возврата помещения истцу. Истец на составление акта не явился. До этого ответчик 4 раза пытался передать нежилое помещение истцу без нотариуса.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что между истцом как собственником нежилого помещения и индивидуальным предпринимателем ФИО3 был заключен договор №... от ДД.ММ.ГГГГ на аренду нежилых помещений торгового центра «Парт Хаус», расположенных по адресу г. ... для использования в качестве размещения магазина под торговой маркой «Виконт» сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Арендуемое помещение является частью принадлежащего истцу она праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером №..., находится на цокольном этаже торгового комплекса, состоит из комнат №... площадью 44,9 кв.м., №... площадь. 3 кв.м., №...,9 кв.м., всего 48,8 кв.м. общей площади.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора продлен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ.

Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №...

Согласно условиям договора арендная плата состоит из частей: основная арендная плата, переменная арендная плата, платежи за управление торговым комплексом, арендная плата с оборота. Основная арендная плата согласно п. 4.3.2 договора в редакции доп. соглашения от ДД.ММ.ГГГГ составляет сумму в рублях, эквивалентную 3 221,01 Евро, включая НДС, оплачиваемые авансом не позднее 01 числа каждого месяца (п. 4.4 договора). Основная арендная плата может быть ежегодно увеличена по требованию арендодателя в одностороннем порядке не чаще одного раза с предупреждением не менее чем за 30 дней, но не более чем на 10% (п. 4.5. договора). Платежи за управление комплексом (п. 4.7 договора) рассчитываются путем умножения оплачиваемой площади (48,8 кв.м.) на сумму 13 670,44 руб. за 1 кв.м. в год, кроме того, НДС 18%, оплачиваются авансом ежемесячно не позднее до 1 календарного числа текущего месяца. Платежи за управление торговым центром могут быть увеличены в любое время в течение календарного года по требованию арендодателя в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год с предупреждением не менее чем за 30 дней, но не более чем на величину изменения индекса потребительских цен в соответствии с данными Госкомстата РФ согласно данных официального сайта. Переменная арендная плата (коммунальные услуги) в соответствие с п. 4.6 Договора включает в себя платежи за электроснабжение, за обеспечение и расход воды, за пользование канализацией, платежи за вывоз твердых бытовых отходов, которые рассчитываются по пропорции 48,8 / 30313 от общих расходов арендодателя.

В качестве обеспечения денежных требований арендодатель вносит обеспечительный платеж в размере 9511,86 долларов США, кроме того НДС, что эквивалентно арендной плате и услугам по управлению центром за 2 месяца. В случае, если арендатор отказывается в одностороннем порядке от исполнения договора аренды,, обеспечительный платеж не возвращается. Арендодатель вправе удовлетворить свое требование за счет обеспечительного платежа (п. 4.12 договора).ДД.ММ.ГГГГФИО3 прекратил статус индивидуального предпринимателя, что подтверждается выпиской из ЕГРИП.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился в арендодателю с письмом о возвращения истцу нежилого помещения по акту приема-передачи, просил направить представителя.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился с заявлением о разрешении на вывоз товара из освобождаемого помещения.

ДД.ММ.ГГГГ и.о. нотариуса ФИО4 - ФИО5 был составлен в порядке обеспечения доказательств протокол осмотра указанного нежилого помещения, из которого видно, что представители истца были извещены надлежащим образом об осмотре помещения, но не явились. Помещение свободно от вещей арендатора.

Ключи от нежилого помещения ДД.ММ.ГГГГ арендатор отдал представителю истца, что подтверждается распиской менеджера на письме ответчика от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании обе стороны дела признавали, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик освободил нежилое помещение от своих вещей, отдал ключи от него.

В соответствии с п. 13.2.1 договор аренды был расторгнут арендодателем ДД.ММ.ГГГГ уведомлением №... от ДД.ММ.ГГГГ.

Как пояснил истец и следует из п. 4.1 договора, арендная плата включает несколько составных частей:

- основная арендная плата;

-плата за коммунальные услуги;

- плата за управление торговым центром.

Судом установлено, что договор между сторонами носит смешанный характер, поскольку кроме передачи в пользование жилого помещения содержит условия договора возмездного оказания услуг.

Согласно раздела 7 договора аренды в услуги по управлению торговым центром входят обеспечение функционирования помещений и систем общего пользования, охрана прилегающей территории, парковки, самого ТЦ; обеспечение чистоты, вывоз бытовых отходов,, уборка и вывоз снега; функционирование канализации, техническое обслуживание телефонной станции, работа диспетчерского пункта, службы информации, озеленение и благоустройство территории и иные услуги.

Кроме того, в разделе 4.6 договора подробно урегулирована плата за коммунальные услуги.

В соответствии с ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Судом установлено, что арендатор фактически отказался от всех услуг арендодателя ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствуют его действия, письма об освобождении помещения и возврату ключей от него арендодателю.

При такой ситуации суд полагает, что арендодатель имеет право требовать плату за услуги (плата за коммунальные услуги; плата за управление торговым центром) только в части фактически понесенных исполнителем расходов по оказанию услуг на ДД.ММ.ГГГГ. В остальной части требования истца по плате за коммунальные услуги; плате за управление торговым центром неправомерны, поскольку условия договора аренды в указанной части противоречат ст. 782 ГК РФ, закрепляющей право заказчика на отказ от исполнения договора о возмездном оказании услуг при условии оплаты фактически понесенных исполнителем расходов.

Размер расходов истца, которые были фактически понесены им на ДД.ММ.ГГГГ по коммунальным услугам и услугам по управлению торговым центром, не указан. Из расчета истца в расшифровке начислений коммунальных услуг видно, что за март 2014 г. доля истца в коммунальных расходах составила 7096,86 руб., НДС 1277,44 руб.; за апрель 2014 - 5634,72 руб., НДС 1014,25 руб.; за май 2014 г. - 5373,98 руб., НДС 967,32 руб. Итого фактические расходы истца за коммунальные услуги в марте – мае 2014 г. составили 18 105 руб. 56 коп., а также НДС.

Доказательств размера фактических расходов истца по услугам по управлению торговым центром суду не предоставлено.

В этой связи в части взыскания расходов по управлению торговым центром исковые требования не обоснованы и не подлежат удовлетворению.

Из расчета задолженности по основной арендной плате видно, что за апрель 2014 г. ответчик не доплатил истцу 3212,97 евро, за май 2014 г. 3542,88 евро.

Размер ежемесячной платы представитель ответчика в судебном заседании не оспаривал.

Стороны признают, что у арендатора имелся депозит в сумме 10 546,52 евро, которым арендодатель погасил задолженность ответчика по основной арендной плате до июля 2014 г. (расчет задолженности).

Таким образом, депозита было достаточно, чтобы погасить задолженность на ДД.ММ.ГГГГ по основной арендной плате и коммунальным платежам.

Поэтому фактические расходы истца на коммунальные услуги по момента отказа арендатора от услугпогашаются депозитом. После освобождения помещения коммунальные платежи не подлежат взысканию с ответчика в связи с отказом от услуг, право на который закреплено в ст. 782 ГК РФ.

Согласно ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В данном случае прекратилось обязательство ответчика по осуществлению деятельности в натуре по использованию магазина.

Поэтому в данном случае имеет место не просто неиспользование помещения арендатором, а невозможность использования помещения арендатором, поскольку помещение предназначено для торговли, после утраты статуса предпринимателя ответчик не вправе заниматься торговой деятельностью и, значит, использовать помещение по назначению.

При этом нельзя сделать вывод, что невозможность исполнения возникла по вине арендатора, поскольку прекращение статуса индивидуального предпринимателя, хоть и зависело от воли ответчика, однако относится к правомерным действиям.

Согласно ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства

В силу ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст. 404 ГК РФ суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Судом установлено, что в нарушение договора должник не вносил арендную плату после фактического освобождения им помещения.

Требуя арендную плату, истец просит взыскать упущенную выгоду.

При этом с ДД.ММ.ГГГГ каких-либо действий, направленных на уменьшение размера упущенной выгоды, выраженных в действиях по передаче освобожденного ответчиком помещения в аренду третьим лицам, истец не предпринимал.

Судом установлено, что кредитор не принял разумных мер по уменьшению своих убытков.

В таких ситуациях суд вправе уменьшить размер ответственности должника на основании ст. 404 ГК РФ.

Кроме того, суд учитывает существенное изменение курса евро по отношению с рублю в 2014 г. по сравнению с 2013 г.

Суд полагает воспользоваться указанным правом и уменьшить размер ответственности арендатора размером имеющегося в распоряжении арендодателя обеспечительного депозита, который по размере 10546,52 евро больше, чем основная арендная плата за период до ДД.ММ.ГГГГ.

Суд приходит к выводу о том, что убытки кредитора должны быть погашены обеспечительным депозитом и сверх него не должны быть взысканы с должника.

При таких обстоятельствах исковые требования ООО «Манхэттен Девелопмент» к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, судебных расходов не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО «Манхэттен Девелопмент» к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Волгоградского областного суда через Центральный районный суд г. Волгограда в течение месяца в апелляционном порядке.

...

... О.Б. Новикова