Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца - старшего помощника прокурора города Саратова Безводинского И.А., действующего на основании доверенности от 22 апреля 2019 года,

представителя ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» - ФИО1, действующей на основании доверенности <№> от 13 ноября 2018 года,

представителя ответчика ФИО2 - ФИО3, действующего на основании доверенности <адрес> от 14 марта 2017 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению первого заместителя прокурора города Саратова в защиту интересов неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования «Город Саратов», ФИО2 об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о виде разрешенного использования земельного участка, восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведений о виде разрешенного использования земельного участка,

установил:

Первый заместитель прокурора города Саратова обратился в суд в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее по тексту - администрация МО «Город Саратов), ФИО2 об исключении из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) сведений о виде разрешенного использования земельного участка, восстановлении в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования земельного участка, в обоснование которых указано на то, что прокуратурой города проведена проверка соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства при изменении вида разрешенного использования земельного участка, в ходе которой установлено, что земельный участок с кадастровым номером <№> площадью 7181 кв.м., на основании постановления администрации МО «Город Саратов» <№> от 13 октября 2014 года предоставлен в аренду сроком на 49 лет ФИО2 14 октября 2014 года комитетом по управлению имуществом города Саратова и ФИО2 был заключен договор аренды <№> земельного участка с разрешенным использованием «для целей, не связанных со строительством - универсальные открытые плоскостные физкультурно - оздоровительные сооружения (игровые площадки)». На основании постановления администрации МО «Город Саратов» <№> от 20 апреля 2015 года вид разрешенного использования земельного участка изменен на «многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями». Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Саратовской области 11 апреля 2016 года на основании вышеуказанного постановления изменен вид разрешенного использования земельного участка.

Вместе с тем, по общему правилу, сформулированному в п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Предоставление земельного участка для жилищного строительства возможно в случае, если при осуществлении процедуры по рассмотрению заявления гражданина, органом местного самоуправления было опубликовано извещение о предоставлении земельного участка, при этом по истечении 30 дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили. В данном случае разрешенный вид земельного участка изменен без проведения аукциона. При этом дополнительное соглашение к договору аренды <№> от 14 октября 2014 года администрацией МО «Город Саратов», комитетом по управлению имуществом города Саратова с ФИО2 заключено не было. Таким образом, изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка путем произвольного внесения записи в ЕГРН привело к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства. Допущенные нарушения влекут за собой нарушения прав неопределенного круга лиц на равный доступ к земельным участкам.

Учитывая изложенное, первый заместитель прокурора города Саратова просил суд исключить из ЕГРН сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <№>, площадью 7181 кв.м., по адресу: г. Саратов, <адрес><адрес> - «многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями», восстановить в ЕГРН сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <адрес>, - «для целей, не связанных со строительством - универсальные открытые плоскостные физкультурно - оздоровительные сооружения (игровые площадки)».

В судебном заседании представитель истца старший помощник прокурора города Саратова Безводинский И.А. заявленные исковые требования поддержал и просил суд их удовлетворить по основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчика администрации МО «Город Саратов» ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований. В обоснование возражений указала, что изменение разрешенного вида спорного земельного участка произведено в соответствии с действующим законодательством. Постановление администрации МО «Город Саратов» <№> от 20 апреля 2015 года принято в соответствии с требованиями ч. 6 ст. 37, 39 Градостроительного кодекса РФ, Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденными решением Саратовской городской Думы от 29 апреля 2008 года <№>, по результатам публичных слушаний.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 - ФИО3 возражал против удовлетворения заявленных исковых требований. В обоснование возражений указал, что, несмотря на изменение разрешенного вида спорного земельного участка, дополнительное соглашение к договору аренды № <данные изъяты> от 14 октября 2014 года администрацией МО «Город Саратов», комитетом по управлению имуществом города Саратова с ФИО2 заключено не было. Решением Фрунзенского районного суда города Саратова от 15 октября 2018 года в удовлетворении административного искового заявления ФИО2 к комитету по управлению имуществом города Саратова о признании незаконным отказа во внесении изменений в договор аренды, обязании внести изменения в договор аренды, отказано. Таким образом, поскольку дополнительное соглашение к договору аренды <данные изъяты> от 14 октября 2014 года не заключено, ФИО2 не нарушены какие-либо права и законные интересы неопределенного круга лиц.

Ответчик ФИО2, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд рассмотрел настоящее дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 Земельного кодекса РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В ст. 85 Земельного кодекса РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 13 октября 2014 года администрацией МО «Город Саратов» в соответствии с положениями ст. 34 Земельного кодекса РФ, действовавшей до 01 марта 2015 года, принято постановление <№> о предоставлении ФИО2 в аренду сроком на 49 лет земельного участка площадью 7181 кв.м. с кадастровым номером <№> из земель населенных пунктов, по адресу: г. Саратов, <адрес>, для целей, не связанных со строительством, - универсальные открытые плоскостные физкультурно - оздоровительные сооружения (игровые площадки).

Материалами дела подтверждается, что 14 октября 2014 года между комитетом по управлению имуществом города Саратова и ФИО2 заключен договор аренды указанного земельного участка, в п. 1.1. которого указано, что участок предоставлен для целей, не связанных со строительством, - универсальные открытые плоскостные физкультурно - оздоровительные сооружения (игровые площадки), в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Исходя из положений ст. 37 Градостроительного кодекса РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования.

Согласно ст. 39 Градостроительного кодекса РФ (в редакции Федерального закона № 533-ФЗ от 31 декабря 2014 года), физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.

Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи.

На основании п. 14.4.4 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденными решением Саратовской городской Думы от 29 апреля 2008 года <№>, на публичные слушания выносятся вопросы предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с требованиями ст. ст. 39, 40 Градостроительного кодекса РФ, Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденными решением Саратовской городской Думы от 29 апреля 2008 года <№>, на основании заключения о результатах публичных слушаний, состоявшихся 27 февраля 2015 года, рекомендаций комиссии по вопросам землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», заявления ФИО2, постановлением администрации МО «Город Саратов» <№> от 20 апреля 2015 года вид разрешенного использования спорного земельного участка изменен на «многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями».

Указанное постановление не отменено, не признано недействительным, также его действительность не оспаривается сторонами.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав в порядке межведомственного информационного взаимодействия - при внесении дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества.

На основании п.2 ч. 1 ст. 32 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в случае принятия ими решений (актов) об установлении или изменении разрешенного использования земельного участка.

В силу вышеуказанных положений закона филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Саратовской области 11 апреля 2016 года на основании вышеуказанного постановления изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка.

Вместе с тем, в системной взаимосвязи с положениями п. 2 ст. 607 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков определенных видов использования, в том числе и в целях повышения экономической эффективности такой деятельности, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений.

В п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ закреплено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Из имеющихся в материалах дела доказательств следует, что договор аренды спорного земельного участка был заключен для целей, не связанных со строительством, - универсальные открытые плоскостные физкультурно - оздоровительные сооружения (игровые площадки), в соответствии с положениями ст. 34 Земельного кодекса РФ, действовавшей в период предоставления земельного участка.

Процедура предоставления находящихся в муниципальной либо государственной собственности участков для строительства отличается от процедуры предоставления участков для целей, не связанных со строительством, поскольку действующее законодательство предусматривает обязанность органа местного самоуправления при предоставлении земельного участка для строительства организовать аукцион по продаже права. Внесение органом местного самоуправления на основании декларации в государственный кадастр недвижимости изменений в вид разрешенного использования участка и последующее заключение сторонами соглашения к договору аренды фактически могут быть направлены на предоставление арендатору земельного участка на новых условиях (для иных целей) в обход процедур, установленных законом.

Заключение между ответчиками дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка <№> от 14 октября 2014 года, с учетом изменения разрешенного вида использования земельного участка, свидетельствовало бы о нарушении норм действующего законодательство и могло повлечь нарушение прав неопределенного круга лиц, которые были бы лишены возможности участвовать в аукционе и претендовать на предоставление им земельного участка для размещения многоквартирного дома.

Вместе с тем, вышеуказанное дополнительное соглашение не было заключено между администрацией МО «Город Саратов», комитетом по управлению имуществом города Саратова, с одной стороны, и ФИО2, с другой стороны.

Решением Фрунзенского районного суда города Саратова от 15 октября 2018 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегией по административным делам Саратовского областного суда от 07 февраля 2019 года, в удовлетворении административного искового заявления ФИО2 к комитету по управлению имуществом города Саратова о признании незаконным отказа комитета по управлению имуществом города Саратова от 03 июля 2018 года во внесении изменений в договор аренды земельного участка <№> от 14 октября 2014 года, обязании внести изменения в договор аренды в части изменения разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером <№> «для целей, не связанных со строительством - универсальные открытые плоскостные физкультурно - оздоровительные сооружения (игровые площадки)» на «многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями», отказано. В данном решении суда указано, что основанием для принятия оспариваемого решения комитета по управлению имуществом города Саратова от 03 июля 2018 года послужила невозможность изменения разрешенного вида использования земельного участка в связи с тем, что земельный участок был предоставлен в аренду для целей, не связанных со строительством.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела судом, выводы о нарушении прав неопределенного круга лиц, которые были бы лишены возможности участвовать в аукционе и претендовать на предоставление им земельного участка для размещения многоквартирного дома, являются преждевременными.

Нарушений установленной законом процедуры, предусматривающей обеспечение гражданам равного доступа к предоставлению земельных участков и оформлению прав на них, и как следствие предоставление не оговоренных в законе преференций для отдельных лиц, при рассмотрении настоящего дела судом не неустановленно.

При этом, ФИО2, не заключавший дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка <№> от 14 октября 2014 года, и являющийся арендатором земельного участка с разрешенным видом использования «для целей, не связанных со строительством - универсальные открытые плоскостные физкультурно - оздоровительные сооружения (игровые площадки)», в данном случае является ненадлежащим ответчиком.

Сведения о разрешенном виде использования земельного участка внесены в ЕГРН регистрирующим органом в соответствии требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» на основании постановления администрации МО «Город Саратов» <№> от 20 апреля 2015 года, принятого в соответствии с требованиями ст. ст. 39, 40 Градостроительного кодекса РФ, Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденными решением Саратовской городской Думы от 29 апреля 2008 года <№>, на основании заключения о результатах публичных слушаний, состоявшихся 27 февраля 2015 года, рекомендаций комиссии по вопросам землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», не оспоренного сторонами по делу.

При указанных выше обстоятельствах исковые требования первого заместителя прокурора города Саратова в защиту интересов неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования «Город Саратов», ФИО2 об исключении из ЕГРН сведений о виде разрешенного использования земельного участка, восстановлении в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования земельного участка, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований первого заместителя прокурора города Саратова в защиту интересов неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования «Город Саратов», ФИО2 об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о виде разрешенного использования земельного участка, восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведений о виде разрешенного использования земельного участка, отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы, представления через Заводской районный суд города Саратова в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 09 июля 2019 года.

Судья И.П. Ага