Гражданский кодекс часть 1

Истец обратился в суд с заявлением о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: в северном направлении от автомобильной дороги Тюмень - Ханты-Мансийск, протяженностью через поле по , №, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ. был заключен предварительный договор купли-продажи земельной доли (пая) по указанному адресу за 100 000 руб. после выделения истцом земельной доли в натуре из общих земель пайщиков ТОО «». Расходы, связанные с выделением доли, истец должен был нести самостоятельно. Во исполнение договора ответчик выдал истцу нотариальную доверенность и свидетельство на право собственности на землю. ДД.ММ.ГГГГ. истцом уплачен первый взнос в размере 50 000 руб. Истцом обязательства по договору выполнены - земельная доля была выделена и поставлена на кадастровый учет. На обращение истца от ДД.ММ.ГГГГ. с предложением о заключении договора купли-продажи ответчик не ответил, никаких действий по передаче имущества не предпринял, то есть, фактически уклонился от заключения договора купли-продажи. При личной встрече предложил купить участок за 2,5 млн руб.

В судебном заседании просит дополнительно взыскать судебные расходы в сумме 15 000 руб. по оплате услуг представителя, а также госпошлину в размере 600 руб. за взыскание судебных расходов и госпошлину в размере 200 руб., уплаченную при подаче иска.. В остальной части на требованиях настаивает по основаниям, изложенным заявлении, дополнительно пояснил, что первоначально речь сразу шла о продаже земельного участка в 5 га. Всего доля Собольниковой составляла 14 га, куда входили и пашни, и леса, и иные земли. Сразу было неясно, какую долю можно было выделить в натуре. Речь о продаже зашла летом 2007 года, он подходил Собольниковой, они предварительно договорись. Кадастровые инженеры дали ему адрес участка, кадастровый номер в договоре он поставил всего участка ТОО «», который взял в регистрационной палате. В земельном комитете ему сказали, что он может из всего участка выделить 5 га. Первый лист договора не переделывал. Разговор шел о 5 га, которые поставлены на учет. Он не мог договариваться о полутора гектарах, как утверждает ответчик, и поставить на учет 5 га. Все расходы по межеванию, постановке земельного участка на учет, участие в суде, в том числе и во второй инстанции, были за его счет. По условиям предварительного договора основной договор должен быть заключен в течение 3-х месяцев с момента постановки земельного участка на учет. Документы на государственную регистрацию были сданы ДД.ММ.ГГГГ. Первый раз сдали документы на регистрацию в апреле 2009 года, но в регистрации отказали. В апреле 2009 года позвонила Собольникова, попросила заплатить аванс, иначе она откажется от договора, отдал ей 50 000 руб., документы уже были на регистрации, но впоследствии им отказали. Сначала доверенность на оформление земельного участка была выписана на жену, но она перешла работать в прокуратуру и не могла больше заниматься оформлением, поэтому доверенность была выписана на него.

Собольникова Т.В. иск не признала, пояснила, что летом 2007 года Быстрицкие пришли к ней домой и попросили продать полтора гектара земли за 100 000 руб., за это они согласились выделить ей пять гектаров. Выдала доверенность жене Быстрицкого, потом ему самому. Никакого договора она не заключала в 2007 году, подписала договор в 2009 году. У нее нет второго экземпляра договора, так как Быстрицкий экземпляр договора ей не дал. Речь шла о продаже полутора гектаров, но не о пяти. На первой странице договора ее подписи нет, Быстрицкий страницу подделал. Окончательно документы на регистрацию сдала она и получила свидетельство. Письмо Быстрицкого она получила, но не ответила, так как он просил пять гектаров.

Представитель ответчика - Левченко Л.И., действующий на основании ордера, иск не признал, пояснил, что стороны не договорись по существенным условиям договора, так как не договорились по цене - стоимость участка возросла, что показал свидетель М., имущественным интересам истца нанесен ущерб; между сторонами должен быть срочный договор, с момента заключения договора прошло больше года; в договоре нет пункта об инфляции, ответчик не согласен с ценой; свидетели Д. и С. показали, что речь шла о продаже полутора гектаров. В связи с тем, что по расписке деньги в срок до ДД.ММ.ГГГГ. не уплачены, полагает, что договорные отношения между сторонами прекращены.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд находит иск, подлежащим удовлетворению.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основанного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Как установлено в судебном заседании Собольникова Т.В. на основании свидетельства о праве собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ приобрела право общедолевой собственности на 14 га с оценкой 195 баллогектаров по адресу: ТОО «» (л.д.л.д. 8-10).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи, по условиям которого (п.п. 1.2, 2.2.1.-2.2.2., 2.5, 2.6.3., 5.1.) Собольникова Т.В. обязуется выдать Быстрицкому М.А. доверенность на право выдела земельной доли в натуре площадью 14 га с оценкой 195 баллогектаров; обязуется продать Быстрицкому М.А. земельный участок площадью 5 га за 100 тыс. руб. Расходы по выделению участка несет Быстрицкий М.А.; договор вступает в силу с даты постановки земельного участка на кадастровый учет; в течение трех месяцев после вступления договора в силу, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи (л.д.л.д. 20-21).

ДД.ММ.ГГГГ. Собольниковой Т.В. была выдана Б. доверенность на право регистрации любого права на земельную долю площадью 14 га, ДД.ММ.ГГГГ. такая же доверенность была выдана Быстрицкому М.А. (л.л.л.д. 11-12).

Во исполнение договора Собольниковой Т.В. ДД.ММ.ГГГГ. получено от Быстрицкого М.А. 50 000 руб., что подтверждается распиской (л.д. 13).

ДД.ММ.ГГГГ. участок был поставлен на кадастровый учет, выдан кадастровый паспорт на земельный участок 5 га, участку присвоен кадастровый номер № из кадастрового номера № (л.д.л.д.30-31).

ДД.ММ.ГГГГ. истцом было направлено в адрес ответчика письмо с просьбой о заключении договора, письмо было получено Собольниковой Т.В. (л.д.л.д.16-17).

ДД.ММ.ГГГГ. документы были сданы на регистрацию, что подтверждается распиской (л.д. 18).

Свидетель М. - заместитель начальника Тобольского отдела Управления федеральной службы регистрации, картографии и кадастра - показал, что спорный участок находится в землях ТОО «» (далее Товарищества). Там много собственников, но в натуре земельные участки не выделены. Имея в собственности участок площадью в идеальной доле 14 га, невозможно заранее предсказать, какой площади земельный участок и какой категории можно выделить в натуре. Были судебные разбирательства. В договоре стоит кадастровый номер всего участка Товарищества, адрес был известен уже давно. Кадастровый номер конкретного земельного участка присваивается после межевания при постановке на учет. В настоящее время кадастровая стоимость одного гектара земель сельхозназначений составляет 858 руб., в 2007 году она была в пределах 400 руб. Кадастровая стоимость, как и инвентаризационная, меняется раз в пять лет. Рыночная стоимость от кадастровой не зависит, это договорная цена. Баллогектары - это оценочная категория, площадь участка по одному баллогектару может быть разная. Адрес участка имеется у кадастровых инженеров, его можно было узнать до подписания договора.

Свидетель Собольникова показала, что летом 2007 года к Собольниковой пришли мужчина и женщина, она их не видела, слышала только голоса. Они предлагали купить полтора гектара, обещали сами выделить участок. В 2009 году приходили они снова, речь шла о выделе пяти гектаров. Истец говорила, что пришли те же, что и в 2007 году.

Свидетель Б. показал, что в 2007 году к нему обратились Быстрицкие, хотели купить участок недалеко от города, он им посоветовал приобрести участок в . Предварительный договор составил он. В договоре было указано, что он действует с момента постановки выделяемого участка на кадастровый учет, так как срок постановки было определить невозможно. Сам участок в то время ничего не стоил, так как не был выделен. Номер и адрес участка назвал Быстрицкий. Собольникову видел один раз в регистрационной палате, она разговаривала с Быстрицким на повышенных тонах, требовала увеличить цену.

Свидетель Д. - муж Собольниковой Т.В. - показал, что никаких документов не видел. Быстрицкий приходил в 2009 году, ему жена дала доверенность, он ей дал деньги - 50 000 руб. Знает со слов жены, что речь шла о выделе пяти гектаров, договоренность была о продаже полутора гектаров.

На основании ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В силу ч. 1 ст. 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

Частью 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Анализируя представленные сторонами доказательства, суд считает, что между сторонами при заключении договора были достигнуты соглашения по всем существенным условиям, истцом, со своей стороны, были выполнены предусмотренные договором обязательства, ответчиком обязательства по заключении договора купли-продажи не выполнены.

Как следует из предварительного договора, в п.п. 2.2.1. - 2.2.4., 2.5. указано местоположение спорного участка, его размер, целевое использование, цена.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Пунктом 2.6.3 предусмотрены обязанности Покупателя - Быстрицкого М.А. - по выделу земельной доли в размере 14 га в натуре. Оценивая содержание данного пункта в совокупности с иными доказательствами: пояснениями сторон, показания свидетелей, суд полагает, что речь шла о выделении земельной доли в пределах 14 га, так как из пояснения свидетеля М. следует, что невозможно выделить в натуре земельный участок, не зная его месторасположения; то есть, выделив в натуре участок площадью пять гектаров земель сельскохозяйственного назначения, Быстрицкий М.А. выполнил свои обязательства по договору. Выделение пяти гектаров Собольникова Т.В. не оспаривает.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ., документы сданы на регистрацию ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 1.2. определен срок заключения договора купли-продажи - в течение трех месяцев после даты вступления договора в силу, то есть согласно п. 5.1. с момента постановки участка на кадастровый учет.

В предусмотренный ст. 429 ГК РФ срок Быстрицкий М.А. обратился к ответчику с предложением о заключении договора купли-продажи, но предложение осталось без ответа.

Решая спор о площади продаваемого земельного участка, в связи с отсутствием на первой странице подписи Собольниковой Т.В., суд исходит из следующего.

В применении ст. 431 ГК РФ воля сторон, о чем ответчик не спорит, была направлена на выделение в натуре пяти гектаров. Причем, представленными истцом документами, (л.д.л.д. 39-98) подтверждается, что все расходы по выделению земельного участка, участию в судебных разбирательствах произведены им, кроме того, земельный участок он покупает за 100 000 руб.

Утверждая, что первый лист договора истец подделал, ответчиком в опровержение не приведено никаких доказательств.

Свидетель С., приглашенный ответчиком, вообще не видела покупателей, что-то слышала, знает о договоре со слов ответчика.

Свидетель Д. никаких документов не видел, является также заинтересованным лицом, знает о договоре со слов жены.

Ходатайство о проведении судебно-технической экспертизы для определения абсолютной давности изготовления документа не заявлялось.

Сами пояснения ответчика непоследовательны и противоречивы. Первоначально Собольникова Т.В. заявляла, что никакого предварительного договора она не подписывала, однако впоследствии пояснила, что договор подписала в 2009 году.

Не могут быть приняты и доводы представителя ответчика со ссылкой на показания свидетеля М. о том, что стороны не пришли к соглашению по существенным условиям договора в отношении цены, так как в договоре отсутствует ссылка на инфляцию и увеличение стоимости земли с 2007 года.

В договоре указана твердая рыночная договорная цена - 100 000 руб. за 5га, условия об увеличении стоимости в связи с увеличением уровня инфляции в договор не включены, также не может быть принята ссылка на показания свидетеля М. об увеличения кадастровой стоимости в 2010 году по сравнению с в 2007 годом, так как в договоре указана рыночная стоимость.

Следовательно, исходя из обратного, если стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям договора, то он считается незаключенным. Условия о размере продаваемого участка, его цены являются существенными, однако встречное заявление с требованиями о признании договора незаключенным ответчиком не подано.

Что касается прекращения договорных отношений в связи с невыплатой истцом второй половины денежных средств до ДД.ММ.ГГГГ., о чем указано в расписке от ДД.ММ.ГГГГ., как утверждал представитель ответчика, то суд считает, что в расписке указаны лишь штрафные санкции за несвоевременную выплату суммы по договору. Расписка не обуславливает прекращение договорных отношений в связи с несвоевременной выплатой второй половины суммы, не изменяет условия заключенного предварительного договора.

Также в договоре указан и срок заключения договора купли-продажи - три месяца с момента постановки земельного участка на кадастровый учет.

Земельный участок поставлен на учет ДД.ММ.ГГГГ, истцом направлено письмо с предложением о заключении договора купли-продажи в трехмесячный срок, предусмотренный договором - ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, суд полагает, что все требования к предварительному договору, условия, содержащиеся в нем, предусмотренные ст. 429 ГК РФ, соблюдены, поэтому возможно обязать ответчика заключить договор купли-продажи на условиях, указанных в предварительном договоре.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы…

Истцом заявлены судебные расходы, состоящие из оплаты услуг представителя в сумме 15 000 руб. и расходы по оплате госпошлины - 600 руб.

На основании ст. 100 ГПК РФ Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В качестве подтверждения расходов истцом представлены квитанции к приходному кассовому ордеру, кассовые чеки, договор на оказание услуг, акт приема выполненных работ, квитанция об уплате госпошлины (л.д.л.д. 99-105).

Из договора на оказание услуг от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что Исполнитель составляет исковое заявление в суд, оказывает консультационные услуги по подготовке к судебному заседанию.

Исходя из сложности и объема дела, суд считает возможным взыскать расходы по оплате услуг представителя в размере 3 000 руб.

В силу п/п 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ госпошлина уплачивается в зависимости от цены иска.

Статьей 88 ГПК РФ предусмотрено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Оплата услуг представителя в соответствии со ст. 94 ГПК РФ относится к судебным издержкам и, соответственно, госпошлиной не облагается, поэтому сумма 600 руб. не может быть взыскана.

Подлежит взысканию госпошлина в размере 200 руб., уплаченная при подаче иска (л.д. 7).

Итого: подлежат взысканию судебные расходы в размере 3 200 руб.

Иных доказательств не представлено.

Руководствуясь ст.ст. 429, 431-432, 445, 454, 457, 549 ГК РФ, ст. 333.19 НК РФ, ст.ст. 12, 56, 88, 91, 94, 98, 100, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Обязать СОБОЛЬНИКОВУ заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: в северном направлении от автомобильной дороги Тюмень - Ханты-Мансийск, протяженностью через поле по , участок, №.

Взыскать в пользу БЫСТРИЦКОГО с СОБОЛЬНИКОВОЙ 3 200 (три тысячи двести) рублей.

Решение может быть обжаловано в Тюменский облсуд через Тобольский горсуд 10-дневный срок.

Судья Б.Д. ЕГОРОВ