Гражданский кодекс часть 1

Электростальский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Резяповой Э.Ф., при секретаре судебного заседания Дергачевой М.В., с участием прокурора Шамовой А.П., истца ФИО1, представителя ответчиков ФИО2 и ФИО3 по доверенности ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5, ФИО2, ФИО3, действующей также интересах несовершеннолетней ФИО15, о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, признании права собственности на жилое помещение, прекращении права пользования жилым помещением, выселении, взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л:

Истец ФИО1 обратился в суд к ФИО5, ФИО2, ФИО3, действующей также интересах несовершеннолетней ФИО16 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, признании права собственности на жилое помещение, прекращении права пользования жилым помещением, выселении, взыскании денежных средств.

Требования, с учетом уточнений, мотивированы тем, что определением Арбитражного суда Московской области от <дата> ФИО2 признана несостоятельным (банкротом), введена процедура реструктуризации долгов. Решением Арбитражного суда Московской области от <дата> введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим был назначено ФИО6 Квартира, расположенная по адресу: <адрес>, была обременена залогом в пользу ФИО17 (ранее ФИО18) Н.В. Между ФИО19 и ФИО20 согласовано положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ФИО2, согласно которому, имущество продается на открытых торгах путем проведения аукциона с открытой формой подачи предложений о цене (торги), в качестве продавца выступает финансовый управляющий. По итогам торгов, квартира ФИО2 продана единственному участнику <наименование организации> действующему по агентскому договору от имени ФИО1 Цена реализации имущества составила 1 611 900 руб. <дата> между ФИО21 и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры; по акту приема-передачи имущества, квартира передана <дата>. Право собственности на квартиру зарегистрировано за ФИО1 <дата>. Оплата квартиры производилась в два этапа: <дата> внесен задаток в размере 322 380 руб., <дата> основная сумма в размере 1 289 520 руб. <дата> между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры, по которому ФИО3 обязуется выплатить стоимость квартиры в размере 2 390 000 руб. в течение полугода по согласованному графику. 11.12.2020 подписан передаточный акт, право собственности зарегистрировано за ФИО3 28.12.2020. по состоянию на 27.04.2021 ФИО3 оплатила 11.12.2020 – 25 000 руб., 20.01.2021 – 40 000 руб., 21.02.2021 – 7 250 руб., 21.02.2021 – 31 000 руб., всего – 103 250 руб. Согласно условиям договора купли-продажи (п. 2.4) в случае неоплаты в предусмотренные договором сроки суммы платежа в течении 30 рабочих дней с даты наступления оплаты, продавец вправе расторгнуть договор путем направления уведомления о расторжении договора покупателю по правилам ст. 450.1 ГК РФ. С момента подписания сторонами соглашения о расторжении и передачи недвижимости, договор будет считаться расторгнутым; покупателю оплачивает продавцу пеню на сумму просроченного платежа в размере, определенном ст. 395 ГК РФ за каждый день просрочки, вплоть до момента расторжения договора. В случае нарушения условий договора со стороны покупателя денежные средства, уплаченные продавцу до даты расторжения соглашения, не возвращаются покупателю. На основании изложенного, истец просит суд: 1. Расторгнуть заключенный между ФИО3 и ФИО1 договор купли-продажи квартиры от 11.12.2020, расположенной по адресу: <адрес>; 2. Прекратить право собственности ФИО3 на жилое помещение – квартиру, общей площадью 43,2 кв.м., кадастровый номер №, расположенную по адресу: <адрес>; 3. Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, общей площадью 43,2 кв.м., кадастровый номер №, расположенную по адресу: <адрес>; 4. Признать ФИО5, ФИО2, ФИО3, ФИО22 прекратившими право пользования жилым помещением – квартирой, расположенной по адресу: <адрес>; 5. Снять ФИО5, ФИО2, ФИО3, ФИО23 с регистрационного учета по месту жительства по адресу: <адрес>; 6. Выселить ФИО5, ФИО2, ФИО3, ФИО24 из жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; 7. Взыскать с ФИО3 в свою пользу проценты за неправомерное удержание денежных средств в размере 57 575,98 руб.; 8. Взыскать с ФИО3 в свою пользу судебную неустойку в размере 7 500 руб. за каждый календарный месяц неисполнения решения суда с момента вступления решения суда в законную силу и до дня фактического исполнения решения суда; 9. Взыскать с ФИО3 в свою пользу судебные расходы по оплате госпошлины в размере 20 249,77 руб., почтовые расходы в размере 525 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчиков ФИО2 и ФИО3 с участием их представителя по доверенности ФИО4 возражал против заявленных требований, кроме требования о взыскании с ФИО3 процентов за пользование чужими денежными средствами; указал, что квартира является единственным местом жительства ответчиков, кроме того, в данной квартире зарегистрировано несовершеннолетнее лицо.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика ФИО5, извещавшегося судом надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, не заявлявшего ходатайств об отложении рассмотрения дела. Представитель ответчиков ФИО2 и ФИО3 - ФИО4 пояснил, что ответчику ФИО5 известно о рассматриваемом деле, а также о дате судебного заседания; ФИО5 оформил доверенность на имя ФИО4 для представления его интересов в суде, отправив ее по почте.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя Управления опеки и попечительства Министерства образования Московской области по Богородскому городскому округу, г.о. Черноголовка и Электросталь, по их просьбе, изложенной в заявлении от 31.08.2021.

Исследовав материалы дела, выслушав прокурора, полагавшего иск подлежащим удовлетворению, суд приходит к следующему.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором (п. 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

В соответствии с п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии с п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Решением Арбитражного суда Московской области от <дата> ФИО2 признана несостоятельным (банкротом); введена процедура реализации имущества гражданина; финансовым управляющим утвержден <сумма>

Согласно договору купли-продажи, заключенному 02.09.2020 между финансовым управляющим ФИО25 должника ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель), продавец обязуется передать покупателю в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, которое указано в публикации о проведении открытых торгов в форме аукциона на сайте ЕФРСБ, на электронной торговой площадке – Межотраслевая торговая система «Фабрикант». Имущество имеет обременения – ипотека. Имущество продается на основании и в порядке, установленном положениями Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Стоимость имущества составила 1 611 900 руб.

24.09.2020 между финансовым управляющим ФИО26 должника ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был подписан акт приема-передачи имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

Согласно выписке из ЕГРН право собственности на указанное жилое помещение за ФИО1 зарегистрировано <дата>

11.12.2020 между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого помещения (квартиры), в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество, квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 43,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>

Цена договора составила 2 390 000 руб. Покупатель при заключении договора вносит задаток в размере 25 000 руб., который после регистрации перехода права собственности засчитывается в счет оплаты стоимости квартиры (п. 2.1. договора). Денежные средства в сумме, указанной в п. 2.1. договора, выплачиваются в следующем порядке: 1 платеж – 40 000 руб. 17.01.2021, 2 платеж – 130 000 руб. 17.02.2021, 3 платеж – 310 000 руб. 17.03.2021, 4 платеж – 640 000 руб. 17.04.2021, 5 платеж – 1 254 000 руб. 17.05.2021. Покупатель имеет право произвести платежи досрочно (п. 2.2 договора).

Согласно передаточному акту, подписанному ФИО1 и ФИО3 11.12.2020, указанная квартира была передана продавцом покупателю. Истец указывает, что оплата по договору была произведена ФИО3 частично в размере 103 250 руб.: 11.12.2020 в размере 25 000 руб., 20.01.2021 – 40 000 руб., 21.02.2021 – 7 250 руб., 31 000 руб., что в судебном заседании не оспаривалось ответчиком ФИО3

В соответствии с п. 2.4 договора от 11.12.2020, в случае неоплаты в предусмотренные п. 2.2. договора сроки суммы платежа в течении 30 рабочих дней с даты наступления оплаты, продавец вправе расторгнуть договор путем направления уведомления о расторжении договора покупателю по правилам 450.1 ГК РФ. С момента подписания сторонами соглашения о расторжении и передаче недвижимости по передаточному акту, договор будет считаться расторгнутым. В этом случае покупатель уплачивает продавцу пеню на сумму просроченного платежа в размере, определенном ст. 395 ГК РФ за каждый день просрочки, вплоть до момента расторжения. В случае нарушения условий договора со стороны покупателя, денежные средства, уплаченные продавцу до даты расторжения соглашения, не возвращаются покупателю.

Истцом в адрес ответчика ФИО3 02.04.2021 было направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (квартиры), что подтверждается отчетом об отслеживании отправления, распечатанного с официального сайта Почты России.

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных выше норм права, неоплата покупателем цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что ответчиком ФИО3 существенно нарушены обязательства по оплате переданного ей в собственность имущества, что является основанием для расторжения договора купли-продажи, заключенного между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3 от 11.12.2020, прекращения права собственности ФИО3 на спорное жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и признания за ФИО7 право собственности на данную квартиру.

В силу ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно развернутой выписке из карточки регистрации и поквартальной карточке по адресу: <адрес>, в спорном жилом помещении зарегистрированы ответчики: ФИО5, ФИО3, ФИО2, несовершеннолетняя ФИО27<дата>

Соглашения о сохранении права пользования спорным жилым помещением у истца с ответчиками не имеется.

При таких обстоятельствах, в связи с переходом права собственности на жилое помещение к истцу, у ответчиков отсутствуют какие-либо законные основания пользования этим имуществом, и у них возникает обязанность по его освобождению по требованию собственника. В связи с чем, требования истца о признании ответчиков прекратившими права пользования спорным жилым помещением и выселении их из данного жилого помещения также подлежат удовлетворению.

В силу статьи 7 Закона Российской Федерации «О праве граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

Доводы ответчиков о том, что требования истца не подлежат удовлетворению, т.к. торги были проведены с нарушением законодательства, а именно: продано единственное жилье ФИО2, в спорной квартире зарегистрирована несовершеннолетняя ФИО28, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку результаты торгов ответчиками не оспорены.

Также, суд считает подлежавшими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика ФИО3 процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ, п. 2.4 договора купли-продажи от 11.12.2020 за период с 18.02.2021 по 17.08.2021 в размере 57 575,98 руб. Расчет истца проверен судом, суд находит его арифметически верным, основанным на нормах материального закона; не опровергнут расчет истца и ответчиком.

На основании п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (пункт 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств»).

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, части 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ). Удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Уплата судебной неустойки не влечет прекращение основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение. В силу п. 31 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Таким образом, суд считает возможным присудить с ФИО3 в пользу истца судебную неустойку в размере 7 500 руб. за каждый календарный месяц неисполнения решения суда с момента его вступления в законную силу и до дня фактического исполнения решения суда.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. При подаче иска истцом в соответствии оплачена государственная пошлина в размере 20 250 руб., а также почтовые расходы в размере 525 руб., которые подлежат взысканию с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 98, 194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: Иск ФИО1 - удовлетворить.

Расторгнуть заключенный <дата> года между ФИО3 и ФИО1 договор купли-продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

Прекратить право собственности ФИО3 на жилое помещение – квартиру, общей площадью 43,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, общей площадью 43,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности.

Признать ФИО5, ФИО2, ФИО3, ФИО29, прекратившими право пользования жилым помещением – квартирой, расположенной по адресу: <адрес>

Выселить ФИО5, ФИО2, ФИО3, ФИО30 из жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

Решение суда является основанием для снятия ФИО5, ФИО2, ФИО3, ФИО31 с регистрационного учета по месту жительства по адресу: <адрес>

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 проценты за неправомерное удержание денежных средств в размере 57 575 руб. (пятидесяти семи тысячи пятисот семидесяти пяти) руб. 98 коп.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебную неустойку в размере 7 500 (семи тысяч пятисот) руб. за каждый календарный месяц неисполнения решения суда с момента вступления решения суда в законную силу и до дня фактического исполнения решения суда.

Взыскать солидарно с ФИО5, ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 249 руб. 77 коп., почтовые расходы в размере 525 руб., а всего 20 774 (двадцать тысяч семьсот семьдесят четыре тысячи) руб. 77 коп.

Решение суда может быть обжаловано, а прокурором принесено представление в Московский областной суд через Электростальский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Резяпова Э.Ф.

Решение суда в окончательной форме принято 11 октября 2021 года.

Судья: Резяпова Э.Ф.