Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональное ипотечное агентство» о прекращении залога, снятии обременения в виде ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам о прекращении залога на <адрес> и отмене обременения на указанную квартиру, в обоснование указав следующее.

Заочным решением суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» к истцу об обращении взыскания на двухкомнатную <адрес>, являющуюся предметом залога по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ в счет погашения задолженности по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ истцу была предоставлена отсрочка исполнения решения суда до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ ОСП по Ленинскому району г.Ульяновска на основании исполнительного листа вынесло постановление о возбуждении исполнительного производства, где взыскателем указано ООО «Межрегиональное ипотечное агентство». В рамках исполнительного производства постановлением от ДД.ММ.ГГГГ на указанную выше квартиру наложен арест.

В ДД.ММ.ГГГГ истцом получено уведомление от ООО «Стратегические инвестиции «Новый Дом», из которого он узнал, что ДД.ММ.ГГГГ данное юридическое лицо приобрело права по закладной на квартиру истца в результате перехода прав в следующем порядке:

- переход права по закладной от ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» на основании договора купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ в пользу КБ «Европейский трастовый банк» (ЗАО);

- переход права по закладной от КБ «Европейский трастовый банк» (ЗАО) на основании договора уступки прав требования по закладным от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема передачи закладных от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ООО «Лизинговая компания ЕВРОТРАСТ»;

- переход права по закладным от ООО «Лизинговая компания ЕВРОТРАСТ» на основании договора уступки прав требования по закладным от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ООО «Стратегические инвестиции «Новый Дом».

Несмотря на данное уведомление никаких изменений в сведениях о взыскателе в исполнительных документах не имеется и взыскателем значится ООО «Межрегиональное ипотечное агентство».

Судебным приставом-исполнителем был наложен арест на квартиру как на нереализованное имущество.

В настоящее время истец желает продать указанную квартиру, но ему препятствует это сделать наличие установленных законом обременений в виде ипотеки.

С учетом вышеизложенного, снятие ареста с заложенного имущества как нереализованного, отсутствие четких сведений о залогодателе, несмотря на имеющуюся информацию о переходе права по закладной, истец полагает, что имеет право в судебном порядке снять обременение в виде ипотеки на квартиру в соответствии с п.4 ч.1 ст.352 ГК РФ в соответствии с которой залог прекращается в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной (п.4 ст.350 ГК РФ),

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены ООО «Стратегические инвестиции «Новый Дом», КБ «Европейский трастовый банк» (ЗАО), ООО «Лизинговая компания ЕВРОТРАСТ».

В судебном заседании истец не присутствовал, о дне рассмотрения дела извещен, просил провести судебное разбирательство в свое отсутствие. Ранее в ходе рассмотрения дела на иске настаивал, привел в обоснование доводы, аналогичные изложенным в иске.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Ульяновской области в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен, представил в суд письменный отзыв на иск, в котором просит рассматривать дело в свое отсутствие, по существу спора указал следующее. ДД.ММ.ГГГГ Управлением проведена государственная регистрация права собственности ФИО1 с одновременной ипотекой в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ запись в ЕГРП о государственной регистрации права собственности с обременением в виде ипотеки на данную квартиру является актуальной. Постановлением ОСП по Ленинскому району г.Ульяновска от ДД.ММ.ГГГГ был наложен арест на данный объект недвижимости, а также наложен арест и постановлением ОСП по Ленинскому району г.Ульяновска от ДД.ММ.ГГГГ На сегодняшний день записи о наличии ограничений на объект недвижимости являются актуальными. В соответствии с п.1 ст.25 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регистрационная запись об ипотеке погашается в течение 3 рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Вступившие в законную силу решения суда являются основанием для государственной регистрации прекращений, ограничений прав на недвижимое имущество. В связи с этим Управление не может быть надлежащим ответчиком по делу.

Представитель ответчика ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» в судебное заседание не явился по неизвестной причине, о дне рассмотрения дела извещался.

Представители третьих лиц ООО «Стратегические инвестиции «Новый Дом», КБ «Европейский трастовый банк» (ЗАО), ООО «Лизинговая компания ЕВРОТРАСТ» в судебное заседание не явились по неизвестной причине, о дне рассмотрения дела извещались.

Исследовав материалы дела, материалы гражданского дела №2-2855/2008, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что в соответствии с условиями договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» предоставило ФИО1 займ в сумме 600000 руб. на срок 120 месяцев под 16% годовых для ремонта квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В обеспечение обязательств по договору займа между сторонами был заключен договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ в отношении указанной квартиры, что было оформлено закладной. Обременение права собственности ФИО1 на данную квартиру зарегистрировано в установленном порядке в Управлении Росреестра по Ульяновской области.

Заочным решением Ленинского районного суда г.Ульяновска от ДД.ММ.ГГГГ иск ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворен, суд обратил взыскание на двухкомнатную <адрес> <адрес> общей площадью 45,46 кв.м., принадлежащую на праве собственности ФИО1, являющуюся предметом залога по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, в счет погашения перед обществом задолженности по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ Данным решением суда определено продать квартиру с торгов с определением первоначальной продажной центы заложенного имущества в сумме 1613000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ОСП по Ленинскому району г.Ульяновска на основании исполнительного листа, выданного в соответствии со вступившим в законную силу заочным решением суда от ДД.ММ.ГГГГ, было возбуждено исполнительное производство.

По мнению суда, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат в связи со следующим.

Статья 334 ГК РФ устанавливает, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает следующее.

Согласно статьи 10 данного закона договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

При этом, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2 статьи).

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о дате и месте государственной регистрации такого договора, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона (пункт 4 статьи).

Статья 11 Закона предусматривает, что государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Пунктом 2 данной статьи также установлено, что ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Согласно статья 25 названного Закона если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Порядок реализации заложенного недвижимого имущества определен как общими положениями Гражданского кодекса РФ, так и нормами вышеназванного Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так, статья 350 ГК РФ предусматривает, что реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 6 данной статьи при объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель по соглашению с залогодателем вправе приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.

При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается .

Статья 58 Закона об ипотеке устанавливает, что организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:

1) на публичные торги явилось менее двух покупателей;

2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.

Пункт 4 данной статьи также устанавливает, что в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Однако если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается (пункт 5 статьи).

В соответствии со ст.352 ГК РФ залог прекращается :

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Из вышеприведенных положений законодательств следует, что залог (ипотека) недвижимого имущества прекращается только в случае объявления торгов по продаже такого имущества несостоявшимися, при этом, если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога, а также в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, или в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Между тем, как следует из материалов исполнительного производства, предметом которого являлось: обращение взыскания на <адрес>, указанное недвижимое имущество было выставлено на реализацию на торгах первоначально по установленной решением суда цене – 1613000 руб.

Затем постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому району г.Ульяновска от ДД.ММ.ГГГГ в связи с нереализацией имущества в месячный срок первоначальная цена квартиры была снижена на 15% до суммы 1371 050 руб.

Однако в связи с нереализацией квартиры и по данной цене указанная квартира судебным приставом-исполнителем ДД.ММ.ГГГГ была предложена взыскателю ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» по цене 1209750 руб. Согласие от взыскателя на передачу ему имущества было получено ДД.ММ.ГГГГ

Постановлением УФССП по Ульяновской области от ДД.ММ.ГГГГ квартира передана взыскателю ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» как нереализованная. Фактическая передача имущества подтверждается актом передачи нереализованного имущества должника от ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, взыскатель воспользовался своим правом на получение заложенного имущества, нереализованного на торгах.

При таких обстоятельствах оснований для прекращения ипотеки (залога) заложенного недвижимого имущества в соответствии со ст.352 ГК РФ, как просит истец, у суда не имеется. В связи с чем исковые требования истца следует оставить без удовлетворения в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональное ипотечное агентство» о прекращении залога на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, снятии обременения в виде ипотеки на данное жилое помещение – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г. Ульяновска в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья И.И.Петрова