Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к ФИО2, ФИО1 Махмадуло об обязании исполнить обязательства по договору,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО12 об обязании осуществить снос и возвести на освобожденном земельном участке объект недвижимости или реконструкцию здания по адресу: <адрес> в срок не превышающий одного года с момента вступления в силу решения суда, в случае неисполнения решения суда в указанный срок, взыскать солидарно с ответчиков штраф в размере 1 020 000 руб. В обоснование требований указано, что 07.02.2006 между ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», действовавшим от имени и по поручению Комитета по управлению городским имуществом на основании договора поручения № № от 20.09.2005, заключенного между Фондом и КУГИ, и ФИО5, в соответствии с распоряжениями КУГИ от 05.04.2005 №-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда одновременно с отчуждением покупателю земельного участка по адресу: <адрес> от 28.12.2005 №-рз «О внесении изменений в распоряжение КУГИ от 05.04.2005 №-рз» заключен договор №-АЗ/АО купли-продажи нежилого здания по адресу: <адрес>, общей площадью 722,0 м., кадастровый № и земельного участка, на котором оно расположено по адресу: <адрес> площадью 752,0 кв.м., кадастровый №. В результате проверок, проведенных Фондом имущества 02.03.2012 года, 08.08.2014 года и 14.12.2016 года, было выявлено, что в установленные сроки Покупателем не выполнены существенные условия Договора - историческое Здание не снесено в установленном законом порядке, не завершено возведение на земельном Участке объекта недвижимости, не представлено разрешение на ввод в эксплуатацию законченного строительством/реконструкцией объекта капитального строительства. Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.11.2012 по делу № А56-33542/2012 прекращена процедура наблюдения в отношении ИП ФИО3, ИП ФИО3 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство сроком на 6 месяцев. Определением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.01.2013 по делу № А56-33542/2012 утверждено мировое соглашение от 23.11.2012 г., заключенное в рамках дела о банкротстве ФИО3, в соответствии с которым стороны договорились о следующем порядке и сроках погашения задолженности должника перед конкурсными кредиторами ФИО8, ФИО7, ФИО9: погашение задолженности должника перед конкурсными кредиторами осуществляется путем предоставления взамен денежного обязательства в собственность конкурсных кредиторов недвижимого имущества должника: нежилого здания по адресу: <адрес>, общей площадью 722,0 м., кадастровый № и земельного участка, на котором оно расположено по адресу: <адрес> площадью 752,0 кв.м., кадастровый №.

Право собственности ФИО11 на нежилое здание зарегистрировано в установленном законом порядке 31 августа 2013 г., о чем в едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации №. В последующем правообладателями объектов недвижимости стали ФИО2 и ФИО12

Здание и участок отчуждались из государственной собственности Санкт-Петербурга на основании Договора, заключенного по результатам торгов, проводимых в соответствии с распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 29.12.2003 №-рп «О продаже на торгах зданий и земельных участков, на которых они расположены» во исполнение которого пунктом 3.2.3 Договора предусмотрено обязательство Покупателя осуществить снос здания в течение 6 месяцев с момента заключения Договора и возвести на освобожденном земельном участке объект недвижимости в течении 42 месяцев с момента заключения Договора или реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения Договора. Указанное обязательство является существенным условием Договора.

Факт перехода права собственности на недвижимое имущество к иному лицу, согласно п.5.1 договору купли-продажи от 07.02.2006 №-АЗ/АО влечет переход к новым собственникам соответствующих прав и обязанностей, в том числе, предусмотренных п.1.1, 3.2.3 и 5.2 договора. Согласно п.3.2.6 Договора Покупатель обязуется представить Продавцу разрешение на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию в течение 5 дней со дня его утверждения. Учитывая, что до настоящего времени обязательства не исполнены, комитет имеет право требовать исполнения данных обязательства, а именно обязанности выполнить условия, предусмотренные п.3.2.3 Договора, а также представить продавцу разрешение на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию в течение 5 дней со дня его утверждения.

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга – представитель в судебном заседании просила требования удовлетворить.

Ответчики ФИО2 и ФИО12 – в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Третье лицо АО «Фонд имущества» - представитель в судебное заседание не явился, извещены о месте и времени судебного разбирательства.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, изучив материалы дела, полагает требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

07.02.2006 между ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», действовавшим от имени и по поручению Комитета по управлению городским имуществом на основании договора поручения № № от 20.09.2005 г., заключенного между ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и КУГИ, и ФИО5 в лице ФИО6, действующей на основании доверенности, в соответствии с распоряжениями КУГИ от 05.04.2005 №-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда одновременно с отчуждением покупателю земельного участка по адресу: <адрес> от 28.12.2005 г. №-рз «О внесении изменений в распоряжение КУГИ от 05.04.2005 №-рз», заключен договор № купли-продажи нежилого здания по адресу: <адрес> общей площадью 722 кв.м., кадастровый № и земельного участка, на котором оно расположено по адресу: <адрес>, площадью 752, кадастровый № (л.д. 15-17).

В соответствии с п. 3.2 договора, покупатель обязуется: оплатить цену продажи объекта, передать документы, указанные в п. 3.1.1 договора, в установленном законодательством порядке в течение 5 рабочих дней с момента выполнения п. 3.3 договора в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имуществом и сделок с ним, для регистрации перехода права собственности на здание и земельный участок к покупателю.

Пунктом 2.3.2 предусмотрена обязанность покупателя осуществить снос здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора и возвести на освобожденном земельном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения настоящего договора или реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения настоящего договора. Указанные в настоящем пункте обязательства являются существенным условием договора.

Согласно пункту 3.2.6 договора, покупатель обязуется представить Продавцу разрешение на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию в течение 5 дней со дня его утверждения.

Последующее отчуждение объекта полностью или по частям до выполнения п. 3.2.3 договора возможно только с согласия продавца и в любом случае влечет переход к новым собственникам соответствующих прав и обязанностей, в том числе предусмотренных п.п. 1.1, 3.2.3, 5.2. договора (пункт 5.1.).

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что покупатель выступает правопреемником в отношении всех касающихся здания и земельного участка обязательств градостроительного характера.

20.04.2006 произведена государственная регистрация права собственности ответчика ФИО5 на приобретенное по договору купли-продажи нежилое здание и земельный участок.

В результате проверок, проведенных Фондом имущества 02.03.2012 года, 08.08.2014 года и 14.12.2016, было выявлено, что в установленные сроки покупателем не выполнены существенные условия договора - историческое здание не снесено в установленном законом порядке, не завершено возведение на земельном участке объекта недвижимости, не представлено разрешение на ввод в эксплуатацию законченного строительством/реконструкцией объекта капитального строительства по адресу: <адрес> в срок - 08 августа 2009 года (л.д. 19-20).

В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон» здание, сооружение, не являющееся объектом (выявленным объектом) культурного наследия, относящееся к следующим историческим периодам: в зонах охраны объектов культурного наследия, расположенных в исторически сложившихся центральных районах Санкт-Петербурга, а также в Невском районе Санкт-Петербурга, - построенное до 1917 года, к которым относится здание приобретенное ответчиками, относится к историческим зданиям.

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.11.2012 по делу № А56-33542/2012 прекращена процедура наблюдения в отношении Индивидуального предпринимателя ФИО5, Индивидуальный предприниматель ФИО5 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство сроком на 6 месяцев.

Определением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.01.2013 по делу № А56-33542/2012, вступившим в законную силу 26.02.2013, утверждено мировое соглашение от 23.11.2012 г., заключенное в рамках дела о банкротстве ФИО5, в соответствии с которым стороны договорились о следующем порядке и сроках погашения задолженности должника перед конкурсными кредиторами ФИО8, ФИО7, ФИО9: погашение задолженности должника перед конкурсными кредиторами осуществляется путем предоставления взамен денежного обязательства в собственность конкурсных кредиторов недвижимого имущества должника: нежилого здания по адресу: <адрес> общей площадью 722 м, кадастровый № и земельного участка, на котором оно расположено по адресу: <адрес> площадью 752, кадастровый № (л.д. 48-50).

Решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 27.11.2017 по делу №, вступившим в законную силу, Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга отказано в удовлетворении требований к ФИО5, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи здания с земельным участком от 21.05.2013, с применением последствий недействительности договора по отчуждению объектов, расторжении договора от 07.02.2006 №-АЗ/АО, возвратить в государственную собственность Санкт-Петербурга здания и земельного участка (л.д. 24-28).

Как следует из решения 21.05.2013 между ФИО7, ФИО8, ФИО9 (продавцы) и ФИО11 (покупатель), заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО11 приобрел нежилое здание по адресу: <адрес>, общей площадью 722 кв.м. и вышеуказанный земельный участок (л.д. 72-75).

Право собственности ФИО11 на нежилое здание и земельный участок зарегистрированы в установленном законом порядке 31.08.2013 (л.д. 20 об, 21).

По договору купли-продажи от 12.10.2018 ФИО11 продал указанные здание и земельный участок в долевую собственность по ? доле каждому ФИО2 и ООО «Финансовая копания «ТРАСТ».

По договору купли-продажи от 03.12.2018 ООО «Финансовая копания «ТРАСТ» продала принадлежащие ей ? долю здания и ? долю земельного участка ФИО12

Право собственности ФИО2 на ? долю земельного участка и здания зарегистрировано 26.10.2018; право собственности ФИО12 на ? долю земельного участка и здания зарегистрировано 06.12.2018 (л.д. 29-35).

Пунктом 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно части 2 данной статьи обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

В данном случае не имеется оснований рассматривать комитет в качестве кредитора в обязательстве, включенном в пункт 3.2.3 договора купли-продажи от 07.02.2006 и связанном с осуществлением реконструкции здания в определенный срок, поскольку здание было передано в собственность покупателя, и его реконструкция не может признаваться действием, совершаемым «в пользу другого лица», т.е. не отвечает признакам обязательства, указанным в пункте 1 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ограничения прав собственника в силу действующего законодательства могут существовать лишь в форме ограничений (обременений), устанавливаемых в отношении самой вещи - объекта права собственности - и следующих ее судьбе, поскольку иной подход противоречил бы существу права собственности, включающего правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).

Как усматривается из содержания договора от 07.02.2006, возложение на покупателя обязанности по выполнению сноса и строительства либо реконструкции здания являлось именно обременением приобретенного по договору купли-продажи имущества.

При этом суд учитывает, что ограничения (обременения) в отношении объектов недвижимости в соответствии с положениями действовавшего на тот момент Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежали государственной регистрации, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В отношении спорных объектов зарегистрированы следующие ограничения: в отношении земельного участка - объединенная охранная зона центральных районов Санкт-Петербурга площадью 752 кв.м.; охранная зона подстанций и других электротехнических сооружений площадью 112 кв.м., в отношении здания ограничения не зарегистрированы, в договоре от 07.02.2006 в отношении здания в качестве ограничения указано: здание находится в объединенной охранной зоне, в связи с чем все наружные ремонтно-строительные работы подлежат согласованию с КГИОП.

При таких обстоятельствах нормы гражданского законодательства о переводе долга по договору от 07.02.2006 в части сноса или реконструкции здания в отношении ответчиков, приобретавших объекты на основании договоров от 12.10.2018 и 03.12.2018, и не содержавших данных условий, не подлежат применению.

Соответственно не имеется оснований для возложения на ответчиков обязательств по исполнению условий договора, заключенного 07.02.2006 и применения к ним мер ответственности за неисполнение данного обязательства, предусмотренных положениями статьи 308.3 ГК РФ.

Исходя из условий ст. 8 ГК РФ об основаниях возникновении гражданских обязанностей, требования к ответчикам по осуществлению действий в отношении приобретенного здания могут быть основаны только на положениях действующего законодательства к состоянию исторических зданий, но не вследствие перехода к ним обязательств по договору, заключенному с первоначальным покупателем, являющегося в данном случае избранным ненадлежащим способом защиты права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга в удовлетворении требований.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через суд вынесший решение в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 31.10.2019.

Судья: Литвиненко Е.В.