Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 к ФИО2 об определении порядка пользования жилым помещением, нечинении препятствий к проживанию; вселению; о признании договора купли продажи - доли в праве собственности на квартиру незаключенным, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о регистрации перехода права собственности на долю в праве собственности на квартиру

УСТАНОВИЛ:

В суд с иском обратилась ФИО1 к ФИО2 об определении порядка пользования жилым помещением, нечинении препятствий к проживанию; вселению. В ходе рассмотрения дела иск дополнен требованием о признании договора купли продажи - доли в праве собственности на квартиру незаключенным.

В обоснование исковых требований указано, что она является собственницей 1/3 доли в праве на жилое помещение - 3-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Сособственником указанного жилого помещения также является ответчица ФИО2 Спорная квартира состоит из трех жилых комнат площадью 11,9 кв. метров, 10,0 кв. метров и 17,5 м.кв., общей площадью 54,4 кв.м. Размер ее доли в праве собственности соответствует 18,13 кв.м. в жилой площади квартиры, что подтверждается следующим расчетом: в 1/3: (1 х 54.4 кв.м.) / 3 = 18,13 кв.м.

На основании представленных ею документов о праве собственности на спорную квартиру ДД.ММ.ГГГГ управляющая организация ООО «Катав-Ивановскжилкомхоз» разделила лицевые счета по оплате жилищно-коммунальных услуг, после чего она оплачивает жилищно-коммунальные услуги из расчета 1/3 доли в праве собственности, т.е. с площади в 18,13 кв.м.

В родственных отношениях с ФИО2 она не состоит. Между ней и ответчицей не достигнуто соглашение о порядке пользования спорной квартирой, между ними сложились неприязненные отношения. В связи с отсутствием договорённости о порядке пользования спорной квартирой она не может в полной мере пользоваться и распоряжаться указанной собственностью. Ответчица без согласования с ней заняла всю площадь квартиры, сменила замки на входной двери и не предоставляет ключей, в результате чего она не может проживать в квартире. ДД.ММ.ГГГГ между ней ответчицей был подписан договор купли-продажи 1/3 доли в спорной квартире. Однако, данный договор не может быть исполнен в связи с тем, что его условия нарушают ее права, а сам договор не может считаться заключенным так как, в соответствии с ст.538 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. Подписанный сторонами договор также не может считаться заключенным, так как стороны договора не согласовали все существенно важные условия договора. Так в пункте 3 договора стороны указали, что окончательный расчет производится после государственной регистрации договора за счет полученных Покупателем кредитных средств. Однако данное условие не может являться надлежащим согласованием сроков оплаты, так как окончательный расчет поставлен в зависимость не от волеизъявления покупателя, а от действий кредитных учреждений по предоставлению последнему кредита. Отсутствие согласования всех существенно важных условий подтверждается и п.4 договора, в котором стороны осматривают не имущество согласно предмета договора, а некий дом и земельный участок. Считает, что данный договор является недействительным в силу отсутствия согласованных существенных условий договора. Просит: признать договор купли-продажи 1/3 доли в квартире по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительным. Определить порядок пользования трехкомнатной квартирой № по <адрес>, выделив Истцу в пользование комнату 11,9 кв.м., предоставив ответчику в пользование комнату 10,0 кв.м. и комнату 17,5 кв.м. Обязать ответчика не чинить препятствий к проживанию в <адрес>, а именно: освободить комнату 11,9 кв.м. выделенную для проживания истца, не демонтировать и не менять входную дверь, и замки в ней, не совершать любых иных действий, создающих препятствия другим собственникам в пользовании квартирой, а также предоставить истцу ключи от всех замков входной двери. Вселить ее в <адрес>.

ФИО2 обратилась в суд к ФИО1 с встречным иском о регистрации перехода права собственности на долю в праве собственности на спорную квартиру.

В обоснование требований указано, что 2/3 доли в праве собственности спорной квартиры принадлежит ФИО2 на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ Кроме того между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи 1/3 доли указанной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Договор составлен в письменной форме, сторонами подписан, содержит все существенные условия предусмотренные ГК РФ для данного вида договора, т. е. заключена сделка купли-продажи недвижимого имущества. Сделка со стороны ФИО2 исполнена полностью, денежные средства по договору переданы, ФИО1 фактически долю в квартире ФИО2 предала. Однако от государственной регистрации сделки уклоняется.

Просит: зарегистрировать за ФИО2 переход права собственности на 1/3 долю в праве собственности на квартиру по адресу <адрес>53.

Истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО1 в суд не явилась о времени месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, просит рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителя

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО2 в суд не явилась о времени месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, просит рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителя.

Представитель ФИО1 - ФИО4 в судебном заседании на требованиях настаивал, ссылаясь на изложенное в иске, дополнив, что кухня, балкон, коридор, ванная комната и туалет должны остаться в общем пользовании. Под требованием о признании сделки недействительной подразумевают признание договора незаключенным поскольку сторонами не оговорены существенные условия о предмете договора, о порядке расчета по договору. Встречные исковые требования не признал, пояснив, что договор купли-продажи является незаключенным, ФИО1 обращалась к ФИО2 с требованиями о согласовании условий договора, однако, ФИО2 что-либо уточнять отказалась. Оплата по договору поставлена в зависимость от получения кредитных средств в банке, что ставит под сомнение исполнение договора со стороны покупателя. Никаким образом доля в праве на спорную квартиру не передавалась. Просит исковые требования ФИО1 удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречных требований ФИО2 отказать.

Представитель ФИО2 -ФИО5 в судебном заседании иск Соломки ной не признал, просил в иске отказать, встречные исковые требования поддержал, ссылаясь на изложенное в иске, дополнив, что договор купли-продажи заключен в соответствии с законом, фактически спорная доля в праве на квартиру передана ФИО2, ФИО1 уклоняется от регистрации договора. Денежные средства, предусмотренные условием договора переданы ФИО1.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> Катав-Ивановкий отдел в судебное заседание не явился, в материалах дела имеется отзыв в котором указано, что возражений по заявленным требованиям не имеют, просят рассмотреть дело в отсутствие представителя. Кроме того указано, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано 2\3 доли в праве за ФИО2 на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ; 1\3 доля в праве за ФИО1 на основании свидетельства на праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ Договор купли-продажи, заключенный между ФИО1 и ФИО2 на государственную регистрацию не поступал.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела приходит к следующему.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 1, 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ), Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Из письменных материалов дела и объяснений представителей сторон следует, что ФИО1 на праве общей долевой собственности принадлежит 1\3 доля в праве собственности на квартиру расположенную по адресу : <адрес> на основании свидетельства о праве на наследство по закону, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРП на недвижимое имущества и сделок с ним (л.д. 7,8). ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит 2\3 доли в праве собственности на квартиру расположенную по адресу : <адрес> на основании договора дарения (л.д. 22). ДД.ММ.ГГГГФИО1 и ФИО2 заключили договор купли-продажи, согласно п. 1 которого продавец ФИО1 обязалась продать, а ФИО2 обязалась купить 1\3 доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

П. 2 договора предусмотрено, что квартира продается за сумму 380 000 рублей, из которых денежные средства в размере 80 000 рублей передаются после подписания договора и до государственной регистрации договора, остальные денежные средства в размере 300 000 рублей передаются после государственной регистрации договора за счет кредитных средств в учреждении банка. В п.4 договора прописан иной предмет договора - жилой дом и земельный участок, которые осмотрены перед заключением договора не обнаружено при осмотре каких либо дефектов и недостатков. Пунктом 7 договора предусмотрено, что правила об ипотеке к правоотношениям по договору не применяются.

В связи с наличием в договоре неточностей и ошибок ФИО1 в адрес ФИО2 направила письмо, в котором прописывала, что в договоре имеются неточности и ошибки, препятствующие государственной регистрации договора купли-продажи, указывала на спорный договор как предварительный с условием о задатке, просила согласовать значимые условия договора, путем оформления основного договора(л.д. 55-57). В материалах дела также имеется письмо ФИО1, адресованное ФИО2, в котором ФИО1 сообщает о прекращении ранее достигнутых договоренностей в отношении продажи 1\3 доли в праве спорной квартиры (л.д. 50-54).

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости

должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При указанных обстоятельствах и представленных доказательствах суд находит незаключенным подписанный сторонами ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи доли в праве собственности на спорную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, исходя из того, что стороны договора имея реальную возможность не согласовали существенных условий договора, а представленный суду договор купли-продажи содержит неоднозначное наименование предмета продаваемого имущества, позволяющий идентифицировать его как объект недвижимости и необходимый для государственной регистрации перехода права собственности.

Подписанный сторонами договор в нарушение приведенных выше положений не содержит однозначных данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

При отсутствии этих сведений нельзя признать согласованными сторонами существенные условия договора купли-продажи недвижимости, что влечет признание договора незаключенным.

Поскольку закон ( ст. 554 ГК РФ) содержит императивное указание на незаключенность договора купли-продажи недвижимости, в котором отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, и не предусматривает возможности в такой ситуации путем выяснения общей воли сторон и применения правил толкования условий договора при наличии спора, суд полагал не устанавливать существенные условия договора в ходе судебного заседания.

По смыслу ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом презюмируется принцип осмотрительности.

В силу п.2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что договор от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный Соломкной и ФИО2 не является заключенным, а потому отсутствуют законные основания для удовлетворения требований ФИО2 о регистрации перехода права собственности на долю в праве в спорной квартире.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения,

пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п. 1 ст. 247 ГК РФ вадение и пользование имуществом,

находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В силу 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Статья 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Статья 30 ЖК РФ Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Как установлено судом ФИО1 имеет 1\3 долю, а ФИО2 3\4 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, ранее Соломктна и ФИО2 совместно не проживали, фактически порядок пользования жилым помещением между ними не сложился. В родственных отношениях стороны не состоят. Оплата услуг за квартиру осуществляется сторонами ООО «Катав-Ивановскжилкомхоз» на основании раздельных лицевые счетов по оплате жилищно-коммунальных услуг исходя из принадлежащих долей в праве собственности на спорную квартиру (л.д. 10,12-13). На данные обстоятельства ссылается сторона истца по первоначальному иску, стороной ответчика данные обстоятельства не оспариваются.

Спорная квартира состоит из трех жилых комнат площадью 11,9 кв. метров, 10,0 кв. метров и 17,5 м.кв., общей площадью 54.4 кв.м., что подтверждается Кадастровым паспортом помещения (л.д. 20)

Размер доли в праве собственности ФИО1 соответствует 18,13 кв.м. от общей площади квартиры, ФИО2 36,27 кв.м. от общей площади, что подтверждается следующим расчетом: 1/3 доли в прве составляет 18,13 кв.м.из расчета 54.4 кв.м. / 3 х 1 = 18,13 кв.м.; 2\3 доли в праве составляет 36,27 кв.м из расчета 54,4/ 3 х 2 = 36,27 кв. м.

ФИО1 и ее представитель просят определить порядок спорной квартиры путем передачи в пользование ФИО1 комнату 11,9 кв.м., в пользование ФИО2 комнату 10,0 кв.м. и комнату 17,5 кв.м., в общем пользовании оставить кухню, балкон, коридор, туалет и ванную комнату.

Представленный ФИО1 порядок пользования не нарушает права ФИО2, поскольку площадь передаваемого ФИО1 помещения соответствует ее доли в праве общей долевой собственности, самой ответчицей по первоначальному иску не заявлены требования об определении порядка пользования.

При указанных обстоятельствах, суд считает необходимым требования СоломкинойВ.Н. об определении порядка пользования сворной квартирой и вселении в спорую квартиру, удовлетворить.

Руководствуясь ст.ст. 195-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Определить порядок пользования квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, выделив ФИО1 в пользование комнату 11,9 кв.м., ФИО2 в пользование комнату 10,0 кв.м. и комнату 17,5 кв.м., в общем пользовании оставить кухню, балкон, коридор, туалет и ванную комнату.

Обязать ФИО2 не чинить препятствий к проживанию ФИО1 в <адрес>, освободить комнату 11,9 кв.м., выделенную для проживания ФИО1, не демонтировать и не менять входную дверь, замки в входной двери, не совершать любых иных действий, создающих препятствия ФИО1 в пользовании квартирой, предоставить ФИО1 ключи от всех замков входной двери.

Вселить ФИО1 в <адрес>.

Признать договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи 1/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> незаключенным.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о регистрации перехода права собственности на 1/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, отказать

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления в окончательной форме.

Судья