Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Сантол» к Малолетней Л.В., Малолетнему А.А. о выселении, встречному иску Малолетней Л.В., Малолетнего А.А. к ООО «Сантол», Смолоблпотребсоюзу о предоставлении жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Сантол», с учетом уточненных требований, обратилось в суд с иском к указанным ответчикам о выселении без предоставления другого жилого помещения, указав в обоснование иска, что Малолетние занимают принадлежащее истцу жилое помещение № в в на условиях договора коммерческого найма, срок которого - 5 лет, установленный решением Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, истек в январе 2010г. Ответчикам неоднократно направлялись уведомления о необходимости освободить жилое помещение, однако они до настоящего времени помещение не освободили, продолжают чинить препятствия истцу в осуществлении его прав собственника. Ввиду истечения срока договора найма и отсутствия у истца намерения заключать его с ответчиками на новый срок Малолетние подлежат выселению. Кроме того, дополнительным основанием для выселения ответчиков является тот факт, что жилой , согласно техническим заключениям, является аварийным, требуется проведение комплексного капитального ремонта здания, его кровли, что без отселения жильцов 4 этажа, в т.ч. и ответчиков, сделать невозможно. Обязанность по проведению данного ремонта с отселением жильцов 4 этажа возложена на истца решением Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 145-147 т.2).

Малолетняя Л.В., Малолетний А.А. обратились с встречными требованиями к ООО «Сантол», а также к Смолоблпотребсоюзу и предоставлении жилого помещения, указав, что никаких договоров коммерческого найма ни с прежним, ни с новым собственником жилого помещения не заключали, сложившиеся правоотношения вытекают из норм ЖК РСФСР, в соответствии с которыми они не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения. Поскольку истец ссылается на аварийность жилья, необходимость проведения его капитального ремонта, просили обязать ответчиков солидарно предоставить жилое помещение, состоящее из двух комнат площадью не менее 30 кв.м. в г.Смоленске на основании договора найма жилого помещения бессрочно (л.д.121-123 т.2).

Представители ООО «Сантол» Солдатенков А.В., Рудаков И.Е., Матвиешин А.И. в судебном заседании заявленные требования поддержали, встречный иск Малолетних не признали. Решение Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, установившее 5-летний срок договора коммерческого найма между сторонами, имеет преюдициальное значение, ввиду чего доводы ответчиков не должны быть приняты во внимание. Отношения между сторонами регулируются нормами не жилищного, а гражданского законодательства, предусматривающего выселение нанимателя по истечении срока договора коммерческого найма без предоставления другого жилого помещения. Аварийное состояние дома подтверждено многочисленными техническими заключениями, дальнейшее проживание в нем угрожает жизни и здоровью жильцов. Нормами ГК РФ не предусмотрена обязанность наймодателя по договору коммерческого найма предоставлять нанимателям другое жилое помещение для проведения капитального ремонта здания.

Малолетняя Л.В., Малолетний А.А., их представитель Седлецкий С.В. иск не признали, встречный иск поддержали, указав, что в соответствии с нормами жилищного законодательства их право пользования жилым помещением носит бессрочный характер, что подтверждается п. 1.4 Соглашения о внесении изменений в договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ Встречные требования поддержали, указав, что в данном случае обязанность по предоставлению жилого помещения должна быть возложена на собственника по аналогии с нормами 85-88 ЖК РФ.

Представитель Смолоблпотребсоюза Таранова Е.П. иск не признала, сославшись на то, что Смолоблпотребсоюз никаким спорным правоотношением с Малолетними не связан. В соответствии с договором купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и соглашением от ДД.ММ.ГГГГ здание общежития по адресу продано ООО «Сантол». Согласно условиям договора купли-продажи с момента регистрации права собственности ООО «Сантол» самостоятельно решает все вопросы с лицами, проживавшими в жилых помещениях общежития на момент его продажи. Срок заключенного с Малолетними договора найма, согласно решению суда, истек в январе 2010г.

Суд, заслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, заключение прокурора, полагавшего необходимым отказать в удовлетворении иска о выселении Малолетних без предоставления другого жилого помещения, удовлетворить заявленные встречные требования, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что в 1988г. Смолоблпотребсоюзом Малолетней Л.В., работавшей в детском саду облпотребсоюза, в связи с трудовыми отношениями предоставлено койко-место в комнате №, в 1991г.- отдельная комната № в общежитии в (л.д.91, 92, 94 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ Малолетняя Л.В. уволена по п.1 ст.33 КЗоТ РФ (ликвидация предприятия (л.д.94 т.1).

До ликвидации предприятия ответчица стояла на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, постановлением главы администрации от ДД.ММ.ГГГГ поставлена на очередь нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, где состоит до настоящего времени (л.д.38 т.2).

Постановлением Совета облпотребсоюза № от ДД.ММ.ГГГГ ответчице предоставлены 2 комнаты № жилой площадью 26,4 кв.м. в , в настоящее время жилое помещение имеет № (л.д.93 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ по договору № купли-продажи недвижимого имущества указанное здание общежития продано ООО «Сантол». Как указано в пункте 1.4 договора, обременениями объекта являются права лиц, проживающих в жилых помещениях объекта в соответствии с действующим жилищным законодательством по списку, указанному в Приложении к настоящему договору. Согласно соглашению о внесении изменений и дополнений в договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, п.1.4 договора изложен в следующей редакции: При переходе права собственности на объект от продавца к покупателю лица, проживающие в общежитии, сохраняют право пользования жилыми помещениями в соответствии с действующим законодательством. Перечень таких лиц с указанием их прав пользования жилыми помещениями, занимаемыми ими, приложен к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.

Как следует из Приложения к договору купли-продажи, продавец гарантирует, что обременениями объекта являются только права лиц, проживающих в жилых помещениях объекта, в соответствии с действующим жилищным законодательством, по следующему списку … В данном списке указано, что Малолетняя Л.В. с сыном ФИО22 постоянно зарегистрированы по данному адресу (л.д.197-202 т.2).

По правилам ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, при этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Таким образом, ранее между облпотребсоюзом и Малолетней Л.В., ввиду наличия трудовых отношений и впоследствии увольнения ее по ликвидации предприятия, существовал бессрочный договор найма жилого помещения, что следует также из Приложения к договору купли-продажи, где такой срок, в отличие от других граждан, не определен. Следовательно, по правилам ст.675 ГК РФ, п.1.4 договора купли-продажи, при переходе права собственности к истцу этот договор остался прежним, без каких-либо изменений. Более того, по правилам действовавшего в тот период времени ЖК РСФСР, Малолетняя Л.В. с сыном не могла быть выселена из общежития без предоставления другого жилого помещения (ст.108 п.8 ЖК РСФСР). Такое выселение, согласно указанной нормы, допускалось только с предоставлением другого жилого помещения. Таким образом, поскольку не существовало такого права на выселение Малолетних без предоставления другого жилого помещения у прежнего наймодателя, не возникло оно и у нового собственника - ООО «Сантол» при переходе к нему права собственности на здание общежития.

При этом изменение законодательства, а именно введение в действие с 01 марта 1996г. части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации, предусматривающей предельный срок договора найма жилого помещения 5 лет (ст.683 ГК РФ), (в ранее действовавшем ГК РСФСР срок найма жилого помещения законодательно определен не был), не должно иметь значения для решения вопроса о возможности выселения ответчиков, в противном случае имело бы место ущемление жилищных прав ответчиков, а именно лишение права на жилище, предоставленного им в установленном порядке.

Согласно ст.13 Федерального закона РФ «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, состоят в соответствии с п.1 части 1 ст.51 Жилищного кодекса Российской Федерации на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Как указывалось выше, ответчики продолжают состоять на учете нуждающихся в жилых помещениях, их выселение ранее не допускалось нормами закона, не допускается оно и сейчас.

На основании выше изложенного, суд приходит выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска о выселении Малолетних без предоставления другого жилого помещения.

При этом выводы суда по настоящему делу никак не противоречат выводам, изложенным в решении Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, на которое ссылается истец как на основание своих требований. Как следует из решения, суд также пришел к выводу о наличии между сторонами фактических договорных отношений, не ограниченных временным сроком, сохранении за ответчицей права пользования жилым помещением и отсутствии правовых оснований для выселения Малолетних без предоставления другого жилого помещения (л.д.13-16). Применительно к ст. 683 ГК РФ суд определил, что договор найма с облпотребсоюзом заключен на 5 лет, срок следующего договора найма с ООО «Сантол» также должен составлять 5 лет. Однако данное решение, по мнению суда, не имеет преюдициального значения для разрешения данного спора о выселении ответчиков, поскольку суд указанным решением лишь определил срок договора найма, в удовлетворении требований о выселении было также отказано.

Ссылки представителей истца о необходимости применения исключительно норм ГК РФ суд находит ошибочными. Нормы гражданского законодательства могут быть применены к данному правоотношению только в части установления предельного срока заключения договора найма жилого помещения, требования же о выселении из жилого помещения с предоставлением либо без предоставления другого жилого помещения могут быть разрешены на основании норм жилищного законодательства.

Дополнительным обоснованием для выселения ответчиков истец называет аварийное состояние дома в целом, необходимость его капитального ремонта. Действительно, как следует из технического заключения ООО "П" в 2009г. общее техническое состояние конструкций перекрытия 3 этажа, чердачного перекрытия 4 этажа крыши, кровли, систем водоснабжения, электрооборудования, канализации, отопления-аварийное, угрожает жизни и здоровью граждан, физический износ обследуемых конструкций 4 этажа в целом составляет более 75% (л.д.32-55 т.2). Согласно заключению экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, в здании № по в необходимо выполнить комплексный капитальный ремонт, охватывающий все здание в целом (л.д.75-79 т.1).

Решением Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Сантол» запрещено проведение работ по капитальному ремонту здания - в до отселения проживающих в доме граждан (л.д.80-85 т.1).

Решением Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ на ООО «Сантол» возложена обязанность произвести капитальный ремонт кровли здания в с отселением жильцов 4 этажа здания Малолетней Л.В., ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 и членов их семей (л.д.190-191 т.2).

Согласно заключению межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ, для восстановления работоспособности строительных конструкций здания и приведения их в соответствие с требованиями «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» ООО «Сантол» необходимо выполнить капитальный ремонт крыши и 4 этажа здания. Распоряжением администрации №-р/адм. от ДД.ММ.ГГГГ рекомендовано выполнить капитальный ремонт крыши и 4 этажа части здания общежития по (л.д.135-138 т.2). Аварийное состояние крыши и 4 этажа здания подтверждено многочисленными актами обследования, фотоснимками (л.д.169-189).

Таким образом, истец обязан произвести капитальный ремонт указанной части здания, что не оспаривается участниками процесса, однако, поскольку суд пришел к выводу о недопустимости выселения Малолетних без предоставления жилого помещения, они подлежат выселению с предоставлением жилого помещения по договору найма, по аналогии со ст.85, 88, 89 ЖК РФ. При этом обязанность предоставления другого жилого помещения по договору найма должна быть возложена на истца, собственника жилого помещения, обязанного произвести капитальный ремонт дома.

Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86-88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта (ч.1 ст.89 ЖК РФ).

Предоставление гражданам в связи с выселением по указанным основаниям другого жилого помещения носит компенсационный характер, гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними и предполагает равнозначность жилой и общей площади вновь предоставляемого и ранее занимаемого жилого помещения, а также равнозначность в количестве комнат по сравнению с ранее имевшимся.

Как следует из материалов дела, Малолетние занимают две комнаты жилой площадью 26,4 кв.м.

С учетом изложенного, встречные исковые требования к ООО «Сантол» о предоставлении Малолетней Л.В., Малолетнему А.А. жилого помещения, состоящего из двух комнат, подлежат удовлетворению. При этом в удовлетворении иска в Смолоблпотребсоюзу надлежит отказать, поскольку в настоящее время данный ответчик ни в каких правоотношениях с Малолетними не состоит, в связи с чем отсутствуют правовые основания для возложения на него данной обязанности.

По правилам ст.100 ГПК РФ с ООО «Сантол» в пользу Малолетней Л.В. подлежат взысканию расходы по оплате услуг представителя в сумме руб. Требования ООО «Сантол» о взыскании расходов по оплате юридических услуг в сумме руб. удовлетворению не подлежат, поскольку сотрудник АНО "Ю" в судебном заседании истца не представлял, кроме того, отсутствуют данные об оплате истцом данной суммы (л.д.149-151).

Руководствуясь ст. ст. 194, 197 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Выселить Малолетнюю Л.В. и Малолетнего А.А. из жилого помещения № в с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору найма.

Обязать ООО «Сантол» предоставить Малолетней Л.В., Малолетнему А.А. благоустроенное жилое помещение по договору найма в г. Смоленске жилой площадью не менее 26,4 кв.м., имеющее в составе две комнаты.

Взыскать с ООО «Сантол» в пользу Малолетней Л.В. расходы по оплате услуг представителя руб.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г. Смоленска в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Бобрикова Л.В.

Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ