Гражданский кодекс часть 1

Истица ФИО1 предъявила иск к ООО «....», ООО «....» о признании права собственности, указав в обоснование, что (дата) она заключила с ООО «....» предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, в соответствии с которым продавец по договору ООО «....» обязан был передать в собственность истца жилой дом, расположенный на земельном участке площадью .... кв.м. выделенного из участка кадастровый номер (№) и передать истцу в срок до (дата) посредством заключения основного договора, чего в срок исполнено не было. В настоящее время земельный участок подлежащий передаче истцу выделен и имеет площадь .... кв.м., кадастровый номер (№). В соответствии с п. 3.1 договора истцом была произведена 100-% оплата обеспечительного платежа в размере .... рублей, что подтверждается платежными поручениями. Дом в настоящее время построен и продавец не препятствует пользоваться указанными объектами истцу, но продавец пытается затянуть процесс оформления прав на земельный участок и жилой дом. Участок кадастровый .... был разделен на .... отдельных земельных участков, участок кадастровый (№) является предметом залога по договору залога от (дата). ООО «....» получил право требования по кредитному договору согласно договора уступки прав требования от (дата) Просила с учетом уточнения иска, на основании ст. 8, 218, 219 ГК РФ, ст. 16,17 Федерального закона « О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним»: признать право собственности на земельный участок площадью .... кв.м. кадастровый номер (№), право собственности на жилой дом (незавершенное строительство), местоположение объектов: ....; прекратить право собственности ООО «....» на земельный участок площадью .... кв.м. кадастровый номер (№)

В судебном заседании представитель истицы ФИО1 ФИО2 требования и основания поддержала в полном объеме, пояснила, что по предварительному договору между ФИО1 и ООО «....» купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома истицей своевременно была внесена оплата. Полагает расценивать данный договор не как предварительный, а как договор купли-продажи. ООО «....» во исполнение указанного договора должно передать имущество в срок до (дата) истцу, чего не сделано до настоящего времени. Ответчик прекратил строительство, прошло более 3-х лет с момента того как должны были передать в собственность истице дом. Истцом направлялись неоднократно предложения с требованием регистрации перехода права, до настоящего времени они не выполнены, в связи с чем истица обратилась в суд с иском. Строительство жилого дома было произведено ООО «....», дом в настоящее время имеет степень готовности ....%, но в настоящее время права на земельный участок зарегистрированы на ООО «....».

Истица ФИО1 пояснила, что спорный земельный участок огорожен, имеется калитка, на которой нет замка, стоит строение, в котором окон и дверей нет, крыша имеется, охрана поселка без препятствий по пропуску ее пропускает в дом.

Представитель ООО «....» ФИО3 иск не признал по следующим основаниям. Поскольку между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор, он не влечет перехода права собственности, а только порождает обязанность сторон заключить основной договор в определенный срок. Истец при отсутствии акта приема-передачи может обратиться с требованием обязать заключить основной договор. Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев 2 и 3 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.07.2011 г. №54. Истцом не представлено доказательств обращения в регистрационную палату об аннулировании записи в ЕГРП. Заявление о прекращении права собственности является заявлением о повороте судебного акта, при этом ни АКП ни ГПК не предусматривают возможности о повороте акта иным судом, нежели принявшим судебный акт. Рассмотрение дела невозможно без участия в качестве третьего лица Истринского отдела Росреестра.

В предварительном судебном заседании (дата) ФИО3 пояснил, что разрешение на строительство по проекту застройки получалось, было застроено .... из .... участков, истица перед ООО «....» свои обязательства выполнила полностью.

В судебном заседании (дата) ФИО3 пояснил, что при заключении предварительного договора ООО «....» имел право собственности на земельный участок, на дом право собственности не было оформлено, но закон предусматривает заключение договора в отношении такого имущества. Строительство дома началось с привлечением подрядной организации в .... году и не ведется с .... года и не известно будет ли строительство дома завершено. К строительству домов были привлечены кредитные деньги, после был заложен земельный участок, в связи с чем право собственности перешло к ООО «....». Доступ истца на земельный участок никто не ограничивает, планируется заключить мировое соглашение, по условиям которого право собственности на земельный участок перейдет от ООО «....» к ООО ....». ООО «....» признает в настоящее время обязательства по договору с истицей.

Представитель ООО «....» ФИО4 иск не признал по следующим основаниям. В настоящий момент право собственности на спорный участок зарегистрировано за ООО «....», а не за продавцом по предварительному договору купли-продажи – ООО «....», таким образом в сложившихся условиях иск о признании права собственности удовлетворен быть не может. Ни одна из сторон не направила другой стороне предложения заключить основной договор до (дата) и не изъявила желания его заключить, в связи с чем обязательства, предусмотренные предварительным договором между ООО «....» и истцом прекратились.

Судом установлено, что (дата) между ФИО1 и ООО «....» заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, согласно которого стороны обязуются заключить в срок до (дата) договор купли-продажи и расположенного на нем жилого дома, общая сумма по обязательствам .... руб. Продавец обязуется передать в собственность земельный участок площадью .... кв.м. подлежащий выделению из общего земельного участка выделенного из участка кадастровый номер (№), расположенный на нем жилой дом общей площадью .... кв.м. построенный в соответствии с параметрами установленными в приложении (№) к договору, далее общая площадь жилого дома подлежит уточнению по результатам обмера БТИ, на момент подписания основного договора право собственности на объект будет принадлежать продавцу на праве собственности, что будет подтверждено записью в ЕГРП, согласно графика строительства жилого дома приложение (№) к договору фундамент, строительство коробки здания и устройство кровли до .... года, окна, входная дверь, отделка фасада осуществляется покупателем самостоятельно в .... г. Согласно п. 3.7 договора покупатель обязуется в срок определенный п.1.4 и в размере определенном п. 3.8 оплатить расходы по созданию указанных в приложении (№) объектов инфраструктуры для чего вступить в члены дачного потребительского кооператива в целях получения прав на долевую собственность и прав пользования объектов социальной и инженерной инфраструктур кооператива в том числе в целях подведения к дому систем электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения.

(дата), (дата), (дата) истцом была произведена оплата платежа в размере .... рублей по договору.

(дата) на земельный участок площадью .... кв.м. кадастровый номер (№)71 поставлен на кадастровый учет предыдущий номер ((№)). Право собственности на земельный участок площадью .... кв.м. кадастровый номер (№) зарегистрировано (дата) за ООО «....» на основании мирового соглашения от (дата) утвержденного определением Арбитражного суда Московской области от (дата) Постановлением Федерального Арбитражного суда Московского округа от (дата) определение Арбитражного суда Московской области от (дата) отменено, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Согласно технического паспорта на (дата) на земельном участке площадью .... кв.м. кадастровый номер (№) расположен жилой дом (незавершенное строительство) инвентарный номер усл..... площадью застройки .... кв.м., возведенный в .... году во исполнение предварительного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома от (дата) между ФИО1 и ООО «....», что не оспаривается ответчиками.

В соответствии со ст.ст.309, 310, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии со ст.1 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее- участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает границы защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии со ст.4 указанного закона по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатации этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключатся в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Поскольку, предварительный договор между сторонами заключен в отношении жилого дома и земельного участка, при этом право собственности на момент заключения договора не было зарегистрировано в ЕГРП, в договоре определены срок передачи имущества, цена договора, сроки и порядок ее уплаты, то предварительный договор между истцом и ответчиком ООО «....» по своему содержанию является договором участия в долевом строительстве.

Согласно ст.9 Закона РФ от 26.01.1996 года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ», в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Пунктом 9 ст.4 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», прямо предусмотрено, что к правоотношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности применяется законодательство РФ о защите прав потребителей.

Пленум ВС РФ в п.1 Постановления № 7 от 29.09.1994 года «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» разъяснил, что законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности с одной стороны и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, либо реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору – с другой стороны.

В соответствии со ст.702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В соответствии со ст.740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 главы 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда.

Анализируя предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома суд приходит к выводу о том, что по своему правовому содержанию в части купли-продажи жилого дома правоотношения сторон охватываются так же и договором подряда.

В соответствии с ст.1, ст.4 Закона РФ «О защите прав потребителей» ответчик ООО «....» обязан передать истцу товар, то есть жилой дом и земельный участок в срок установленный договором.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. 128 ГК РФ, имущественные права, в том числе и право на оформление в собственность имущества возникает в отношении конкретных объектов.

Из материалов дела следует, что жилой дом, на который просит признать право собственности истец, как объект правоотношений создан, имеет технические данные, которые отражены в техническом паспорте на квартиру, представляет собой объект завершенного строительства, степень готовности 64 %.

Земельный участок площадью .... кв.м. кадастровый номер (№) выделен из участка кадастровый номер (№), что подтверждается кадастровой выпиской.

В судебном заседании стороны подтвердили взаимные обязательства по исполнению принятых обязательств установленных договором купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома.

Учитывая, что срок передачи жилого дома и земельного участка до (дата) истек, регистрации права собственности на жилой дом у ответчика ООО «....» не имеется, а право собственности на земельный участок кадастровый номер (№) зарегистрировано за ООО «....», что прямо препятствует исполнению обязательств по договору, суд приходит к выводу, что нарушен срок исполнения обязательства по договору и разумный срок исполнения обязательства, чем нарушены права истца.

С учетом приведенных выше обстоятельств, суд считает установленным, что истец в полном объеме выполнил обязательства по заключенному договору, и поэтому за истцом следует признать право собственности на указанное в договоре жилое помещение, согласно технического паспорта по состоянию на (дата) и земельный участок площадью .... кв.м. кадастровый номер (№).

Принимая решение, суд учитывает, что право собственности нам земельный участок площадью .... кв.м. кадастровый номер (№) зарегистрировано за ООО «....» на основании

определения Арбитражного суда Московской области от (дата), которое отменено, что препятствует исполнению решения по иску ФИО5 в связи с чем право собственности ООО «....» на земельный участок подлежит прекращению.

Возражения ООО «....» о том, что поскольку между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор, истец при отсутствии акта приема-передачи может обратиться с требованием обязать заключить основной договор, не является основанием для отказа в иске, так как избрание способа защиты права принадлежит истцу, избранный истицей способ защиты права не противоречит ст. 12 ГК РФ. Предложенное представителем обращение в регистрационную об аннулировании записи в ЕГРП не предусмотрено Федеральным законом «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним». Истец не просила в данном деле о повороте судебного акта, заявила самостоятельные требования о признании права собственности и исходя из фактических обстоятельств дела, вытекающие из этих требований заявила о прекращении права собственности. Участие в качестве третьего лица Истринского отдела Росреестра невозможно, так как Истринский отдел не является юридическим лицом, кроме того органы регистрации прав не обладают правами в отношении спорного имущества.

Возражения представителя ООО «....» о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором между ООО «....» и истцом прекратились противоречат фактическим обстоятельствам, поскольку ни договор долевого участия в строительстве, ни договор подряда не прекращается в силу истечения срока исполнения обязательства о создании имущества, выполнении работы, сдачи и приеме результатов обязательства; в судебном заседании стороны договора подтвердили наличие в настоящее время обязательств по договору.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок площадью .... кв.м. кадастровый номер (№), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилого дома, участок находится примерно в .... м. по направлению ....

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом ( незавершенное строительство) инвентарный номер усл.(№) площадью застройки .... кв.м. местоположение .....

Прекратить право собственности ООО «....» на земельный участок площадью .... кв.м. кадастровый номер (№), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилого дома, участок находится примерно в .... м. по направлению на северо-запад от ориентира жилого дома, почтовый адрес ориентира: .....

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Московский областной суд через Истринский городской суд.

Председательствующий:

Решение составлено (дата)