Гражданский кодекс часть 1

24 декабря 2020 года гражданское дело по иску ФИО2, ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Альбатрос» о внесении изменений в договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, возмещении убытков, взыскании процентов, неустойки, штрафа,

установил:

ФИО2 и ФИО1 обратились в суд с иском, в обоснование которого указали, что 07.09.2020 ими был заключен договор ... участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и пристроенным подземным гаражом 2 этап по адресу: <адрес>. В качестве застройщика по договору выступает ООО «Альбатрос». Цена договора 7058666 руб. До сделки цена квартиры была «заморожена» для истцов, сама сделка была назначена на 17.08.2020. Ипотечный кредит с первоначальным взносом в 2400000руб. был предварительно одобрен истцам в ПАО «Сбербанк России» 05.08.2020. В иске указано, что застройщик нарушил ч.1 ст.8 Закона о защите прав потребителей, чем причинил истцам убытки в сумме 441167 руб., поскольку сделка затянулась. Проект договора истцы увидели только после одобрения кредита и этот проект вызвал у них серьезные опасения. В проекте договора значились выбранная истцами квартира и место расположения строящегося дома с адресом участка площадью 40707 кв.м. с учетным номером .... Истец ФИО1 через информационно-телекоммуникационную сеть «Интернет» выяснил, что адрес участка не совпадает с местом, где стоит строящийся дом. Причем несовпадение существенное, дом стоит на <адрес>, что удобно с точки зрения доступности и перспектив строительства метрополитена, а названный участок находится в нескольких километрах на северо-запад от <адрес> у изгиба западного скоростного диаметра напротив Юнтоловского заказника. При этом согласно карте застроек там нет никаких жилищных комплексов. Фактически это другой объект и другой дом с иными потребительскими свойствами, связанными с его физическим расположением. Также истцов насторожило, что договор (проект договора) подписывает не руководитель ООО «Альбатрос», а лицо по доверенности, чьё служебное положение никак не определено, при этом саму доверенность им не показали. В связи с возникшими опасениями ФИО1 написал застройщику претензию со следующими требованиями: указать адрес объекта, соответствующий оферте, т.е. <адрес> ЖК «...»; исключить из п.2.7.5 проекта договора долевого участия фразу «кредитная организация», приведя его в соответствие со ст.13 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004; в п.3.3.2 ДДУ указать, что счёт ... не является счётом эскроу (ст.15.4 Федерального закона №214-ФЗ); в разделе 7 подробно изложить ответственность застройщика со ссылками на Федеральный закон №214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей, а не на некий «федеральный закон» в единственном числе и, поскольку счёт эскроу не используется, указать процедуру определения очередности взыскания средств в случае начала процедуры банкротства застройщика в соответствии с законодательством о банкротстве; в п.8.7 ДДУ со ссылкой на п.5.2.8 ДДУ раскрыть исчерпывающее содержание пакета документов, необходимого для осуществления государственной регистрации договора; в разделе 9 проекта ДДУ указать, что обстоятельства непреодолимой силы, которые действовали на момент заключения договора и были известны сторонам, не могут учитываться в данном разделе (например, пандемия коронавируса); в приложении №2 электрооборудование включить информацию о типе системы заземления; лицо, подписывающее договор со стороны застройщика, должно быть указано полностью (ФИО, должность); на время оформления проекта договора сохранить за Феттерами бронь на квартиру с техническим номером 86з площадью 64,31 кв.м. в корпусе №2 стоимостью 6617499 руб.; в случае если указанная квартира будет реализована другому лицу либо по ней будет поднята цена, у ФИО3 возникнут убытки, связанные с проездом до <адрес> и обратно с целью подбора объекта недвижимости, а главное – погрешность в стоимости аналогичной недвижимости, которая подтверждается графиком повышения цен за соответствующий период, в том числе и в ООО «Альбатрос». Данная претензия была отправлена сначала в электронном виде, на что был получен ответ об отказе вносить какие-либо изменения в договор; только по телефону представитель отдела продаж согласился включить в ДДУ спутниковый снимок строящегося дома (например, с Google-карт). 19.08.2020 претензия на бумажном носителе была получена застройщиком, но оставлена без ответа. Опасаясь за прозрачность и надежность сделки, ФИО1 через ипотечного менеджера попросил снизить размер первоначального взноса до возможного минимума (1 млн. руб.), чтобы уменьшить риск расходования собственных средств, увеличив риск кредитными средствами. В иске указано, что истцам «пошли навстречу», но в результате независящей от них ошибки банк не смог провести сделку 17.08.2020, при этом размер первоначального взноса уже не имел значения. Не желая терять бронь, Феттеры были готовы уплатить изначально согласованную сумму первоначального взноса, но сделка так и не состоялась. С 18.08.2020 квартира подорожала на 441167 руб., что для истцов является прямыми убытками. Так как эта сумма включена в ипотечный кредитный договор ... от 07.09.2020, то ежегодно начисляемые на неё проценты (6,1%) также являются убытками. Из-за неуточнения в договоре адреса объекта и реквизитов подписанта Феттеры потратили время на выяснение необходимой для них информации, незамедлительное получение которой закреплено в Законе о защите прав потребителей, и не успели заключить сделку вовремя, т.е. до повышения цены на квартиру. Таким образом, требование в претензии о сохранении цены на квартиру на уровне 6617499 руб. совпадает с положением п.3 ч.1 ст.18 Закона о защите прав потребителей о соразмерном уменьшении цены именно на те 441167 руб., на которые следовало уменьшить итоговую стоимость квартиры; эти требования не выполнены ответчиком с момента совершения сделки 07.09.2020. Поскольку претензия была получена продавцом более чем за 10 дней до совершения сделки, то основания для выполнения требований потребителей возникли у продавца уже в момент её совершения. Сроки возмещения понесенных потребителем убытков установлены ст.22 Закона о защите прав потребителей, а в соответствии со ст.23 названного Закона за нарушение таких сроков продавец уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара (в данном случае 1% от 7058666руб. равен 70586,60 руб. в день и по состоянию на 08.10.2020 за 31 день просрочки составляет 2188184,60 руб.). На основании указанного истцы просят обязать ООО «Альбатрос» внести изменения в договор ... от 07.09.2020, указав адрес объекта, соответствующий оферте: <адрес>, ЖК «...» либо приложить отчётливый снимок спутниковой карты с указанием на ней объекта, в котором расположена <адрес>, и полностью указать подписавшее договор лицо (ФИО, должность); взыскать с ответчика в пользу истцов убытки в сумме 441167 руб., причиненные нарушением ст.8 Закона о защите прав потребителей; применить к сумме 441167 руб. повышающую ставку в размере 6,1% годовых, равную процентной ставке по ипотечному кредитному договору ... с 07.09.2020 на момент выплаты; взыскать с ответчика в пользу истцов неустойку за несвоевременное выполнение требований потребителя, предусмотренную ст.22 Закона о защите прав потребителей, в размере 1% от цены договора ... до момента удовлетворения требования о соразмерном уменьшении цены договора (выплаты возмещения убытков) на 441167 руб. плюс проценты на момент выплаты и о внесении изменений, предусмотренный п.1 просительной части иска, в этот договор.

В предварительном судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержал, приведя в обоснование доводы изложенные в иске. Также пояснил, что в открытом доступе имеется план застройки <адрес>, где указаны все объекты, в том числе, строящиеся. У этих объектов уже есть физические адреса. В договоре изначально не был указан адрес: <адрес> на сегодняшний день этот адрес в договоре также не указан. Указанный адрес истец выяснил, изучив открытый ресурс «Яндекс карты» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», поскольку во дворе дома, где находится офис продаж ответчика на <адрес>, есть строящийся дом. Планируя сделку, истцы с представителем ответчика осмотрели этот дом. В письменном виде предложения купить квартиру именно на этом месте и в этом строящемся доме истцам не поступало. Однако ФИО1 полагает, что оферта была на покупку квартиры именно в этом доме, так как истцов провели к конкретному строящемуся объекту в целях демонстрации, как он строится, и где будет находиться квартира истцов. Банк одобрил истцам ипотеку, но запланированная на 17.08.2020 сделка не состоялась. ФИО1 указал, что не может определить, чья это была вина. Для сделки использовалось приложение «Дом-Клик», которое является приложением ПАО «Сбербанк». Все документы подавались и проводились через указанное приложение. Истец считает, что не имеет значения, какого числа проводилась сделка, указывая, что ответчик был не вправе увеличивать после 17.08.2020 цену на приобретаемую истцами квартиру. По мнению, истцов, застройщик должен был не увеличивать первоначальную стоимость продажи вплоть до момента заключения договора.

В настоящем судебном заседании истец ФИО1 дополнил, что не оспаривает право ответчика на самостоятельное регулирование цен на строящуюся недвижимость. Соответственно, привлекать ответчика к ответственности за повышение таких цен истцы не собираются. Однако истцами было заявлено требование к застройщику не повышать цену договора, если планируемая сделка сорвется не по вине покупателей. Данное требование ответчиком не исполнено. В то же время, если бы застройщик не поднял цену на квартиру, не возникла бы и необходимость требования уменьшения цены. На что ответчику и было указано в претензии. Поскольку покупателям срыв сделки 17.08.2020 был явно невыгоден, ФИО1 полагает, что убытки истцов в размере 441167 руб. в виде неполученной суммы от соразмерного уменьшения цены договора возникли по вине ответчика и просит взыскать эту сумму в пользу истцов. Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ не определяет исчерпывающий перечень к содержанию договора участия в долевом строительстве, в связи с чем законодательных препятствий к внесению изменений в проект такого договора у ООО «Альбатрос» не имелось. Этот же Федеральный закон не дает застройщику права игнорировать законные требования участников долевого строительства, предусмотренные Законом о защите прав потребителей, а именно право на получение необходимой и достоверной информации о реализуемых товарах, а также подтверждение полномочий продавца. Полной информации о реализуемой строящейся квартире ООО «Альбатрос» истцам не предоставил. Как пояснил истец ФИО1, истцы в полном объеме поддерживают свои исковые требования и просят их удовлетворить. Также, учитывая неисполнение ответчиком требований иска в добровольном порядке, истцы пересчитали размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, определив её в размере равном цене договора – 7058666 руб. и дополнительно просили взыскать с ООО «Альбатрос» штраф, предусмотренный Законом о защите прав потребителей.

Истец ФИО2, надлежащим образом извещенная о слушании дела, в судебное заседание не явилась, представила свои интересы через представителя по доверенности – истца ФИО1

Ответчик ООО «Альбатрос» и третье лицо ПАО «Сбербанк России» надлежащим образом извещены о слушании дела, своих представителей в судебное заседание не направили.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие истца ФИО2, а также представителей ответчика и третьего лица.

В письменных возражениях на иск представитель ответчика ООО «Альбатрос» с требованиями не согласился и просил в их удовлетворении отказать. При этом сообщил, что согласно заключенному между истцами и ответчиком договору долевого участия ООО «Альбатрос» обязался в предусмотренный в ДДУ срок на части земельного участка площадью 40707 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 194072 кв.м, с кадастровым номером ... выстроить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать истцам объект долевого строительства – квартиру с характеристиками, определенными в п.1.2. Договора долевого участия, а истцы обязуются уплатить обусловленную ДДУ цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи. Объектом долевого строительства по договору является квартира, характеристики, описание, техническое состояние, комплектация которой, а также местоположение строящегося дома указаны в полном соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и проектной декларацией, сформированной ответчиком на основании разрешительной и проектной документации и размещенной в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), что предусмотрено п.1 ст. 3.1 указанного Федерального закона №214-ФЗ. Следовательно, правовые основания для внесения изменений в договор долевого строительства в части адреса объекта отсутствуют. Внесение указанных изменений истцами не обосновано и будет являться прямым нарушением ответчиком требований Федерального законодательства РФ в области долевого строительства. Кроме того, в силу п. 1 ст. 3.1, ч.4 ст. 23.3 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации, предусмотренной Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ, путем размещения ее в ЕИСЖС. Данный ресурс позволяет участнику долевого строительства узнать и проверить всю информацию о строительстве, так как помимо застройщика в системе размещают соответствующие сведения проверяющие и регистрирующие органы, а также Фонд защиты прав дольщиков. Перечень информации, в обязательном порядке подлежащей размещению застройщиком, установлен в ч.2 ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ. Информация считается раскрытой после ее размещения в ЕИЖС. Во исполнение ч. 1 ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ и в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 25.09.2018 №1133 в ЕИСЖС в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на сайте: https://наш.дом.рф/ в отношении многоквартирного дома в электронном виде размещены, в том числе разрешение на строительство от 09.07.2016 №78-015-0435.2-2016, проектная декларация, градостроительный план земельного участка, экспертиза проектной документации, проект договора участия в долевом строительстве. Документы, которые застройщик обязан представить для ознакомления по требованию участника долевого строительства, перечислены в ч. 2 ст.21 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, однако с подобным заявлением истцы не обращались. Согласно позиции ответчика ФИО1 и ФИО2 еще до заключения договора и одобрения банком кредита имели возможность ознакомиться с указанными документами и оценить риски, связанные с привлечением их средств. Ответчик также указал, что ни Закон о защите прав потребителей, ни Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ не предусматривают безусловную обязанность фиксировать цену на период ведения переговоров относительно условий ДДУ. Какой-либо документ, устанавливающий такое обязательство ответчика перед истцами, а, следовательно, и ответственность также отсутствуют. По состоянию на 10.08.2020 договорные отношения и, как следствие, взаимные права и обязанности в отношении объекта долевого строительства отсутствовали, сам объект долевого строительства – квартира истцам не передана, поэтому просьбу о сохранении действующей на указанную дату стоимости квартиры нельзя рассматривать как требование соразмерного уменьшении цены договора в контексте ст.22 Закона о защите прав потребителей. Претензия от 10.08.2020 также не содержит требования о возмещения убытков, сам факт убытков и их размер на 10.08.2020 не установлены. И так как требование о взыскании процентов является производным от требования о возмещении убытков, основания для наступления ответственности, установленной ч.1 ст.23 Закона о защите прав потребителей отсутствуют.

Выслушав истца ФИО1, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ст.1). Этой же статьёй названного Федерального закона установлены и гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п.1 ч.4 ст.4 указанного Федерального закона договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Условия договора, предусмотренные ч. 4 ст.4 данного Федерального закона, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор (ч.4.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Согласно ч.1 ст.3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. Перечень информации, в обязательном порядке подлежащей размещению застройщиком, установлен ч.2 ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ. К такой информации относится и проектная декларация, в том числе с внесенными в нее изменениями.

Статьёй 19 указанного Федерального закона определено, что проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

Как указано в ч.1 ст.21 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию в том числе и о местоположении и характеристиках строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (п.5).

Исходя из положений Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, в рамках информации о застройщике в проектную декларацию включаются сведения, перечисленные ст.20 названного Федерального закона, а в рамках информации о проекте строительства – сведения, перечисленные в ст.21.

07.09.2020 между застройщиком ООО «Альбатрос» в лице ФИО4, действующего на основании доверенности ... от 04.09.2017, и участниками долевого строительства ФИО1 и ФИО2 заключен договор ... участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и пристроенным подземным гаражом 2 этап по адресу: <адрес>).

Предметом договора участия в долевом строительстве (ДДУ) выступало обязательство застройщика в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить на части площадью 40707 кв.м. (с учетным номером ...) земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения жилого дома (жилых домов), площадью 194072кв.м., с кадастровым номером ..., жилой многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями и пристроенным подземным гаражом и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома (2 этап) в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства с характеристиками, определенными в п.1.2 договора. В свою очередь, участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи.

При этом в ДДУ отражено, что указанный в договоре адрес является строительным адресом многоквартирного дома, которому после завершения строительства будет присвоен фактический адрес.

Объектом долевого строительства по договору является жилое помещение в многоквартирном доме (2 этап), характеристики которого указаны в п.1.2 договора (квартира).

В соответствии с п.1.2 ДДУ стороны согласились, что квартира имеет проектный ... и общую площадь 64,31 кв.м.

Согласно подп. «в» п.1.4 ДДУ первичная проектная декларация, содержащая информацию о застройщике и информацию о многоквартирном доме, размещена 29.07.2016 в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на сайте http//www.lidgroup.ru/.

Участник долевого строительства ознакомлен с проектной декларацией (п.1.6 ДДУ).

В п.1.5 ДДУ закреплено, что отношения между сторонами по заключению и исполнению договора регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Срок передачи квартиры - до 01.09.2021 (п.2.2 ДДУ).

Как указано в п.2.7.1 ДДУ, подписанием договора участник долевого строительства выражает своё согласие на образование по усмотрению застройщика из части земельного участка (земельного участка) земельного участка как самостоятельного объекта недвижимости, предназначенного для строительства и эксплуатации многоквартирного дома.

В соответствии с п.3.1 ДДУ цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства, по соглашению сторон составляет 7058666 руб. Цена договора может быть изменена в случае, предусмотренном п.3.5 ДДУ, а именно: в случае увеличения или уменьшения приведенной площади квартиры по результатам проведения кадастровых работ в отношении многоквартирного дома более чем на 5% от площади квартиры, указанной в п.1.2.

В силу п.3.3 ДДУ уплата участником долевого строительства цены договора производится за счет собственных средств и кредитных средств, предоставляемых участнику банком на основании кредитного договора ... от 07.09.2020. Оплата производится в следующем порядке: 2300000 руб. за счет собственных денежных средств, 4758666 руб. за счет кредитных средств, предоставляемых участнику по кредитному договору (п.3.3.1, 3.3.2).

Согласно п.5.2.2 ДДУ в обязанности застройщика, в том числе входит направление участнику долевого строительства письменного сообщения, содержащего данные о фактическом адресе многоквартирного дома, общей приведенной площади, общей и жилой площадей квартиры и цене договора, определенных по результатам проведения кадастровых работ в отношении многоквартирного дома и квартиры. Также застройщик обязуется предоставлять, в том числе по требованию участника долевого строительства, всю необходимую информацию о ходе строительства многоквартирного дома путем размещения необходимой информации на сайте http//www.lidgroup.ru/.

Пунктом 7.4 ДДУ предусмотрено, что застройщик несет ответственность за исполнение условий настоящего договора в соответствии с Федеральным законом.

Исходя из доводов истцов о том, что ответственность застройщика основана на некоем «федеральном законе», суд обращает внимание, что пунктом 1.5 ДДУ чётко определено: отношения между сторонами договора регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ, а также имеется отметка о том, что далее по тексту он будет именоваться как «Федеральный закон».

Договор ... от 07.09.2020 подписан его сторонами: застройщиком ООО «Альбатрос» в лице представителя по доверенности ФИО4 и участниками долевого строительства ФИО1 и ФИО2

Третьим лицом ПАО «Сбербанк России» в дело представлена копия кредитного договора ... от 07.09.2020, в соответствии с которым кредитор - ПАО «Сбербанк России» предоставил созаемщикам ФИО1 и ФИО2 на условиях солидарной ответственности кредит «Приобретение строящегося жилья» в сумме 4758666 руб. на срок 240 месяцев под 6,10% годовых. В п.12 кредитного договора конкретизирована цель использования созаемщиками кредита – инвестирование строительства объекта недвижимости: квартира, проектный ..., этаж 19, этап 2, корп.2, находящегося по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером .... Документ-основание инвестирования строительства: договор участия в долевом строительстве ... от 07.09.2020.

Согласно заявлению созаемщика на зачисление кредита от 07.09.2020 кредитные средства в сумме 4758666 руб. перечислены на текущий счёт ФИО2

В свою очередь, из предоставленной в материалы дела банком квитанции-извещения усматривается, что перечисление денежных средств в общей сумме 7062066 руб. в счёт оплаты за объект недвижимости (вместе с вознаграждением ООО «ЦНС») произведено ООО «ЦНС» на счёт ООО «Альбатрос», что согласуется с условиями раздела 3 ДДУ.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 и ФИО2 заключили 07.09.2020 с ООО «Альбатрос» вышеупомянутый договор участия в долевом строительстве, а также кредитный договор ... от 07.09.2020, направив Обществу полученные кредитные денежные средства на оплату строительства объекта долевого строительства.

Вместе с тем, как следует из иска, после первоначального одобрения 05.08.2020 банком кредита ФИО1 и ФИО2 получили для ознакомления и изучения проект договора долевого участия, который вызвал у них серьёзные опасения. Ввиду чего ФИО1 даже направил письменную претензию в адрес ООО «Альбатрос» с соответствующими требованиями. Прождав ответа на свою претензию и не получив его, Феттеры не смогли заключить сделку в изначально оговоренную дату – 17.08.2020, поэтому заключили её 07.09.2020.

Суд полагает, что получив проект ДДУ в промежутке между 05.08.2020 (дата первоначального одобрения кредита банком) и 10.08.2020 (дата составления претензии) и ознакомившись с ним, у истцов было достаточно времени до 07.09.2020 (дата заключения ДДУ) для того, чтобы оценить риски и выяснить все интересующие обстоятельства (например, ФИО1 в иске указал, что «пробил» адрес).

Вместе с тем, как подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, несмотря на серьёзные опасения, 07.09.2020 истцы заключили с ООО «Альбатрос» договор участия в долевом строительстве, условия которого описаны выше.

В письменной претензии от 10.08.2020 ФИО1 утверждает, что в сложившейся ситуации, когда ему отказали во внесении изменений в ДДУ, он должен был либо подписать ДДУ в предоставленном виде, либо отказаться от его заключения. В свою очередь, ООО «Альбатрос» не вправе отказаться от заключения с Феттерами договора долевого участия при наличии такой возможности, поскольку ДДУ является публичным договором в силу ст.426 ГК РФ.

Суд обращает внимание, что в законе нет конкретного указания, к какому типу договоров относится договор долевого участия. Договор участия в долевом строительстве не отвечает признакам, указанным в ст. 426 ГК РФ для публичного договора: публичный договор может быть заключен только коммерческой организацией, тогда как застройщиком по договору участия может быть любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы; Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ такая обязанность как продажа товаров, выполнение работ и оказание услуг в отношении каждого, кто обратится к коммерческой организации, для застройщика прямо не предусмотрена; кроме того, при заключении публичного договора цена и условия должны быть одинаковыми для всех обратившихся, на практике же застройщик не лишен возможности изменения цены (например, снижение цены более выгодному контрагенту, приобретающему целый этаж). Таким образом, публичным признать договор участия в долевом строительстве нельзя.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда РФ, данным в Определении от 06.06.2002 г. №115-О, публичный характер договора означает не только недопустимость отказа коммерческой организации от его заключения, но и недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору, поскольку в противном случае требование закона об обязательном заключении договора лишалось бы какого бы то ни было смысла и правового значения.

Свобода договора закреплена в ч.1 ст.421 Гражданского кодекса РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В рассматриваемом случае, обязанность ФИО3 заключить договор участия в долевом строительстве не вытекала ни из закона, ни из иного принятого обязательства. Фактов понуждения к заключению договора ... именно в том виде, в каком он заключен, в ходе рассмотрения дела не установлено. То есть заключение 07.09.2020 договора ... представляет собой согласованное волеизъявление его сторон. Истцы были вправе отказаться от подписания договора, но не сделали этого, в связи с чем суд находит несостоятельным довод истцов о вынужденном характере заключении сделки.

В соответствии с ч.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Частью 1 ст.422 ГК РФ определено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как уже отмечалось, правоотношения, возникшие в сфере участия в долевом строительстве, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При этом ч. 9 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Утверждая о несоответствии адреса участка, указанного в проекте договора/договоре, месту, где стоит строящийся дом, истцы в просительной части иска требуют обязать ООО «Альбатрос» внести изменения в договор ... от 07.09.2020, указав адрес объекта, соответствующий оферте: <адрес>, ЖК «...» либо приложить отчётливый снимок спутниковой карты с указанием на ней объекта, в котором расположена квартира №...

Статья 450 ГК РФ предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как усматривается из ДДУ, характеристики строящегося объекта недвижимости, а также его местоположение указаны в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ. Кроме того, истцами не представлено допустимых доказательств существенного в понимании ст.450 ГК РФ нарушения застройщиком договора в этой части.

Раздел 8 ДДУ также не содержит подобных оснований для изменения договора.

В свою очередь, наличие заключенного 07.09.2020 договора ... однозначно свидетельствует о том, что стороны определились со всеми обстоятельствами; договор был заключен при обоюдном согласовании истцами и ответчиком его существенных условий; истцы подписали данный договор лично, без оговорок и изъятий.

В этой связи необходимо отметить, что строительный адрес проекта договора, приложенного к иску, и строительный адрес заключенного договора совпадают, в то время как адрес: <адрес> ЖК «...» в договоре не фигурирует. При этом демонстрация истцам объекта строительства, расположенного именно по этому адресу, не является основанием для внесения этого адреса в ДДУ, равно как и присвоения этого адреса иному объекты строительства. Помимо прочего, разрешить вопрос о присвоении фактического адреса дому на стадии строительства не представляется возможным.

В таком положении суд не усматривает законных оснований для внесения заявленных истцами изменений в договор долевого строительства.

Относительно требования о предоставлении истцам снимков со спутника суд считает необходимым отметить следующее.

Согласно п. 8 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на официальном сайте застройщика в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением средств участников долевого строительства, в электронном виде должны быть размещены, в том числе, фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания).

При этом из закона не вытекает обязанность застройщика предоставления именно снимков спутниковой карты, в том числе Google-карты. В данном случае речь идёт о раскрытии таким способом информации о текущем состоянии строительства.

На официальном сайте http//www.lidgroup.ru/., указанном в п.5.2.2 ДДУ, размещены сведения о строящемся объекте с точным указанием его места расположения.

Обязанность, предусмотренная п. 8 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, о предоставлении информации о строящемся объекте – ЖК «...» застройщиком исполняется, фотографии строящегося объекта (в том числе 2 этап) размещены в открытом доступе в сети «Интернет».

Доказательств нарушения ответчиком права истцов на получение информации о строящемся объекте в материалы дела не представлено.

Кроме того, суд учитывает, что суть указанного искового требования сведена не к получению информации о текущем состоянии строительства, а к уточнению фактического местоположения дома.

Соответственно, у суда не имеется правовых оснований для удовлетворения требования истцов об обязании ответчика приложить отчётливый снимок спутниковой карты с указанием на ней объекта, в котором расположена <адрес>.

Разрешая исковое требование об обязании ответчика полностью указать подписавшее договор лицо (ФИО, должность), суд исходит из того, что в настоящем иске не оспаривается сам договор долевого строительства от 07.09.2020. При таких обстоятельствах не имеет правового значения неуказание во вводной части ДДУ полного имени и отчества, а также должности представителя застройщика. По запросу суда ответчик представил в суд копию доверенности ... 04.09.2017 (сроком на 8 лет), в соответствии с которой ООО «Альбатрос» в лице его генерального директора действительно уполномочило ФИО4 заключать от имени Общества договоры участия в долевом строительстве. ООО «Альбатрос» вправе по своему усмотрению доверять определенные полномочия представителям вне зависимости от их должностей и отношения к Обществу. Следовательно, не подлежит удовлетворению требование указать полное имя и отчество, а также должность подписавшего договор лица.

Помимо перечисленного, истцами также заявлено требование о взыскании с ответчика убытков в сумме 441167 руб., причиненных нарушением ст.8 Закона о защите прав потребителей. Данное требование мотивировано тем, что сделка не состоялась 17.08.2020 и была заключена только 07.09.2020, а за это время цена квартиры поднялась до 7058666 руб., тогда как в обсуждаемом проекте договора цена договора составляла 6617499 руб. и, по утверждению истцов, была «забронирована» для них с целью заключения сделки именно 17.08.2020. Убытки рассчитаны как разница между уплаченной суммой и суммой, указанной в проекте договора.

В соответствии со ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как определено ст.12 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.

Основанием к возмещению убытков в виде разницы цен на квартиру истцы указывают неполучение ими запрашиваемой у застройщика информации. А также указывают, что требование об уменьшении итоговой стоимости квартиры на 441167 руб. совпадает с положениями ч.1 ст.18 Закона о защите прав потребителей, согласно которым потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

Разрешая данное требование, суд возвращается к положениям ст.421 ГК РФ о свободе договора. Истцы не отказались инвестировать в строительство жилья именно ту сумму, которая указана в п.3.1 ДДУ, то есть 7058666 руб. При заключении договора истцы не выражали каких-либо возражений относительно стоимости квартиры. Напротив, ФИО1 и ФИО2 согласились с ценой договора долевого строительства, заключив его, а также заключив кредитный договор, и осуществив перевод денежных средств в полном объеме застройщику в счёт оплаты ДДУ.

Застройщик, будучи стороной договора, вправе на своё усмотрение предлагать существенные условия договора. В свою очередь, участники долевого строительства вправе принимать их или не принимать. В данном случае суд приходит к выводу, что такое существенное условие как цена договора в итоге было согласовано сторонами договора при его заключении.

Оговорок о брони цены договора либо о её «заморозке», вопреки утверждениям истцов, ДДУ не содержит. Не установлена судом и вина ответчика в незаключении сторонами ДДУ 17.08.2020, равно как и не установлено условие, которое бы обязывало стороны заключить договор именно 17.08.2020, а не в любую другую дату. Истцы могли отказаться от подписания договора в случае несогласованности такого существенного условия как цена, однако не сделали этого.

Кроме того, из Закона о защите прав потребителей прямо вытекает, что потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных в случае необоснованного уклонения от заключения договора. Доказательств уклонения ООО «Альбатрос» от заключения договора, в том числе с ценой в сумме 6617499 руб., материалы дела не содержат. Равно как и не имеется доказательств того, что при заключении непосредственно договора его ценой выступала бы цена, указанная в проекте такого договора. Кроме того, ДДУ заключён и не расторгнут, то есть ни участники долевого строительства, ни застройщик не отказались от его исполнения.

Абзацем 4 ч.1 ст.18 Закона о защите прав потребителей установлено, что потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

Таким образом, уменьшение покупной цены проистекает из других оснований, нежели заявлены истцами, а именно – из недостатков товара. В данном случае истцы не указывают на недостатки товара, а заявляют о предоставлении им неполной информации об объекте недвижимости. В то время как этому доводу судом уже дана оценка и не установлено каких-либо нарушений со стороны ответчика.

При таких обстоятельствах на основании вышеприведенных положений закона у суда отсутствуют основания для признания убытками разницы между итоговой ценой и ценой, обсуждаемой сторонами до заключения договора.

Поскольку суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика в пользу истцов в виде убытков разницы между стоимостью строящегося объекта на запланированную дату заключения договора долевого участия (17.08.2020) и фактическую дату заключения такого договора (07.09.2020), оснований для удовлетворения производного требования о применении к этой сумме повышающей банковской ставки в размере, предусмотренном кредитным договором у суда также не имеется (пункт 3 просительной части иска).

Кроме того, истцами заявлено требование (пункт 4 просительной части иска) о взыскании с ответчика неустойки в размере 1% от цены договора ... от 07.09.2020, предусмотренной ст.22 Закона о защите прав потребителей, за несвоевременное выполнение требований потребителя с даты заключения договора и до момента удовлетворения требования о соразмерном уменьшении цены договора (выплаты возмещения убытков) на 441167 руб. плюс проценты на момент выплаты и о внесении изменений, предусмотренный п.1 просительной части иска, в этот договор.

Согласно ст.22 Закона о защите прав потребителей требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

За нарушение предусмотренных ст.ст.20, 21 и 22 названного Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара (ч.1 ст.23).

Судом ранее было установлено, что не имеется оснований к уменьшению покупной цены квартиры, равно как и не имеется оснований для признания факта предоставления застройщиком ненадлежащей информации о товаре, которая повлекла бы возникновение у истцов убытков. Основанием для такого вывода послужило то обстоятельство, что вся информация о существенных условиях, предоставленная истцам в проекте договора, совпадает с информацией о существенных условиях, содержащейся в заключенном сторонами договоре.

По своей природе неустойка представляет собой санкцию за несвоевременное исполнение обязательства.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 и ФИО2 указали, что их претензия не была удовлетворена в части замены строительного адреса объекта на фактический адрес: <адрес>, а также указания полного имени, отчества и должности подписанта ДДУ со стороны ответчика.

Однако в ходе судебного разбирательства суд пришёл к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения перечисленных требований. Поскольку на ответчика не возложены обязательства по удовлетворению таких требований истцов, то в данном случае не имеет и места просрочка их исполнения, следовательно, штрафная санкция в виде неустойки не может быть применена к правоотношениям сторон.

Пункт 6 ст.13 Закона о защите прав потребителей предусматривает, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Пунктом 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что указанный штраф взыскивается с ответчика в пользу потребителя независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Из приведенных положений Закона о защите прав потребителей и разъяснений по их применению следует, что штраф взыскивается в пользу потребителя независимо от заявления такого требования в иске. При этом взыскивается такой штраф только в случае удовлетворения требований потребителя.

В настоящем деле суд не нашел оснований для удовлетворения требований истцов, в связи с чем не имеется и оснований для взыскания с ответчика в их пользу штрафа, предусмотренного Законом о защите прав потребителей, о взыскании которого просили истцы в документе, поименованном как «пояснение к исковому заявлению».

На основании изложенного, проанализировав исследованные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении иска в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО2, ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Альбатрос» о внесении изменений в договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, возмещении убытков, взыскании процентов, неустойки, штрафа отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми через Воркутинский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения, т.е. с 28.12.2020.

Судья У.Н. Боричева