Гражданский кодекс часть 1

Приволжский районный суд г. Казани Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Прытковой Е.В., при секретаре судебного заседания Емельяновой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО1, ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «У Радика», ФИО2, ИП ФИО3, Управлению Росреестра по РТ, ФИО4 о признании отсутствующим права аренды,

у с т а н о в и л :

ФИО1, ФИО1, ФИО1 обратились в суд с иском к ООО «У Радика», ФИО2, ФИО3 о признании отсутствующим права аренды.

В обоснование иска указано, что истцы ФИО1, ФИО1, ФИО1 и ответчики ФИО2, ФИО3 являются сособственниками недвижимого имущества с кадастровым номером № – жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (далее – спорный жилой дом). В отношении части спорного жилого дома в виде нежилого помещения, расположенного на первом этаже спорного дома площадью 302,7 кв.м. с кадастровым номером № (далее – спорное помещение) был заключен договор аренды. Согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ арендодатели: ФИО1, ФИО1, ФИО1, ФИО2, ФИО3 предоставили арендатору ООО «У Радика» предоставили во временное владение и пользование за арендную плату первый этаж помещения с кадастровым номером №, площадью 302,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Срок действия договора был определен до 01 октября 2019 года. Однако фактически спорное помещение во владение и пользование ООО «У Радика» собственниками не передавалось, в период действия договора арендодатель не обращался с требованием о передаче имущества. После 01 октября 2019 года договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока, при этом запись о регистрации права аренды ООО «У Радика» в отношении спорного помещения в ЕГРН не погашена.

Ссылаясь на истечение срока договора аренды и отсутствие воли собственников на пролонгацию договора, указывая в обоснование требований, что наличие записи в ЕГРН об обременении в виде права аренды в отношении принадлежащего им объекта недвижимости нарушает права истцов на право распоряжения спорным помещением, при этом самостоятельно снять обременения в Управлении Росреестра по РТ в отсутствие явки всех собственников, а также акта приема-передачи имущества от арендатора арендодателям невозможно, истцы просили суд: признать отсутствующим у ООО «У Радика» права аренды нежилых помещений с кадастровым номером №, площадью 302,7 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, возникшего на основании договора аренды помещения № от ДД.ММ.ГГГГ.

К участию в деле в качестве соответчика были привлечены: ИП ФИО3, Управление Росреестра по РТ, ФИО4.

В ходе рассмотрения дела к производству суда было принято встречное исковое заявление ООО «У Радика» к ФИО1, ФИО1, ФИО1 о признании договора аренды действующим. (л.д. 92)

Определением суда от 23 октября 2020 года встречное исковое заявление ООО «У Радика» к ФИО1, ФИО1, ФИО1 о признании договора аренды действующим, было оставлено без рассмотрения ввиду повторной неявки в судебное заседание.

В судебном заседании представитель истцов ФИО1, ФИО1, ФИО1 – ФИО5 исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ИП ФИО3 – ФИО6 в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, пояснил, что срок договор аренды был пролонгирован, поскольку арендодатель продолжил пользоваться арендным помещением.

Ответчики ООО «У Радика», ФИО2, Управление Росреестра по РТ, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены.

Выслушав пояснения участников, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца (второй абзац пункта 2 статьи 610 ГК РФ).

В п. 2 ст. 452 ГК РФ указано, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В п. 1 ст. 246 ГК РФ закреплено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Как установлено судом, жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности: ФИО1 (1/8 доли в праве), ФИО1 (1/4 доли в праве), ФИО1 (1/8 доли в праве), ФИО2 (1/4 доли в праве), ФИО3 (1/4 доли в праве).

Согласно сведениям ЕГРН в отношении спорного жилого дома с кадастровым номером №ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано ограничение в виде права аренды у ООО «У Радика» на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В отношении части спорного жилого дома в виде нежилого помещения, расположенного на первом этаже спорного дома площадью 302,7 кв.м. с кадастровым номером 16:50:170943:62 был заключен договор аренды.

Согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ арендодатели: ФИО1, ФИО1, ФИО1, ФИО2, ФИО3 предоставили арендатору ООО «У Радика» предоставили во временное владение и пользование за арендную плату первый этаж помещения с кадастровым номером №, площадью 302,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Срок действия договора определен до ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая спор, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и во взаимосвязи с нормами гражданского законодательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что распоряжение имуществом должно осуществляться по соглашению всех участников долевой собственности. До обращения в суд с настоящим иском, истцы к ответчикам сособственникам - ФИО2, ФИО3, а также арендатору не обращались. Сособственники ФИО2, ФИО3 согласия на расторжение договора аренды после истечения срока его действия не давали. Между тем законодательство не предусматривает возможности расторжения договора аренды одним из сособственников имущества, поскольку объект находится в долевой собственности, доли сособственников идеальные, договор может быть расторгнут только по требованию стороны договора при наличии определенных оснований, все сособственники представляют собой в договоре сторону арендодателя.

Доводы истцов о том, что арендатору спорное недвижимое имущество не передавалось, суд полагает несостоятельными, поскольку оценка приведенных оснований необходима в том случае, когда все сособственники, действующие на стороне арендодателя, обращаются в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды в соответствии со ст. 619 ГК РФ, и сособственниками соблюден досудебный порядок предъявления арендатору требований о расторжении договора, предусмотренный статьями 619 и 452 ГК РФ.

Заключение договора аренды недвижимого имущества произошло с согласия всех собственников. Договор аренды недействительной сделкой не признавался.

Согласие других сособственников на передачу в аренду нежилого помещения имелось на момент заключения договора, что отражено в самом договоре. Наличие, либо отсутствие акта приема-передачи нежилого помещения правового значения не имеет, поскольку ООО «У Радика» подтвердило, что ему было передано во владение и пользование указанное помещение.

В силу абз. 4 п. 52 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами.

При таком положении, с учетом установленных в судебном заседании обстоятельств, суд не усматривает законных оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

В удовлетворении исковых требований к ответчикам Управлению Росреестра по РТ, ФИО4 надлежит отказать как ненадлежащим, не являющимся субъектами спорного правоотношения, возникшего на основании договора аренды.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

р е ш и л:

Исковое заявление ФИО1, ФИО1, ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «У Радика», ФИО2, ИП ФИО3, Управлению Росреестра по РТ, ФИО4 о признании отсутствующим права аренды, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Приволжский районный суд города Казани в течение одного месяца со дня принятия мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 30 октября 2020 года.

Судья подпись Прыткова Е.В.

Копия верна

Судья Прыткова Е.В.