Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Орлово поле», МУП г. Хабаровска «Управление капитального строительства» о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

установил:

Истец обратился в суд с иском к ООО «Орлово поле», МУП г. Хабаровска «Управление капитального строительства» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, указав в обоснование заявленных требований следующее: между МУП г. Хабаровска «Управление капитального строительства» (застройщик) и ООО «Орлово поле» (генеральный инвестор) заключен инвестиционный договор № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство многоквартирного жилого дома с офисами, встроено-пристроенным магазином и подземным гаражом стоянкой в <...> (городской учетный номер участка №). В рамках указанного договора Генеральный инвестор ООО «Орлово поле» на основании договоров инвестирования привлекал к строительству указанного дома соинвесторов. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Орлово поле» и ФИО1 (далее - инвестор, истец) был заключен договор № 53-1 об инвестировании строительства. По указанному договору ФИО1 (далее — истец, инвестор) осуществил целевое финансирование (инвестирование) строительства нежилого помещения - гаража, расположенного в вышеуказанном жилом доме на отметке - 7,050 м, общей площадью 43,54 кв. м. Границы гаража определены в выкопировке, являющейся неотъемлемой частью договора (пункт 1.3. договора). Сумма инвестиций, подлежащих оплате на строительство гаража, согласно условиям договора составила <данные изъяты>. Указанные денежные средства оплачены инвестором в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ, актом сверки взаимных расчетов между инвестором и генеральным инвестором от ДД.ММ.ГГГГ, а также письмом генерального инвестора. Также между истцом и генеральным инвестором был заключен договор инвестирования строительства № 36 от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям этого договора истец осуществил целевое финансирование (инвестирование) строительства 1/48 доли помещения автомобильной парковки в виде одного машиноместа № 36, расположенного в двухуровневом помещении парковки на отметке - 3,950 м указанного многоквартирного дома. Границы и местоположение машиноместа № 36 определены в выкопировке, являющейся неотъемлемой частью договора инвестирования (пункт 1.3. договора). Сумма инвестиций подлежащих оплате на строительство машиноместа согласно условиям договора составила <данные изъяты>. Указанные денежные средства оплачены инвестором в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, актом сверки взаимных расчетов между инвестором и генеральным инвестором от ДД.ММ.ГГГГ, а также письмом генерального инвестора. В соответствии с пунктом 1.7 договоров об инвестировании строительства после завершения строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию, гараж и машиноместо передаются генеральным инвестором инвестору для оформления их в собственность инвестора. Основанием для возникновения права собственности инвестора на помещения является факт возведения помещений в составе объектов в соответствии с инвестиционным договоров и надлежащее исполнение инвестором обязательств по инвестированию строительства помещения в соответствии с условиями договора. В силу пункта 7.1. договоров инвестирования плановым сроком строительства считается срок, установленный проектом, увеличенный на два месяца для окончания непредвиденных работ и сдачи дома в эксплуатацию. После ввода объекта в эксплуатацию генеральный инвестор обязан передать инвестору документы, необходимые для регистрации права собственности на помещения (пункт 2.1.5.). На настоящий момент времени жилой дом и вышеуказанные помещения в его составе фактически построены, но в эксплуатацию ответчиками не введены. С 2009 года какие либо строительные работы на объекте не ведутся, действия по вводу дома в эксплуатацию со стороны ответчиков не предпринимаются, помещения и документы, необходимые для государственной регистрации права собственности истцу не переданы. Все сроки строительства и ввода дома в эксплуатацию нарушены. Фактическое существование гаража и машиноместа подтверждается данными технической инвентаризации от 27.12.2013 представленной ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» по Хабаровском) краю в виде выкопировки из поэтажного плана дома. Поскольку ответчики не намерены осуществлять действия по сдаче дома в эксплуатацию, а истец лишен возможности осуществлять такие действия самостоятельно, возможность восстановления нарушенного права во внесудебном порядке для истца исключена, права истца подлежат судебной защите в соответствии со ст. 12 ГК РФ, то есть путем признания права собственности истца на вышеуказанные объекты недвижимости и осуществления государственной регистрации указанного права по решению суда. Просит суд признать за истцом право собственности на незавершенные строительством помещения в жилом доме с офисами, встроено-пристроенным магазином и подземным гаражом — стоянкой в <адрес> (городской учетный номер №), а именно: на нежилое помещение - гараж, расположенный в двухуровневом помещении парковки на отметке - 7,050 м, общей площадью 43,8 кв. м; на 1/48 доли помещения автомобильной парковки в виде одного машиноместа № 36, расположенного в двухуровневом помещении парковки на отметке - 3,950 м, а также 1/48 доли помещений общего пользования необходимых для доступа (проезда) к машиноместу.

Истец, представители ответчиков в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного рассмотрения дела уведомлены своевременно и надлежащим образом, о рассмотрении дела и их обязательным участием не просили.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель истцов в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении.

Суд, выслушав представителя истца, изучив и оценив представленные доказательства в их совокупности, пришел к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Орлово Поле» и ФИО1 был заключен договор об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома с подземным гаражом, расположенного по строительному адресу: <адрес>, предметом которого в силу пункта 1.2, является целевое финансирование строительства 1/48 доли расходов, связанных со строительством двухуровневого помещения автомобильной парковки. Размер доли Инвестора в праве общей долевой собственности на помещение парковки составляет 1/48 и выражается в виде одного машино-места № 36, расположенного в двухуровневом помещении парковки на отметке – 3,950 м., согласно проекту, обозначенного на выкопировке, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора.

В соответствии с пунктом 1.7 Договора, после завершения строительства Объекта и сдачи его в эксплуатацию, «Помещение», указанное в пункте 1.3 Договора, передается Инвестору для оформления в долевую собственность. Основанием для возникновения права долевой собственности Инвестора на «Помещение» является факт возведения «Помещения» в составе Объекта в соответствии с инвестиционным договором и надлежащее исполнение Инвестором обязательств по инвестированию строительства «Помещения» в соответствии с условиями настоящего договора.

Инвестор в силу пункта 3.2 Договора, перечисляет взнос в сумме <данные изъяты> на расчетный счет Генерального инвестора или вносит наличными в кассу Генерального инвестора в течение 5-ти дней после заключения настоящего договора. Инвестор вправе вносить инвестиции досрочно.

В обязанности Генерального инвестора, в соответствии с пунктом 2.1 Договора, при заключении настоящего Договора предает инвестору заверенную копию Инвестиционного договора, выкопировку из поэтажного плана здания с указание границ «Машино-места», в течение 3 дней с момента заключения настоящего Договора уведомить об этом Застройщика и согласовать с ним условия настоящего Договора, по окончании строительства в вводе дома в эксплуатацию обязан уведомить Инвестора о готовности «Машино-места» к его приемке, после ввода Объекта в эксплуатацию по акту государственной комиссии обязан оформить и передать Инвестору заверенную копию соглашения об исполнении обязанностей по Инвестиционному договору № от ДД.ММ.ГГГГ и Соглашение об исполнении обязанностей по настоящему договору, а также иные документы, необходимые для регистрации права собственности на «Помещение» (за исключением технического паспорта», предоставляет Инвестору информацию ходе строительства Объекта и этапах выполнения работ, н не чаще 1 раза в месяц, несет иные права и обязанности, вытекающие из настоящего договора и Инвестиционного договора.

Стороны договорились, что плановым сроком строительства считается срок, установленный проектом, увеличенный на 2 месяца для окончания непредвиденных работ и сдачи дома в эксплуатацию /п. 7.1/. Настоящий договор заключается на период строительства многоквартирного жилого дома с подземным гаражом и вступает в силу с момента подписания обеими сторонами (с ДД.ММ.ГГГГ), и действует до полного завершения всех расчетов и исполнения обязанностей сторон по настоящему договору /пункты 7.2/.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Орлово поле» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору об инвестировании № от ДД.ММ.ГГГГ об осуществлении Инвестором дополнительного инвестирования строительства Объекта в виде внесения дополнительных инвестиций в сумме <данные изъяты> за машино-место № 36, расположенного в двухуровневом помещении парковки на отметке – 3,950 м, с целью покрытия расходов, связанных с завершением строительства объекта. Указанную сумму Инвестор обязуется внести в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Генеральный инвестор обязан использовать сумму дополнительных инвестиций на цели финансирования завершения строительства Объекта и ввода его в эксплуатацию, а также по требованию Инвестора предоставить отчет об использовании сумм дополнительных инвестиций, внесенных в соответствии с настоящим соглашением.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Орлово Поле» и ФИО1 был заключен договор об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома с подземным гаражом, расположенного по строительному адресу: <адрес>, предметом которого в силу пункта 1.2, является целевое финансирование строительства нежилого помещения – гаража, расположенного в помещении парковки на отметке – 7,050 м, общей площадью 43,54 кв.м. Границы помещения определяются согласно проекту и выкопировке, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора.

В обязанности Генерального инвестора, в соответствии с пунктом 2.1 Договора, при заключении настоящего Договора предает инвестору заверенную копию Инвестиционного договора, выкопировку из поэтажного плана здания с указание границ «Помещения», в течение 3 дней с момента заключения настоящего Договора уведомить об этом Застройщика и согласовать с ним условия настоящего Договора, по окончании строительства в вводе дома в эксплуатацию обязан уведомить Инвестора о готовности «Помещения» к его приемке, после ввода Объекта в эксплуатацию по акту государственной комиссии обязан оформить и передать Инвестору заверенную копию соглашения об исполнении обязанностей по Инвестиционному договору № 02-10 от 21.01.2002 и Соглашение об исполнении обязанностей по настоящему договору, а также иные документы, необходимые для регистрации права собственности на «Помещение» (за исключением технического паспорта», предоставляет Инвестору информацию ходе строительства Объекта и этапах выполнения работ, н не чаще 1 раза в месяц, несет иные права и обязанности, вытекающие из настоящего договора и Инвестиционного договора.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Орлово поле» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору об инвестировании № от ДД.ММ.ГГГГ об осуществлении Инвестором дополнительного инвестирования строительства Объекта в виде внесения дополнительных инвестиций в сумме <данные изъяты> за машино-место № 51, расположенного в двухуровневом помещении парковки на отметке – 7,050 м, с целью покрытия расходов, связанных с завершением строительства объекта. Указанную сумму Инвестор обязуется внести в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Генеральный инвестор обязан использовать сумму дополнительных инвестиций на цели финансирования завершения строительства Объекта и ввода его в эксплуатацию, а также по требованию Инвестора предоставить отчет об использовании сумм дополнительных инвестиций, внесенных в соответствии с настоящим соглашением.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Орлово поле» и ФИО1 заключили соглашение о расторжении договора об инвестировании строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому вместо возврата внесенных Инвестором в соответствии с договором инвестиций в сумме <данные изъяты> стороны производят зачет взаимных требований. Генеральный инвестор с согласия Инвестора засчитывает инвестиции, внесенные по договору № об инвестировании строительства от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> в качестве погашения инвестиционного взноса по договору № об инвестировании строительства от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>.

Факт полной оплаты инвестором объектов строительства не оспаривается ответчиками и подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией № от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией № от ДД.ММ.ГГГГ, актами сверки взаимных расчетов от ДД.ММ.ГГГГ, а также уведомлениями ООО «Орлово поле», исходя которых обязательства Инвестора по передаче ООО «Орлово поле» денежных средств по договорам от ДД.ММ.ГГГГ № и ДД.ММ.ГГГГ № исполнены в полном объеме.

В соответствии со статье 27 Федерального закона № 214-ФЗ 26.01.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, разрешение на строительство № жилого дома с офисами, встроено-пристроенным магазином и подземным гаражом-стоянкой по <адрес> в <адрес>, городской учетный номер: №, было получено МУП «Управление капитального строительства» - ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до вступления в силу Федерального закона № 214-ФЗ 26.01.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Целью заключения ФИО1 договоров об инвестировании строительства являлось приобретение нежилых помещений, а именно машино-места № №, расположенного в двухуровневом помещении парковки на отметке – 3,950 м, гаража, расположенного в помещении парковки на отметке – 7,050 м, общей площадью 43,54 кв.м в строящемся доме для личных нужд в собственность истца.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 29.09.1994 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (с последующими изменениями и дополнениями) разъяснил, что законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, - с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, - с другой стороны.

Исходя из системного толкования указанных выше норм материального права, к возникшим правоотношениям применимы положения Закона «О защите прав потребителей», а также положения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре бытового строительного подряда.

В соответствии со статей 27 Закона Российской Федерации № 2300-1 от 07.02.1992 «О Защите прав потребителей» (с изм. на 23.11.2009), исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг). В договоре о выполнении работ (оказании услуг) может предусматриваться срок выполнения работы (оказания услуги), если указанными правилами он не предусмотрен, а также срок меньшей продолжительности, чем срок, установленный указанными правилами.

В силу положений статьи 702 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор строительного подряда относится к одному из видов договора подряда.

Согласно статье 740 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Как установлено судом, в нарушение условий договора, объект долевого строительства не был передан истцу в сроки, установленные указанным договором, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ответчиком до настоящего времени не получен.

В соответствии с положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства, либо изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к объектам недвижимого имущества, законодателем отнесено и незавершенное строительство право собственности на которое регистрируется в порядке статьи 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Установлено, что дом, в котором находится спорное жилое помещение, не введен в эксплуатацию, однако он может быть признан объектом незавершенного строительства, право собственности на который подлежит регистрации на основании вышеуказанной нормы закона.

Согласно статьи 16 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» уклонение одной из сторон договора от государственное регистрации права, возникшего у другой стороны, не препятствует возможности проведения регистрации, которая осуществляется в соответствии с решением суда, которым определяется и момент наступления права.

Ограничение возможности истца реализовать возникшее право собственности на спорные нежилые помещения, связано с недобросовестными действиями со стороны генерального подрядчика и застройщика и их уклонением от надлежащего оформления соответствующей документации.

В связи с тем, что истец в данном случае является экономически более слабой стороной в возникших правоотношениях, действия ответчиков не могут быть признаны допустимыми с точки зрения требований справедливости и нарушают предписания как положений законов, регулирующих спорные правоотношения, так и конституционные принципы.

В связи с тем, что ответчик ООО «Орлово поле» не намерен осуществлять действия по сдаче дома в эксплуатацию, а истец лишен возможности осуществить такие действия самостоятельно, возможность восстановления нарушенного права во внесудебном порядке для истца исключена, в связи с чем, заявленные требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на незавершенные строительством объекты – помещения в жилом доме с офисами, встроено-пристроенным магазином и подземным гаражом – стоянкой в <адрес> (городской учетный номер №), а именно:

на нежилое помещение – гараж, расположенный в двухуровневом помещении парковки на отметке – 7,050 м, общей площадью 43,8 кв. м;

на 1/48 доли помещения автомобильной парковки в виде одно машино-места № 36, расположенного в двухуровневом помещении парковки на отметке – 3,950 м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятии решения суда в окончательной форме, с подачей жалобы через Центральный районный суд г. Хабаровска.

Дата принятия решения в окончательной форме 23 апреля 2014 года.

Копия верна.

Судья Н.А. Чижова