Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Рыбинске 24 мая 2022 года гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации Тихменевского сельского поселения Рыбинского муниципального района Ярославской области об оспаривании достоверности величины выкупной стоимости жилого помещения, определении цены для совершения сторонами сделки по выкупу жилого помещения и по встречному иску администрации Тихменевского сельского поселения Рыбинского муниципального района Ярославской области к ФИО2 об изъятии недвижимого имущества путем предоставления возмещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2(без отчества) обратился в суд с исковым заявлением к Администрации Тихменевского сельского поселения Рыбинского муниципального района, в котором просит признать стоимость для выкупа жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> указанную в отчете независимого оценщика от ДД.ММ.ГГГГ №№ в размере 943 954 рублей, определить цену для совершения сделки по выкупу жилого помещения, расположенного по вышеуказанному адресу, в размере 943 954 рублей.

Исковые требования мотивированы следующим.

Истец является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №. Постановлением №№ администрацией Тихменевского сельского поселения Рыбинского муниципального района было принято решение об изъятии жилого помещения у истца путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных муниципальных нужд. ДД.ММ.ГГГГ истец получил от ответчика письменное уведомление о том, что его жилое помещение будет изъято путем выкупа. Ответчик предложил заключить соглашение о выкупе данного жилого помещения по цене 550 000 рублей. Истец с данной оценкой не согласен, считает, что она недостоверна, так как с момента покупки жилого помещения по настоящее время ежегодно происходит индексация, с момента покупки жилого помещения истцом был поведен капитальный ремонт, заменена большая часть системы отопления, заменена электропроводка, заменена система водоснабжения и водоотведения. Квартира была куплена меньшей стоимости, так как находилась в нежилом состоянии. Представитель администрации Тихменевского сельского поседения Рыбинского муниципального района пояснил истцу, что будет выплачена компенсация равная сумме указанной в договоре купли-продажи спорной квартиры. Истец считает, что на данную сумму жилья он купить не сможет. Истец ссылается на то, что имеется отчет №№ «Об оценке стоимости возмещения за изымаемое недвижимое имущество квартиры <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 887 000 рублей, стоимость убытков, которые понесет истец в связи с изменением места проживания составляет 56 954 рублей. Такая цена для совершения сделки по выкупу жилого помещения истца устраивает. Соглашение между сторонами по выкупной цене жилого помещения не достигнуто, в связи с чем истец обратился в суд.

От администрации Тихменевского сельского поселения Рыбинского муниципального района поступило встречное исковое заявление об изъятии недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> путем предоставления возмещения в размере 550 000 рублей, в котором администрация просит прекратить право собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу, признать права собственности администрации Тихменевского сельского поселения Рыбинского муниципального района на данную квартиру.

Исковые требования мотивированы следующим.

ФИО2 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи. На основании заключения межведомственной комиссии Рыбинского муниципального района №№ от ДД.ММ.ГГГГ<адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГГГ было принято постановление администрации Тихменевского сельского поселения Рыбинского муниципального района №№ «О признании жилого помещения аварийным и подлежащим сносу». ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 было получено требование №№ от ДД.ММ.ГГГГ о сносе указанного дома. Администрацией поселения проведены мероприятия по определению стоимости изымаемого имущества. Результат отражен в отчете № № от ДД.ММ.ГГГГ составленного независимой оценочной организацией ЧПО ФИО1 Администрация Тихменевского сельского поселения Рыбинского муниципального района указывает на то, что Федеральным законом от 27.12.2019 №473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» статья 32 ЖК РФ дополнена частью 8.2., в соответствии с которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются. В связи с чем, считают, что при изъятии жилого помещения, осуществляемом после 28.12.2019, размер возмещения за изымаемое жилое помещение определяется в соответствии с ч.7 ст.32 ЖК РФ, с учетом положений ч.8.2. ст.32 ЖК РФ. Правоотношения по изъятию жилого помещения, а соответственно права и обязанности по заключению соглашения об изъятии, определению выкупной цены возникают с момента принятия органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка. Полагают, что ответчик имеет право на возмещение стоимости изымаемого жилого помещения по ч.8.2. ст.32 ЖК РФ, которой предусмотрено предоставление компенсации в размере, не превышающем стоимость приобретения жилого помещения по договору купли-продажи. Стоимость жилого помещения ФИО2 по договору купли-продажи составляет 550 000 рублей. Приведенные в исковом заявлении ФИО2 обстоятельства улучшения своих жилищных условий правового значения для дела не имеют.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании требования поддержал по доводам, изложенным в иске. Встречные исковые требования не признал. Дополнительно пояснил, что квартира была приобретена по заниженной цене, так как она была непригодна для проживания, требовался ремонт. Квартиру он приобрел, сделал в квартире ремонт полностью, так как без ремонта и замены коммуникаций в квартире проживать было невозможно, даже кровля и та протекала. С суммой, которую предлагает администрация поселения, он не согласен, так как на 550 000 рублей жилья не купить. Согласен со стоимостью, которая определена отчетом оценщика.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) глава администрации Тихменевского сельского поселения Рыбинского муниципального района ФИО3 в судебном заседании требования ФИО2 не признала. Поддержала встречные требования по доводам, изложенным во встречном иске. Дополнительно пояснила, что тот факт, что в квартире у ФИО2 сделан текущий ремонт не является основанием для увеличения стоимости данного жилого помещения. Доказательств проведения капитального ремонта ФИО2 не представлено. Квартира ФИО2 приобреталась в уже аварийном доме, в связи с этим, сумма выкупа не может превышать сумму, указанную в договоре купли-продажи.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании требования ФИО2 поддержала, с требованиями администрации Тихменевского сельского поселения не согласилась. Пояснила, что после приобретения спорного жилого помещения ФИО2 в квартире был произведен ремонт, так как без ремонта в квартире проживать было невозможно. В настоящее время они семьей проживают в данном жилом помещении, другого жилья, где могла бы проживать семья, нет. С суммой, указанной в отчете, согласна.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (ч.1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч.3).

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п.1 ст.209 ГК РФ).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п.2 ст.209 ГК РФ).

Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п.1 ст. 288 ГК РФ).

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный жилой дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ч.1 ст.32 ЖК РФ).

В силу ч.10 ст.32 ЖК РФ, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет собственных средств. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд, и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч.10. ст.32 ЖК РФ применяются нормы 1 - 3, 5 - 9 ст.32 ЖК РФ. При этом положения ч.4 ст.32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат (п.22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч.7 ст.32 ЖК РФ).

Материалами дела подтверждается, что ФИО2 является собственником жилого помещения-квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стоимость квартиры составляет 550 000 рублей. Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно заключению о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания от ДД.ММ.ГГГГ дом №№ расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Администрацией Тихменевского сельского поселения Рыбинского муниципального района вынесено соответствующее постановление №№ от ДД.ММ.ГГГГ «О признании жилого помещения аварийным и подлежащим сносу».

ДД.ММ.ГГГГ Постановлением администрации Тихменевского сельского поселения Рыбинского муниципального района №№ «О внесении изменений в постановление администрации Тихменевского сельского поселения №№ от ДД.ММ.ГГГГ «О признании жилого помещения аварийным и подлежащим сносу» установлен срок расселения аварийного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> до ДД.ММ.ГГГГ

Требование о сносе дома в соответствии с ч.10 ст.32 ЖК РФ от ДД.ММ.ГГГГ №№ было получено ФИО2 лично ДД.ММ.ГГГГ. Факт получения требования ФИО2 не оспаривается.

В соответствии с постановлением Администрации Тихменевского сельского поселения Рыбинского муниципального района №№ от ДД.ММ.ГГГГ администрация постановила изъять для муниципальных нужд Тихменевского сельского поселения земельный участок площадью 520 кв.м. с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов по адресу: <адрес> на котором расположен многоквартирный жилой дом, являющийся аварийным и подлежащим сносу у собственников, в том числе ФИО2 – 43/520 доли в праве собственности на земельный участок.

Соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд и выкупе жилого помещения и земельного участка сторонами не достигнуто. Проект соглашения №№ об изъятии недвижимости для муниципальных нужд стороной ответчика не подписан.

ФИО2 просит определить стоимость изымаемого имущества в размере 943 954 рублей, согласно отчету №№ от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ЧПО ФИО1

Представитель администрации Тихменевского сельского поселения Рыбинского муниципального района полагает, что стоимость изымаемого имущества не должна превышать стоимость приобретения данного помещения по договору купли-продажи.

Федеральным законом от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда" статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 названной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Приведенная правовая норма вступила в силу со дня официального опубликования указанного федерального закона, то есть с 28 декабря 2019 г.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", часть 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Как указывает Конституционный Суд Российской Федерации, преобразование отношений в той или иной сфере жизнедеятельности не может осуществляться вопреки нашедшему отражение в статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации общему (основному) принципу действия закона во времени, который имеет целью обеспечение правовой определенности и стабильности законодательного регулирования в России как правовом государстве (статья 1, часть 1, Конституции Российской Федерации) и означает, что действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу (ретроактивность), либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм (ультраактивность).

При этом осуществляемое законодателем правовое регулирование - в силу конституционных принципов правового государства, верховенства закона и юридического равенства - должно отвечать требованиям определенности, ясности и непротиворечивости, а механизм его действия должен быть понятен субъектам соответствующих правоотношений из содержания конкретного нормативного положения или системы находящихся в очевидной взаимосвязи нормативных положений, поскольку конституционное равноправие может быть обеспечено лишь при условии единообразного понимания и толкования правовой нормы всеми правоприменителями (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 27 ноября 2008 г. N 11-П, от 27 июня 2013 г. N 15-П, от 23 декабря 2013 г. N 29-П, от 22 апреля 2014 г. N 12-П и др.).

Таким образом, общим принципом действия норм жилищного права во времени законодателем определен принцип прямого действия во времени. Реализация данного принципа действия нормативного акта во времени в том числе предполагает, что все случаи ретроактивности (обратной силы) и ультраактивности (переживания) должны быть прямо перечислены в тексте нормативного акта, содержащего нормы жилищного права.

Как усматривается из материалов дела, право собственности на спорное жилое помещение у ФИО2 возникло до введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, при этом Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ не содержит положений о распространении нового правового регулирования (части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации) на отношения, возникшие из договоров, заключенных до его вступления в силу, то есть до 28 декабря 2019 г., в связи с чем указанная правовая норма, как не имеющая обратной силы, не может применяться к настоящему жилищному спору.

В подтверждение размера возмещения за изымаемое имущество в материалы дела представлен отчет №№ «Об оценке стоимости возмещения за изымаемое недвижимое имущество квартиры №№, расположенной по адресу <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым стоимость возмещения за изымаемое недвижимое имущество: квартиры расположенной по адресу: <адрес> на дату оценки составляет 943 954 рублей, рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество 887 000 рублей, убытки 56 954 рублей ( компенсация затрат на аренду жилого помещения до приобретения в собственность нового жилья -18 000 рублей, компенсация затрат на переезд – 6 954 рублей, компенсация затрат на поиск другого жилого помещения для приобретения права собственности на него – 30 000 рублей, компенсация затрат на оформление права собственности на другое жилое помещение – 2 000 рублей).

Возражений по отчету сторонами спора не заявлено.

При указанных обстоятельствах изъятие у ФИО2 для муниципальных нужд администрации Тихменевского сельского поселения Рыбинского муниципального района должно осуществляться путем предоставления возмещения на основании отчета №№ от ДД.ММ.ГГГГ выполненного ЧОП ФИО1 без учета ограничений, установленных ч.8.2 ст.32 ЖК РФ.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО2 и удовлетворении встречных исковых требований Администрации Тихменевского сельского поселения Рыбинского муниципального района в части.

ФИО5 жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> подлежит изъятию путем предоставления возмещения его стоимости в размере 943 954 рублей, с признанием права собственности администрации Тихменевского сельского поселения Рыбинского муниципального района на жилое помещение по вышеуказанному адресу и долю в праве собственности на земельный участок после выплаты указанного возмещения.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск ФИО2 удовлетворить, встречный иск Администрации Тихменевского сельского поселения Рыбинского муниципального района Ярославской области удовлетворить частично.

Определить выкупную стоимость жилого помещения по адресу: <адрес> в размере 943 954 (девятьсот сорок три тысячи девятьсот пятьдесят четыре) рублей.

Изъять у ФИО2 для муниципальных нужд недвижимое имущество по адресу: <адрес> путем предоставления возмещения по цене 943 954 (девятьсот сорок три тысячи девятьсот пятьдесят четыре) рублей, из которых 887 000 рублей рыночная стоимость жилого помещения и 43/520 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, 56 954 рублей убытки.

После выплаты указанного возмещения прекратить право собственности ФИО2 на квартиру с кадастровым номером № по адресу: <адрес> и признать право собственности Тихменевского сельского поселения Рыбинского муниципального района на указанное недвижимое имущество.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья О.В.Косенкова