Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 02 мая 2017 года гражданское дело по исковому заявлению Администрации Омского муниципального района Омской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в Кировский районный суд г. Омска с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка. В обоснование требований указав, что между Администрацией Омского муниципального района Омской области и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ. заключен договор аренды земельного участка № №, согласно которому арендодатель передал арендатору, сроком на три года земельный участок площадью 1 500 кв.м., относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № для размещения дома индивидуальной жилой застройки. ДД.ММ.ГГГГ договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области. ДД.ММ.ГГГГ на основании акта приема-передачи земельный участок передан ответчику. Пунктом 2.2 договора установлена обязанность арендатора перечислять арендную плату ежеквартально равными долями: до 10 февраля, до 10 мая, до 10 августа, до 10 ноября текущего финансового года, соответственно за первый, второй, третий и четвертый квартал финансового года. Ответчик обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме не выполнил, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере 76 778 рублей 47 копеек. Согласно п. 7.2 договора аренды, в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки, им уплачивается пени в размере 0,5 % от просроченной суммы за каждый день просрочки. Таким образом, размер начисленной ответчику неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ составляет 144 755,16 рублей. Истец просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды в размере 76 778,47, неустойку в размере 144 755,16 рублей.

Администрация Омского муниципального района Омской области в судебное заседание своего представителя не направила, о времени и месте судебного заседания извещена надлежаще, просили рассмотреть дело в отсутствие представителя (л.д.58).

Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО2, допущенный к участию в деле по устному ходатайству, в судебном заседании исковые требования в части взыскания задолженности по договору аренды не признали. Суду пояснили, что по договору аренды, заключенному между истцом и ответчиком, предполагалось изменение арендной платы по соглашению сторон, в связи с изменениями технических нормативных актов, которые устанавливают порядок ее расчета. В соответствии с изменениями порядка определения размера арендной платы, было подписано соглашение, в котором выявлено, что общая сумма имеющейся задолженности составляет 21 611 рублей 27 копеек, именно эту сумму ответчик уплатил, каких-либо больше споров по вопросам арендной платы у истца не возникало. Более того, был подписан договор купли-продажи, в результате которого данный земельный участок является собственностью ответчика. С требованиями о взыскании неустойки согласился, указав, что действительно имелась просрочка по исполнению обязательств, размер которой исходя из условий договора, составляет 7 900 рублей 32 копейки. Для расчета неустойки представил контр-расчет, согласно которого размер неустойки, исходя из ставки в 17 % годовых составил 746 рублей 14 копеек. Полагал, что можно уменьшить сумму неустойки до 3 000 рублей.

Администрация Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области, привлечённая к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, в судебное заседание своего представителя не направила, о времени и месте судебного заседания извещена надлежаще.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: предать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В статье 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Омского муниципального района Омской области и ФИО1 сроком на 3 года заключен договор аренды земельного участка площадью 1 500 кв.м., относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № для размещения дома индивидуальной жилой застройки (л.д. 9-11).

Факт передачи земельного участка подтвержден актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13).

ДД.ММ.ГГГГ договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, что подтверждается соответствующим штампом в тексте договора (л.д.11 оборот).

В п. 2.1 договора установлено, что арендная плата определяется согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлем приложением к настоящему договору (приложение № (л.д.12)), в 48 616 рублей 50 копеек в год. При этом размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, размер которой в период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. составляла 486 165 рублей. В период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. размер кадастровой стоимости земельного участка был увеличен до 512 235 рублей, в результате чего размер арендной платы составил 51 223,50 рублей (л.д. 15)

Пунктом 2.2 договора аренды установлена обязанность арендатора перечислять арендную плату ежеквартально равными долями: до 10 февраля, до 10 мая, до 10 августа, до 10 ноября текущего финансового года, соответственно за первый, второй, третий и четвертый квартал финансового года.

Кроме того, в обязанности арендатора, согласно п. 4.3 договора аренды земельного участка входит своевременно уплачивать арендную плату в соответствии с договором аренды и по требованию арендодателя в течение 10 календарных дней после осуществления платежа предоставлять арендодателю копии платежных документов, подтверждающих внесение арендной платы.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В случае несоблюдения срока оплаты стороны согласовали неустойку в размере 0,50 % неоплаченной суммы за каждый день просрочки (п.7.2. договора).

Истцом указано на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере 76 778,47 рублей.

Между тем, суд находит требования истца в части взыскания задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 76 778,47 рублей необоснованными исходя из следующего.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной иди муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендой платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения

договора аренды не требуется; размер арендной платы по договору устанавливается и может изменяться арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, регулирующего порядок исчисления арендной платы за использование земельных участков, вне зависимости от условий такого

договора.

Арендная плата за расположенные на территории города Омска земельные участки,

находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, ранее регулировалась постановлением Правительства Омской области от ДД.ММ.ГГГГ№, в настоящее время - постановлением Правительства Омской области от ДД.ММ.ГГГГ№ «О порядке определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов». Иными словами, определение размера арендной платы за земельные участки, собственность на которые не разграничена в императивном порядке осуществляется в соответствии с положениями указанных нормативных актов и с учетом вносимых в них изменений.

Определяя размер задолженности ответчика по арендной плате, истец исходил из порядка расчета размера годовой арендной платы, установленный постановлением Администрации Омского муниципального района Омской области от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об арендной плате за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области», а также постановлением Правительства Омской области от ДД.ММ.ГГГГ№

Вместе с тем постановление Правительства Омской области от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в муниципальных районах Омской области» утратило силу, в связи с вступлением в силу постановления Правительства Омской области от ДД.ММ.ГГГГ№ «О порядке определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», которое начало свое действие с ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, с ДД.ММ.ГГГГ вступил в силу приказ Министерства имущественных отношений Омской области от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области».

В соответствии с требованиями постановления Правительства Омской области от ДД.ММ.ГГГГ№, имеющем большую юридическую силу, нежели постановление муниципального района, размер арендной платы при аренде земельных участков в расчете на год определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков.

Ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, с учетом приведенных выше нормативных требований, участники договора аренды обязаны руководствоваться предписанным (нормативным) размером платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы, в связи с чем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и Администрацией Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области заключено соглашение по договору аренды.

В соответствии с указанным соглашением, расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Постановлением Правительства Омской области от ДД.ММ.ГГГГ№ «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области и земельные участки, государственная собственность на которые разграничена, предоставленные в аренду без торгов», Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов» и Постановлением Администрации Омского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

Согласно п. 1.4 Соглашения к договору аренды земельного участка, произведен перерасчет арендной платы за спорный земельный участок за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в результате которого установлено, что размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 51 223 рубля 50 копеек.

Указанным Соглашением установлено, что арендатор оплачивает арендодателю денежные средства в счет арендных платежей по договору аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 17 212,18 рублей.

Пунктом 1.5 Соглашения произведен перерасчет арендной платы за земельный участок по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов», Постановлением Правительства Омской области от ДД.ММ.ГГГГ№ «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области и земельные участки, государственная собственность на которые разграничена, предоставленные в аренду без торгов». Размер годовой арендной платы составил 2 561,18 рублей. При этом установлено, что арендатор оплачивает арендодателю денежные средства в счет арендных платежей по договору аренды за указанный период в размере 3 132,62 рублей.

Пунктом 1.6 Соглашения установлено, что арендатор оплачивает арендодателю денежные средства в счет арендных платежей по договору аренды земельного участка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 20 344,82 рублей.

Пунктом 2 и 3 Соглашения установлено, что договор аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ

расторгнут, обязательства арендодателя и арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ прекращаются с даты государственной регистрации настоящего Соглашения.

Указанное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Омской области ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, в судебном заседании установлено и подтверждается стороной ответчика, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ у него имелась задолженность по арендной плате за использование земельного участка в размере 21 611,27 рублей.

Расчет задолженности по арендной плате по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, предоставленный ответной стороной, проверен судом и признан верным.

Указанная сумма задолженности ответчиком была погашена, о чем свидетельствует представленная в материалы дела квитанция на указанную сумму, где в графе «получатель платежа» значится Администрация Омского муниципального района Омской области.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией муниципального сельского поселения Омского муниципального района Омской области и ответчиком ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого в собственность покупателя переходит земельный участок с кадастровым номером №. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Кроме того, истцом ко взысканию заявлена неустойка за несвоевременное внесение платежей по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ в размере 144 755,16 рублей.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Согласно положений Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в ред., действовавший в момент спорных правоотношений) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения. При наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения. Указанная норма действует с ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно, с ДД.ММ.ГГГГ правом требования неустойки на ненадлежащее выполнение обязательств обладает Администрация муниципального сельского поселения Омского муниципального района Омской области.

Таким образом, суд приходит к выводу, что расчет неустойки необходимо производить за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Проверив расчет, представленный стороной ответчика, суд находит его верным, однако размер неустойки, равный 7 900,32 рублей считает возможным снизить.

В силу п. 3 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в п. 2 Определения от 21 декабря 2000 года № 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммой неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в п. 42 Постановления Пленума от 01 июля 1996 года № 6/8, при разрешении вопроса об уменьшении неустойки следует иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Таким образом, статьей 333 ГК РФ суду предоставлено снизить размер неустойки в случае, если подлежащая уплате неустойка, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Суд полагает, что размер неустойки, заявленный ко взысканию, не соответствует последствиям неисполнения денежного обязательства ответчиком, доказательств наступления каких-либо тяжких последствий истцом не представлено.

В связи с чем, исходя из положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ, конкретных обстоятельств дела, суммы задолженности по договору аренды, а также отсутствием сведений о наступлении каких-либо тяжких последствий для истца нарушением ответчиком взятых на себя обязательств, суд считает возможным снизить размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика ФИО1 в пользу истца, а именно уменьшить сумму неустойки до 3 000 рублей и взыскать ее в пользу истца.

Согласно статьи 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден при подаче искового заявления, взыскивается с ответчика в доход местного бюджета.

На основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина в доход местного бюджета в размере 400 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Администрации Омского муниципального района Омской области удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области неустойку за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 000 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета г.Омска государственную пошлину в размере 400 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Омский областной суд через Кировский районный суд г. Омска в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья п/п Е.П. Крупкина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Решение вступило в законную силу 14.06.2017г. НЕ обжаловалось