Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жилищно-строительного кооператива «» к ООО фирма «», Мисюревой Валентине Николаевне, Канаевой Татьяне Ивановне, Сорокину Олегу Николаевичу о признании обременения отсутствующим.

У С Т А Н О В И Л:

Жилищно-строительный кооператив «» обратился в суд с иском к ООО фирма «участникам в долевом строительстве жилого дома по адресу:г.Мисюрева В.Н., Канаевам Т.И., Сорокин О.Н. , Яковлева А.В. о признании права отсутствующим.

В заявлении указано, что Определением Арбитражного суда от в отношении ООО фирма «» введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, наблюдение, временным управляющим утвержден Агапов С.А..

Определением Арбитражного суда от к процедуре банкротства ООО фирма «» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона от №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Решением Арбитражного суда от ООО фирма «» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Агапов С.А.

Определением Арбитражного суда по делу № удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью фирма «» Агапов С.А. о погашении требований участников строительства жилых домов ООО фирма «» путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства по адресу: А, жилой дом и земельный участок под ним, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу «

Жилищно-строительному кооперативу «», ИНН , ОГРН (), переданы права застройщика, принадлежащие ООО фирма «» на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 2577,4 кв.м., инв. № , адрес (местонахождения) объекта: г.и земельный участок под ним.

В соответствии с данным определением, ЖСК осуществил государственную регистрацию перехода соответствующих прав от ООО фирма «на незавершенные строительством жилой дом и земельный участок.

Как указано в определении Арбитражного суда от по делу №в соответствии с пунктом 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства, требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

Непогашенная часть требований о передаче жилых помещений исключается из реестра требований о передаче жилых помещений и включается в реестр требований кредиторов. Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.

В связи с передачей судом ЖСК объекта незавершённого строительства для завершения его строительства, ввода в эксплуатацию в конкурсной массе отсутствует более такой объект, поскольку в деле о банкротстве за счёт данного объекта погашены требования участников строительства.

Определением суда исковые требования к Яковлева А.В. выделены в отдельное производство.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Ивашова М.А. поддержала доводы иска, дополнив, что передача объекта незавершенного строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений. При отчуждении другому лицу объекта незавершённого строительства, договор долевого участия в строительстве с участником, заключившим договор с прежним застройщиком, подлежит прекращению в связи с невозможностью исполнения. Таким образом, после передачи объекта незавершенного строительства в соответствии со ст.201.10 Закона о банкротстве, исполнение обязательств в порядке, предусмотренном Федеральным законом от N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" невозможно, в связи с чем, договор не имеет юридической силы и запись о регистрации такого договора в ЕГРН подлежит прекращению.

После завершения строительства, члены ЖСК приобретают право на жилые помещения в соответствии с пунктом 4 ст. 218 ГК РФ. Договоры участия в долевом строительстве утратили свою силу, а в Управлении Росреестра по не погашены записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве, следовательно, у ЖСК отсутствует возможность воспользоваться в полной мере переданным ему по определению суда правом застройщика, реализовать такое помещение и направить вырученные средства на достройку многоквартирного жилого дома.

Ответчики Мисюрева В.Н., Канаевам Т.И., Сорокин О.Н. в суд не явились.

Представитель Мисюрева В.Н. по доверенности Жидкова Н.И. иск не признала, пояснив, что действующее законодательство не содержит запрета на прием в члены ЖСК участников долевого строительства.

Представитель 3\лица ООО «» по доверенности Решетов Н.С. поддержал доводы истца, дополнив, что в настоящее время порядок прекращения записи о регистрации договора участия в долевом строительстве в случае банкротства застройщика и передачи прав на объект незавершенного строительства ЖСК, не урегулирован Федеральным законом от N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в связи с чем, прекратить запись о регистрации договоров ответчиков во внесудебном порядке не представляется возможным.

Представитель Управления государственного строительного надзора , Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по просили дело рассмотреть в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.9 ГК РФ Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу положений ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ходе рассмотрения настоящего иска судом установлено, что между застройщиком ООО фирма "" и гражданами (ответчиками по делу) были заключены Договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: г.

-, с Мисюрева В.Н., предметом которого является пятикомнатная квартира, расположенная на 5 и 6 этажах,в осях 1-7, общей площадью 186,82 кв.м,;

- №, (впоследствии договора цессии от Канаевам Т.И., предметом которого является трехкомнатная квартира на четвертом этаже, в осях 1-7, общей площадью 90,55 кв.м,;

- №, с Сорокин О.Н. , предметом которого является однокомнатная квартира на четвертомэтаже, в осях 8-17 общей площадью 52,37 кв.м.

Указанные договоры были зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по .

Определением Арбитражного суда от в отношении ООО фирма «» введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, наблюдение, временным управляющим утвержден Агапов С.А.

Определением Арбитражного суда от к процедуре банкротства ООО фирма «» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона от Ыо127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Определением Арбитражного суда по делу № удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью фирма «» Агапов С.А. о погашении требований участников строительства жилых домов общества с ограниченной ответственностью фирма «» путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства по адресу: г. жилой дом и земельный участок под ним, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу «».

Жилищно-строительному кооперативу «(, были переданы права застройщика, принадлежащие ООО фирма «ЮКОН» на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 2577,4 кв.м., инв. , адрес (местонахождения) объекта: и земельный участок под ним.

В соответствии с данным определением, ЖСК осуществил государственную регистрацию перехода соответствующих прав от ООО фирма «ЮКОН» на незавершенные строительством жилой дом и земельный участок.

Как указано в определении Арбитражного суда от по делу №А64-5813/2013 в соответствии с пунктом 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

В силу подп.2 пункта 8 статьи 201.10 закона о банкротстве членами строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются: все участники строительства, требования которых включены в реестр кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений(за исключением строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства).

При этом, п.п.2 п.1 ст.201.1 закона о банкротстве признает участником строительства физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации; муниципальное образование, имеющее к застройщику требование о передаче жилого или денежное требование.

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной преобразовываются в денежные требования.

В определении суда от также указано, что требования, включенные в реестр передачи жилых помещений, составили руб., а стоимость прав застройщика руб., т.е. уменьшение требований, включенных в реестр передачи жилых помещений составил 33%.

Согласно подп. 3 п.8 ст. 201.10 закона о банкротстве в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

Из материалов дела усматривается, что ответчики по настоящему делу, заключившие с ООО фирма «» договоры участия в долевом строительстве, не включены в реестр требований ООО «фирма «» на передачу жилых помещенийследовательно, правовой режим, предусмотренный ст. 201.10 закона о банкротстве в отношении ответчиковне применяется.

Судом установлено, что согласно протоколу от 4-собрания участников строительства ООО фирма «», на котором решался вопрос о передаче объекта в ЖСК, ответчики не принимали участия и не голосовали по повестке дня. Следовательно, ответчики, не являются членами ЖСК (подп.2 п.8 ст. 201.10 закона о банкротстве); их требования не считаются погашенными в части 33% и паевого взноса для вступления в ЖСК они не имеют.

Согласно п.15 ст. 201.10 закона о банкротстве во исполнение обязательства застройщика егоправа на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются арбитражным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства.

При этом законом о банкротстве не устанавливается, что с этой передачей передаются также права и обязанности застройщика перед участниками строительства по договорам участия в долевом строительстве, т.е замены стороны в договорах участия в долевом строительстве не происходит. Созданное ЖСК юридически не является правопреемником затройщика-банкрота. Данная правовая позиция отражена и в Определении Верховного Суда Российской Федерации от №

ЖСК «» на основании п.15 ст. 201.10 закона о банкротстве и определения Арбитражного суда от о передаче объекта незавершенного строительства зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, что подтверждается записью о регистрации права от №

Таким образом, в связи с передачей судом в ЖСК объекта незавершенного строительства завершения его строительства, ввода в эксплуатацию, в конкурсной массе отсутствует более такойобъект, поскольку в деле о банкротстве за счет данного объекта погашены требования участников строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от ФЗ «Об участии в долевомстроительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевомстроительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, возможность существования отношений участия в долевом строительстве связывает с наличием у застройщика возможности построить многоквартирный дом. Передача объекта незавершенного строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче жилых помещений.

Отчуждение другому лицу, в данном случае ЖСК «», объекта незавершенного строительства создает физическую невозможность самостоятельно достроить объект.

Следовательно, при отчуждении другому лицу объекта незавершенного строительства договор долевого участия в строительстве с участником строительства, заключившим договор с прежним застройщиком, подлежит прекращению в связи с невозможностью исполнения (п.1 ст. 416 ГК РФ).

Как выше указано, ЖСК «» не является правопреемником застройщика-банкрота, права и обязанности по договорам участия в строительстве новый застройщик - ЖСК «Сенько 9А» не принимал и в силу закона о банкротстве они не переходят.

Требования участников строительства, претендующие на получение жилых помещений в доме № Тамбова погашены определением суда от .

Таким образом, после передачи объекта незавершенного строительства в соответствии со ст. 201.10 ФЗ «О банкротстве», исполнение обязательств в порядке, предусмотренном Федеральным законом ФЗ невозможно, т.к. договор не имеет юридической силы и запись о регистрации такого договора в ЕГРН подлежит прекращению.

Из чего следует, что к истцу ЖСК «» перешли исключительно права на объект незавершенного строительства как объект недвижимости и права по договору аренды земельного участка. В этой связи, в силу п. 17 ст. 201.10 ФЗ «О банкротстве» залог прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок прекращены со дня регистрации перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и участок к ЖСК », о чем внесены соответствующие записи в ЕГРН.

Однако запись о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве с ответчиками осталась, и у Росреестра отсутствует четкое законодательное регулирование по данному вопросу.

Кроме того, как пояснил Верховный суд РФ в пункте 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ) отношения, возникающие в связи со строительством многоквартирного жилого дома между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" не регулируются.

После передачи объекта незавершенного строительства в соответствии со ст.201.10 Закона о банкротстве, исполнение обязательств в порядке, предусмотренном Федеральным законом от N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" невозможно, в связи с чем, договор не имеет юридической силы и запись о регистрации такого договора в ЕГРН подлежит прекращению.

После завершения строительства, члены ЖСК приобретают право на жилые помещения в соответствии с пунктом 4 ст. 218 ГК РФ

При этом, прекращение записи в ЕГРН не препятствует участникам долевого строительства реализовать права кредиторов в денежном выражении при условии включения их в реестр.

Учитывая, что в силу вышеприведенных норм права договоры участия в долевом строительстве утратили свою силу, а в Управлении Росреестра по не погашены записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве, у ЖСК отсутствует возможность воспользоваться в полной мере переданным ему по определению Арбитражного суда правом застройщика, реализовать такое помещение и направить вырученные средства на достройку многоквартирного жилого дома.

Вместе с тем, как указано в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Суд находит, что в сложившейся ситуации не оценивается заключенность договора участия в долевом строительстве и произведенная оплата, поскольку речь идет исключительно о прекращении недействительной на сегодняшний момент записи в ЕГРН.

Передача прав застройщика от ООО фирма «Жилищно-строительноу кооперативу «Сенько 9А» состоялась на основании ст.201.10 Закона о банкротстве, согласно которому погашение требований участников строительства возможно путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному кооперативу.

Несмотря на изменение формы участия в строительстве, у застройщика - вместо договоров долевого участия, формой участия стало членство в жилищно-строительном кооперативе. В данном случае, уже ЖСК является застройщиком и обязан соблюдать требования к деятельности застройщика, в том числе организовывать передачу квартир членам кооператива.

Ответчики Мисюрева В.Н., Канаевам Т.И., Сорокин О.Н. не являются членами ЖСК "". Прекращение записи в ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве не препятствует ответчикам - участникам строительства предъявить требования в денежном выражении при условии включения их в реестр кредиторов ООО фирма «».

Статья 110 Жилищного кодекса РФ определяет правовое положение ЖСК, согласно которой жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях - юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Пункт 3 данной статьи указывает на том, что члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. ЖСК в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Согласно ст.21 Закона РФ от N 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах" в Российской Федерации" источниками формирования имущества потребительского общества являются паевые взносы пайщиков, доходы от предпринимательской деятельности потребительского общества и созданных им организаций, а также доходы от размещения его собственных средств в банках, ценных бумагах и иные источники, не запрещенные законодательством Российской Федерации (пункт 3).

Паевой фонд потребительского общества состоит из паевых взносов, являющихся одним из источников формирования имущества потребительского общества (пункт 1 ст. 23 указанного закона).

ЖСК "" был создан в целях защиты прав участников долевого строительства жилого дома путем завершения строительства.

Кроме того, в силу п.17 ст.201.10 Закона о банкротстве, в случае передачи в соответствии с настоящей статьей участникам строительства объекта незавершенного строительства залог прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок прекращается со дня государственной регистрации перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Наличие в ЕГРН сведений о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве ответчиков является обременением, препятствующим осуществлению прав и законных интересов истца, подлежащим признанию отсутствующим.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ЖСК "Сенько 9А" удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в виде:

- Договора участия в долевом строительстве №, запись о регистрации №заключенного между ООО фирма «» и Мисюрева В.Н., предметом которого является пятикомнатная квартира, расположенная на 5 и 6 этажах,в осях 1-7, общей площадью 186,82 кв.м, по адресу: г

- Договора участия в долевом строительстве №, запись о регистрации №, договора цессии от , заключенного между ООО фирма «» и Канаевам Т.И., предметом которых является трехкомнатная квартира на четвертом этаже, в осях 1-7, общей площадью 90,55 кв.м, по адресу: г.

- Договора участия в долевом строительстве №, запись о регистрации №заключенного между ООО фирма «и Сорокин О.Н. , предметом которого является однокомнатная квартира на четвертомэтаже, в осях 8-17 общей площадью 52,37 кв.м. по адресу: г.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Советский районный суд в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Судья: Рублева Л.И.