Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению муниципальной собственностью городского округа ЗАТО Межгорье о признании договора купли-продажи от ... г., заключённого между Комитетом по управлению муниципальной собственностью ГО ЗАТО Межгорье Республики Башкортостан и ФИО1, действительным, о признании права собственности на недвижимое имущество, приобретённое по договору купли-продажи,

установил: ФИО1 обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальной собственностью ГО ЗАТО Межгорье, просит признать действительным договор купли-продажи от ... г., заключённый между Комитетом по управлению муниципальной собственностью ГО ЗАТО Межгорье Республики Башкортостан и ним, и признать право собственности на недвижимое имущество, приобретённое по договору купли-продажи. Требования мотивированы тем, что решением Совета ГО ЗАТО Межгорье № 52-8 от 15.11.2013 г. “Об утверждении программы приватизации муниципального имущества ЗАТО ФИО2” принята Программа приватизации такого имущества на 2013-2014 годы. Одним из объёктов отчуждаемого имущества, согласно Программе, явилась квартира № ... в жилом доме № ... по ул. ... в г. Межгорье. ..г. истец принял участие в аукционе по продаже указанной квартиры, стал его победителем, стоимость квартиры определена на аукционе в ... руб. В установленные сроки, а именно: ..г. между ответчиком и истцом заключён договор №.. купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец обязался продать объект, а покупатель - оплатить его в течение 10 рабочих дней с момента подписания договора и принять объект приватизации - квартиру № ... г. Межгорье. ..г. истец оплатил стоимость приобретённой квартиры путём внесения денежных средств на счёт продавца, после чего между КУМС ГО ЗАТО Межгорье и ФИО1 был подписан акт приёма-передачи приобретённой им квартиры, т.е. квартира фактически была передана истцу. ..г. договор купли-продажи №.. был сдан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан для регистрации перехода права собственности на приобретённую квартиру, однако, а 19.06.2014 г. Управление Росреестра в РБ уведомило его о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение в связи с тем, что в соответствии с п. 2 ст. 3 ФЗ № 178 от 21.12.2001 г. “О приватизации государственного и муниципального имущества” действие этого закона не распространяется на отношения, возникшие при отчуждении государственного и муниципального жилищного фонда. Был определён срок приостановления государственной регистрации права собственности, до 21.07.2014 г. ему было предложено представить дополнительные доказательства наличия оснований для проведения государственной регистрации. После чего ФИО1 обратился в суд, так как лишился возможности зарегистрировать право собственности на спорное жилое помещение. Кроме того, 02.07.2014 г. решением Совета ГО ЗАТО Межгорье был принят к сведению и исполнению протест прокурора ЗАТО Межгорье от 27.06.2014 г. № Прт-/14 на Программу приватизации муниципального имущества и спорный объект был исключён из Программы. Утверждает, что нарушаются его права, ст. 209 ГК РФ устанавливает право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актами и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать своё имущество в собственность другим лицам. В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ, при этом, право собственности у приобретателя недвижимого имущества возникает с момента такой регистрации. В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора: о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного типа, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Так как между сторонами договора купли-продажи спорной квартиры достигнуто соглашение по всем существенным условиям, то этот договор является действительным, а он является собственником имущества с момента подписания договора.

Истец просит удовлетворить его исковые требования в полном объёме.

Представитель истца ФИО3 поддержала мнение своего доверителя, дополнительно пояснила, что на сегодняшний день сложилась ситуация, когда истец не может оформить право собственности в установленном законом порядке. Ему необходимо произвести государственную регистрацию права собственности на приобретённое недвижимое имущество, однако, сделать это невозможно в силу нарушения ответчиком процедуры отчуждения принадлежащего ему имущества, что нарушает права и законные интересы истца, как добросовестного приобретателя имущества. Также заявила, что при расторжении договора купли-продажи ответчик обязан будет вернуть истцу сумму задатка 400000 руб., внесённую истцом с целью участия в аукционе, в двойном размере, т.е. 800000 руб. и все понесённые расходы, включая судебные.

Представитель ФИО3 также пояснила, что это раньше договор купли-продажи жилого помещения подлежал регистрации и считался заключённым с момента регистрации, после 01.03.2013 г. согласно изменениям в ГК РФ это не применяется и договор считается заключённым с момента подписания сторонами, т.е. с ... г., и с этой даты у ФИО1 возникло право собственности.

Представитель ответчика ФИО4 заявил в судебном заседании, что подтверждает приведённые истцом обстоятельства, так всё и было, и рад бы был, если бы Регпалата зарегистрировала сделку, а то у КУМС ни квартиры (она уже передана ФИО1), ни денег не будет. Прокурор опротестовал принятую Программу приватизации относительно продажи с торгов спорной квартиры, теперь уж он затрудняется как выразить отношение к заявленному иску, полагается на решение судьи.

Представитель Совета ЗАТО Межгорье ФИО5 пояснил, что по протесту прокурора ЗАТО Межгорье решение Совета ЗАТО Межгорье от 15.11.2013 г. в части включения в программу приватизации муниципального имущества спорной квартиры было отменено решением Совета ЗАТО Межгорье от 02.07.2014 г. Считает, что суд во всём разберётся.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по РБ в судебном заседании не присутствовал. В суд поступил отзыв на исковое заявление с просьбой о рассмотрении дела без его представителя. Просит в удовлетворении иска отказать, так как сделка купли-продажи, заключённая между КУМС ГО ЗАТО Межгорье и ФИО1, является ничтожной, противоречит действующему законодательству, посягает на публичные интересы. В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном федеральным законом № 178-ФЗ от 21.12.2001 г. “О приватизации государственного и муниципального имущества”, согласно ст. 1 которого под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических или юридических лиц. А в ст. 3 установлены изъятия из сферы действия данного Закона, касающиеся, в том числе, государственного и муниципального жилищного фонда, отчуждение которого регулируется иными федеральными законами, а именно: законом РФ № 1541-1 от 04.07.1991 г. “О приватизации жилищного фонда в РФ”. В соответствии с п. 2 ст. 19 ЖК РФ муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям, порядок приватизации жилищного фонда регулируется нормами указанного выше закона о приватизации жилищного фонда, согласно ст. 1 которого приватизация жилых помещений - это бесплатная передача в собственность граждан РФ занимаемых ими жилых помещений. Согласно сообщению администрации ГО ЗАТО Межгорье на запрос Управления спорное жилое помещение не включено в фонд социального использования муниципального жилищного фонда, по договору социального найма не предоставлялась и отнесено к специализированному муниципальному жилищному фонду ЗАТО Межгорье. В соответствии с п. 3 ст. 92 ЖК РФ специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаём, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом. Следовательно, отчуждение государственного жилищного фонда может производиться только бесплатно, в собственность граждан РФ, т.е. физических лиц и только тех граждан, которые проживают в приватизируемых жилых помещениях. Таким образом, продажа государственного жилищного фонда путём проведения торгов законодательством РФ категорически запрещена и не допускается, так как жилищный фонд имеет особый режим приватизации и подлежит приватизации только и исключительно одним способом - путём бесплатной передаче гражданам, занимающим жилые помещения на условиях социального найма.

Таким образом, по мнению представителя третьего лица, законных оснований для государственной регистрации права за истцом на спорную квартиру не имеется.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, не находит оснований для удовлетворения иска.

Суд установил, что 15.11.2013г. Советом депутатов ГО ЗАТО ФИО2 было принято решение № 52-8 об отверждении Программы приватизации муниципального имущества ЗАТО Межгорье. Согласно этому решению была утверждения Программа приватизации муниципального имущества на 2013-2014 годы. Одним из объектов отчуждаемого муниципального имущества стала квартира № ... в жилом доме № ... по ул. ... в г. Межгорье, общей площадью ... кв.м. Указанная квартира была приобретена ФИО1 на аукционе, организованном Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации ГО ЗАТО Межгорье. ..г. между истцом ФИО1 и КУМС ГО ЗАТО Межгорье был заключён договор купли-продажи объекта недвижимого имущества - квартиры № ... в г. Межгорье, общей площадью ... кв.м. ФИО1 обратился в Управление Росреества по РБ с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости.

Согласно ст. 13 федерального закона от 27.07.1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: приём документов, правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными, внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии противоречий, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений, а в соответствии с абз. 3 ст. 20 одним из оснований для отказа в государственной регистрации прав является представление на государственную регистрацию права документов, не соответствующих требованиям действующего законодательства по форме или содержанию. В компетенцию УФРС входит проверка законности как по форме, так и по содержанию.

По результатам проведения правовой экспертизы документов, представленных на регистрацию и дополнительно запрошенных из администрации ЗАТО Межгорье Управление Росреества в РБ 19.06.2014 г. приостановило регистрацию перехода права собственности и права собственности за ФИО1 на объект недвижимого имущества - спорной квартиры в связи с тем, что представленный в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи от ..г. не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку жилые помещения не могут быть отчуждены органом местного самоуправления иначе как путём бесплатной передачи, продажа государственного жилищного фонда путём проведения торгов запрещена, сделка ничтожна.

Истец ФИО1 обратился в Межгорьевский городской суд с иском о признании договора купли-продажи спорной квартиры действительным и признании права собственности на недвижимое имущество, приобретённое по договору купли-продажи, от ..г. г.

В силу ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законом “О приватизации государственного и муниципального имущества” (№ 178-ФЗ от 21.12.2001 г.), законом РФ № 1541-1 от 04.07.1991 г. “О приватизации жилищного фонда в РФ”.

Статьёй 235 ГПК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц только в порядке, предусмотренном законом о приватизации. Согласно подпункту 3 п. 2 ст. 3 федерального закона РФ “О приватизации государственного и муниципального имущества” № 178-ФЗ действие указанного закона не распространяется на отношения, возникшие при отчуждении государственного и муниципального жилищного фонда.

Законом РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 “О приватизации жилищного фонда РФ” предусмотрен единственный порядок передачи жилых помещений, входящих в муниципальный жилищный фонд, в собственность иных лиц, это - бесплатная передача (приватизация) жилых помещений в собственность граждан.

В соответствии с п. 1 ст. 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилого фонда.

Предметом договора купли-продажи от ..г. является муниципальная квартира в жилом доме.

В соответствии с п. 2 ст. 2 ЖК РФ органы местного самоуправления в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений.

На межведомственный запрос Росреестра по поводу вхождения спорной квартиры в муниципальный жилой фонд администрация ЗАТО Межгорье ответила, что спорный объект не включён в фонд социального имущества муниципального жилищного фонда, по договору социального найма не предоставлялся и отнесён к специализированному муниципальному жилищному фонду ЗАТО Межгорье.

В соответствии с п. 3 ст. 52 ЖК РФ специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаём, за исключением передачи таких помещений по договорам найма.

Суд считает, что решение Совета Депутатов ЗАТО Межгорье № 52-8 о включении в прогнозный план приватизации муниципального имущества спорной квартиры путём проведения аукциона противоречит Закону о приватизации имущества № 178-ФЗ, т.к. его действие не распространяется на жилищный фонж, противоречит он и п. 3 ст. 92 ЖК РФ, т.к. специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению. Следовательно, договор купли-продажи, заключённый 11.06.2014 г. с ФИО6 по результатам аукциона следует отнести к сделке, совершённой с нарушением действующего законодательства.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ такая сделка является ничтожной. Довод представителя истца об отсутствии запрета в Жилищном и Гражданском кодексах РФ на совершение сделок купли-продажи муниципального жилья не принимается судом, т.к. согласно п. 1 ст. 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фондов. В статье 19 ЖК РФ содержатся понятия жилищного фонда социального и коммерческого пользования. Фонд социального использования - это совокупность государственных и муниципальных жилых помещений, передаваемых гражданам по договору социального найма. Фонд коммерческого использования - это совокупность жилых помещений, принадлежащих собственникам, с учётом положений подпункта 6 п. 1 ст. 14 и подпункта 3 п. 1 ст. 50 федерального закона “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” и того обстоятельства, что муниципальное образование в лице Комитета может распоряжаться жилищным фондом лишь путём бесплатной передачи в собственность, распоряжение спорной квартирой путём реализации её через торги и заключением договора купли-продажи противоречит действующему законодательству и основным принципам деятельности органов местного самоуправления.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил: ФИО1 в удовлетворении исковых требований к КУМС ГО ЗАТО Межгорье о признании договора купли-продажи от ..г. г., заключённого между КУМС ГО ЗАТО Межгорье и ФИО1, действительным, о признании права собственности на недвижимое имущество, приобретённое по договору купли-продажи от ..г. - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд РБ через Межгорьевский городской суд РБ в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме.

Председательствующий -

федеральный судья А. Ф. Палаева

02.10.2014 г.