Гражданский кодекс часть 1

Приокский районный суд г. Нижнего Новгорода в составе председательствующего судьи Рекуновой Т.В., при секретаре Решетниковой А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Оленичева В.П. к Худякову С.В. о понуждении к заключению договора и по встречному иску Худякова С.В. к Оленичеву В.П. о признании договора незаключенным,

У С Т А Н О В И Л:

Оленичев В.П. обратился в суд с иском к Худякову С.В. о понуждении к заключению договора продажи ... доли квартиры, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен предварительный договор продажи недвижимости, предметом которого было отчуждение Худяковым С.В. доли в праве собственности на жилое помещение (квартиру), находящуюся по .

На момент заключения предварительного договора Оленичев В.П. передал Худякову С.В. денежные средства в размере ... рублей, что подтверждает п.7 предварительного договора и акт приема-передачи денежных средств по предварительному договору продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Как следует из п.7 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ указанные денежные средства передаются в качестве аванса причитающихся с покупателя платежей по основному договору.

В соответствие с п.2 указанного договора стороны обязались заключить основной договор продажи объекта ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ года Оленичев В.П. вручил ответчику письмо с предложением заключить договор, приложив к нему проект основного договора продажи, подписанный с его стороны.

Однако до настоящего времени ответчик не предпринял каких-либо мер к заключению договора, более того, к сроку, установленному в качестве срока заключения основного договора, ответчик заключил договор о приватизации указанного в предварительном договоре жилого помещения, оформил право собственности на ... доли в праве собственности на данную квартиру и общее имущество жилого дома, несмотря на наличие всех необходимых к заключению основного договора документов, ответчик уклоняется от заключения договора, удерживая при этом полученные в качестве аванса денежные средства.

Оленичев В.П. просит обязать Худякова С.В. заключить договор продажи ... доли в праве собственности на жилое помещение, находящееся по .

В период нахождения дела в суде Худяков С.В. предъявил встречное исковое заявление, в котором просит признать незаключенным предварительный договор продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ между ним и Оленичевым В.П. В обосновании своих требований указал, что он никогда не заключал, в том числе и ДД.ММ.ГГГГ, предварительный договор с Оленичевым В.П. о продаже доли в праве общей долевой собственности на квартиру, никогда не брал, в том числе и ДД.ММ.ГГГГ, деньги в сумме ... рублей. Оленичев В.П. является его знакомым. В ДД.ММ.ГГГГ он предложил ему свою помощь в приватизации его квартиры. Худяков С.В. сначала согласился, но потом утратил к Оленичеву В.П. доверие, потому что он никаких действий не предпринимал для приватизации, и отказался от его услуг. С ДД.ММ.ГГГГ они с Оленичевым В.П. не встречались, поэтому он не подписывал и не мог подписать никаких документов вместе с ним. По указанной причине Оленичев В.П. указал в предварительном договоре его паспортные данные, не соответствующие действительности. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, когда, якобы, был подписан предварительный договор, у Худякова С.В. был новый паспорт, выданный ДД.ММ.ГГГГ, в то время как в предварительном договоре указаны данные его утерянного паспорта.

В тексте предварительного договора отсутствуют сведения о технических характеристиках продаваемой квартиры (общая площадь, жилая площадь, количество комнат, этаж и этажность дома). Указанные сведения содержатся в проекте договора продажи доли жилого помещения, который, якобы, был предложен Худякову С.В. для заключения. В то же время, указанные сведения не соответствуют действительности. В соответствии с указанным проектом договора, общая площадь квартиры составляет ... кв.м., жилая площадь - ... кв.м., в то время как на самом деле, общая площадь квартиры - ... кв.м., жилая площадь - ... кв.м. Данное обстоятельство подтверждается договором о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, прошедшим государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Предварительный договор не содержит сведений, позволяющих определенно установить отчуждаемый объект недвижимого имущества, в связи с чем, он является незаключенным.

Кроме того, в квартире, кроме Худякова С.В., проживает его брат - Худяков А.В., который является сособственником квартиры, в связи с чем, он сохраняет право проживания независимо от перехода права собственности на другую долю. В то же время о правах проживания указанного лица в предварительном договоре нет никаких сведений, в связи с чем, данный договор также является незаключенным. Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что стороны договора права и обязанности не установили, предварительный договор не содержит существенных условий, никаких обязательств у Худякова С.В. перед Оленичевым В.П., в том числе обязательств по заключению договора купли-продажи ... доли в праве общей долевой собственности на квартиру, не возникло.

Оленичев В.П. в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, дело просил рассмотреть в свое отсутствие.

В судебном заседании представитель Оленичева В.П. - Никитина Т.Ю., действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, иск поддержала, суду пояснила, что на момент подписания предварительного договора Худяков С.В. не являлся собственником ... доли квартиры на , но Оленичеву В.П. обещал к моменту заключения основного договора приватизировать долю в квартире. О том, что в квартире зарегистрирован брат Худякова, её доверитель знал. Худяков С.В. получил за продажу своей доли ... руб., о чем имеется акт приема-передачи денежных средств. Оленичев В.П. полагает, что Худяков С.В. без законных на то оснований уклоняется от заключения основного договора купли-продажи. Встречный иск не признала, полагает, что все существенные условия в предварительном договоре были оговорены. Заявления Худякова С.В. о том, что он не подписывал предварительный договор, голословны. Данные паспорта, указанные в предварительном договоре, были списаны с паспорта Худякова С.В., у которого на руках может быть два паспорта.

Худяков С.В. в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, дело просил рассмотреть в свое отсутствие.

Представитель Худякова С.В. - Макаркин В.Г., действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, иск Оленичева В.П. не признал, суду пояснил, что Худяков С.В. не подписывал предварительный договор о купле-продаже ... доли данные в договоре указаны неверно, денег по договору он не получал. У Худякова С.В. никогда не было намерения продать свою долю в квартире. Предложения заключить основной договор от истца не поступало, текст договора купли-продажи Худяков С.В. не получал. По договору о безвозмездной передаче жилья в собственность от ДД.ММ.ГГГГ его доверитель зарегистрировал право собственности на ... доли указанной квартиры. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Худяков С.В. не являлся собственником квартиры, которая является единственным местом его проживания. В предварительном договоре не указаны его существенные условия, а именно технические характеристики, о том, что в квартире проживает брат, который, кроме того, мог бы воспользоваться преимущественным правом покупки доли Худякова С.В., в связи с чем, просит признать предварительный договор незаключенным.

Третье лицо Худяков А.В. в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

С учетом мнения представителей сторон и в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса РФ

1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

2. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.

3. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

В соответствии со ст. 421 ч. 1 Гражданского кодекса РФ

1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По делу установлено, что ДД.ММ.ГГГГ был составлен текст предварительного договора продажи недвижимости, согласно условиям которого, Худяков С.В. обязался передать в собственность (продать), а Оленичев В.П. обязался принять в собственность (купить) принадлежащее продавцу недвижимое имущество - ... доли квартиры, расположенной по (л.д. ...). В соответствии с данными обязательствами стороны договорились заключить основной договор продажи указанного объекта не позднее ДД.ММ.ГГГГ включительно (п. 2). Продажная стоимость объекта по соглашению сторон определена в размере ... рублей (п. 6). На момент подписания настоящего предварительного договора покупатель передал продавцу в качестве аванса ... рублей в счет причитающихся с покупателя платежей по основному договору (п. 7). Оставшуюся часть суммы за приобретаемый объект покупатель обязуется выплатить продавцу на момент подписания основного договора (п. 9). По заявлению продавца указанный объект на момент совершения настоящего предварительного договора никому не продан, не подарен, не обещан быть подарен, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, свободен от любых прав третьих лиц, о которых на момент заключения договора продавец не мог не знать. Продавец несет ответственность за сокрытие сведений о нахождении указанного объекта в залоге, под запрещением или арестом (п. 14).

Суд находит исковые требования Оленичева В.П. о понуждении к заключению договора купли-продажи ... доли вышеуказанной квартиры не подлежащими удовлетворению, встречный иск Худякова С.В. о признании предварительного договора незаключенным подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии со ст. 549 ч. 1 Гражданского кодекса РФ

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса РФ

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 558 Гражданского кодекса РФ

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Проанализировав материалы дела, суд приходит к выводу, что сторонами предварительного договора не было достигнуто соглашение по существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 7 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 г. № 1541-1

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В момент составления текста предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ продажи ... доли квартиры , Худяков С.В. не обладал правом собственности на ... доли в спорной квартире, о чем Оленичеву В.П. было известно. Указанное право возникло у него на основании свидетельства о государственной регистрации права, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области ДД.ММ.ГГГГ на основании договора о безвозмездной передаче жилья в собственность от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. ...). Предварительный договор не определял существенные условия для заключения будущего основного договора. В тексте предварительного договора отсутствуют существенные условия, позволяющие возможным заключить договор продажи доли квартиры, а именно о заключении Худяковым С.В. договора приватизации на ... доли квартиры, с последующей продажей этой доли Оленичеву В.П.

На момент составления договора, спорная квартира находилась в муниципальной собственности, и у Худякова С.В. отсутствовало право распоряжаться ... доли квартиры. Не мог также Худяков С.В. распорядиться ... доли квартиры на момент предполагаемого заключения основного договора, т.е. на ДД.ММ.ГГГГ, поскольку, как указывалось выше, право собственности было зарегистрировано лишь ДД.ММ.ГГГГ

Кроме того, Оленичевым В.П. не представлено доказательств о том, что им предпринимались меры к заключению договора купли-продажи доли спорного жилого помещения в период действия предварительного договора. Данных о том, что до ДД.ММ.ГГГГ включительно Худякову С.В. направлялось по почте или вручалось предложение либо текст основного договора продажи, не имеется. Сам Худяков С.В. отрицает получение текста основного договора продажи.

Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются также предмет договора, цена отчуждаемого имущества и перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его продажи.

В тексте предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют сведения о технических характеристиках продаваемой ... доли квартиры, а именно площадь квартиры, количество комнат, этаж и этажность дома. Указанные сведения содержатся в тексте основного договора продажи доли квартиры, представленной Оленичевым В.П., однако, они не соответствуют действительности, а именно в основном договоре общая площадь квартиры указана ... кв.м., жилая площадь - ... кв.м., в то время как фактически, общая площадь квартиры - ... кв.м., жилая площадь - ... кв.м.

В тексте предварительного договора определена продажная стоимость ... доли квартиры в ... рублей (п. 6). Однако, в пункте 7 указанная сумма обозначена, как аванс в счет причитающихся платежей по основному договору, оставшуюся часть суммы Оленичев В.П. обязался выплатить Худякову С.В. на момент подписания основного договора (п. 9). Из указанного обстоятельства следует, что по предварительному договору не согласована цена договора, и его нельзя признать заключенным.

Как следует из выписки из домовой книги (л.д. ...) в спорной квартире с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован Худяков А.В., в тексте предварительного договора не содержится упоминания о его правах на проживание в квартире в случае продажи Худяковым С.В. ... доли спорной квартиры.

Таким образом, по смыслу приведенных правовых норм и обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что предварительный договор не согласован между сторонами и не считается заключенным.

Доводы Худякова С.В. о том, что предварительный договор он не подписывал, не могут быть приняты во внимание, так как ничем не подтверждены.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В иске Оленичеву В.П. к Худякову С.В. о понуждении к заключению договора продажи ... доли квартиры отказать.

Признать незаключенным предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ продажи ... доли квартиры .

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Нижегородского областного суда в течение 10 дней через Приокский районный суд г. Нижнего Новгорода.

Судья: Т.В.Рекунова