Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Волгодонска к ФИО3, ФИО4, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, кадастровый инженер ИП ФИО5, Администрация г. Волгодонска о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий ничтожной сделки,

У С Т А Н О В И Л:

КУИ г. Волгодонска обратился в суд с иском первоначально к ФИО3, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040239:212, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 651 кв. м, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, целевое использование участка – под индивидуальные жилые дома, в целях строительства. Договор аренды был зарегистрирован в ЕГРП.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком был поставлен на кадастровый учет обьект недвижимости на указанном земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП внесена запись о регистрации права собственности за ФИО3 на здание, назначение: жилой дом, площадью 46,4 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась в КУИ <адрес> с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, ссылаясь на пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании выписки из ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ и заявления ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ «О предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов» ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> в лице КУИ города и ФИО3 был подписан договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположен объект недвижимости №.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП внесена запись о регистрации права собственности за ФИО3 на земельный участок, площадью 651 кв.м, с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 осуществлен снос объекта недвижимости назначение: жилой дом, площадью 46,4 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:48:0040239:212.

ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости был снят с кадастрового учета и погашена запись о регистрации права собственности за ФИО3

Ссылаясь на ст.ст. 167,168, 10 ГК РФ, истец просил первоначально в иске признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040239:212, площадью 651 кв. м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, пер. Морозовский, 11, недействительным (ничтожным); передать земельный участок площадью в фонд городских земель по акту приема-передачи, исключить запись в ЕГРП о государственной регистрации права собственности ФИО3, указав в обоснование своих доводов следующее.

Ранее КУИ города обращался в Волгодонской районный суд <адрес> с иском к ФИО3 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на жилой дом, аннулировании записи государственной регистрации права собственности и снятии объекта недвижимости с кадастрового учета (дело №).

В рамках рассматриваемого дела судом было установлено, что ФИО3 после регистрации права собственности на земельный участок (ДД.ММ.ГГГГ), ликвидировала строение (акт обследования от ДД.ММ.ГГГГ, заявление о сносе от ДД.ММ.ГГГГ), на земельном участке с кадастровым номером 61:48:0040239:212, в связи с чем производство по делу № было прекращено в связи с отказом Комитета по управлению имуществом города Волгодонска от исковых требований.

Одновременно с исковым заявлением к ФИО3 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, аннулировании записи государственной регистрации права собственности и снятии объекта недвижимости с кадастрового учета КУИ были поданы исковые заявления с аналогичными требованиями по шести строениям, находящимися в одном квартале, а именно:

1) пер. Лозновский, <адрес> – дело №, ответчик ФИО6 –признал исковые требования в полном объеме.

2) пер. Морозовский, <адрес> – дело №, ответчик ФИО7 –признала исковые требования в полном объеме;

3) пер. Лозновский, <адрес> – дело №, ответчик ФИО7 –признала исковые требования в полном объеме;

4) пер. Морозовский, <адрес> – дело №, ответчик ФИО7 –признала исковые требования в полном объеме;

5) пер. Морозовский, <адрес> –дело №, ответчик ФИО7 –признала исковые требования в полном объеме;

6) пер. Морозовский, <адрес> – дело №, ответчик ФИО8 –признал исковые требования в полном объеме.

Основаниями для предъявления исков являлось то, что на вышеуказанных земельных участках располагались строения, не соответствующие признакам объекта недвижимости, закрепленных в статье 130 ГК РФ.

Отсутствие на спорном земельном участке объекта недвижимости, предназначенного для проживания, свидетельствует о том, что цель предоставления земельного участка по договору аренды не достигнута, так как объект недвижимости, соответствующий требованиям жилого дома на спорном земельном участке, не возведен. Свою заинтересованность в оспаривании права собственности ФИО3 наземельный участок, с кадастровым номером 61:48:0040239:212, КУИ города Волгодонска обосновывает, тем, что арендатором умышленно совершены действия по регистрации прав на объект «жилое здание», с целью выкупа данного земельного участка и избежания внесения арендной платы, подлежащей перечислению в бюджет города Волгодонска, размер которой установлен в ходе проведения аукционных торгов. Данные действия арендатора причинили значительный ущерб бюджету города Волгодонска в виде непоступления арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 522 378,61 рублей.

В ходе рассмотрения дела по существу истцу стало известно, что между ФИО3 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи земельного участка и передан в регистрирующий орган для регистрации перехода права за ФИО4

Управлением Росреестра регистрация сделки была приостановлена в связи с имеющимся запретом на регистрационные действия в отношении земельного участка, наложенным судом определением от ДД.ММ.ГГГГ.

КУИ <адрес> полагает, что данная сделка является мнимой, совершена между лицами, которые давно общаются, в целях создания видимости добросовестности нового собственника, а в действительности - избежания тех правовых последствий, которые были заявлены в иске.

В связи с чем представитель КУИ города окончательно просил суд признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 651 кв. м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, недействительным (ничтожным); исключить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности ФИО3; признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 651 кв. м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу:<адрес>, заключенный между ФИО3 и ФИО4, недействительным (ничтожным); признать действующим договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный на основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ№ «О результатах аукциона» (лот №) заседания комиссии по проведению аукциона на право заключения договора аренды земельного участка между Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска и ФИО3 (регистрационный номер КУИ города Волгодонска №); восстановить регистрационную запись от ДД.ММ.ГГГГ№ договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседание ДД.ММ.ГГГГ представитель истца, третьего лица Администрации города Волгодонска ФИО9, действующая на основании доверенностей, поддержала уточненные исковые требования, указав, что в случае удовлетворения иска необходимо также взыскать с КУИ города выкупную стоимость земли в пользу ФИО3.

Ответчики ФИО3, ФИО4 были извещены о времени и месте рассмотрения дела по существу надлежащим образом посредством (смс-сообщение и отметка на справочном листе дела). Учитывая задачи судопроизводства, принцип правовой определенности, распространение общего правила, закрепленного в части 3 статьи 167 ГПК РФ, об отложении судебного разбирательства в случае неявки в судебное заседание кого-либо из лиц, участвующих в деле, при отсутствии сведений о причинах неявки в суд и признании судом причин их неявки неуважительными, не соответствовал бы конституционным целям гражданского судопроизводства, что, в свою очередь, не позволит рассматривать судебную процедуру в качестве эффективного средства правовой защиты в том смысле, который заложен в статье 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, статьях 7, 8 и 10 Всеобщей декларации прав человека. Неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своих прав на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения судом дела по существу.

С учетом мнения явившихся лиц суд полагает, что имеются основания для рассмотрения дела в отсутствие неявившихся ответчиков в порядке ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представители ответчика ФИО3 ФИО10, ФИО11, действующие на основании доверенности, исковые требования не признали, указав, что в отделе по градостроительству и архитектуре города Волгодонска ФИО3 получила разрешение на строительство жилого дома площадью кв.м. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на основании проектного предложения, разработанного ООО «Архпроект», и полученного разрешения на строительство, был построен жилой дом в границах земельного участка в соответствии с разрешением на строительство, что подтверждается подготовленным техническом планом здания кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ. В нем отражен весь перечень документации, сведения о геодезической основе кадастра, используемой при подготовке техплана, системы координат, сведения о средствах измерений, сведения о выполнении измерений и расчетах, описания, местоположение здания, характеристики здания, схема расположения здания на земельном участке. ДД.ММ.ГГГГ жилой дом был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, что подтверждается информацией, расположенной на сайте Росреестра от 03.20 2017. ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права собственности за ФИО3 на здание, назначение: жилой дом, площадью 46,4 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, номер регистрационной записи №.

Основанием для приобретения в собственность земельного участка по договору купли-продажи, находящегося у ФИО3 в пользовании на правах аренды, явилось наличие у нее в собственности от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома площадью 46,4 кв.м, то есть целевое назначение земельного участка - под строительство индивидуального жилого дома, было исполнено.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась КУИ г. Волгодонска о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов. Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения собственниками таких зданий осуществляется без проведения торгов. На основании выписки из ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ и заявления ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ «О предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов» ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска и ФИО3 был подписан договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположен объект недвижимости - индивидуальный жилой дом. На момент подачи заявления с полным пакетом документов, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовых оснований для отказа не было.

По мнению представителей ФИО3, при предоставлении земельного участка в собственность и подписании договора купли-продажи земельного участка, на котором расположен индивидуальный жилой дом у Администрации г. Волгодонска не возникало сомнений в правомерности предоставления земельного участка под объектом недвижимости.

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ при осмотре жилого дома было выявлено проникновение неизвестных лиц, причинен урон собственности ответчика, в результате чего было принято ДД.ММ.ГГГГ решение о добровольном сносе объекта. На основании заявления ответчика от ДД.ММ.ГГГГ о добровольном сносе объекта недвижимости и договора № от ДД.ММ.ГГГГ в лице кадастрового инженера ФИО12 был подготовлен акт обследования недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>. В результате чего объект недвижимости с кадастровым номером № прекратил свое существование ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ объект был снят с кадастрового учета.

Ответчик в силу ст. 209 ГК РФ имела право снести (уничтожить) принадлежащее ему имущество. Данное право вытекает из права распоряжаться имуществом иным образом. Как было указано в дополнении к отзыву, приобщенном представителями ответчика в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, ответчик в течение 4-х месяцев не может осуществить свои права в отношении спорного участка – ни продать, ни подарить и т.п.

После того, как в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ стало известно о договоре купли-продажи спорного земельного участка ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4, представители ответчики указали, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ соответствует всем требованиям закона, основания для признания его мнимым отсутствуют.

Ответчик ФИО4 направил в суд отзыв, в котором также указал на отсутствие признаков мнимости. ФИО3 накануне продажи участка сообщила, что он никому не продан, не заложен, под запрещением не состоит, судебного спора не имеется. По договору ответчик передал ФИО3 750000 рублей, сдали совместно документы на регистрацию. Ни родственником, ни близким другом ФИО3 ответчик не является, участок необходим ему для строительства дома в личных целях для своей семьи.

В судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, кадастровый инженер ИП ФИО5 не явились, в ходе рассмотрения дела по существу просили рассмотреть дело в их отсутствие, представив отзывы, кроме того, представитель Управления Росреестра по РО ФИО13, действующая на основании доверенности, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ дала суду пояснения по делу.

В отзыве кадастровый инженер ИП ФИО5 указала, что ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО15, действующего по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО3, было проведено обследование жилого дома по адресу <адрес> (как указано в отзыве). ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО5 был подготовлен технический план здания, расположенного по адресу: <адрес>. На момент подготовки технического плана на земельном участке располагался объект недвижимости — жилой, каркасно- щитовой дом, прочно связанный с землёй, на фундаментных блоках. На признаки капитальности указывало наличие фундамента, стен, окон, дверей, плоской крыши, дом был обшит сайдингом бежевого цвета, цоколь был облицован коричневым металлопрофилем. При производстве работ определены координаты местоположения здания, характеристики здания. Технический план, подготовлен на основании следующих документов: Договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, Разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, декларации об объекте недвижимости, подписанная доверенным лицом ФИО20 В техническом плане отражены: исходные данные, сведения о выполненных измерениях и расчетах, описание местоположения здания на земельном участке, характеристика здания, заключение кадастрового инженера, схема геодезических построений, схема расположения здания, чертеж контура здания. Технический план был заверен электронной подписью и передан доверенному лицу для постановки на кадастровый учет.

С учетом мнения явившихся лиц суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся третьих лиц, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав пояснения представителей сторон, третьих лиц, свидетелей, исследовав материалы гражданского дела №, иные доказательства по делу и дав им надлежащую оценку, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ№ «О результатах аукциона» (лот №) заседания комиссии по проведению аукциона на право заключения договора аренды земельного участка между Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности земельного участка (регистрационный номер КУИ <адрес>№).

Согласно акту приема-передачи ответчику был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040239:212 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 651 кв. м, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, целевое использование участка – под индивидуальные жилые дома, в целях строительства.

В установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован под номером 61/009-61/009/012/2016-2034, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ№.

В отделе по градостроительству и архитектуре города Волгодонска ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ получила разрешение на строительство № жилого дома площадью 46,4 кв.м. на основании представленного проектного предложения №-ПЗУ ООО «Архпроект».

Из проектного предложения ООО «Архпроект» следует, что строительные конструкции должны были быть выполнены следующие: фундамент ленточный, ФС, стены –каркас, утеплит, ОСП, сайдинг, перегородки гипсокартонные, перекрытия – деревянные балки, полы – линолеум, керамическая плитка, кровля – металлопрофиль; инженерное оборудование : водоснабжение –от сетей, канализация –септик, теплоснабжение –от котла, газоснабжение –от сетей. Электроснабжение от ЛЭП, вентиляция –естественная.

Из материалов кадастрового дела и дела правоустанавливающих документов следует, что ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО20, действующего по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО3, являющегося ее отцом, было проведено обследование объекта по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ИП ФИО5 был подготовлен технический план здания, расположенного по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ здание, назначение: жилой дом, был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, на основании технического плана здания, подготовленного ИП ФИО5

ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права собственности за ФИО3 на здание, назначение: жилой дом, площадью 46,4 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, номер регистрационной записи №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась КУИ г. Волгодонска о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией города Волгодонска в лице Председателя КУИ города и ФИО3 был подписан договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположен объект недвижимости – здание, площадью 46,4 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО3 на спорный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 приняла решение о добровольном сносе объекта. На основании ее заявления от ДД.ММ.ГГГГ о добровольном сносе объекта недвижимости и договора № от ДД.ММ.ГГГГ в лице кадастрового инженера ФИО12 был подготовлен акт обследования недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, в результате чего объект недвижимости – жилой дом, с кадастровым номером №, прекратил свое существование ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ объект был снят с кадастрового учета.

ДД.ММ.ГГГГ в отделе по градостроительству и архитектуре города Волгодонска ФИО3 получила разрешение на строительство № индивидуального жилого дома площадью 98,2 кв.м. на основании представленного проектного предложения № ООО «Архпроект» на спорном земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка, соответствующие заявления переданы в регистрирующий орган для регистрации прекращения прав собственности и перехода права к новому собственнику.

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ КУИ города обращался в Волгодонской районный суд Ростовской области с иском к ФИО3 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на жилой дом, аннулировании записи государственной регистрации права собственности и снятии объекта недвижимости с кадастрового учета (дело №).

Но поскольку была установлена ликвидация строения, производство по делу №29.03.2017 было прекращено в связи с отказом Комитета по управлению имуществом города Волгодонска от исковых требований. В рамках дела №14.02.2017 были приняты судом обеспечительные меры, а именно: запрет на регистрационные действия в отношении жилого дома и земельного участка по <адрес>, которые были отменены одновременно с принятием отказа от иска по делу ДД.ММ.ГГГГ.

Одновременно с исковым заявлением к ФИО3 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, аннулировании записи государственной регистрации права собственности и снятии объекта недвижимости с кадастрового учета КУИ были поданы в Волгодонской районный суд в январе –феврале 2017 исковые заявления с аналогичными требованиями по шести строениям, находящимися в одном квартале, по которым Волгодонским районным судом приняты решения об удовлетворении исков, а именно:

1) пер. Лозновский, <адрес> – дело №, ответчик ФИО6 –признал исковые требования в полном объеме.

2) пер. Морозовский, <адрес> – дело №, ответчик ФИО7 –признала исковые требования в полном объеме;

3) пер. Лозновский, <адрес> – дело №, ответчик ФИО7 –признала исковые требования в полном объеме;

4) пер. Морозовский, <адрес> – дело №, ответчик ФИО7 –признала исковые требования в полном объеме;

5) пер. Морозовский, <адрес> –дело №, ответчик ФИО7 –признала исковые требования в полном объеме;

6) пер. Морозовский, <адрес> – дело №, ответчик ФИО8 –признал исковые требования в полном объеме.

Основаниями для предъявления исков являлось то, что на вышеуказанных земельных участках располагались строения, не соответствующие признакам объектов недвижимости, закрепленным в статье 130 ГК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ КУИ города обратился с иском об оспаривании договора купли-продажи спорного земельного участка, который является предметом данного судебного дела.

По ходатайству истца ДД.ММ.ГГГГ судом были приняты обеспечительные меры в виде запрета на регистрационные действия в отношении спорного земельного участка.

На исполнение в Управление Росреестра по РО данное определение поступило ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в тот же день, когда ФИО3 заключила договор купли-продажи земельного участка с ФИО4

Последовательность действий ФИО3 с учетом полученных по делу письменных доказательств по делу, а также пояснений представителя ФИО3 - ее отца ФИО20, который после того, как суд с ДД.ММ.ГГГГ стал вести записи судебных процессов с помощью системы технической фиксации судебного процесса "SRS Femida", ДД.ММ.ГГГГ присутствовал в судебном заседании, но как слушатель, а в дальнейшем не принимал участия в судебном разбирательстве, пояснений ФИО4 и показаний свидетелей, а также с учетом видео-фотоматериалов, полученных судом в ходе выездного судебного процесса ДД.ММ.ГГГГ по делу №, изученными и просмотренными с участием сторон при рассмотрении данного дела, позволяют суду согласиться с доводами КУИ города о том, что на спорном земельном участке никогда не осуществлялось строительство жилого дома, и цели такой никогда ФИО3 в лице своего представителя отца ФИО20 не преследовала. Цель ответчика заключалась в том, что посредством создания видимости постройки жилого дома сберечь свои денежные средства, прекратив вносить значительную арендную плату, установленную на торгах в течении всего периода строительства, получив незаконно право выкупа земельного участка.

Суд также соглашается с доводами истца о том, что, продолжая свои недобросовестные действия, заключавшиеся в нежелании вносить арендную плату, установленную на торгах в течение всего периода строительства, не желая на законных основаниях приобрести право выкупа земельного участка, ФИО3 заключила договор купли-продажи земельного участка со своим знакомым ФИО4 в целях создания правовой видимости добросовестности нового собственника земельного участка.

К таким выводам суд приходит на основании следующего.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из содержания указанных положений Земельного кодекса Российской Федерации следует, что заявленное в ней право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретения земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости.

По смыслу указанных норм, возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. При этом земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства (правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации, изложенная в определении от 24.02.2016 N 19-КГ15-48).

Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье 130 Гражданского кодекса, в части 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Спор по настоящему делу возник в отношении вещи – объекта капитального строительства – жилого дома, площадью 46,4 кв.м, с кадастровым номером 61:48:0040239:490, который был зарегистрирован на праве собственности за ФИО3, а потом ее снесен.

Сам по себе снос объекта не препятствует суду по имеющимся доказательствам установить юридически значимые по делу обстоятельства.

Так, возможность признания объекта даже незавершенного строительства недвижимостью была также разъяснена Постановлением Пленума № 25 в пункте 38, где указано следующее: при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Ранее постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13, которым в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» был внесен пункт 24, было также разъяснено, что если объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации права на него является правомерным.

ДД.ММ.ГГГГ спорный объект был обследован специалистом отдела земельных отношений КУИ города ФИО14 На момент обследования было установлено, что указанный земельный участок (кадастровый №), размерами примерно 24 на 26м и площадью 0,0651га, расположен в мкр.В-14, в ряду участков под домовладениями по пер. Морозовскому (фото 1). Участок не огорожен. На участке находится строение размерами примерно 8 на 5м, у которого стены отделаны пластиковым сайдингом, а основания стен (до грунта) - тисненым «под кирпич» металл.листом (фото 3). Перед фасадом на грунт в форме прямоугольника, размерами примерно 2 на 5м, уложены ж/б блоки (фото 1/2). Какие-либо иные строения и сооружения, а также признаки ведения или подготовки ведения строительных работ, а равно — любых иных видов хозяйственной деятельности на участке отсутствуют (фото 1).

Как пояснил в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ допрошенный в качестве свидетеля ФИО14 на участке № низ объекта был отделан то ли тонкой жестью, то ли жестким пластиком, в связи с морозом свидетель не понял, который был практически до земли, заглянуть было не возможно. Но в одном месте свидетель смог засунуть руку. Это было связано с тем, что на других участках, которых свидетель осматривал там же и в тот же день, с фундаментом тоже были проблемы. Поэтому свидетель на этом участке также постарался убедиться в наличии фундамента. Сплошного монолитного фундамента под объектом на Морозовском 11 свидетель не обнаружил. На Морозовском 11 рядом с вагончиком, было сделано что-то вроде фундамента под веранду, уложены железобетонные блоки, размерами примерно 2 на 5, вплотную к домику, пространство между ними засыпано землей. Как пояснил свидетель, его направила на осмотр участков по пер. Лозновскому и Морозовскому заместитель начальника отдела ФИО22, в связи с тем, что она обратила внимание, что ей были поданы на приватизацию земельных участков в связи с наличием на них объектов недвижимости сразу несколько участков (6 или 8). Все они очень недавно, в конце предыдущего года были предоставлены в аренду под строительство, и по прошествии менее двух месяцев уже была подана заявка на приватизацию по наличию строений. При выходе на место строения, объекты вызвали определенные сомнения.

При допросе свидетеля истцу были представлены фото-видеосьемка, произведенная судом с участием представителей истца, ФИО3 –ФИО10, ФИО11, начальника межмуниципального отдела по г. Волгодонску, Волгодонскому, Зимовниковскому районам Управления Росреестра по РО ФИО16 и ее заместителя ФИО17 во время выездного судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ по делу №.

На фото-видеосьемка наглядно отражен объект, который находится на соседнем со спорным земельном участке, а именно по пер. Морозовский 13, находящийся в аренде у отца ФИО3 –ФИО20 Указанный объект по внешним параметрам, кроме крыши, идентичен тому, который отражен на фототаблице от ДД.ММ.ГГГГ, являющейся приложением к акту осмотра спорного земельного участка.

Свидетель ФИО14 после осмотра фотовидеосьемки от ДД.ММ.ГГГГ суду показал, что он поначалу подумал, что на фото и видео это Морозовский 11, отделка одинаковая - под кирпич, сайдинг у объектов одинаковый, конфигурация у объектов абсолютно одинаковая, даже клеенка, которой затянуты окна, как и на Морозовском 11.

Свидетель ФИО14 был допрошен судом дважды. Так в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ свидетель показал, что разговаривал с рабочими уже позже проведения осмотра, так как выезжал по другим адресам, они жаловались, что из-за проблем с этим участком, они проходят очень тщательную проверки при подачи заявления. При этом прозвучало, что это вагончик был перевезен. Точной даты свидетель не может сказать, но это было после ДД.ММ.ГГГГ, приблизительно через месяц.

Также свидетель на вопрос судьи об охране объекта, суду показал, что ни один из объектов, которые там находились, не охранялись. Не было ни собак, ни охраны, объекты не огорожены. Что касается именно спорного объекта : дверь была заперта, стекла на окнах целые, т.е. на момент осмотра никаких признаков охраны объектов имущества не было. Свидетель ходил более получаса, фотографировал, заглядывал на крышу, но никто к нему не подошел и замечаний не делал.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО18 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ суду показал, что имеет 8 земельных участков в квартале В-14 рядом со спорным, все они оформлены на супругу свидетеля, начал осваивать участки с декабря 2016, всего на В-14 28 участков. В отношении супруги свидетеля также были возбуждены 5 гражданских дел, с требованиями КУИ он, как представляющий интересы супруги по доверенности, согласился, признал, что дома не соответствовали жилым объектам, но сделано это было не умышлено, построил небольшие домики на фундаментах, но потом ему разъяснили, что этого недостаточно. При этом строительство объектов на участках свидетеля ведется с декабря 2016, не переставая, поэтому свидетель каждый день бывает на стройке. Свидетель суду показал, что ФИО3 ни разу не видел, ФИО20 на его участке видел пару раз. С ФИО15 свидетель встречался на торгах по аренде этих участков, знает, что у ФИО15 два участка Морозовский 11 и 13, так как они вместе были на торгах. Свидетель знает всех собственников всех участков в квартале В-14, так как он занимается проводкой газа, электричества на квартал, номера телефонов всех собственников, все приходят к свидетелю в офис, поскольку все заинтересованы в проведении коммуникаций. На вопрос судьи, сколько на участках ФИО15 было построено объектов, свидетель суду показал следующее.

Овчаров выкопал яму под фундамент, поставил ФСблоки, на которые поставил привезенный вагончик. ФС – это бетонные блоки, 30 на 60 и 1 метр в длину. Всего был поставлен один вагончик. До Нового года вагончик был на участке Морозовский 11, на том месте до сих пор стоят ФСблоки. Потом вагончик оказался на участке Морозовский 13. В дальнейшем вагончик отделали сайдингом, появилась крыша.

Свидетель обозревал фотографии с выездного судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ, подтвердил, что это вагончик уже с крышей и обшит сайдингом.

Свидетель обозревал также фототаблицу из акта обследования КУИ от ДД.ММ.ГГГГ и также суду пояснил, что на фото изображен вагончик, как только его привезли.

На вопрос судьи, нет ли сомнений у свидетеля, что на Морозовском 11 и на Морозовском 13 находится один и тот же объект, который перевезли с одного участка на другой, свидетель ответил однозначно, что у него в этом сомнений нет, на стройке находится каждый день. Свидетель также суду на вопросы представителей ответчика показал, что не присутствовал, когда привезли вагончик, но в один день он пришел на стройку и на участке не было ничего, а когда пришел на следующий день на участке стоял вагончик, по мнению свидетеля, за ночь этот вагончик не построить.

Свидетель не видел, как сгружали вагончик, так как в этот момент его не было на стройке, но как обшивали вагончик сайдингом и устанавливали крышу, он лично видел. У свидетеля есть номер телефона кранового, который двумя кранами переставлял вагончик с одного участка на другой. Прораб ФИО19, который у свидетеля каждый день на стройке, также может пояснить то, что он видел.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО19 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ суду показал, что является прорабом на стройке у ФИО18 на участках <адрес> с конца прошлого года занимается строительством на квартале В14, имеет высшее образование, инженер по строительству мостов туннелей и переправ, закончил военное училище, потом высшее московское инженерное дорожное училище, более 10 лет занимается строительством, в основном, ИЖС. С собственниками участков по адресу <адрес> свидетель лично не знаком, но как привезли и поставили вагончик и потом как его переставляли, видел все лично своими глазами. Когда вагончик переставили, там работали ребята по отделке сайдингом. Свидетелю также были представлены фото от ДД.ММ.ГГГГ и он подтвердил, что именно об этом объекте идет речь. Свидетель подробно рассказал о том, как привезли вагончик и его дальнейшей судьбе: на участок привезли обычный вагончик, который поставили на ФСблоки, потом с того места его переставили, прежде провели комплекс работ на новом месте и установили, на новом месте есть уже отмостка, все забетонировано. С первоначального места его легко переставили. Свидетелю в процессе допроса была также представлена на обозрение фототаблица от ДД.ММ.ГГГГ из акта осмотра КУИ города. Свидетель суду пояснил, что на данных фото вагончик уже начали обделывать. Свидетель не помнить точно, в какой последовательности делась крыша и обшивалось сайдингом, но рабочие были одни и те же ребята. Свидетель также суду однозначно показал, что в квартале В-14 такой вагончик был только один и его перевезли с одного участка на другой двумя кранами. На вопрос судьи, для чего это было сделано, свидетель показал, что сам не знает, для чего это сделано, и очень этому удивился, подумал, что вагончик просто поставили не на то место и передвинули. Хозяина участков свидетель опознал в коридоре суда, на участке его видел раза два. Относительно воровства на участках, свидетель суду показал, что на его участке было воровство, есть заявление в полицию, полиция приезжала все фиксировала.

Свидетель ФИО18 полностью подтвердил в судебном заседании показания ФИО19

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель ФИО3 ФИО20 суду показал, что на спорном участке был всего пару раз, а его дочь не была вообще, так как беременна. Он нанял строителей, которые построили дом и его присутствие при строительстве не было необходимым. Потом написали заявление на имя кадастрового инженера и дом был снесен.

На ДД.ММ.ГГГГ суд не располагал сведениями о том, что земельный участок по <адрес>, соседний со спорным участком, принадлежит на праве аренде ФИО20, и задал вопрос ФИО20 о том, имеется ли дом на <адрес>, указав, что при выездном судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ на участке <адрес> находился вагончик, аналогичный вагончику, который отражен на фототаблице от ДД.ММ.ГГГГ, только с крышей, и что может пояснить ФИО20, на что тот отказался отвечать, указав, что таких вагончиков много по городу Волгодонску, они все аналогичны. При этом не сообщил суду о том, что владеет земельным участком по <адрес> на праве аренды, и про обстоятельства «строительства модульного объекта».

Суд не может ставить под сомнения показания вышеуказанных свидетелей, которые объективно подтверждаются фотоматериалами к акту осмотра земельного участка по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, фото-видеосъемкой выездного судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ, где судом установлено, что по <адрес> отсутствуют внешние признаки строительных работ по устройству фундамента, отсутствует следы заглубления имевшегося фундамента, обеспечивающего неразрывную связь объекта с землёй, почвенный слой не нарушен строительными работами (а следы волочения имеются), а на земельном участке по <адрес> находится вагончик, а не «модульный» или «каркасный» объект капитального строительства, обычный, как правильно указал ФИО20, бытовой вагончик, который устанавливается по месту строительных работ и используется как вспомогательный некапитальный объект для хранения строительного инвентаря и т.д. Перемещение указанного вагончика с одного земельного участка на другой не принесло ущерб ни его конструкции в целом, ни использованию его по назначению.

Актом осмотра КУИ города от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № по <адрес> установлено, что он расположен в мкр.В-14, в ряду участков под домовладениями по <адрес> (фото 1 в фототаблице к акту). Указанный участок предоставлен на праве аренды ФИО20 на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ№ под индивидуальные жилые дома, в целях строительства, сроком до ДД.ММ.ГГГГ, подготовлен договор купли-продажи данного участка, участок не огорожен. На участке находится строение (фото 2-3/2) с 2-скатной крышей, тремя окнами с металлопластиковыми рамами(фото 4/1) и дверьми, размерами примерно 8,95 на 5,6м. Вокруг строения с трех сторон организована бетонная отмостка (фото 3/2), шириной примерно 0,7м и толщиной 0,1-0,15м. Со стороны входных дверей организована бетонная площадка, общими размерами примерно 3,0 на 8,5м (фото 3). По границе участка со стороны проезжей части пер.Морозовского расположена траншея (фото 2/1), длиной примерно 3-5м, в которой находится пластиковая труба без устройств отвода воды на данный участок. Стены строения обшиты пластиковым сайдингом, а основания стен (до отмостки) - тисненой жестью или жестким пластиком (фото 3/2), в связи с чем установить материал стен и наличие фундамента и цоколя не представляется возможным без демонтажа обшивки. Внутри строение разделено на несколько помещений (фото 4/2), мебель и признаки проживания отсутствуют. Какие-либо иные строения и сооружения, а также признаки ведения или подготовки ведения строительных работ, а равно - любых иных видов хозяйственной деятельности на участке отсутствуют (фото 1-2).

Судом также установлено, что на момент приобретения в собственность спорного земельного участка в квартале В-14 отсутствовали инженерные системы, коммуникации, позволяющие признать какие-либо объекты в указанном квартале на тот период жилыми с точки зрения ЖК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Пунктами 1 и 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что к жилым помещениям относятся, в числе прочего, жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с пунктами 4, 5, 12 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 47 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания. Жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

Таким образом, жилое помещение должно быть пригодным для проживания, а поскольку объекты расположены в черте города Волгодонска, они должны быть обеспечены инженерными системами, электроосвещением.

Таких доказательств ФИО3 суду представлено не было, доводы о том, что снесенный «дом» мог быть обеспечен автономными инженерными системами - голословны, более того, вышеназванным Положением допустимо отсутствие водопровода и канализированных уборных только в поселениях без централизованных инженерных сетей. В данном случае строительство предполагалось в городе, который обеспечен централизованными инженерными сетями.

Возражения ФИО3 строятся на одном единственном доказательстве – это техническом плане здания, расположенного по адресу: <адрес>, подготовленного ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ИП ФИО5.

Но данное доказательство, как и сами пояснения третьего лица ФИО5, суд оценивает критически.

На кадастровых инженеров возложены полномочия по проведению кадастровых работ, то есть работ по установлению и описанию индивидуализирующих признаков объектов недвижимости, на основании результатов которых наполняется государственный реестр недвижимости. Ранее эту деятельность осуществляли органы и организации по государственному техническому учету и (или) инвентаризации (БТИ).

В соответствии со статьей 29.1 ФЗ РФ N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», действовавшего до ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый инженер обязан:

1) соблюдать требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области кадастровых отношений, а также соблюдать стандарты осуществления кадастровой деятельности и правила профессиональной этики кадастровых инженеров;

2) отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ в случае, если объект недвижимости, в отношении которого заказчик кадастровых работ предполагает выполнение таких работ, не является объектом недвижимости, в отношении которого осуществляется кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости";

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

3) отказаться от выполнения кадастровых работ в случае, если предоставленные заказчиком кадастровых работ документы содержат недостоверные сведения;

4) отказаться от выполнения кадастровых работ в случае, если предоставленные заказчиком кадастровых работ документы по форме и (или) по содержанию не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, действовавшего в момент их издания и в месте их издания.

Анализ практики применения Закона о кадастре показал необходимость дальнейшего совершенствования правовых норм, определяющих требования к квалификации кадастрового инженера, а также определил необходимость дальнейших усилий по формированию системы контроля за деятельностью кадастровых инженеров. Существующие в настоящее время механизмы контроля за деятельностью кадастровых инженеров, а также требования к лицам, претендующим на то, чтобы заниматься соответствующей деятельностью, являются недостаточными.

В соответствии со статьей 37 Закона N 221-ФЗ результатом кадастровых работ является межевой план, технический план или акт обследования.

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых оно было расположено, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение было расположено.

Сам по себе факт составления кадастрового паспорта на объект (на основании техплана здания) не может создавать неопровержимую презумпцию того, что он (объект) является недвижимой вещью. Суд с учетом представленных доказательств всегда вправе усомниться в том, что объект, на который составлен паспорт, действительно представляет собой недвижимую вещь.

Оценивая отзыв с составленными кадастровым инженером техническим планом спорного объекта с представленными по делу иными доказательствами (письменными доказательствами, свидетельскими показаниями), суд приходит к выводу о том, что технический план здания, расположенного по адресу: <адрес>, подготовленный ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ИП ФИО5 не соответствовал действительному объекту, находившемуся временно на указанном земельном участке и перенесенному в кратчайшие сроки на соседний земельный участок. Не представлено доказательств соответствия возведенного здания проектной документации, кадастровый инженер не проводил внутреннее обследование здания, коммуникаций, в отзыве содержатся только общие понятия, приведенные в нормах закона.

При столь явном и наглядном характере объекта, представляющего собой вагончик, расположенный сначала на земельном участке по <адрес> а в дальнейшем перенесенный на <адрес>, суд мог бы прийти к выводу о поспешности изготовления технического плана здания ДД.ММ.ГГГГ, но если бы суду не стало известно об обстоятельствах постановки на кадастровый учет «вагончика» <адрес> по заявлению ФИО20.

Из материалов кадастрового дела, поступивших в суд на здание, расположенное по адресу: <адрес> следует, что тот же кадастровый инженер ИП ФИО227.01.2017 подготовила технический план здания по <адрес> по договору, заключенному с ФИО20, т.е. подтвердила, что на указанном земельном участке имеется объект недвижимости.

При этом суд обращает внимание, что в этот же день 27.01.2017 ФИО3 приняла решение о добровольном сносе объекта <адрес> На основании ее заявления от 27.01.2017 о добровольном сносе объекта недвижимости и договора № 2 от 27.01.2017 в лице кадастрового инженера ФИО12 был подготовлен акт обследования недвижимости, расположенного по адресу: <адрес> в результате чего объект недвижимости – жилой дом, с кадастровым номером №, прекратил свое существование ДД.ММ.ГГГГ, при этом только ДД.ММ.ГГГГ объект был снят с кадастрового учета.

На основании техплана от ДД.ММ.ГГГГФИО20ДД.ММ.ГГГГ обратился в органы Росреестра с заявлением о постановке на государственный кадастровый и учет и регистрацию права объекта – жилого дома по пер. Морозовский 13 ( с ДД.ММ.ГГГГ это осуществляется одновременно).

В дальнейшем ДД.ММ.ГГГГФИО20 просил вернуть указанные документы с регистрации.

ДД.ММ.ГГГГФИО20 повторно заключил договор с кадастровым инженером ИП ФИО5 на изготовление технического плана здания по пер. Морозовский 13, который был подготовлен в тот же день, содержал те же выводы, что и техплан от ДД.ММ.ГГГГ – недвижимом характере объекта, о его назначении как жилом. На основании техплана от ДД.ММ.ГГГГФИО20ДД.ММ.ГГГГ обратился в органы Росреестра с заявлением о постановке на государственный кадастровый и учет и регистрацию права объекта – жилого дома по пер. Морозовский 13.

При этом выводы, который кадастровый инженер ИП ФИО5 отразила как в техническом плане от ДД.ММ.ГГГГ, так и в техническом плане от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, а как установлено судом, речь идет об одном и том же объекте, за исключением того, что со временем ФИО20 устроил крышу на вагончике и заменил окна, не соответствуют действительности с очевидностью такой, что сторона ФИО3 не воспользовалась правом активного доказывания своих возражений даже после допроса свидетелей ФИО18 и ФИО19 – не поставила вопрос о назначении по делу строительно-технической экспертизы на предмет установления того, возможно ли отнести стоящий на земельном участке по пер. Морозовскому 13 объект к недвижимому.

При этом суд проводил выездное судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ по делу № на квартал В-14, на котором в поисках ориентира адреса, обратил внимание на объект по пер. Морозовскому 13, который только один имел адресную табличку.

Начальник межмуниципального отдела по г. Волгодонску, Волгодонскому, Зимовниковскому районам Управления Росреестра по РО ФИО16 отодвинула пластиковое «под кирпич» основание сайдинговой стены вагончика по пер. Морозовскому 13 и наглядно было видно, что вагончик стоит просто на земле, о чем свидетельствует представленный в дело видеоматериал.

Т.е., данные обстоятельства имели место после того, как трижды кадастровый инженер выдавал заведомо недостоверный технический план, при этом отразил «объект» не только как недвижимый, но и как жилой.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о грубых нарушениях при осуществлении кадастровым инженером ИП ФИО5 кадастровой деятельности, которые носили не единичный характер.

Учитывая совокупность представленных доказательств, суд приходит к выводу о том, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> никогда не располагался объект, который мог быть отнесен к объекту недвижимого имущества и жилому дому с точки зрения норм ГК РФ, ЖК РФ, ГсК РФ.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для предоставления земельного участка в собственность ФИО3 по основаниям, предусмотренным пп.6 п.2 статьей 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, не имелось, цель договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ - строительство индивидуального жилого дома, не была достигнута.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; иными способами, предусмотренными законом.

Вопросы о признании сделок недействительными регулируются параграфом 2 главы 9 ГК РФ.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

В силу ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Часть вторая указанной статьи содержит вывод о том, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из представленных документов усматривается, что договор купли-продажи земельного участка заключен в порядке, предусмотренном ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, но поскольку вагончик, установленный на спорном земельном участке, не обладал признаками объекта недвижимости в том смысле, который придается ему совокупностью статей 131 ГК РФ и 39.3 ЗК РФ, то, следовательно, предоставление данного участка не удовлетворяет требованиям закона.

В данном случае, суд приходит к выводу о ничтожности заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, между ФИО3 и Администрацией города, учитывая, что затронуты публичные интересы в виде недополученных платежей в бюджет.

Судом установлено, что годовой размер арендной платы по результатам торгов 2016 составил 1206150 рублей. Размер арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составил 88 978,28 рублей. Коэффициент инфляции на 2017 1,04, соответственно, годовой размер арендной платы за 2017 составил 1254396 рублей. Размер арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составил 85917,53 рублей, Итого за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ было внесено аренды 174895,81 рублей. Размер арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составил бы 608296,14 рублей, а за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 697274,42 рублей, т.е по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ бюджет города недополучил 522 378,61 рублей, и это сумма не является окончательной.

Возражения представителей ответчика ФИО3 о том, что Комитет по управлению имуществом города Волгодонска является ненадлежащим истцом по делу, надлежащим истцом по данному делу должна выступать Администрация города, не основаны на нормах права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В соответствии с Положением о Комитете по управлению имуществом города Волгодонска, утвержденного решением Волгодонской городской Думы от 05.03.2009 №29, КУИ города является отраслевым (функциональным) органом Администрации города Волгодонска и осуществляет от ее имени полномочия по управлению и распоряжению муниципальным имуществом и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в рамках компетенции, установленной настоящим Положением.

В пункте 1.3. Положения указано, что Комитет по управлению имуществом города Волгодонска обладает правами юридического лица, является муниципальным казенным учреждением, имеет самостоятельный баланс, лицевые и иные счета в банках и органах Федерального казначейства, закрепленное за ним на праве оперативного управления в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации обособленное имущество, является балансодержателем муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными унитарными предприятиями и муниципальными учреждениями, выступает главным администратором доходов бюджета муниципального образования "Город Волгодонск", главным распорядителем и получателем бюджетных средств, муниципальным заказчиком при размещении заказов на поставки товаров, выполнении работ и оказании услуг за счет бюджетных средств, имеет печать с изображением герба города Волгодонска со своим полным наименованием, штампы, бланки, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

В соответствии с пунктом 2.6. Положения Комитет по управлению имуществом города Волгодонска в пределах своей компетенции обеспечивает эффективное распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена.

Так в соответствии с пунктом 3.20 Положения - Комитет по управлению имуществом города Волгодонска выступает продавцом и организатором торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, а также права на заключение договоров аренды муниципальных нежилых помещений и иного муниципального имущества, договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, договоров на размещение и эксплуатацию объектов сезонной торговли, договоров о размещении нестационарных торговых объектов.

В соответствии с пунктом 3.22. осуществляет контроль за поступлением в бюджет города Волгодонска средств от продажи и аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, а также от иных доходов, администрируемых Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска.

Пунктом 4.2. Положения – Комитет по управлению имуществом города Волгодонска имеет право обращаться в суды с исками в защиту интересов муниципального образования «Город Волгодонск» по вопросам управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, Комитет по управлению имуществом города Волгодонска является надлежащим истцом по заявленным требованиям к ФИО3. В случае удовлетворения иска, именно КУИ города имеет право на взыскание денежных средств за пользование спорным участком.

Относительно требований истца о признании заключенного ФИО3 с ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи спорного земельного участка мнимой сделкой, суд приходит к следующему.

Как указано в пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Аналогичная позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, согласно которой сделки по отчуждению своего имущества должником являются мнимыми, т.е. совершенными без намерения создать соответствующие юридические последствия, если они заключены с целью избежать возможного обращения взыскания на принадлежащее должнику имущество.

Таким образом, суд при рассмотрении данного требования устанавливал следующие юридически значимые обстоятельства:

- Имелись ли на день оспариваемой сделки ДД.ММ.ГГГГ у ФИО3 обстоятельства, которые свидетельствовали о правопритязаниях на спорных объект, либо об иных ограничениях, в том числе наложенных судом ;

- Знала ли ФИО3 об указанных обстоятельствах, признавала ли их;

- Характер и последовательности действий ФИО3 и ФИО4;

- Наличие имевших место до заключения договора отношений между продавцом и покупателем, которые в совокупности с вышеустановленными обстоятельствами также свидетельствуют о мнимости сделки, на что обращено внимание неоднократно в постановлениях высших судебных инстанций РФ.

В силу пункта 1 статьи 549 Кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество (статья 130).

Согласно предмету оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО3 продала, а покупатель ФИО4 купил и принял в собственность земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование индивидуальные жилые дома, площадью 651 кв.м..

Согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ стоимость объекта недвижимости составила 750000 рублей.

Последовательные действия КУИ города Волгодонска в защиту публичных интересов относительно спорного земельного участка, начавшиеся с ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с момента предъявления иска по делу №, позволяет суд согласиться с доводами представителя истца о том, что отказ от иска по делу № был продиктован только изменившимися обстоятельствами и необходимостью обращения с иском с новым предметом и с новым основанием вследствие самостоятельного демонтажа вагончика с земельного участка по пер. Морозовский 11.

Действительно, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ по делу № представитель КУИ города, отказываясь от иска, сообщила представителям ФИО3 о предстоящем новом иске. При этом суд обращает внимание, что в протокол судебного заседания заносится только существенные сведения о разбирательстве конкретного дела, поэтому иные сведения не фиксируются.

В рамках дела №ДД.ММ.ГГГГ были приняты судом обеспечительные меры, а именно: запрет на регистрационные действия в отношении жилого дома и земельного участка по <адрес><адрес>, которые были отменены одновременно с принятием отказа от иска по делу ДД.ММ.ГГГГ. Указанное определение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

17.04.2017 КУИ города обратился в суд с данным иском, просил также обеспечить заявленный иск – запретить регистрационные действия в отношении спорного земельного участка, что при принятии иска ДД.ММ.ГГГГ было удовлетворено судом. ДД.ММ.ГГГГ указанное определение получено Управлением Росреестра.

Зная о планах КУИ города и в дальнейшем оспаривать действия ФИО3, последняя заключила с ФИО4 оспариваемый договор.

При подписании договора ФИО3 гарантировала покупателю о том, что имущество не подарено, в споре и под арестом (запрещением ) не состоит (пункт 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ).

При такой спешке в регистрации снятия ареста по первоначальному делу и срочной продажи о добросовестности со стороны ФИО3 не может быть и речи, так как такое спорное имущество может быть продано только для вида и для этого вида может быть использован только лицо, которое реальным покупателем не является, и в роли таковых выступают родственники либо хорошо знакомые лица. Именно в этом заключается характерный признак мнимой сделки: по сути имущество остается в одних и тех же руках.

Именно на выяснение этих обстоятельств обращают внимание высшие судебные инстанции РФ, судебные инстанции субъектов РФ, т.е. в рамках конкретного дела с учетом быстроты совершения юридически значимых действий, имеющихся судебных споров суд должен дать факту таких отношений между продавцом и покупателем соответствующую оценку.

С указанных правовых позиций добросовестность приобретения ФИО4 спорного имущества в ходе судебного разбирательства полностью опровергнута.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ допрошенный в качестве третьего лица ФИО4 суду пояснил, что земельный участок приобрел посредством заключения договора купли-продажи через МФЦ, узнал о том, что продается этот земельный участок, анализируя рынок и обзванивая тех людей, которые участвовали в торгах. Позвонил ФИО3 на сотовый телефон весной, точной даты не помнит, незадолго до заключения договора купли продажи. На вопрос суда о том, как узнали номер телефона Фрайман, были ли раньше знакомы, ФИО4 суду заявил, что с Фрайман ранее знаком не был. На вопрос судьи, знакомы ли его родители с родителями Фрайман, ФИО4 подтвердил, что родители знакомы с ФИО15, обменялись телефонами после торгов. В торгах по Морозовскому ФИО4 участвовал по нескольким лотам, приобрел один участок и его уже продал. У ФИО15 ФИО4 взял номер телефона и через него связался с Фрайман. ФИО18 ФИО4 также знает. О судебных спорах относительно участков в квартале В-14 ФИО4 не знал и ничего не слышал. Перед тем, как он заключил договор купли-продажи ему показали, что были какие-то судебные споры, это показала Фрайман. В момент заключения договора ФИО4 попросил показать выписку из Росреестра, о том что Фрайман является собственником участка. Она показала ему документы. Выписку на участок ему показали, сам выписку по этому участку не заказывал. Понятия « правопритязания» ФИО4 не понимает, хотя работает заместителем директора управляющей компании. Участок приобретен им за личные средства, деньги снял со счета жены. Точно банк не помнит, или ВТБ 24 или «Сбербанк России». Деньги снял, когда рассчитывался с Фрайман в апреле, перед заключением договора. На вопрос суда, как узнал о том, что сделка приостановлена, ФИО4 суду пояснил, что в мае пришло уведомление из Юстиции на телефон о том, что дело приостановлено. На вопрос суда, узнавали почему дело приостановлено, ФИО4 сказал, что нет, позвонил и Фрайман сказала, что есть проблемы, но все разрешится после вынесения решения суда, все будет хорошо. Проконсультировавшись с юристом в своей организации, который сказал, что нужно подождать вынесения решения суда, решил ждать. На вопрос суда о том, передан ли ему участок, пользуетесь ли он им, ФИО4 ответил однозначно - нет. Но о каком участке идет речь, знает, выезжал раз, по периметру участка стояло 4 колышка и натянута была веревка, рядом шло строительство. Личного на участке ничего не имеет, работы никакие он не проводил. На вопрос суда о том, что его родителей не смутила сложившаяся ситуация с приостановлением, участков много, а он выбрал именно участок Фрайман, ФИО4 суду пояснил, что его заинтересовало ценовое предложение, разные цены были, в аренду люди брали по 1500 000 рублей. На вопрос суда, каким образом он защищает свои права на участок с момента его приобретения при условии, что сторона Фрайман не заявляла о том, что участок продан за все время рассмотрения дела, ответил, что он всегда защищает свои инвестиции, положился на добропорядочность людей, а именно Фрайман и ФИО15, которые его убеждали в телефонном режиме, что все будет хорошо, созванивались раз в две недели.

Допрошенный повторно свидетель ФИО18 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ суду показал, что знаком с ФИО4, встречался на торгах по кварталу В-14, так же встречались в городе, узнал, что Овчаров продал участок ФИО4 около недели назад, еще до последнего судебного заседания. ФИО4, так же как и свидетель, участвует на торгах по мере возможности. ФИО4 на спорном участке не видел, только от ФИО15 узнал о том, что он продал участок, но документов не видел.

В контексте представленных истцом доказательств нельзя говорить о добросовестности действий участников оспариваемой сделки. С очевидностью действия участников сделки не являются разумными и добросовестными, в связи с чем, такие действия судом расцениваются как злоупотребление правом в форме заключения сделки купли-продажи, что в силу статьи 10 ГК РФ является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, предусмотренных пунктом 2 статьи 167 ГК РФ в виде возврата всего полученного в натуре.

Ссылки ФИО4 на заключенный им договор купли-продажи спорного имущества, правового значения не имеют. Оформление в письменной форме оспариваемого договора купли-продажи, как сдача его на регистрацию в Управлении Росреестра, не является достаточным доказательством фактического исполнения сторонами условий договора и перехода права собственности на спорное имущество, как указано в Постановлении Пленума ВС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ.

Также голословны и ссылки в отзыве ФИО4 на то, что спорный земельный участок он приобретал в личных целях. Эти возражения ответчика опровергаются как пояснениями самого ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ о том, что он уже приобрел участок по пер.Морозовскому и недавно его продал, также пояснениями представителя истца в судебном заедании ДД.ММ.ГГГГ о том, что действительно по Морозовскому 8 земельный участок площадью 651 кв.м. в конце марта 2017 был продан ФИО4, т.е. аналогичный участок в том же квартале за месяц до оспариваемой сделки был в собственности ФИО4 и им же был продан.

Кроме того, из представленных истцом протоколов по проведению аукционов по продаже земельных участков в квартале В-14 в конце 2016 следует, что участниками торгов постоянно были ФИО4, ФИО21, ФИО3, ФИО20

С учетом приятельских отношений между семьями О-вых данный факт подтверждает обстоятельства мнимости сделки: избежать возможных претензий к Фрайман со стороны КУИ и недопустить изъятия участка из собственности Фрайман.

Само участие в аукционах по приобретению права аренды земельных участков для ИЖС не является противозаконным. Но суд обращает внимание на то, что любая деятельность, в том числе застройщика, должна быть осуществлена в рамках предоставленных прав и возложенных обязанностей.

Ст. 11 ЗК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся осуществление управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Перед органами местного самоуправления стоят задачи, связанные с устойчивым развитием территорий, как это прямо указано, в частности, в статьях 1, 8, 18—28 ГсК РФ.

Органы местного самоуправления нацелены на добросовестных участников земельных, гражданских правоотношений, которые активно осваивают территорию за счет собственных средств с учетом действующих ПЗЗ, а не создают видимость этого освоения, извлекая незаконные прибыли за счет недополучения планируемых доходов муниципалитетом.

На мнимость договора указывает то обстоятельство, что несмотря на то, что в договоре указана его функция как передаточного акта, продолжала пользоваться земельным участком Фрайман в лице своего отца ФИО15, которая за месяц до предполагаемой продажи получила новое разрешение на строительство на спорном земельном участке дома площадью около 100 кв.м., а ФИО4 не принял указанное имущество, не осуществлял никакие действия с ним.

Данные обстоятельства указывают на отсутствие реальных намерений ответчиков на передачу имущества. Такая сделка является мнимой, т.е. совершенной без намерения создать соответствующие юридические последствия с целью избежать возможного изъятия земельного участка.

При оценке добросовестности приобретателя имущества суд учитывает, что суду так и не были представлены сведения об источнике приобретения, несмотря на то, что с ДД.ММ.ГГГГ обращал внимание ФИО4 на указанное обстоятельство, предлагал в случае необходимости сделать соответствующие запросы. Справки о доходах физического лица ФИО4 и его супруги за последние три года, а также сведения об их расходах и приобретенном имуществе в обоснование своих возражений, т.е. в ЗАЩИТУ СВОЕЙ СОБСТВЕННОСТИ, ФИО4 представлены не были.

Как равно и то, что им (и никем другим) не была получена выписка о правах на спорное имущество перед сделкой (ответ на судебный запрос Управления Росреестра), не была получена выписка о приостановлении регистрации перехода права собственности на спорный объект, как и не было проинициировано вступление в данное дело в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора при том, что, как утверждает ФИО4, он реально передал очень значительную сумму 750000 рублей.

Все эти факты с совокупностью действий ФИО3, ее представителя ФИО20 одновременно свидетельствуют о том, что указанными лицами были предприняты меры для создания видимости добросовестности нового покупателя и невозможности истребования спорного имущества.

Как указано в абзаце втором п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

Применительно к купле-продаже в силу нормы п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. То есть до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества в течение определенного промежутка времени остается продавец, кредиторы которого вплоть до государственной регистрации перехода права к покупателю могут обратить взыскание по обязательствам продавца на отчужденную по договору недвижимость.

Поскольку обременения на спорный объект были наложены судом в целях обеспечения иска КУИ города, до регистрации права собственности ФИО4 в настоящем дела имеет место материально-правовая заинтересованность истца в удовлетворении заявленных исковых требований.

Кроме того, как указано выше, суд усматривает в действиях обоих участников сделки нарушение требований ст. 10 Гражданского кодекса РФ.

В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В силу пунктов 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ).

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений ст. 10 и п. 1 или 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам ст. 170 Гражданского кодекса РФ).

С учетом того, что судом с достоверностью установлено, что ФИО4 спорным имуществом не владеет, то ничтожность первоначальной сделки с этим имуществом означает, что право собственности на объект недвижимости не перешло к новому приобретателю и осталось за продавцом, соответственно истцом правомерно заявлены требования об истребовании земельного участка именно у ФИО3 ( Постановление Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 N 7317/13 по делу N А06-5423/2011).

Кроме того, заявленный способ защиты своих прав соразмерен с принципом исполнимости судебного решения.

Так в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель Управления Росреестра по РО суду указала на то, что приостановление сделки от ДД.ММ.ГГГГ имело место только в связи с наложением судом ограничений. Основанием для отказа в регистрации права ФИО4 не будет являться признание первичного договора Фрайман и КУИ недействительным, поэтому суд должен дать оценку и второму договору, указав в резолютивной части решения суда о признании данной сделки недействительной.

Учитывая что право собственности ФИО3 в силу пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ возникло из арендных правоотношений, принимая во внимание, что договор купли-продажи спорного земельного участка в рассматриваемом случае не мог возникнуть без иных прав в отношении такого имущества, которые позволили бы вести строительство, соответственно последствием признания оспариваемой сделки от ДД.ММ.ГГГГ недействительной должно являться возвращение сторон в первоначальное положение, а именно в отношения, вытекающие из договора аренды со взысканием с КУИ города Волгодонска в пользу ФИО3 выкупной стоимости земельного участка в размере 32837,70 рублей.

Согласно ст. ст. 6,12 ГПК РФ судопроизводство осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон, которые в том числе заключаются в том, что стороны пользуются равными правами на представление доказательств, участие в их исследовании, дают объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Процессуальная обязанность истца – доказать обоснованность заявленных требований – исполнена надлежащим образом. При наличии вышеуказанной совокупности фактических обстоятельств дела, носящих объективный характер, суд полагает возможным заявленные требования удовлетворить.

Рассматривая вопрос о судебных расходах, суд полагает возможным взыскать с ФИО3 в доход местного бюджета госпошлину 900 рублей, с ФИО4 - 300 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194 - 199 ГПК РФ, судья

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040239:212, площадью 651 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Администрацией г. Волгодонска в лице председателя КУИ города Волгодонска и ФИО3.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040239:212, площадью 651 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, пер. Морозовский, 11:

Истребовать из незаконного владения ФИО3 и передать земельный участок площадью 651 кв. м, с кадастровым номером 61:48:0040239:212, расположенный по адресу: <адрес>, в фонд городских земель по акту приема-передачи;

Возвратить стороны в отношения, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности земельного участка, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КУИ города Волгодонска и ФИО3, с погашением в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 651 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, и восстановлением в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 651 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>

Взыскать с КУИ города Волгодонска в пользу ФИО3 выкупную стоимость земельного участка в размере 32837,70 рублей.

Взыскать с ФИО3 в доход местного бюджета госпошлину 900 рублей.

Взыскать с ФИО4 в доход местного бюджета госпошлину 300 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 21.07.2017.

Федеральный судья