Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Гончарова И.В. к администрации Ейского городского поселения Ейского района, о понуждении внесения изменений в договор аренды,-

У С Т А Н О В И Л:

Гончарова И.В. обратилась в суд и, с учетом уточненных требований, просит внести следующие изменения в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ: 1) пункт 1.1. Договора аренды, изложить в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 2023 кв.м., с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: станции технического обслуживания, по адресу:, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимися его неотъемлемой частью, сроком на 20 лет, до ДД.ММ.ГГГГ»; 2) изложить п. 2.1. Договора аренды в следующей редакции: «Размер арендной платы рассчитывается по формуле: АП=К (Р)С х Саn х КИ, где: АП – размер арендной платы, руб.; К (Р) С – кадастровая и рыночная стоимость земельного участка, руб.; Саn – соответствующая ставка арендной платы согласно порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории, предоставленные в аренду без торгов, утвержденному постановлением главы администрации (губернатора)от ДД.ММ.ГГГГ№ «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственностии за земельные участки, государственной собственности на которые не разграничена на территории, предоставленные в аренду без торгов» - 2,5%; КИ - коэффициент инфляции. Коэффициент инфляции (КИ) определяется как произведение (П) ежегодных коэффициентов инфляции по формуле:

УИ - уровень инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете по состоянию на 1 января соответствующего финансового года. Коэффициент инфляции применяется в расчете, начиная с года, следующего за годом утверждения результатов кадастровой стоимости либо за годом определения рыночной стоимости земельного участка. Дополнить договор аренды пунктом 2.1.1. следующего содержания: «На ДД.ММ.ГГГГ, кадастровая стоимость земельного участка составляет 6 745 369 рублей 82 копейки. Обязать администрацию Ейского городского поселения с ДД.ММ.ГГГГ, пересчитать размер арендной платы в соответствии с формулой ПА=К(Р)С х Саn х КИ (исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставки 2,5 % и с применением коэффициента инфляции). Указать, что со дня вступления решения суда в законную силу, приложение № к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, не применяется и часть договора аренды не является.

Истец – Гончарова И.В. в судебное заседание не явилась, ее представитель по доверенности Безсмертный И.А. в судебном заседании настаивал на удовлетворении уточненного искового заявления, просил обратить внимание, что ответчик пояснила, что раздел возможен, а в настоящее время возможно только с сохранением существующей границы, то есть с учетом того, что проходит охранная зона инженерных систем, авиационного шума, и разделить участок на 200-300 кв.м., будет крайне сложно, так как будут затрагиваться права ресурсных организаций, поэтому он просит также обратить внимание на то, что об этом также указал эксперт в своем заключении.

Представитель ответчика – администрации Ейского городского поселения Ейского района по доверенности Куцаева М.Е. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части, по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что истица согласно протоколу № поведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 2023 кв.м., расположенного по адресу:, пер. Строителей, , кадастровый №, категория земель – «земли населенных пунктов» разрешенное использование – «станции технического обслуживания» стала победителем аукциона, протокол утвержден начальником управления имущественных отношений администрации Ейского городского поселения (том 1 л.д. 16-18).

На основании постановления администрации Ейского городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ№ «О проведении открытого по составу участников и форме подачи предложения о цене аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу итогового протокола от ДД.ММ.ГГГГ№ с Гончаровой И.В. заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на пять лет (том 1 л.д. 20-23).

Ежегодный размер арендной платы за арендуемый земельный участок составляет 1 001 893 рубля 75 копеек (том 1 л.д. 18).

Гончарова И.В. ежегодно оплачивает арендную плату в размере 220 000 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время.

В целях исполнения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, Гончаровой И.В. получено разрешение на строительство №-RU№ от ДД.ММ.ГГГГ на объект капитального строительства: «станция технического обслуживания», площадь застройки 37,7 кв.м. (том 1 л.д. 26-28).

Гончаровой И.В. выполнены строительные работы, получена техническая и иная документация на объект капитального строительства по адресу: с целью получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Ейского городского поселения Ейского района Гончаровой И.В. выдано разрешение № на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - станция технического обслуживания, общей площадью 37,7 кв.м., расположенного по адресу: (том 1 л.д.29-32).

Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано истицей в установленном законом порядке, объекту недвижимости присвоен кадастровый номер № (том 1 л.д.33-34).

ДД.ММ.ГГГГ Гончарова И.В. обратилась к Главе Ейского городского поселения с заявлением о предоставлении земельного участка, по адресу:площадью 2023 кв.м., с кадастровым номером №, под СТО, в аренду сроком на 49 лет, на основании подпункта 9 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ (том 1 л.д. 37).

По результатам рассмотрения заявления, письмом от ДД.ММ.ГГГГ, истице было отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2023,0 кв.м., расположенного по адресу:, в связи с тем, что площадь данного участка превышает площадь части земельного участка, необходимой для эксплуатации здания с кадастровым номером №; дополнительно сообщалось, что испрашиваемый земельный участок используется заявителем на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия которого установлен до ДД.ММ.ГГГГ, в связи, с чем расторгнуть данный договор аренды не целесообразно (том 1 л.д. 39-41).

В связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора и отказом в предоставлении Гончаровой И.В. – собственнику здания, расположенного на земельном участке по адресу:указанного земельного участка в аренду, без проведения торгов, сроком на 49 лет, в мае 2021 года истицей Гончаровой И.В. было направлено главе Ейского городского поселения Ейского района обращение с просьбой внести изменения в договор аренды земельного участка. В указанном обращении Гончарова И.В., в частности, просила внести изменения в договор аренды № земельного участка находящегося в государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ, в части срока аренды – пять лет заменить на двадцать лет, а так же в части порядка расчета арендной платы. Названное обращение было получено администрацией Ейского городского поселения ДД.ММ.ГГГГ, однако до настоящего времени ответа на данное обращение Гончаровой И.В. не получено. То есть фактически истицей была направлена ответчику оферта по аренде спорного земельного участка, сроком на двадцать лет, и факт направления данной оферты, а так же отсутствия ответа на нее, признан и не оспаривался представителем ответчика – администрации Ейского городского поселения , в ходе судебного разбирательства по настоящему делу (том 1 л.д.59-63, 64).

ДД.ММ.ГГГГ Гончаровой И.В. получено разрешение на строительство №-RU№ объекта капитального строительства: «станция технического обслуживания», площадь застройки 446,7 кв.м. (том 3 л.д. 11-13).

В ходе судебного разбирательства, по ходатайству представителя истца – Безсмертного И.А., по делу была назначена судебная землеустроительная экспертиза.

Согласно заключению экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, эксперт пришел к выводу о том, что установленная площадь (2023 кв.м.) земельного участка с кадастровым номером 23:42:0701001:687, расположенного по адресу:, пер. Строителей, 8/2, для эксплуатации находящейся на данном земельном участке станции технического обслуживания, в соответствии с нормами действующего законодательства является допустимой и достаточной.

Площади земельного участка (кадастровый №) – 188,5 кв.м. не достаточно и не допустимо, для эксплуатации станции технического обслуживания по адресу:с учетом сложившегося порядка пользования и норм действующего законодательства.

Раздел земельного участка с кадастровым номером № по адресу:, пер. Строителей, 8/2, с учетом сложившегося порядка землепользования, в соответствии с положениями действующего законодательства, возможен только с сохранением исходного земельного участка в измененных границах.

Определить варианты раздела земельного участка не представляется возможным, так как в материалах дела отсутствуют документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 11.4 ЗК РФ «Раздел земельного участка», а именно: подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить; копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Определить нарушаются ли права смежных землепользователей, третьих лиц и граждан или иные охраняемые законом интересы при разделе земельного участка по адресу:не представляется возможным в связи с тем, что не представляется определить параметры (размер, площадь и т.д.) земельных участков образованных в результате раздела.

На момент обследования объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером 23:42:0701001:723, станция технического обслуживания, общей площадью 37,7 кв.м., по адресу:, пер. Строителей, 8/2, соответствует параметрам застройки, разрешительной документации, градостроительным и строительным нормам. Не создает угрозу жизни и здоровья гражданам.

Площадь застройки с учетом существующего здания 446,5 кв.м. Согласно проекта 02-02/6-2019 ПЗ.ПЗУ.АР.КР.ПОС.ОДИ ООО «БазисПроект» количество машино-мест для парковки легковых автомобилей составляет девять. Соответственно площадь земельного участка для парковки легковых автомобилей составляет 225 кв.м. Площадь части земельного участка необходимого для организации подъездных путей (проезжей части) составляет 893 кв.м. Площадь части земельного участка с учетом необходимых отступов, полученная по результатам графического моделирования, составляет 656 кв.м. Общая площадь земельного участка по адресу: необходимого для эксплуатации здания станции технического обслуживания с учетом проекта № «БазисПроект», составляет 1734 кв.м. (том 2 л.д.172-241).

Заключение эксперта Попович А.М. отвечает требованиям, предъявляемым к заключению судебной экспертизы, а именно: эксперт предупрежден об уголовной ответственности, в текстах заключений указаны ссылки на нормативно-правовые документы, на основании которых эксперт пришел к своим выводам, выводы эксперта подтверждается совокупностью предоставленных и исследованных в судебном заседании доказательств, к экспертному заключению приложены документы, подтверждающие квалификацию эксперта.

Согласно п.п. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности заключается, на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

На основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Расчет площади земельного участка, необходимой для эксплуатации фактически расположенного на нем здания и строящегося объекта, произведен экспертом с учетом сложившегося порядка землепользования. Следовательно, раздел предоставленного Гончаровой И.В. земельного участка, либо любое другое изменение его границ, с учетом установленных в судебном заседании обстоятельств дела, приведет к нарушению градостроительных норм, сложившегося порядка землепользования, прав и охраняемых законом интересов владельцев, как самого земельного участка, так и смежных землепользователей, и иным неблагоприятным последствиям.

Отсутствие ответа ответчика на досудебное обращение Гончаровой И.В. о внесении изменений в существующий договор аренды, с учетом установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств, свидетельствуют о несоразмерности и завышении установленного договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ, размера арендной платы за временное владение и пользование предоставленным земельным участком, возникновение необоснованной выгоды у арендодателя и нарушении баланса интересов сторон договора.

Поскольку Гончарова И.В., является собственником строения, расположенного на земельном участке, находящимся в государственной собственности, она имеет право на заключение договора аренды земельного участка (равно как и внесение изменений в существующий договор аренды), находящегося в государственной собственности, под принадлежащим ей на праве собственности зданием на срок 20 лет, без проведения торгов.

Размер арендной платы за земельный участок, предоставленный без проведения торгов, подлежит расчету исходя из Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Главы администрации (губернатора)от ДД.ММ.ГГГГ N 121 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории, предоставленные в аренду без торгов".

В соответствии с п. 3.6, п. 3.6.3 Порядка определения размера арендной платы, арендная плата, в отношении земельного участка из земель населенных пунктов, рассчитывается в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3.1, 3.3, 3.4, 3.5.2, 3.5.3, 3.7 пункта 3, подпунктом 4.2 пункта 4, пунктами 6 и 7 Порядка.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Суд считает, что в удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать, так как изменение кадастровой стоимости и расчет производится ежегодно с учетом коэффициента инфляции, где выступает регулируемая ставка размерной платы и в данном случае вносить такие изменения не целесообразно.

При изложенных обстоятельствах исковое заявление следует удовлетворить в указанной выше части.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Внести следующие изменения в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ:

пункт 1.1. Договора аренды, изложить в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 2023 кв.м., с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: станции технического обслуживания, по адресу:в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимися его неотъемлемой частью, сроком на 20 лет, до ДД.ММ.ГГГГ»;

изложить п. 2.1. Договора аренды в следующей редакции: «Размер арендной платы рассчитывается по формуле: АП=К (Р)С х Саn х КИ, где: АП – размер арендной платы, руб.; К (Р) С – кадастровая и рыночная стоимость земельного участка, руб.; Саn – соответствующая ставка арендной платы согласно порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов, утвержденному постановлением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ№ «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» - 2,5%; КИ – коэффициент инфляции. Коэффициент инфляции (КИ) определяется как произведение (П) ежегодных коэффициентов инфляции по формуле:

Обязать администрацию Ейского городского поселения Ейского района с ДД.ММ.ГГГГ, пересчитать размер арендной платы в соответствии с формулой ПА=К(Р)С х Саn х КИ (исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставки 2,5 % и с применением коэффициента инфляции).

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Ейский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий