Гражданский кодекс часть 1

Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Рябченко Е.А., при секретаре Кашниковой В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1877/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью «ИркутскСтройГрад» к ФИО1, ФИО2 о признании договора о залоге (ипотеке) земельного участка ничтожным, прекращении записи о регистрации ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

в обоснование исковых требований истцом указано, что ООО «ИркутскСтройГрад» на праве собственности принадлежало следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: Адрес

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – под эксплуатацию трех существующих индивидуальных жилых домов со служебно-хозяйственными помещениями, общая площадь 1 624 кв. м, кадастровый №;

жилой дом, 1-этажный, общая площадь 71 кв.м., кадастровый №;

жилой дом, 2-этажный, общая площадь 134,8 кв.м., кадастровый №;

жилой дом, 2-этажный, общая площадь 190,6 кв.м., кадастровый №.

Указанные объекты были приобретены на основании соглашения от Дата о погашении задолженности по договору долевого участия в строительстве от Дата, заключенного с ООО «Завод ПЛИФОРТ», о чем Дата в ЕГРН внесены соответствующие записи №, №, №, №.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от Дата по делу № А19-7144/2015 ООО «ИркутскСтройГрад» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство». Конкурсным управляющим назначен ФИО5

Определением Арбитражного суда Иркутской области от Дата по делу № А19-7144/2015 процедура банкротства в отношении ООО «ИркутскСтройГрад» прекращена в связи с утверждением конкурсными кредиторами и конкурсным управляющим мирового соглашения. В рамках процедуры банкротства конкурсный управляющий ООО «ИркутскСтройГрад» ФИО5 организовал проведение торгов в отношении вышеуказанного недвижимого имущества.

Дата на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве опубликовано сообщение о проведении открытых торгов посредством публичного предложения по продаже имущества ООО «ИркутскСтройГрад». Аналогичное объявление было размещено Дата на электронной торговой площадке по продаже имущества должников «Аукционы Сибири». Дата на электронной торговой площадке «Аукционы Сибири» организатором торгов подведены итоги торгов по продаже указанного имущества. ФИО1 признан победителем торгов, как участник, который, предоставил в установленный срок заявку на участие в торгах соответствующую условиям торгов и содержащую максимальное предложение о цене имущества должника в размере 3 113 113 руб.

Дата на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве адрес в сети интернет размещено сообщение № о том, что торги в форме публичного предложения (извещение 77032663619 в газете «Коммерсантъ» от Дата, сообщение на сайте ЕФРСБ № от Дата) по лоту признаны состоявшимися, победителем признан истец. Однако договор купли-продажи имущества по результатам торгов с ним не был подписан, конкурсный управляющий ООО «ИркутскСтройГрад» уклонился от подписания этого договора.

ФИО1 обратился в Кировский районный суд города Иркутска с иском к ООО «ИркутскСтройГрад» о понуждении к заключению договора купли-продажи указанного недвижимого имущества. Решением Кировского районного суда г. Иркутска от Дата по гражданскому делу его исковые требования удовлетворены. Суд обязал конкурсного управляющего ФИО5 заключить с истцом, как с победителем торгов, договор купли-продажи в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: Адрес (земельный участок и три жилых дома).

Суд при вынесении решения руководствовался следующим:

ДатаФИО1 подал жалобу в УФАС по Адрес на действия организатора торгов - арбитражного управляющего ФИО5, в которой просил выдать конкурсному управляющему предписание об устранении допущенных нарушений путем направления заявителю копии подписанного протокола о результатах проведения торгов по продаже имущества ООО «ИркутскСтройГрад» и заключения с ним договора купли-продажи по результатам данных торгов.

По результатам рассмотрения жалобы в порядке, установленном статьей 18.1 Закона о защите конкуренции Иркутским УФАС России, вынесено решение от Дата№. Антимонопольным органом установлено, что организатор - арбитражный управляющий ФИО5 признан нарушившим закон о банкротстве, но не положения о обязательности заключения договора с победителем торгов, а положения, установленные в части 4, 16 статьи 110, части 4, 4.1 статьи 132 Закона о банкротстве.

ФИО5 выдано предписание № от Дата об устранении выявленных нарушений порядка организации и проведения торгов путем аннулирования процедуры торгов по лоту № в течение 3 рабочих дней с момента получения копии решения и предписания.

Предписания УФАС по Иркутской области выполнено, торги и его результаты аннулированы.

ФИО1 обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к Управлению антимонопольной службы по Иркутской области об оспаривании решения № от Дата в части вывода о наличии оснований для выдачи обязательного для исполнения предписания об устранении выявленных нарушений путем аннулирования процедуры торгов № по лоту № в связи с допущенными организатором торгов арбитражным управляющим ФИО5 нарушениями ч. 4 ст. 110, ч. 4, 4.1 ст. 132 ФЗ от Дата № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

в части выдачи организатору торгов арбитражному управляющему ФИО5 предписания об устранении выявленных нарушений путем аннулирования процедуры указанных торгов.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от Дата по делу А19-25027/2018 в удовлетворении требовании ФИО1 отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от Дата указанное решение отменено, принят новый судебный акт.

Указанное решение Управления ФАС по Иркутской области признано незаконным в части вывода о наличии оснований для выдачи обязательного для исполнения предписания об устранении выявленных нарушений путем аннулирования процедуры торгов № по лоту № в связи с допущенными организатором торгов арбитражным управляющим ФИО5 нарушениями части 4 статьи 110, частей статьи 132 Федерального закона от 23.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; выдачи организатору торгов арбитражному управляющему ФИО5 предписания об устранении выявленных нарушений путем аннулирования процедуры указанных торгов.

Предписание Управления ФАС по Иркутской области от Дата№ признано недействительным.

Данные обстоятельства послужили основанием для удовлетворения исковых требований ФИО1 при принятии Кировским районным судом г. Иркутска решения от Дата.

Конкурсный управляющий ООО «ИркутскСтройГрад» ФИО5 после вступления в силу решения суда добровольно исполнил его и заключил с ФИО1 договор купли-продажи от Дата, на основании которого истец зарегистрировал право собственности в ЕГРН на недвижимое имущество.

Определением Кировского районного суда г. Иркутска от Дата по гражданскому делу № указанное выше решение отменено по новым обстоятельствам.

Таким обстоятельством послужило Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от Дата, которым было отменено Постановление Четвертого арбитражного апелляционного Дата по делу А19-25027/2018, решение суда первой инстанции оставлено в силе. Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа установил существенное нарушение порядка проведения торгов, интересов кредиторов и сделал вывод, что Законом о банкротстве прямо усмотрено, что объекты культурного наследия (памятники истории и культуры), к каковым относятся указанные выше объекты недвижимости, могут быть реализованы исключительно путем продажи на торгах в форме конкурса с ограничением свободы экономической деятельности покупателя в отношении этих объектов, которое обусловлено, в первую очередь, публичным интересом, связанным с необходимостью сохранения статуса таких объектов.

Решением Кировского районного суда города Иркутска от Дата по гражданскому делу №ФИО1 отказано в иске.

В процессе рассмотрения апелляционной жалобы истец ФИО1Дата подал заявление об отказе в исковых требований в полном объеме.

Определением Судебной коллегией по гражданским делам Иркутского областного суда от Дата по делу № отказ ФИО1 от исковых требований принят судом, производство по делу прекращено.

Дата ООО «ИркутскСтройГрад» обратилось в Кировский районный суд с заявлением о повороте исполнения решения Кировского районного суда г. Иркутска от Дата по гражданскому делу №. Организацией были получены выписки из ЕГРН на указанное недвижимое имущество. Из выписки на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000021:2098 следует, что имеется обременение - ипотека, дата государственной регистрации Дата, лицо, в пользу которого установлено обременение – ФИО2 Основание регистрации: договор о залоге (ипотеке) земельного участка от Дата.

ООО «ИркутскСтройГрад» полагает, что указанный договор является ничтожным, а запись о регистрации ипотеки подлежит прекращению по следующим основаниям:

Определением Кировского районного суда города Иркутска от Дата по делу № в отношении предмета спора - недвижимого имущества, в том числе земельного участка приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на указанное недвижимое имущество, запрещено совершение сделок, направленных на отчуждение данного имущества, а также обременение его правами третьих лиц. Регистрация ипотеки совершена после принятия обеспечительных мер, что является нарушением судебного акта, обязательного для всех лиц.

Право собственности ФИО1 на земельный участок зарегистрировано в результате исполнения решения Кировского районного суда г. Иркутска от Дата по гражданскому делу №. Указанное решение отменено. После пересмотра дела по новым обстоятельствам, суд фактически установил, что у ФИО1 не было права требовать заключения с ним договора купли-продажи на основании торгов № по лоту № (извещение №, сообщение на сайте ЕФРСБ №) в отношении предмета спора, соответственно, у конкурсного управляющего ООО «ИркутскСтройГрад» не было обязанности заключить договор. Протокол и результаты торгов были аннулированы конкурсным управляющим на основании предписания Управления антимонопольной службы по Иркутской области № от Дата.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от Дата по делу 25027/2018 фактически было установлено существенное нарушение со стороны конкурсного управляющего ООО «ИркутскСтройГрад» порядка продажи указанного недвижимого имущества по адресу: Адрес установленного Законом о банкротстве и Федеральным законом от Дата «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», следовательно, заключенный между ФИО1 и конкурсным управляющим ФИО5 договор купли-продажи недвижимого имущества от Дата является в силу ст. 168 ГК РФ ничтожным.

У ФИО1 не могло возникнуть право собственности на указанный земельный участок, распоряжаться им, в том числе закладывать его, он не имел права.

На основании изложенного истец просит суд признать ничтожным договор о залоге (ипотеке) земельного участка от Дата, заключенный между ФИО1 и ФИО2 в отношении земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию трех существующих индивидуальных жилых домов со служебно-хозяйственными строениями, общая площадь 1624 кв. м., расположенного по адресу Адрес, кадастровый №;

прекратить ипотеку в отношении указанного земельного участка, возникшую на основании договора о залоге (ипотеке) земельного участка от Дата, заключенного между ФИО1 и ФИО2, путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи № от Дата о регистрации обременения - ипотеки в отношении указанного земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию трех существующих индивидуальных жилых домов со служебно-хозяйственными строениями, общая площадь 1624 кв. м., расположенного по адресу Адрес, кадастровый №.

В отзыве на исковое заявление представитель третьего лица – Службы по охране объектов культурного наследия Адрес оставляет разрешение вопроса о законности либо незаконности заявленных требований на усмотрение суда, указывает, что здание, расположенное по адресу: Адрес, лит. А, А1, А2, В является выявленным объектом культурного наследия «Дом Костромина», состоит в «Перечне выявленных объектов культурного наследия, расположенных на территории Иркутской области», утвержденном приказом службы от Дата№-спр, под регистрационным номером Дата. Кроме того, представителем указано, что согласование договора залога не относится к компетенции службы.

Заочным решением суда от Дата исковые требования удовлетворены.

Определением суда от Дата заочное решение суда отменено, производство по делу возобновлено.

В судебное заседание представитель истца, ответчики ФИО1, ФИО2, представители третьих лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Иркутской области, Службы по охране объектов культурного наследия Иркутской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.

Представитель истца, представитель третьего лица – Службы по охране объектов культурного наследия Иркутской области просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может быть преградой для рассмотрения судом дела по существу, что подтверждается положениями ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, ст.ст. 7, 8, 10 Всеобщей декларации прав человека и ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах.

Суд рассмотрел дело в отсутствие извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав представленные доказательства, оценив их в совокупности и каждое в отдельности, суд пришел к следующему выводу.

Статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права и обязанности возникают в числе прочего из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (ст. 8 ГК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется в числе прочего путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки (ст. 12 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Иркутской области от Дата по делу № А19-7144/2015 ООО «ИркутскСтройГрад» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен ФИО5

Определением Арбитражного суда Иркутской области от Дата по делу № А19-7144/2015 прекращена процедура банкротства в отношении ООО «ИркутскСтройГрад».

В рамках процедуры банкротства конкурсным управляющим ООО «ИркутскСтройГрад» ФИО5 организовано проведение торгов в отношении вышеуказанного недвижимого имущества.

Дата на электронной торговой площадке «Аукционы Сибири» организатором торгов подведены итоги торгов по продаже имущества ООО «ИркутскСтройГрад». Победителем торгов признан ФИО1

Дата на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве адрес в сети интернет размещено сообщение № о том, что торги в форме публичного предложения (извещение № в газете «Коммерсантъ» от Дата, сообщение на сайте ЕФРСБ № от Дата) по лоту признаны состоявшимися, победителем признан ФИО1

Договор купли-продажи имущества по результатам торгов не подписан, конкурсный управляющий ООО «ИркутскСтройГрад» уклонился от подписания этого договора.

Решением Кировского районного суда г. Иркутска от Дата исковые требования ФИО1 удовлетворены, на конкурсного управляющего ФИО5 возложена обязанность заключить с ООО «ИркутскСтройГрад», как с победителем торгов, договор купли-продажи в отношении недвижимого имущества – земельного участка и трёх жилых домов, расположенных по адресу: Адрес

Судом установлено, что ДатаФИО1 подал жалобу в УФАС по Иркутской области на действия организатора торгов - арбитражного управляющего ФИО5, просил выдать конкурсному управляющему предписание об устранении допущенных нарушений путем направления заявителю копии подписанного протокола о результатах проведения торгов по продаже имущества ООО «ИркутскСтройГрад» и заключения с ним договора купли-продажи по результатам данных торгов.

По результатам рассмотрения жалобы Иркутским УФАС России вынесено решение от Дата№. Антимонопольным органом установлено, что организатор - арбитражный управляющий ФИО5 признан нарушившим закон о банкротстве, но не положения об обязательности заключения договора с победителем торгов, а положения, установленные в части 4, 16 статьи 110, части 4, 4.1 статьи 132 Закона о банкротстве. ФИО5 выдано предписание № от Дата об устранении выявленных нарушений порядка организации и проведения торгов путем аннулирования процедуры торгов по лоту № в течение 3 рабочих дней с момента получения копии решения и предписания.

Предписания УФАС по Иркутской области выполнено, торги и их результаты аннулированы.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от Дата по делу А19-25027/2018 в удовлетворении требований ФИО1 к Управлению антимонопольной службы по Иркутской области о признании незаконными решения № от Дата в части предписания от Дата№ отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от Дата по делу № А19-25027/2018 решение от Дата отменено, по делу принят новый судебный акт, решение Управления ФАС по Иркутской области от Дата№ признано незаконным в части вывода о наличии оснований для выдачи обязательного для исполнения предписания об устранении выявленных нарушений путем аннулирования процедуры торгов № по лоту № в связи с допущенными организатором торгов арбитражным управляющим ФИО5 нарушениями части 4 статьи 110, частей статьи 132 Федерального закона от 23.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; выдачи организатору торгов арбитражному управляющему ФИО5 предписания об устранении выявленных нарушений путем аннулирования процедуры указанных торгов. Предписание Управления ФАС по Иркутской области от Дата№ признано недействительным.

Дата между ООО «ИркутскСтройГрад» и ФИО1 заключён договор купли-продажи недвижимого имущества:

земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию трех существующих индивидуальных жилых домов со служебно-хозяйственными строениями, общая площадь 1624 кв. м., расположенного по адресу Адрес, кадастровый №,

жилого дома, назначение: жилое, общая площадь 71 кв.м, лит. Б, кадастровый №, расположенный по адресу Адрес,

жилого дома, назначение: жилое, общая площадь 134,8 кв.м, лит. В, кадастровый №, расположенный по адресу Адрес,

жилого дома, назначение: жилое, общая площадь 190,6 кв.м, лит. А, кадастровый №, расположенный по адресу Адрес. Земельный участок, расположенный по адресу Адрес, расположен в зоне охраны объектов культурного наследия (временная зона частичного регулирования, ПОЗ центральной части г. Иркутска, ЦНИИП градостроительства г. Москва), часть земельного участка площадью 573 кв.м является территорией выявленного объекта культурного наследия Адрес (регистрационный №). Цена недвижимого имущества составляет 3 113 113 руб. Дата подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от Дата по делу № А19-25027/2018 отменено постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от Дата, решение от Дата оставлено в силе, установлено существенное нарушение порядка проведения торгов, интересов кредиторов.

Дата между ФИО2 (залогодержатель) и ФИО1 (залогодатель) заключен договор о залоге (ипотеке) земельного участка общей площадью 1624 кв.м, расположенного по адресу Адрес, кадастровый №. Указанный земельный участок расположен в зоне охраны объектов культурного наследия, часть земельного участка площадью 573 кв.м является территорией выявленного объекта культурного наследия «Дом Костромина» (регистрационный №). Цена недвижимого имущества составляет 3 113 113 руб. Согласно п. 1.3. договора сумма основного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет 2 500 000 руб. Стороны определили стоимость предмета ипотеки в размере 3 000 000 руб.

Определением Кировского районного суда г. Иркутска от Дата решение Кировского районного суда Адрес от Дата по гражданскому делу №2-51/2019 отменено по новым обстоятельствам, гражданскому делу присвоен №2-4781/2019.

Определением Кировского районного суда города Иркутска от Дата по делу № 2-4781/2019 в отношении предмета спора - недвижимого имущества, в том числе земельного участка приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на указанное недвижимое имущество, запрещено совершение сделок, направленных на отчуждение данного имущества, а также обременение его правами третьих лиц.

Из отзыва Управления Росреестра по Иркутской области от Дата на исковое заявление следует, что копия определения Кировского районного суда города Иркутска от Дата по делу № поступила в Управление Дата, в связи с чем запрет был внесен в ЕГРН Дата.

Согласно выписке ЕГРН в отношении земельного участка, расположенного по адресу Адрес, кадастровый №, собственником указанного недвижимого имущества с Дата является ФИО1, установлено обременение объекта недвижимости – ипотека, дата государственной регистрации – Дата (запись № от Дата).

Решением Кировского районного суда города Иркутска от Дата по гражданскому делу №ФИО1 отказано в иске.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от Дата по делу № отказ ФИО1 от исковых требований принят судом, производство по делу прекращено.

Вступившим в законную силу Дата определением Кировского районного суда г. Иркутска от Дата произведен поворот исполнения вышеуказанного решения Кировского районного суда г. Иркутска Дата, прекращено право собственности ФИО1 на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Адрес:

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию трех существующих индивидуальных жилых домов со служебно-хозяйственными строениями, общая площадь 1624 кв. м, кадастровый №,

жилой дом, назначение: жилое, общая площадь 71 кв.м, кадастровый №,

жилой дом, назначение: жилое, общая площадь 134,8 кв.м, кадастровый №,

жилой дом, назначение: жилое, общая площадь 190,6 кв.м, кадастровый №, восстановлено право собственности ООО «ИркутскСтройГрад» на указанное недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. от 18.07.2019, действующей на момент совершения сделки) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании недействительной ничтожной сделки, независимо от применения последствий ее недействительности, может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной; недоказанность истцом наличия охраняемого законом интереса в признании сделки недействительной (ничтожной) является основанием для отказа судом в удовлетворении иска.

Из разъяснений, изложенных в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Право собственности ООО «ИркутскСтройГрад» на земельный участок по адресу: Адрес возникло на основании соглашения от Дата о погашении задолженности по договору долевого участия в строительстве от Дата (копия свидетельства о государственной регистрации права от Дата, копия соглашения от Дата).

На основании вступившего в законную силу Дата определения Кировского районного суда Адрес от Дата о повороте исполнения вышеуказанного решения Кировского районного суда г. Иркутска Дата истец является собственником земельного участка и расположенных на нем строений и имеет охраняемый законом интерес в признании сделки между ФИО2 (залогодержатель) и ФИО1 (залогодатель) по передаче земельного участка в залог недействительной, наделен правом на предъявление иска о прекращении ипотеки в отношении указанного земельного участка.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ (в ред. от 18.07.2019) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) не допускается.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (п. 1ст. 334 ГК РФ ).

В соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст. 339.1 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В силу ст. 8 указанного Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Под государственной охраной объектов культурного наследия в целях настоящего Федерального закона понимается система правовых, организационных, финансовых, материально-технических, информационных и иных принимаемых органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в соответствии с настоящим Федеральным законом в пределах их компетенции мер, направленных на выявление, учет, изучение объектов культурного наследия, предотвращение их разрушения или причинения им вреда (ст. 6 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке (ст. 12 указанного Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ ).

Оценив все представленные доказательства, учитывая, что постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от Дата по делу № А19-25027/2018 отменено постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от Дата, оставлено в силе решение от Дата, суд пришел к выводу, что на момент заключения договора залога ДатаФИО1 знал об изменении обстоятельства, имеющего значение при вынесении решения Кировского районного суда г. Иркутска от Дата, на основании которого ООО «ИркутскСтройГрад» с ним заключило договор купли-продажи земельного участка, действуя разумно и добросовестно осознавал наличие спора о законности возникновения у него права собственности на земельный участок, являющийся предметом залога. Между тем, ФИО1 передал земельный участок в залог ФИО2, указав в договоре залога от Дата, что предмет залога (ипотеки) принадлежит залогодателю на праве собственности (п. 1.1 договора), залогодатель подтверждает и гарантирует, что является полноправным и законным обладателем прав на предмет ипотеки, до момента заключения настоящего договора предмет ипотеки не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, право собственности залогодателя никем не оспаривается (п. 2.1.1).

При установленных обстоятельствах суд пришел к выводу о наличии в действиях ФИО1 и ФИО2 по заключению договора залога Дата злоупотребления правом, о заключении ФИО1 договора залога с нарушением требований закона, что влечет в силу ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ признание указанного договора залога от Дата ничтожным.

Кроме того, согласно п. 7 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта.

Из п. 1.2 договора залога от Дата следует, что право залога распространяется на любые находящиеся или строящиеся на данном земельном участке здания и сооружения залогодателя, а также на незарегистрированные объекты недвижимости.

Из отзыва Службы по охране объектов культурного наследия Иркутской области на исковое заявление следует, что здание, расположенное по адресу: Адрес, лит. А, А1, А2, В является выявленным объектом культурного наследия «Адрес», состоит в «Перечне выявленных объектов культурного наследия, расположенных на территории Иркутской области», утвержденном приказом службы от Дата№-спр, под регистрационным номером Дата.

В нарушение п. 7 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" договор залога, на основании которого ФИО2 может перейти право собственности на земельный участок, часть которого является территорией выявленного объекта культурного наследия, не содержит обязательство по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения, что нарушает права неопределенного круга лиц и является самостоятельным основанием для признания договора ничтожным.

В силу подпункта 5 пункта 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным.

В соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ, если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога. Правила, предусмотренные абзацем вторым настоящего пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

Поскольку при заключении договора залога залогодержатель ФИО2 имел возможность убедиться в наличии/отсутствии законных оснований для приобретения ФИО1 прав на предмет залога, сведения о наличии судебных споров и судебные акты являются общедоступной информацией, ФИО2 должен был знать о наличии спора о праве собственности ФИО1 на предмет залога, в связи с чем, ФИО2 не может быть признан судом добросовестным залогодержателем.

Из разъяснений, содержащихся в п.п. 52, 53 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Поскольку суд пришел к выводу о законности и обоснованности исковых требований в части признания договора о залоге недвижимого имущества недействительным, как ничтожной сделки, не соответствующей требованиям закона (ст. ст. 10, 168 ГК РФ), однако, спорный объект недвижимого имущества по условиям договора о залоге залогодержателю фактически не передавался, следовательно, оснований для применения последствий недействительности сделки, предусмотренных статьей 167 ГК РФ, в рассматриваемом случае не имеется.

Соблюдение формы договора залога и его регистрация в установленном порядке по ст. 339 ГК РФ не свидетельствует о действительности ничтожной сделки.

Согласно ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В связи с признанием договора залога недействительным (ничтожным), отсутствием оснований для признания ФИО2 добросовестным залогодержателем, в отношении указанного земельного участка подлежит прекращению ипотека, возникшая на основании договора о залоге (ипотеке) земельного участка от Дата, заключенного между ФИО1 и ФИО2, что является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи № от Дата.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ИркутскСтройГрад» к ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Признать ничтожным договор о залоге (ипотеке) земельного участка от Дата, заключенный между ФИО1 и ФИО2 в отношении земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию трех существующих индивидуальных жилых домов со служебно-хозяйственными строениями, общая площадь 1624 кв. м., расположенного по адресу Адрес, кадастровый №.

Прекратить ипотеку в отношении указанного земельного участка, возникшую на основании договора о залоге (ипотеке) земельного участка от Дата, заключенного между ФИО1 и ФИО2, путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи № от Дата о регистрации обременения - ипотеки в отношении указанного земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию трех существующих индивидуальных жилых домов со служебно-хозяйственными строениями, общая площадь 1624 кв. м., расположенного по адресу Адрес, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения – Дата.

Судья Е.А. Рябченко