Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, к обществу с ограниченной ответственностью управляющая компания «Комфорт Плюс» о признании договора аренды нежилых помещений недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании стоимости пользования имуществом,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к ООО УК «Комфорт Плюс» об истребовании имущества из чужого незаконного владения путем выселения данного общества и взыскании стоимости пользования этим имуществом. Указал, что он является собственником квартиры № № в доме № № по <адрес>. Протоколом общего собрания собственников помещений в доме от ДД.ММ.ГГГГ зафиксированы решения собственников об избрании его председателем совета дома и наделении его полномочием на представление интересов собственников помещений в доме в суде по делам, связанным с управлением данным домом. На повторном общем собрании собственников помещений в доме, инициированном Администрацией МО «Город Ахтубинск» и проведенном ДД.ММ.ГГГГ, путем совместного присутствия была подтверждена воля собственников, выраженная на проведенном ДД.ММ.ГГГГ очно-заочном собрании о заключении договора управления домом с ООО УК «Горница». Согласно уведомлениям Управления Росреестра по Астраханской области в ЕГРН сведения о зарегистрированных правах на нежилые помещения № и № в многоквартирном жилом доме № по <адрес>, отсутствуют. Помещение № площадью 14, 5 кв.м. в первом подъезде дома использовалось собственниками помещений в доме как колясочная, помещение № площадью 34, 7 кв.м. в третьем подъезде дома использовалось как техническое помещение. На них возникло право общей долевой собственности собственников помещений в доме. Помещения находятся в незаконном владении ответчика и выбыли из законного владения собственников помещений в доме ДД.ММ.ГГГГ помимо их воли. А именно, когда между директором ООО УК «Комфорт Плюс» Р.Т.В. (арендатор), с одной стороны, и тремя собственниками жилых помещений в доме – Луцевым С.А., Семенец С.Н., Харламовой Л.В. (арендодатели), с другой стороны, был подписан договор аренды нежилых помещений № и №. Как усматривается из протокола № общего собрания собственников помещений в доме от ДД.ММ.ГГГГ, подписавшие договор Луцев С.А., Семенец С.Н. и Харламова Л.В., не уполномочены собственниками помещений в доме на заключение от их имени договора аренды с ООО УК «Комфорт Плюс». Решение о предоставлении ООО УК «Комфорт Плюс» в пользование указанных нежилых помещений, собственниками помещений в доме не принято, и указанный договор аренды заключен Луцевым С.А., Семенец С.Н., и Харламовой Л.В. от своего имени, а не от имени собственников помещений в доме со всеми вытекающими из этого последствиями. Общего собрания, на котором собственники помещений в доме своим решением одобрили бы заключение от их имени Луцевым С.А., Семенец С.Н. и Харламовой Л.В. договора с ответчиком, не проводилось. Более того, собственники на своём общем собрании ДД.ММ.ГГГГ приняли решение об освобождении ответчиком незаконно занимаемых им нежилых помещений. В период незаконного владения доходы, которые ответчик извлёк за двадцать два месяца пользования помещениями с марта 2017 года по декабрь 2018 года, составили <данные изъяты> рубль <данные изъяты> копеек. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия с требованием освободить незаконно занимаемые помещения и возместить собственникам денежные средства путём их перечисления на расчетный счет управляющей домом ООО УК «Горница». Ответчик на претензию не ответил, добровольно вышеуказанные помещения не освободил. Истец просил истребовать от ООО УК «Комфорт Плюс» из незаконного владения принадлежащие собственникам помещений в многоквартирном жилом доме № по <адрес> нежилое помещение № общей площадью 14, 5 кв.м., расположенное в первом подъезде дома и нежилое помещение № общей площадью 34, 7 кв.м., расположенное в третьем подъезде дома, выселить ООО УК «Комфорт Плюс» из данных нежилых помещений. Взыскать с ООО УК «Комфорт Плюс» в пользу ФИО3 расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей, расходы на оплату услуг по оценке рыночной стоимости арендной платы за объект недвижимости в сумме <данные изъяты> рублей, расходы на уплату государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейку, а всего <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейку. Взыскать с ООО УК «Комфорт Плюс» в пользу собственников помещений в доме № по <адрес> в лице председателя совета данного дома ФИО3 стоимость пользованиями нежилыми помещениями в размере <данные изъяты> рубль <данные изъяты> копеек.

Представитель истца ФИО1 в ходе рассмотрения дела заявленные исковые требования уточнил. Просил изменить предмет иска, изложив его в новой редакции: «О признании договора аренды нежилых помещений № № и № в многоквартирном доме № по <адрес> недействительным, освобождении ООО УК «Комфорт Плюс» этих помещений и взыскании стоимости пользования этими помещениями». При этом указал, что ответчик незаконно занимает нежилые помещения, ссылаясь на договор аренды указанных помещений от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ООО УК «Комфорт Плюс» и тремя собственниками жилых помещений в доме. Между тем, как усматривается из протокола № общего собрания собственников помещений в доме от ДД.ММ.ГГГГ, подписавшие договор Луцев С.А., Семенец С.Н. и Харламова Л.В. не уполномочены собственниками помещений в доме на заключение от их имени договора аренды с ООО УК «Комфорт Плюс». Общего собрания, на котором собственники помещений в доме своим решением одобрили бы заключение от их имени Луцевым С. А., Семенец С. Н. и Харламовой Л.В. договора с ответчиком, не проводилось. Более того, собственники на своём общем собрании ДД.ММ.ГГГГ приняли решение об освобождении ответчиком незаконно занимаемых им нежилых помещений. Из протокола № общего собрания собственников помещений в доме от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что при принятии решения о предоставлении ООО УК «Комфорт Плюс» в пользование технических помещений, в голосовании приняли участие собственники помещений, обладающие <данные изъяты> % голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, т.е. менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме и при этом лица, которые были бы уполномочены собственниками помещений в доме на заключение с ООО УК «Комфорт Плюс» договора, не определены. Таким образом, договор аренды заключён с нарушением требований закона. Решение о передаче ответчику в пользование нежилых помещений № №, №, расположенных в 1 и 3 подъездах дома, собственниками помещений в доме не принято, следовательно, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключён Луцевым С.А., Семенец С.Н. и Харламовой Л.В. от своего имени, без согласия собственников помещений в Доме. Считает, что ответчик знал или должен был знать о том, что нежилые помещения № №, № сдаются в аренду неуправомоченными лицами, а также о том, что цена договора аренды собственниками на их общем собрании не определена.

В судебное заседание истец ФИО3, не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствии, направил своего представителя.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объёме. Пояснил, что сторона истца не согласна на расторжение договора, поскольку он изначально является недействительным. Требования о взыскании денежных средств вытекают из требования о недействительности договора, в связи с чем, размер задолженности рассчитывался исходя из отчета об оценке, заказанного стороной истца. Достоверно истцу ФИО3 о заключенном договоре стало известно в ДД.ММ.ГГГГ, когда он добился от ответчика его копии. Решение от ДД.ММ.ГГГГ является незаконным, о чем высказались суды первой и апелляционной инстанций, но в удовлетворении требований было отказано только по причине пропуска срока на обращение в суд. Заявление ответчика о пропуске срока на обращение в суд является необоснованным, т.к. общий срок исковой давности истцом не пропущен. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ было проведено новое собрание. Затем, администрация МО «Город Ахтубинск», во избежание неопределенности, организовало собрание, которое было проведено ДД.ММ.ГГГГ и которым отменены результаты собрания от ДД.ММ.ГГГГ, а также подтверждены результаты собрания от ДД.ММ.ГГГГ. В целом, данные помещения используются ответчиком с 2013 года, но под другим наименованием. Собрание собственников уполномочило ФИО3 получить указанные денежные средства, взысканные судом с ООО УК «Комфорт Плюс», и передать их ООО УК «Горница».

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал. Заявил о пропуске истцом специального годичного срока исковой давности на обращение в суд с подобным иском. Договор был заключен ДД.ММ.ГГГГ уполномоченными лицами, поскольку в установленном порядке судом решение собственников от ДД.ММ.ГГГГ не было признано незаконным. Последующее решение принято ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, стороны должны прийти к согласию о расторжении договора, а не о признании его недействительным. При этом, сторона ответчика организовывала оказание в доме услуг по содержанию лифтового хозяйства, по вывозу ТБО, о чем имеются соответствующие договоры. Соответственно, при расторжении договора аренды необходимо установить дату его расторжения и рассчитать понесенные расходы, задолженность. Сторона истца отказалась от заключения мирового соглашения, касающегося расторжения договора аренды. По сути, имеет место спор между ООО УК «Горница» и ООО УК «Комфорт Плюс» по поводу обслуживания данного дома. Просил в удовлетворении иска отказать.

Третьи лица Луцев С.А., Семенец С.Н., Харламова Л.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, причины неявки суду не известны.

Суд счел возможным при наличии надлежащего извещения, в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, исследовав и, оценив в совокупности, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО3 не подлежат удовлетворению по следующим причинам.

В силу части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (ч. 2 ст. 166 ГК РФ).Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ собственниками жилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, в лице председателя Совета Дома Луцева С.А. и членов Совета дома принято решение о передачу в аренду нежилых помещений в первом и третьем подъезде дома ООО УК «Комфорт Плюс» (л.д. 28).

Размер арендной платы по договору составляет <данные изъяты> рублей (п. 2.1 договора), срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.3). При этом, если за 5 рабочих дней до истечения срока аренды ни одна из сторон не заявит другой стороне письменный отказ от продления договора, договор автоматически продляется на прежних условиях на очередной календарный период (п. 5.3).

Договор заключен от стороны арендодателя лицами, избранными протоколом общего собрания собственников помещений в указанном многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ№.

В пункте 15 данного протокола указано о принятии решения о предоставлении выбранной управляющей компании (ООО УК «Комфорт Плюс») в пользование технических помещений.

Истец ФИО3 является собственником квартиры № в доме № по <адрес>, а ДД.ММ.ГГГГ избран председателем Совета данного дома, от лица собственников которого обратился в суд.

Обращаясь в суд с иском о признании данного договора недействительным и истребовании указанных нежилых помещений из незаконного владения, сторона истца указывает, что лица, заключившие данный договор, не обладали полномочиями на это, в нарушение статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации и статей 182, 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку протокол общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ№ не соответствовал требованиям закона.

Вместе с тем, в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть признано недействительным судом.

Указанное решение собственников от ДД.ММ.ГГГГ оспаривалось в судебном порядке Ш.Е.А. Решением Ахтубинского районного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска о признании общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ и договора управления от ДД.ММ.ГГГГ было отказано.

Решение вступило в законную силу в соответствии с апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылка стороны истца на то обстоятельство, что в удовлетворении иска было отказано только на основании пропуска срока на обращение в суд в данном случае правового значения при рассмотрении указанного спора не имеет.

Данная ссылка истца не соответствует действительности, поскольку на последней странице апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ указано, что «в удовлетворении исковых требований Ш.Е.А. отказано не только в связи с пропуском срока исковой давности, по и по существу».

Из текста решения суда от ДД.ММ.ГГГГ следует, что с ДД.ММ.ГГГГ управление МКД осуществляет ООО УК «Горница» и негативных последствий для истца, как требует закон, не наступило.

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Соответственно, оснований у суда считать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, исходя из недействительности общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ, не имеется.

Как указала сторона истца, протоколом общего собрания собственников помещений в доме от ДД.ММ.ГГГГ зафиксированы решения собственников об избрании его председателем совета дома и наделении его полномочием на представление интересов собственников помещений в доме в суде по делам, связанным с управлением данным домом.

На повторном общем собрании собственников помещений в доме, инициированном Администрацией МО «Город Ахтубинск» и проведенном ДД.ММ.ГГГГ путем совместного присутствия была подтверждена воля собственников, выраженная на проведенном ДД.ММ.ГГГГ очно-заочном собрании о заключении договора управления домом с ООО УК «Горница».

Вместе с тем, решения, в том числе, о предоставлении в пользование нежилых помещений, принятые ДД.ММ.ГГГГ, отменялись общем собранием только в протоколе от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. на момент заключения оспариваемого договора ДД.ММ.ГГГГ не были отменены.

В связи с этим, по мнению суда, стороной истца мог бы быть поставлен вопрос о расторжении данного договора, но стороной был избран способ защиты права – признание сделки недействительной, а суд принимает решение по заявленным требованиям (ч. 3 ст. 196 ГПК РФ).

Все последующие требования – об освобождении нежилых помещений, взыскании платы за пользование ими сторона истца основывает именно на требовании о недействительности сделки. При этом, расчет задолженности берется исходя из отчета об оценке, а не цены из договора. Соответственно, удовлетворение остальных требований в силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, стороной истца поставлено в зависимость от удовлетворения основного требования о признании договора аренды недействительным.

В свою очередь, сторона ответчика указала, что в соответствии с оспариваемым договором арендная плата учитывается на отдельном счету управляющей компании и расходуется по усмотрению Арендодателя (п. 2.2 Договора). Стороной ответчика представлены договоры возмездного оказания услуг по вывозу и размещению твердых коммунальных отходов от ДД.ММ.ГГГГ (с ООО «<данные изъяты>») на обслуживание и ремонт лифтового оборудования от ДД.ММ.ГГГГ (с ООО СП «<данные изъяты>»).

Представлены сведения об оплате ответчиком данных договоров, а также в приложениях к ним указано об обслуживании, в том числе, жилого дома № по <адрес>.

Соответственно, необходимость взыскания денежных средств в указанном в исковом заявлении размере в пользу истца ФИО3 не соответствует установленным в судебном заседании обстоятельствам.

Кроме того, стороной ответчика заявлено о пропуске стороной истца срока на обращение в суд с требованиями о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Как разъяснено в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Сторона истца, обращаясь в суд, указала, что при подписании договора аренды, были нарушены требования статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации и статей 182, 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку протокол общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ№ не соответствовал требованиям закона. Соответственно, по мнению истца, лица, выступавшие от арендодателя, действовали только от своего имени, а не от имени собственников помещений в многоквартирном доме.

Из данных обстоятельств, следует, что сторона истца полагает сделку от ДД.ММ.ГГГГ оспоримой.

Такой же вывод следует из самого текста договора, содержащего ссылку на возможность разрешения споров, связанных с ним, в суде (п. 4.2 Договора).

Кроме того, в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», приведен перечень ничтожных сделок, к которым не отнесены договоры аренды.

В силу части 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как указал представитель истца ФИО1, истцу ФИО3 было известно содержание оспариваемого договора в ДД.ММ.ГГГГ, когда он получил его копию.

Помимо этого, в протоколе общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ говорится, что «ООО УК «Комфорт Плюс» с якобы выбранным председателем совета дома Луцевым С.А. заключили договоры аренды нежилых помещений МКД № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ».

Этим же протоколом, председателю Совета Дома ФИО3 предписано «настоящий протокол в пятидневный срок направить в ООО УК «Горница», администрацию МО «Город Ахтубинск», ООО УК «Комфорт Плюс».

При таких обстоятельствах, суд полагает, что заявление о пропуске срока исковой давности стороной ответчика сделано обоснованно, поскольку истцу ФИО3 достоверно стало известно о заключенном договоре ДД.ММ.ГГГГ (как указал представитель истца в ДД.ММ.ГГГГ), а настоящее исковое заявление им подано в суд только ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, об уважительности причин пропуска специального срока исковой давности стороной ответчика не сообщено суду, доказательств не представлено, с указанием об общем сроке исковой давности в три года.

В силу ст. ст. 152, 198 ГПК РФ, при установлении факта пропуска без уважительных причин срока исковой давности или срока обращения в суд судья принимает решение об отказе в иске.

При всех установленных в судебном заседании обстоятельствах, учитывая избранный стороной истца способ защиты своего права, суд полагает иск ФИО3 не подлежащим удовлетворению. При этом, ФИО3 не лишен возможности обращения в суд с требованиями о расторжении указанного договора и на этом основании возвращения указанных нежилых помещений.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, 235 ГПК РФ, суд

решил:

ФИО3 в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью управляющая компания «Комфорт Плюс» о признании договора аренды нежилых помещений недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании стоимости пользования имуществом отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда через Ахтубинский районный суд.

Судья Шалекешов А.Х.