Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда г. Пятигорска гражданское дело по иску ФИО1 к администрации <адрес> о понуждении заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации города Пятигорска. Согласно уточненным исковым требованиям, истец ФИО1 просит суд обязать администрацию г. Пятигорска заключить с ней, ФИО1, новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, на максимальный срок.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (арендатор) и МУ «Управление имущественных отношений администрации <адрес>» (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка №, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно положениям ГК РФ права и обязанности сторон договора аренды могут перейти к другим лицам. Перемена лиц в ом обязательстве означает, что вместо арендатора в действующий договор аренды вступает новое лицо, при этом арендные отношения не изменяются. Руководствуясь п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе в пределах срока аренды передать свои права и обязанности ему лицу без согласия собственника участка. Пункт 4.3.2. заключённого договора, так же, предусматривалось право Арендатора передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу. Следует учесть, что арендатор земельного участка, предоставленного для освоения в целях жилищного строительства, имеет такие права независимо от срока аренды (и. 4 ст. 30.2 ЖЗ РФ в ред. Закона о введении в действие Градостроительного кодекса РФ). Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Поскольку в двустороннем обязательстве передача прав требования происходит с переводом долга, то к данной сделке применяются нормы ГК РФ об уступке требования, или цессии (ст. ст. 382 - 390 ГК РФ), и о переводе долга, или делегации (ст. ст. 391, 392 ГК РФ). Руководствуясь указанными нормами ФИО6ДД.ММ.ГГГГ заключил с ФИО1 договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, которым передал ей свои права на арендованный земельный участок. При передаче прав и обязанностей по договору аренды в ЕГРП была внесена запись о регистрации сделки - договор перенайма как соглашение между «старым» и «новым» арендатором. С момента государственной регистрации сделки произошла перемена лиц в арендном правоотношении, в договор аренды на оставшийся срок вступил новый арендатор - ФИО1 Правоустанавливающие документы нового арендатора — это действующий договор аренды, заключенный предыдущим арендатором, и зарегистрированное соглашение о даче прав и обязанностей по договору аренды. При этом, согласно и, 2 ст. 385 ГК РФ первоначальный арендатор обязан передать новому арендатору договор аренды как документ, подтверждавший его право требования к арендодателю. В п. 5 ст. 22 ЗК РФ также указано, что при передаче арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка заключения нового договора не требуется. Между тем, не смотря на указанный срок действия договора, по ДД.ММ.ГГГГ, в нём была предусмотрена возможность продления срока его действия. Так, в п. 2.1.1 договора аренды указано, что если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях, на неопределённый срок. Учитывая то, что ФИО1, как арендатор земельного участка, с кадастровым номером №, после окончания срока действия договора, продолжала пользоваться земельным участком в течение длительного срока, не имея возражений со стороны арендодателя, оплачивала арендную плату, следует, что договорные отношения сторон относительно пользования арендованным земельным участком, со всеми перешедшими по договору уступки правами, продолжились после ДД.ММ.ГГГГ, и договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Сославшись на вышеуказанные обстоятельства, с указанием на то, что по истечении срока действия договора аренды участка возражений со стороны арендодателя не поступало, учитывая что как арендатор, продолжала пользоваться арендованным имуществом, ФИО1ДД.ММ.ГГГГ было подано заявление в администрацию г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ. по вх. № о заключении дополнительного соглашения о пролонгации договора аренды земельного участка на максимальный срок. По сути это было заявление на заключение нового договора аренды. Своим ответом, в письме от ДД.ММ.ГГГГ№, МУ «УИО г. Пятигорска» возвратило поданное заявление, поскольку посчитало, что для предоставления земельного участка без торгов, к заявлению не были приложены документы по перечню, утверждённому приказом Минэкономразвития от ДД.ММ.ГГГГ. №. ДД.ММ.ГГГГ из МУ «УИО г. Пятигорска», за подписью заместителя начальника, была направлена претензия №, с требованием об оплате суммы арендной платы по действующему договору аренды земельного участка №, за текущий год, где было предложено оплатить в течение 10 дней, или сообщить о сроке оплаты, исходя из условий пандемии. ДД.ММ.ГГГГ и.о. начальника управления МУ «УИО г. Пятигорска», направила уведомление об отказе от исполнения договора аренды земельного участка в связи с истечением срока его действия, но с указанием основания - в соответствии с положениями ЗК РФ, вступившими в силу ДД.ММ.ГГГГ. истец полагает отказ МУ «УИО г. Пятигорска» от заключения дополнительного договора аренды земельного участка на максимальный срок, выраженный в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ№, незаконным, т.к. спорный земельный участок используется ФИО1 соответствии с его целевым назначением - для строительства индивидуального жилого дома. Кроме того, она регулярно вносит арендную плату за землю, задолженность по которой в настоящее время отсутствует, а договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. № земельного участка является действующим, поскольку фактически продлен на неопределенный срок, т.к. срок аренды земельного участка, руководствуясь п. 2.1. договора, был установлен договором аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пункту 2.1.1. договора, если арендатор продолжает пользоваться участком с истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях, на неопределённый срок, при этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора предупредив об другую сторону за один месяц. Никакого уведомления о намерении на отказ от исполнения договора аренды в будущем через месяц, от арендодателя истцу не поступало. Было направлено уведомление об отказе от исполнения в связи с прекращением срока действия договора. Вместе с тем, необходимо обратить внимание на то, что такое решение ответчик принял только после обращения с предложением заключить соглашение о пролонгации договора аренды земельного участка на максимальный срок. С учетом изложенного МУ «УИО г. Пятигорска» незаконно отказался от заключения дополнительного соглашения о пролонгации договора. Заявление о заключении нового договора аренды земельного участка было подано до истечения срока действия договора аренды, поскольку по правилам части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на же условиях на неопределенный срок (статья 610). ФИО1 продолжала пользоваться арендованным имуществом уже истечения срока договора, какие-либо возражений со стороны арендодателя относительно пользования земельным участком арендатору не высказывались. Считает возможным устранить допущенные нарушения ее прав и законных интересов, обязав МУ «УИО г. Пятигорска» заключить с ФИО1 новый договор аренды земельного участка на максимальный срок.

Истец ФИО1 надлежащим образом извещенная о дне, месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель администрации г. Пятигорска в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о проведении судебного заседания в ее отсутствие, просила отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ, на месте определил провести судебное заседание в отсутствии не явившихся истца и ответчика.

В судебном заседании представитель истца, действующая на основании доверенности ФИО5, просил суд удовлетворить заявленные исковые требованиям по основаниям, изложенным в заявлении.

Заслушав представителя лица, участвующего в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства с учётом их относимости, допустимости и достоверности, достаточности и взаимной связи в совокупности, суд находит заявленные истцом требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления руководителя администрации <адрес> края № от ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием город-курорт Пятигорск, от имени и в интересах которого действует муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации <адрес>» и ФИО2, в лице ФИО7 (Доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ), был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 700 кв. м., с видом разрешенного использования под строительство индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: <адрес>

В соответствии с условиями договора арендодатель предоставил во временное пользование за плату земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровой карте (плане), с кадастровым номером №, общей площадью 700 кв.м., с видом разрешенного использования - под строительство индивидуального жилого дома, и расположенный по адресу: <адрес>.Из п. 1.5 договора следует, что на момент заключения договора на участке отсутствовали какие-либо объекты капитального строительства.

Срок аренды устанавливается в соответствии с п. 2.1 договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (номер регистрации №).

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 с уведомления арендодателя заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, согласно которому ФИО2 уступил свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (номер регистрации №).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ муниципальным учреждением «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» в адрес ФИО1 была направлена претензия № с требованием оплаты образовавшейся задолженности в добровольном порядке.

На основании п. 2.1.1 договора если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц.

В соответствии с пунктом 6.3 договора досрочное расторжение Договора допускается по соглашению сторон, по решению суда и одностороннем порядке требованию Арендодателя случаях, предусмотренных Договором.

Кроме того, статьей 610 ГК РФ предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 было направлено уведомление об отказе от исполнения договора аренды и освобождении земельного участка в течение 1 месяца с момента получения данного уведомления.

Данное уведомление было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено почтовым уведомлением.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что земельный участок до настоящего момента не возвращен путем подписания акта возврата земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ч. 1 ст.610 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (ч. 1).

Частью 2 этой же статьи предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

По смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137 «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного Кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.

Между тем, как установлено судом, на земельном участке, кадастровый номер №, общей площадью 700 кв.м., с видом разрешенного использования - под строительство индивидуального жилого дома, расположенном по адресу: <адрес>, отсутствуют объекты капитального строительства, а также незавершенные объекты капитального строительства.

Обратного суду истцом в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, суд исходит из отсутствия совокупности условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для заключения с истцом нового договора аренды без проведения торгов, а именно - отсутствия объекта незавершенного строительства.

Кроме того, решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены частично исковые требования администрации города Пятигорска к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, о возврате земельного участка. Суд обязал ФИО1 возвратить земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 700 кв. м. по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: под строительство индивидуального жилого дома, путем подписания акта возврата земельного участка. Удовлетворяя исковые требования в указанной части, суд исходил из того, что срок действия заключенного между сторонами договора аренды истек, ответчик продолжает пользоваться земельным участком, и арендодателем было направлено в адрес арендатора уведомление об отказе от договора.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации города Пятигорска о понуждении заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес> на максимальный срок, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Пятигорский городской суд.

Судья О.Н.Приходько

Решение в полном объеме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья О.Н.Приходько