Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Б.М,А, к М.Л.П, о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

Истец Б.М,А, обратился в суд с исковым заявлением к М.Л.П,, в котором просит:

признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ...., городское поселение Марковское, р....., м-он Ново-Иркутский, ...., площадью 601 кв.м, с кадастровым номером №, заключенный между ним, Б.М,А,, и М.Л.П,**/**/****;

применить последствия недействительности сделок - взыскать с М.Л.П, в пользу Б.М,А, 3 400 000 (Три миллиона четыреста тысяч) руб.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что **/**/**** между ним, Б.М,А,, и М.Л.П, были заключены договоры купли-продажи земельных участков, с кадастровыми номерами №.

Условиями, заключенных договоров купли-продажи земельных участков от **/**/**** было предусмотрено, что вышеназванные участки относятся к земельным участкам населенных пунктов, с видом разрешенного использования - малоэтажная жилая застройка (ИЖС), что подтверждалось сведениями ЕГРН.

Согласно пункту 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

В целях возведения индивидуального жилого дома на участке с кадастровым номером №, указывает истец, он уведомил администрацию Марковского муниципального образования о планируемом строительстве. На это письмами от 25.08.2022 и 22.09.2022 Администрация сообщила о невозможности строительства на указанных участках индивидуального жилого дома, в связи с нахождением их в территориальной зоне городских лесов (РЗ-1).

По смыслу статьи 178 ГК РФ, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и вовлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.

Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных-обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

При наличии информации о недопустимости размещения на спорных участках объектов ИЖС Истец отказался бы от их заключения.

Истец указывает, что поскольку при заключении спорных договоров он заблуждался в отношении предмета сделки, а именно функциональной и территориальной зоны, вида разрешенного использования земельных участков, которые являются существенными характеристиками земель, находящихся в обороте, иск о признании сделок недействительным и применении последствий их недействительности по указанному основанию подлежит удовлетворению независимо от действий и умысла другой стороны сделки.

В связи с установлением факта невозможности возведения жилого строения на приобретенных земельных участках с кадастровыми номерами № и № ответчику была направлена претензия о расторжений заключенных договоров купли-продажи земельных участков от 15.04.2022 по соглашению сторон в течение 10 дней с даты ее получения и возврате уплаченной по ним цены. Ответа на претензию не последовало.

В судебное заседание истец Б.М,А, не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, уполномочив на представление своих интересов представителя по доверенности О.Н.М,

Представитель истца Б.М,А, – О.Н.М, в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в иске, полагая, что имеются все предусмотренные законом основания для их удовлетворения.

Ответчик М.Л.П, в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела была извещена надлежащим образом, на представление своих интересов уполномочила представителей по доверенности С.И,В, и С.Ю.В,

Представители ответчика М.Л.П, – С.И,В,, С.Ю.В, в судебном заседании возражали против удовлетворения требований истца, представив суду свои возражения в письменном виде.

Представитель третьего лица администрации Марковского муниципального образования П.Е,И, в судебном заседании требования истца поддержала, поддержав позицию в ранее представленном суду письменном отзыве по существу заявленных требований.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, по существу заявленных требований представил письменный отзыв, в котором просил рассматривать дело в его отсутствие.

Учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, принимая во внимание надлежащее извещение сторон, третье лицо о рассмотрении дела, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав пояснения представителей сторон, пояснения представителя третьего лица, изучив письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, исходя из следующего.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Судом установлено и следует из материалов дела, **/**/**** между М.Л.П, (Продавец) и Б.М,А, (Покупатель) были заключены два договора купли-продажи земельных участков, предметами которых согласно п.1.1. Договоров явились:

земельный участок по адресу: ...., городское поселение Марковское, р....., м-он Ново-Иркутский, ...., площадью 601 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство);

В соответствии с п. 2.1. Договоров стороны пришли к соглашению о цене отчуждаемого по данным Договорам земельных участках – 1 000 000 руб. за каждый земельный участок.

В подтверждение фактической передачи за приобретенные земельные участки суммы в большем размере, а именно 3 400 000 руб., истцом в материалы дела представлена копия расписки М.Л.П, от **/**/****.

Указанные договоры купли-продажи подписаны сторонами, в установленном законом порядке зарегистрированы в Управлении Росреестра по Иркутской области.

На момент рассмотрения дела в суде Б.М,А, является правообладателем указанных земельных участков с кадастровыми номерами №, №, что подтверждается выписками из ЕГРН, отзывом Управления Росреестра по Иркутской области.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, Б.М,А, указал на то, что он имел намерение приобрести земельные участки, на которых возможно строительство жилого дома, однако, обратившись в администрацию Марковского муниципального образования с уведомлением о планируемом строительстве, получил от Администрации уведомление от 25.08.2022 о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с кадастровым номером № в связи с нахождением земельного участка в территориальной зоне городских лесов (РЗ-1).

В подтверждение нахождения земельных участков с кадастровыми номерами №, № в территориальной зоне городских лесов (РЗ-1) истцом в материалы дела также представлено письмо администрации Марковского муниципального образования от 22.09.2022.

Указывая, что при заключении сделки договоров купли-продажи земельных участков он заблуждался в отношении предмета сделки, а именно функциональной и территориальной зоны, вида разрешенного использования земельных участков, которые в обороте рассматриваются как существенные, истец обратилась в суд с настоящим иском.

Так, согласно пункту 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

По смыслу статьи 178 ГК РФ, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статья 178 или статья 179 Гражданского кодекса РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьи 495, 732, 804, 944 Гражданского кодекса РФ.

По смыслу приведенных положений, а также нормы статьи 178 ГК РФ, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-либо обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.

При этом заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (пункт 5 статьи 178 ГК РФ).

Поскольку истец в нарушение ст. 56 ГПК РФ доказательств, свидетельствующих о том, что на дату заключения договоров купли-продажи земельных участков ответчик ввел его в заблуждение в отношении предмета сделки, представил заведомо ложную информацию, не представил, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца. Договоры купли-продажи земельных участков зарегистрированы в установленном законом порядке, являются заключенными, их содержание соответствует требованиям закона, согласно сведениям из ЕГРН вид разрешенного использования земельных участков: малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство), доказательств введения ответчиком истца на момент заключения договоров в заблуждение в отношении предмета сделки, представлении заведомо ложной информации об ограничении в использовании земельного участка, не представлено.

Особенности правового регулирования договоров купли-продажи земельных участков предусмотрены статьей 37 Земельного кодекса РФ, пунктом 1 которой установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из представленной ответчиком в материалы дела совокупности доказательств следует, что оснований полагать, что спорные земельные участки расположены в территориальной зоне, где строительство индивидуальных жилых домов запрещено, не имеется. Напротив, из представленного на имя М.Л.П, письма администрации Марковского муниципального образования от 08.06.207 следует, что исходный земельный участок с кадастровым номером 38:06:010907:45, из которого в последующем были образованы спорные земельные участки, расположен в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами (ЖЗ-1).

Доводы представителя администрации Марковского муниципального образования о том, что ранее М.Л.П, была выдана выписка из недействующих Правил землепользования и застройки Марковского муниципального образования, суд оценивает критически, учитывая, что сведения ЕГРН в части вида разрешенного использования спорных земельных участков недействительными не признаны.

Таким образом, оснований говорить о совершении сделки под влиянием заблуждения не имеется. Покупатель, заключая договор, имел представление о тех свойствах, которыми должен обладать земельный участок (будь то свойства, специально оговоренные сторонами при совершении сделки, или же требования пригодности для упомянутых в пункте 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ целей, для которых товар такого рода обычно используется), имел все основания полагать, что приобретаемый земельный участок будет этим условиям и требованиям соответствовать, и в этом смысле его воля была правильно сформирована и соответствовала ее изъявлению.

Доводы представителя истца о том, что на момент совершения сделки ее доверитель не знал и не мог знать о том, что в отношении спорных земельных участков существуют обстоятельства, которые препятствуют использовать их в соответствии с целевым назначением, суд оценивает критически, учитывая, что сведения о земельных участках, приобретенных истцом, содержатся в ЕГРН, в договорах купли-продажи предмет договоров определен, поэтому все существенные условия договоров купли-продажи, в том числе определение предмета договора, были предусмотрены договором и согласованы сторонами договора.

Доводы представителя истца о том, что ее доверитель лишен того, на что вправе был рассчитывать при заключении договоров купли-продажи земельных участков, так как не может построить на земельном участке жилой дом, суд отклоняет, поскольку указанное обстоятельство не является основанием для признания сделки недействительной по заявленному основанию.

Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался, под заблуждением понимается неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что на момент заключения спорных сделок имело место существенное заблуждение, истцом не представлено. Истец до заключения договоров купли-продажи не был лишен возможности узнать зонирование территории, на которой расположены земельные участки, поскольку данные сведения являются общедоступными.

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Правовых оснований для признания договоров купли-продажи земельных участков не установлено, следовательно, не имеется правовых оснований для удовлетворения исковых требований о применении последствий недействительности сделок в виде взыскания с ответчика пользу истца уплаченных по договорам денежных средств, возврате в собственность М.Л.П, земельных участков.

Доводы представителя истца о необходимости приостановления производства по настоящему гражданскому делу до рассмотрения Иркутским районным судом Иркутской области гражданского дела по иску администрации Марковского муниципального образования о признании незаконными изменений, внесенных в вид разрешенного использования земельных участков, включая спорные земельные участки, изменении сведений в ЕГРН, признании незаконной постановки указанных земельных участков на кадастровый учет и исключении из ЕГРН сведений о земельных участках, суд оценивает критически, учитывая, что данное исковое заявление на момент рассмотрения настоящего гражданского дела к производству суда не принято. В случае принятия указанного иска к производству суда, удовлетворения исковых требований администрации Марковского муниципального образования Б.М,А, не будет лишен возможности защиты своего права путем избрания иного способа его защиты.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Б.М,А, к М.Л.П, о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, применении последствий недействительности сделок - отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский районный суд Иркутской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 28 июня 2023 года.

Судья: О.В. Недбаевская