Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении районного суда гражданское дело по иску ООО «Промжилстрой» к ООО «Капиталстрой», Шагаровой Тамаре Ивановне о признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилья, применении последствий недействительности сделки и применении последствий недействительности сделки по одностороннему расторжению договору участия в долевом строительстве жилья, по иску Шагаровой Тамары Ивановны к ООО «Капиталстрой» о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Промжилстрой» обратилось в суд с иском к ООО «Капиталстрой», Шагаровой Т.И. о признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилья, применении последствий недействительности сделки. В обосновании исковых требований указало, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Промжилстрой» и ООО «Капиталстрой» был заключен договор генерального строительного подряда №, в соответствии с условиями которого, ООО «Промжилстрой» (генподрядчик) приняло на себя обязательство выполнить определенный комплекс работ по строительству <данные изъяты> жилого дома по <адрес>, а ООО «Капиталстрой» (заказчик) обязалось обеспечить непрерывный режим финансирования в течение всего периода строительства.

В связи с тяжелым финансовым положением ООО «Капиталстрой», ДД.ММ.ГГГГ ООО «Промжилстрой» заключило с ответчиком соглашение к договору генерального строительного подряда № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым, ООО «Капиталстрой» передает в собственность ООО «Промжилстрой» в счет стоимости строительных работ семь квартир №№№ в строящемся доме посредством заключения договоров участия в долевом строительстве жилья.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Промжилстрой» и ООО «Капиталстрой» было заключено семь договоров участия в долевом строительстве жилья, в том числе №, в соответствии с которым, объектом долевого строительства являлась трехкомнатная квартира, обозначенная в плане создаваемого объекта недвижимости под номером №, общей площадью, согласно проекту 79,8 кв.м, в <данные изъяты> многоквартирном доме по строительному адресу <адрес>, стоимостью 1940050 рублей. Пунктом 3.3 договора предусмотрен расчет между сторонами в соответствии с договором строительного подряда № от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ данный договор участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ прошел регистрацию в УФРС по Орловской области.

ДД.ММ.ГГГГ директор ООО «Капиталстрой» подала в УФРС по Орловской области семь заявлений о расторжении в одностороннем порядке указанных выше договоров участия в долевом строительстве жилья, заключенных между ООО «Капиталстрой» и ООО «Промжилстрой», мотивируя свои действия невыполнением истцом своих обязательств по оплате договоров.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Капиталстрой» уведомило ООО «Промжилстрой» об одностороннем отказе от исполнения договоров участия в долевом строительстве, в том числе по договору №.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Орловской области был зарегистрирован односторонний отказ ООО «Капиталстрой» от исполнения договора.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Капиталстрой» подает в УФРС пакет документов необходимых для регистрации договора участия в долевом строительстве жилья, заключенный между ООО «Капиталстрой» и ФИО9 в отношении квартиры №№.

В ДД.ММ.ГГГГ. УФРС по Орловской области отказало в регистрации данного договора.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Капиталстрой» подало в УФРС на регистрацию договор участия долевого строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ№ на квартиру №№, заключенный с Шагаровой Т.И.

ДД.ММ.ГГГГ регистрация данного договора была приостановлена, с тем, чтобы застройщик уведомил Шагарову Т.И. о наличии притязаний на права в отношении данной квартиры со стороны ООО «Промжилстрой».

ДД.ММ.ГГГГ в УФРС было представлено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому застройщик, в соответствии со ст. 460 ГК РФ, уведомил Шагарову Т.И о наличии притязаний на права по спорной квартире.

ДД.ММ.ГГГГ договор участия в долевом строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенный между ООО «Капиталстрой» и Шагаровой Т.И. был зарегистрирован в УФРС по Орловской области.

ДД.ММ.ГГГГ ОООО «Промжилстрой» обратилось в Арбитражный суд с иском о признании незаконным одностороннего отказа ООО «Капиталстрой» от исполнения договора долевого участия в строительстве жилья в отношении квартиры №№.

Решением Арбитражного суда Орловской области от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным в силе Постановлением Девятнадцатого апелляционного арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ООО «Промжилстрой» удовлетворены, признан недействительным односторонний отказ ООО «Капиталстрой» от исполнения договора участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Капиталстрой» и ООО «Промжилстрой».

Поскольку решением Арбитражного суда, сделка по одностороннему расторжению договора участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ была признана недействительной и не породила правовых последствий, истец просит суд признать договор участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ООО «Капиталстрой» и Шагаровой Т.И. на квартиру №№ в строящемся многоквартирном доме по адресу <адрес> недействительным и применить последствие недействительности сделки в виде аннулирования в ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Капиталстрой» и Шагаровой Т.И. на квартиру №№ по вышеуказанному строительному адресу.

Шагарова Т.И. обратилась с иском ООО «Капиталстрой» о признании права собственности на объект незавершенного строительства. В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «Капиталстрой» заключен договор № участия в долевом строительстве жилья, в соответствии с условиями которого, застройщик был обязан передать участнику трехкомнатную квартиру №№ в <адрес> в ДД.ММ.ГГГГ., а участник оплатить стоимость квартиры. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС по Орловской области. Свои обязательства по оплате стоимости квартиры Шагарова Т.И. выполнила в полном объеме, что подтверждается регистрацией договора в УФРС по Орловской области. ООО «Капиталстрой» в нарушение условий договора свои обязательства по вводу дома в эксплуатацию и передачи ей квартиры в ДД.ММ.ГГГГ не исполнило. Однако, строительство дома завершено, квартира фактически построена и пригодна для проживания. По указанным основаниям Шагарова Т.И. просит суд признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства - трехкомнатную квартиру №№, общей проектной площадью 85 кв.м, расположенную на <данные изъяты> многоквартирного жилого дома по адресу <адрес>.

Определением Северного районного суда г. Орла от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело по иску ООО «Промжилстрой» к ООО «Капиталстрой», Шагаровой Тамаре Ивановне о признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилья, применении последствий недействительности сделки и применении последствий недействительности сделки по одностороннему расторжению договору участия в долевом строительстве жилья объединено в одно производство с гражданским делом по иску Шагаровой Тамары Ивановны к ООО «Капиталстрой» о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

В судебном заседании представитель ООО «Промжилстрой» по доверенности ФИО5 исковые требования уточнил, просил суд также применить последствие недействительности сделки по одностороннему расторжению договора участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Капиталстрой» и ООО «Промжилстрой», в виде аннулирования в ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Капиталстрой» и ООО «Промжилстрой» и восстановлении в ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Капиталстрой» и ООО «Промжилстрой». Против удовлетворения исковых требований Шагаровой Т.И. к ООО «Капиталстрой» о признании права собственности на квартиру возражал, поскольку решением Арбитражного суда Орловской области от ДД.ММ.ГГГГ признан недействительным односторонний отказ ООО «Капиталстрой» от исполнения договора участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Капиталстрой» и ООО «Промжилстрой», в связи с чем, ООО «Капиталстрой» не имело законных оснований по отчуждению не принадлежащих обществу имущественных прав третьим лицам посредством заключения договора участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ

Представитель ООО «Капиталстрой» - генеральный директор ООО «Капиталстрой» ФИО6 в судебное заседание не явилась, в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ООО «Промжилстрой» не признала, суду пояснила, что ООО «Капиталстрой» в одностороннем порядке отказалось от договора участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Капиталстрой» и ООО «Промжилстрой». Поскольку данный отказ был зарегистрирован в УФРС по Орловской области, у ООО «Капиталстрой» были все основания для получения денежных средств и заключения договора долевого участия с другими лицами. Учитывая, что Шагарова Т.И. выполнила свои обязательства, предусмотренные договором № от ДД.ММ.ГГГГ, строительство дома завершено, квартира как объект имеется в натуре, но дом не введен в эксплуатацию, требования Шагаровой Т.И. о признании права собственности на квартиру №№, как добросовестного приобретателя, подлежат удовлетворению.

Шагарова Т.И. в судебное заседание не явилась, о месте времени слушания дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

Представитель Шагаровой Т.И. по доверенности ФИО7 в судебном заседании исковые требования ООО «Промжилстрой» не признала, суду пояснила, что договор участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Капиталстрой» и Шагаровой Т.И. на квартиру №№ прошел регистрацию в УФРС по Орловской области. На момент заключения договора между Шагаровой Т.И. и ООО «Капиталстрой», односторонний отказ ООО «Капиталстрой» от исполнения договора № между ООО «Капиталстрой» и ООО «Промжилстрой» не оспаривался, решения Арбитражного суда о признании данного отказа недействительным не было, в связи с чем, требования ООО «Промжилстрой» заявлены преждевременно. В свою очередь Шагарова Т.И., свои обязательства по договору, в частности по оплате спорной квартиры, выполнила, в связи с чем, есть все основания для признания за Шагаровой Т.И. права собственности на квартиру №№ в многоквартирном жилом доме по адресу <адрес>. Кроме того, представитель Шагаровой Т.И. по доверенности ФИО7 полагает, что требования ООО «Промжилстрой» о восстановлении в ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Капиталстрой» и ООО «Промжилстрой» не могут быть рассмотрены в суде общей юрисдикции, поскольку требование о применении последствий недействительной сделки, должно быть рассмотрено судом, вынесшим решение о признании сделки таковой, а именно Арбитражным судом Орловской области.

Представитель третьего лица УФРС по Орловской области по доверенности ФИО8 в судебное заседание не явилась. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГФИО8 по заявленным исковым требованиям полагалась на усмотрение суда.

Третье лицо - ФИО9, надлежащим образом извещенный о дате и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил.

Третье лицо - ФИО10 в судебном заседании по заявленным требованиям полагается на усмотрение суда, поскольку её права вышеуказанными исками не затронуты. ФИО10 отказалась от исполнения договора участия в долевом строительстве по спорной квартире, в связи с чем, ООО «Капиталстрой» вернуло ФИО10 уплаченные ею денежные средства по договору.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, приходит к следующему.

В силу ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с ч.1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст. 13 указанного закона, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В силу ч.1 Закона Российской Федерации от 29.05.1992г. №2872-1 «О залоге», залогом является способ обеспечения обязательства, при котором кредитор - залогодержатель приобретает прав в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Промжилстрой» и ООО «Капиталстрой» был заключен договор генерального строительного подряда №, в соответствии с условиями которого, ООО «Промжилстрой» (генподрядчик) приняло на себя обязательство выполнить определенный комплекс работ по строительству <данные изъяты> жилого дома по <адрес>, а ООО «Капиталстрой» (заказчик) обязалось обеспечить непрерывный режим финансирования в течение всего периода строительства.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Промжилстрой» и ООО «Капиталстрой» заключили соглашение к договору генерального строительного подряда № от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому, ООО «Капиталстрой» передает в собственность ООО «Промжилстрой» семь трехкомнатных квартир (№№ №) в строящемся <данные изъяты> жилом доме по <адрес> в <адрес>. Общая стоимость квартир, исходя из расчета 23000 руб. за 1 кв.м, составляет 13662920 рублей. Переход имущественных прав на указанные квартиры производится путем подписания договоров участия с указанием погашения всей стоимости квартиры на момент подписания указанного договора.

Во исполнение данного соглашения, между ООО «Капиталстрой» и ООО «Промжилстрой» были заключены договоры участия в долевом строительстве жилья, в том числе договор № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому застройщик (ООО «Капиталстрой») обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) № кирпичный жилой многоквартирный дом по строительному адресу <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать квартиру №№ участнику по правилам договоров, а участник обязался оплатить площадь квартиры.

Данный договор ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Орловской области.

Решением Арбитражного суда Орловской области от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным в силе Постановлением Девятнадцатого апелляционного арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ООО «Промжилстрой» удовлетворены, признан недействительным одностороннего отказа ООО «Капиталстрой» от исполнения договора участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Капиталстрой» и ООО «Промжилстрой».

Таким образом, Арбитражный суд пришел к выводу о том, что ООО «Капиталстрой» необоснованно отказался от исполнения договора участия в долевом строительстве жилья №, что повлекло недействительность одностороннего расторжения данного договора.

В соответствии с ч.3 ст. 61 ГК РФ, при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

В силу ст.ст. 153, 154 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения договора является односторонней сделкой, которая в соответствии со ст. 155 ГК РФ создает обязанности для другой стороны сделки.

Согласно ст. 156 ГК РФ к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По смыслу закона, если судебным актом решен вопрос о наличии и отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решения суда о признании сделок недействительными, которыми не применены последствия её недействительности, не являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Поскольку решением Арбитражного суда Орловской области от ДД.ММ.ГГГГ не были применены последствия недействительности одностороннего отказа ООО «Капиталстрой» от исполнения договора участия в долевом строительстве жилья, а в добровольном порядке ООО «Капиталстрой» не обратилось в Управление Росреестра по Орловской области с заявлением о государственной регистрации данного договора, суд считает необходимым удовлетворить уточненные требования ООО «Промжилстрой» о применении последствий недействительности сделки по одностороннему расторжению договора участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Капиталстрой» и ООО «Промжилстрой», в виде аннулирования в ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Капиталстрой» и ООО «Промжилстрой» и восстановлении в ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Капиталстрой» и ООО «Промжилстрой».

Довод представителя Шагаровой Т.И. по доверенности ФИО7 о том, что указанные исковые требования не могут быть рассмотрены в суде общей юрисдикции, поскольку требование о применении последствий недействительной сделки должно быть рассмотрено судом, вынесшим решения о признании сделки таковой, а именно Арбитражным судом Орловской области, основаны на неправильном толковании норм гражданского процессуального законодательства.

Поскольку Решением Арбитражного суда Орловской области от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что ООО «Капиталстрой» незаконно в одностороннем порядке отказалось от исполнения договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Промжилстрой», в силу ст. 167 ГК РФ, отказ от исполнения данного договора недействителен с момента его совершения.

Таким образом, ООО «Капиталстрой» не имело права распоряжаться спорной квартирой, передавая права на неё Шагаровой Т.И., поскольку было связано обязательством с ООО «Промжилстрой».

По смыслу п.2 ст. 346 ГК РФ, право распоряжения залогодателем заложенным имуществом ограничено необходимостью получения согласия залогодержателя (ООО «Промжилстрой»).

Таким образом, в силу приведенных выше норм права, ООО «Капиталстрой» не имело права заключать с Шагаровой Т.И. договор участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ без согласия ООО «Промжилстрой».

Следовательно, в силу ст. 168 ГК РФ, договор участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Капиталстрой» и Шагаровой Т.И. является недействительным (ничтожным).

При таких обстоятельствах, подлежат также удовлетворению требования ООО «Промжилстрой» в части применения последствий недействительности сделки в виде аннулирования в ЕГРП записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Капиталстрой» и Шагаровой Т.И. на квартиру №№ по вышеуказанному строительному адресу.

Поскольку договор участия в долевом строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенный между ООО «Капиталстрой» и Шагаровой Т.И. признан судом недействительным, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований Шагаровой Т.И. о признании права собственности на объект незавершенного строительства - квартиру №№ в доме №№ по <адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО «Промжилстрой» к ООО «Капиталстрой», Шагаровой Тамаре Ивановне о признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилья, применении последствий недействительности сделки и применении последствий недействительности сделки по одностороннему расторжению договору участия в долевом строительстве жилья удовлетворить.

Признать договор участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Капиталстрой» и Шагаровой Тамарой Ивановной.

Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Капиталстрой» и Шагаровой Тамарой Ивановной.

Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Промжилстрой» и ООО «Капиталстрой», восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации указанного договора.

Исковые требования Шагаровой Тамары Ивановны к ООО «Капиталстрой» о признании права собственности на объект незавершенного строительства оставить без удовлетворения.

Взыскать с ООО «Капиталстрой» в пользу ООО «Промжилстрой» расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 (две тысячи) рублей 00 копеек.

Взыскать с Шагаровой Тамары Ивановны в пользу ООО «Промжилстрой» расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 (две тысячи) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд в течение 10 суток со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ

Судья Н.Н.Ракова