Гражданский кодекс часть 1

при участии представителя истца ФИО1ФИО2, представителя ответчика ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал» ФИО3, представителя третьего лица ООО «Среднеуральская строительная компания» ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к закрытому акционерному обществу «ЛСР.Недвижимость-Урал» о защите прав потребителя, о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ, неустойки, штрафа,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ЗАО «ЛСР.Недвижимость-Урал» о защите прав потребителя, о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ, неустойки, штрафа. В обоснование заявленных требований указано, что 13.06.2012 между истцом и ответчиком (ранее - ЗАО «НОВА-строй») был заключен договор участия в долевом строительстве < № >. По условиям данного договора ЗАО «ЛСР.Недвижимость-Урал» приняло на себя обязательство осуществить строительство одноуровневой автостоянки в границах улиц Избирателей - Бакинских комиссаров - Восстания в Орджоникидзевской районе г. Екатеринбурга и передать ФИО1 нежилое помещение - гаражный бокс с кладовой < № >, расположенные по адресу: < адрес >. Свои обязательства истец исполнила, оплатив стоимость объекта строительства. Передача нежилых помещений осуществлена по акту приема-передачи от 10.09.2012. Вместе с тем объект строительства имеет много численные недостатки, проявившиеся в период гарантийного срока, в частности: отсутствие системы вентиляции; разрушение потолка; сырость; плесень на потолке и стенах; разводы с потолка по стенам.

24.10.2015 истец обратилась к ответчику с требованием об устранении недостатков, однако в добровольном порядке требования потребителя не удовлетворены. 23.01.2016 ФИО1 повторно обратилась в ЗАО «ЛСР.Недвижимость-Урал» с требованием об устранении недостатков. 11.02.2016 в присутствии представителя ответчика составлен акт осмотра нежилых помещений, подтверждающий наличие данных недостатков. Общество гарантировало проведение работ в срок до 30.07.2016, вместе с тем до настоящего времени недостатки не устранены. Согласно заключению эксперта ООО «Независимая экспертиза» среднерыночная стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет < данные изъяты >.

Ссылаясь на нарушение своих прав как потребителя, ФИО1 просит суд взыскать с ЗАО «ЛСР.Недвижимость-Урал» стоимость восстановительных работ в размере < данные изъяты >, неустойку, предусмотренную статьей 28 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», за период с 30.11.2015 по 10.11.2016 в размере < данные изъяты >, штраф, расходы на оплату услуг эксперта в размере < данные изъяты >, судебные расходы на представителя в размере < данные изъяты > и нотариальное удостоверение доверенности в размере < данные изъяты >.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 на удовлетворении заявленных требований настаивала по доводам, изложенным в иске. Суду пояснила, что разводы и плесень на стенах и потолке образуются в результате попадания влаги с внешней стороны. Стоимость восстановительных работ необходимо определять из стоимости, указанной в заключении экспертизы, представленной истцом, а не по результатам судебной экспертизы, поскольку при проведении судебной экспертизы эксперт не исследовал акты скрытых работ.

Представитель ответчика ФИО3 против удовлетворения иска возражал, поскольку стоимость заявленных к взысканию ФИО1 работ завышена. Просил применить к спорным правоотношениям положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель третьего лица ООО «Среднеуральская строительная компания» ФИО4 против удовлетворения иска возражала.

Истец ФИО1 о дате, времени и месте рассмотрения спора извещена надлежащим образом, об отложении слушания дела не ходатайствовала, поручила ведение дел своему представителю ФИО2

Третье лицо ООО «УК «Перспектива» о дате, времени и месте рассмотрения спора извещено надлежащим образом, в суд своего представителя не направило, об отложении слушания дела не ходатайствовало.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, оценив все представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

На основании части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что 13.06.2012 между ФИО1 и ЗАО «НОВА-строй» был заключен договор участия в долевом строительстве < № >, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство осуществить строительство подземной одноуровневой автостоянки на 98 машино-мест в границах улиц Избирателей - Бакинских комиссаров - Восстания в Орджоникидзевской районе г. Екатеринбурга и передать ФИО1 нежилое помещение - гаражный бокс с кладовой < № >, расположенные на 1 уровне, проектной площадью 28,2 кв.м.

Цена договора составила < данные изъяты >. В связи с изменением площади объекта долевого строительства его стоимость была уточнена сторонами и составила < данные изъяты >. Свои обязательства ФИО1 исполнила, что не оспаривалось в судебном заседании.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU < № > получено ЗАО «НОВА-строй» 29.08.2012.

10.09.2012 по акту приема-передачи гаражный бокс с кладовой < № >, общей площадью 27,1 кв.м передан ЗАО «НОВА-строй» ФИО1

Поскольку заключение договора участия в долевом строительстве от 13.06.2012 < № > направлено на удовлетворение ФИО1 нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, спорные правоотношения регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а части, не урегулированной данным Законом, положениями Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

В соответствии с частью 5 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В пункте 2.5 договора участия в долевом строительстве определено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет 5 лет и исчисляется с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование составляет 3 года со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно частям 1 и 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Часть 6 приведенной нормы права предусматривает, что участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Материалами дела подтверждается, что 24.10.2015, то есть в пределах гарантийного срока, ФИО1 обратилась в ЗАО «ЛСР.Недвижимость-Урал» с заявлением об устранении недостатков кладовой в связи с имеющими место разрушением потолка, сыростью, разводами от воды с потолка по стенам. Истец просила устранить выявленные недостатки. Заявление получено представителем ответчика 30.10.2015.

23.01.2016 истец повторно обратилась к ответчику с претензией об устранении разрушения потолка и о ремонте вентиляции в кладовке гаражного бокса, в которой требовала устранить выявленные недостатки в течение 10 календарных дней. Претензия получена ответчиком 01.02.2016.

В акте осмотра от 11.02.2016, составленном в присутствии представителя общества Р. и ФИО1, выявлены следующие недостатки: отслоение гипсокартонного потолка; образование плесени; повышенная влажность; обратная тяга вентиляции.

Таким образом, учитывая, что недостатки проявились в течение гарантийного срока, бремя доказывания их отсутствия или возникновения по причинам, не связанным с качеством строительства, либо в связи с ненадлежащей эксплуатацией истцом гаражного бокса лежит на застройщике.

В ответе от 24.02.2016 ЗАО «ЛСР.Недвижимость-Урал» приняло на себя обязательство устранить выявленные недостатки в весенне-летний период в срок до 30.07.2016. Однако в установленный срок недостатки устранены не были, что не оспаривалось представителем ответчика ФИО3

Согласно заключению эксперта ООО «Независимая экспертиза» С. от 23.08.2016 < № >и-16 выполненные строительно-монтажные работы по строительству гаражного бокса < № > и смежного кладового помещения, расположенных на подземной одноуровневой стоянке по < адрес >, имеют следующие недостатки, дефекты конструкций, отступления от условий договора долевого участия от 13.06.2012 < № > в части проектных решений:

- протечка влаги в результате осадков в помещение гаражного бокса и смежного кладового помещения;

- неработающая вытяжная вентиляция кладового помещения.

Причиной возникновения данных недостатков является отступление от условий договора долевого участия в части реализации проектных решений, а также следующие факторы:

- проникновение влаги осадков через узел примыкания асфальтовой отмостки, имеющий уклон к стене главного выезда с паркинга;

- разрушение гидроизоляционного слоя, произошедшее при усадочной деформации конструкции, наличие контруклона асфальтовой отмостки к стенам основного выезда с паркинга;

- дополнительным фактором, влияющим на высокую влажность воздуха в помещении кладовой, является отсутствие удаления воздуха по причине неработающей вытяжной вентиляции.

Среднерыночная стоимость ремонтно-восстановительных работ составит < данные изъяты >.

Из локального сметного расчета, представленного ЗАО «ЛСР.Недвижимость-Урал», следует, что стоимость восстановительных работ, определенных в заключении эксперта, представленном истцом, составляет < данные изъяты >.

По ходатайству представителя ответчика ФИО3, не согласившегося с выводами указанного эксперта, судом по делу назначена судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту индивидуальному предпринимателю ФИО5

В результате проведенной судебной экспертизы установлено, что процесс обрушения конструкций потолка в кладовой связан с отступлением от проектного решения по утеплению, а именно в кладовой бокса потолок утеплен, в то время согласно проекту утепление не требовалось. При отсутствии вентиляции в кладовой всегда присутствует повышенная влажность, которая впитывается минеральной плитой. Влажные минеральные плиты теряют свои теплоизолирующие свойства. В период весенних плюсовых температур воздух в помещениях паркинга прогревается быстрее, чем прогревается железобетонная плита перекрытия, закрытая минеральной ватой. На границе железобетонной плиты и утеплителя образуется конденсат. Минеральная плита, имея большой показатель водопоглашения, впитывает весь конденсат. Впоследствии влага с утеплителя замачивает закрывающий ее лист и дает потеки на стены, поскольку потолок выполнен под углом. Постоянная влажность привела к обрушению потолочных конструкций в кладовой. Протечек из внешней среды экспертом не выявлено, поскольку помещение находится под рампой въезда, что исключает какое-либо прямое попадание атмосферной воды или ее просачивания через толщу бетона. Исключен застой воды на рампе (уклон рампы 10%). Вентиляция в паркинге не включается и холодный воздух обратно поступает в каналы вытяжного воздуховода.

Образование недостатков кладовой бокса также связано с установлением металлической непротивопожарной двери, что исключает естественную вентиляцию воздуха, с невключением вентиляции в круглосуточный режим работы, что способствовало повышению поддержания в паркинге повышенной температуры и влажности, образованию конденсата. Из-за утепления потолка кладовой минеральной ватой происходит образование «влажного мешка» под потолком, что и явилось следствием обрушения потолка. В гаражном боксе также не выявлено признаков, указывающих на поступление влаги из внешней среды. Именно из-за конденсата образуются потеки.

Недостатки в кладовой возникли из-за дополнительно установленных конструкций на потолке, установления глухой металлической двери, отсутствия решения по воздуховоду, которые относятся к строительным недостаткам.

Среднерыночная стоимость работ по восстановлению кладовой составит < данные изъяты >.

Недостаток гаражного бокса в виде отслоения затирочного слоя является следствием увлажнения низа стены как результат сезонного эксплуатационного воздействия, следствием чего могло быть попадание конденсата с металлического тонколистового воздуховода, образование которого могло возникать в результате обратного опрокидывания потока холодного воздуха при не включённых вентиляторах. Данные недостатки относятся к эксплуатационным и среднерыночная стоимость по их устранению составит < данные изъяты >. Стены и потолок в боксе без признаков протечек и намоканий.

При определении размера расходов на восстановительный ремонт, причин возникновения недостатков суд исходит из заключения судебной строительно-технической и оценочной экспертизы, поскольку эксперт индивидуальный предприниматель ФИО5 имеет больший опыт работы в области строительства и производства строительно-технических экспертиз, при проведении исследования учитывалась проектная документация по объекту строительства, акты монтажа, акты технической готовности, заключение Главгосэкспертизы России по Свердловской области от < дд.мм.гггг > и другая проектная документация.

Кроме того, эксперт ФИО5 был вызван в судебное заседание, пояснил методику проведенного исследования, основания своих выводов. Выводы эксперта подробно мотивированы в исследовательской части экспертного заключения со ссылками на требования действующей нормативно-технической документации

При таких обстоятельствах, исходя из вышеприведенных норм права, суд, оценив все представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца среднерыночную стоимость восстановительного ремонта в размере < данные изъяты > (< данные изъяты >+< данные изъяты >=< данные изъяты >).

Взыскивая расходы на проведение ремонта гаражного бокса, суд исходит из того, что ответчиком не представлено доказательств возникновения недостатков по вине истца. Напротив, в заключении установлено, что данные недостатки могли возникнуть в результате попадания конденсата из воздуховода.

Представленное стороной истца письмо по результатам оценки судебной экспертизы, согласно которой заключение судебной экспертизы нуждается в доработке, суд отклоняет, поскольку оценка имеющихся в деле доказательств отнесена к полномочиям суда.

Довод представителя истца ФИО2 о том, что стоимость восстановительного ремонта не может составлять меньше суммы, определенной ответчиком в локальном сметном расчете, суд отклоняет как несостоятельный, поскольку данный расчет составлен без учета причин возникновения недостатков. Кроме того, исковые требования на указанную в расчете сумму ЗАО «ЛСР.Недвижимость-Урал» не признавались.

Не может повлечь отказа в удовлетворении иска указание представителя ответчика ФИО3 на заключение в Арбитражном суде Свердловской области мирового соглашения между ЗАО «ЛСР.Недвижимость-Урал» и ООО «Среднеуральская строительная компания» по устранению всех выявленных недостатков объекта строительства, поскольку ФИО1 к участию в деле в арбитражном суде не привлекалась.

В силу части 8 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 данной статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

На основании пункта 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20,21 и 22 данного Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Поскольку, несмотря на получение ЗАО «ЛСР.Недвижимость-Урал» претензии 30.10.2015 об устранении недостатков кладовой, требования потребителя не удовлетворены, суд полагает обоснованным требования ФИО1 о взыскании неустойки.

Расчет неустойки подлежит исчислению с 30.11.2015 по 10.11.2016 (даты определенные истцом), исходя из стоимости работ по устранению недостатков кладовой в размере < данные изъяты >, поскольку претензии об устранении недостатков гаражного бокса истцом не заявлялись.

Таким образом, размер неустойки составит < данные изъяты >, исходя из расчета < данные изъяты >/100*1*347 дней=< данные изъяты >.

Представителем ответчика ФИО3 заявлено о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к правоотношениям, вытекающим из законодательства о защите прав потребителей, о долевом участии, также не исключено.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Учитывая период нарушения прав истца как потребителя, суд, исходя из обстоятельств данного дела, руководствуясь статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает необходимым снизить размер неустойки до < данные изъяты >.

Поскольку в добровольном порядке требования истца ответчиком не удовлетворены, на основании пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» с ЗАО «ЛСР.Недвижимость-Урал» в пользу ФИО1 подлежит взысканию штраф в размере < данные изъяты > (< данные изъяты > 16 копеек+< данные изъяты >)/100*50=< данные изъяты >).

Материалами дела подтверждается, что 01.08.2016 между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор об оказании юридических услуг, по условиям которого ФИО2 приняла на себя обязательство оказать истцу юридические услуги по консультированию, составлению претензии, искового заявления, других процессуальных документов, представлению интересов в суде и другие. Стоимость услуг составила < данные изъяты > и уплачена ФИО1

Исходя из требований статей 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом требований разумности и справедливости, пропорциональности, объема оказанной юридической помощи, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере < данные изъяты >.

Оснований для взыскания расходов на составление доверенности суд не усматривает, поскольку доверенность от имени ФИО1 на ФИО2 предоставила представителю право представлять ее интересы по всем делам и во всех органах власти, что в силу пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» влечет за собой невозможность их взыскания.

Не имеется у суда оснований для взыскания с ответчика в пользу истца расходов на проведение экспертизы, поскольку заключение эксперта, представленное ФИО1, не было положено в основу решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194, 196-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к закрытому акционерному обществу «ЛСР.Недвижимость-Урал» о защите прав потребителя, о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ, неустойки, штрафа удовлетворить частично.

Взыскать с ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал» в пользу ФИО1 стоимость восстановительного ремонта в размере < данные изъяты >, неустойку в размере < данные изъяты >, штраф в размере < данные изъяты >, расходы на оплату услуг представителя в размере < данные изъяты >.

В удовлетворении остальных исковых требований ФИО1 отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества «ЛСР.Недвижимость-Урал» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере < данные изъяты >.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Свердловский областной суд через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Чуба